World Estate / Инвестиции в недвижимость заграницей

🇷🇸В Сербии рынок недвижимости дорожает: общая стоимость сделок во втором квартале достигла €2,2 млрд — на 8,1% больше, чем год назад. При этом число заключённых договоров сократилось на 5,4% (до 30 495), что говорит о росте цен на объекты. Лидером по стоимости стал Белград. В районе Савски-Венац продали самую дорогую квартиру (€1,6 млн), там же зафиксировали рекордную стоимостквадратный метр — €9 300. Самая дорогая квартира в Белграде обошлась в €1,4 млн, а самое дорогое парковочное место в €54 000 (Стари-Град). На квартиры пришлось 62% рынка по стоимости (около €1,3 млрд). На жилые дома — €175 млн, на участки — €156 млн, на коммерческую недвижимость — €119 млн. Доля ипотечных сделок осталась на уровне 15% от общего числа, как и год назад. Однако среди квартир этот показатель выше — 34%. ▪️В Нови-Саде число сделок почти не изменилось (-1%), в Белграде снижение составило 1,7%, в Нише — 4,3%, в Крагуеваце — 7%.

🇬🇷Греция — направление №1 для покупки нового дома после выхода на пенсию. Иностранцев привлекают Низкие цены на жильё, налоговые льготы и высокий уровень жизни. Чаще всего сюда переезжают граждане США, Австралии, Германии, Нидерландов и Великобритании. Особенно активны греки-австралийцы — спрос за год вырос вдвое. По данным греческого агентства недвижимости Elxis, более 30% клиентов планируют остаться в стране навсегда или на долгие годы. Покупатели предпочитают новостройки (выбор 71,7% клиентов), а вот в квартиры интересуют лишь 17,2%. Средний бюджет покупки — €320–340 тыс. За эти деньги можно рассчитывать на просторное жильё с садом, бассейном и видом на море. Самым популярным направлением стал Крит (42,9% запросов), далее Пелопоннес (22,9%) и Ионические острова (12,7%), которые особенно любят британцы. Налоговые условия также играют роль: пенсионеры, проводящие в Греции не менее 183 дней в году и перенёсшие налоговую базу, могут платить всего 7% подоходного налога. ▪️Стоимость жизни здесь на 30–50% ниже, чем в США, и на 20–30% ниже, чем в Западной и Северной Европе. Благодаря этим преимуществам Греция заняла первое место в Глобальном индексе пенсионного обеспечения, опередив Панаму и Коста-Рику.

🇦🇪В Абу-Даби рынок жилья продолжает дорожать. В годовом исчислении во втором квартале цены выросли в среднем на 17,8%. При этом квартиры дорожали быстрее всего — сразу на 24,1%. Индекс ValuStrat, который отражает общую динамику рынка, за второй квартал вырос на 2,1% — это самый низкий темп за два года. По мнению аналитиков, столица ОАЭ находится на более ранней стадии рыночного цикла, чем Дубай, где цены уже близки к пику. В начале года из-за эскалации конфликта на Ближнем Востоке рынки ОАЭ столкнулись с неопределённостью, но Абу-Даби пострадал меньше — здесь высокая доля местных покупателей. В марте число сделок даже выросло вдвое: инвесторы искали более надёжные активы. Сильнее всего подорожал район Al Reef — квартиры там прибавили 41,6%, виллы — 27,9%. Также в топе Al Muneera Island (+24,7%), Al Reem Island (+22%) и Al Bandar (+21,8%). Аренда тоже растёт: средняя годовая ставка достигла 163 700 дирхамов. Студии подорожали на 13,8%, однокомнатные — на 7,7%. Спрос со стороны молодых специалистов и экспатов остаётся высоким. ▪️Основной объём сделок сейчас приходится на строящееся жильё: 6 061 сделка за квартал — в 2,5 раза больше, чем год назад. Средняя цена покупки на этапе строительства — 4,4 млн дирхамов (+25,9%). Продажи готовых объектов, наоборот, упали на 28,3%, хотя цены там выросли на 10,9%. Это значит, что покупатели переключаются на более выгодные условия ранних этапов строительства. Офисный рынок тоже бьёт рекорды: аренда выросла на 27,3%, заполняемость деловых центров достигла 90%.

🇨🇾Кипрский рынок недвижимости всё сильнее смещается в сторону Ларнаки — город превращается в точку притяжения для инвесторов и покупателей. На это влияют новые инфраструктурные проекты, развитие портовой зоны и яхтенной марины, а также растущий интерес покупателей. По данным исследования KPMG — RICS Cyprus Property Index, здесь фиксируется самая сильная динамика цен среди всех регионов. Квартиры дорожают по всему Кипру (годовой рост превышает 5%), но именно в Ларнаке показатели самые высокие: +5,59% за квартал. В Лимассоле — +2,04%, в Пафосе — +1,94%. Также в Ларнаке растут цены на дома (+4,48%), офисы (+3,63%) и складские помещения (+3,39%). Туристический сегмент тоже укрепляется: курортные квартиры в Ларнаке прибавили 3,85% за квартал, дома — 3,10%. Для сравнения, в Лимассоле рост составил 1,73% и 0,36%, в Пафосе — 2,52% и 1,11%, в Фамагусте — 0,63% и 1,39%. Арендные ставки на квартиры прибавили 7,36% за год, курортное жильё — 6,43%, дома — 5,3%. Доходность в большинстве сегментов остаётся стабильной. Квартиры приносят владельцам 5,51% годовых (год назад было 5,41%), курортные апартаменты — 5,82% (против 5,75%). Разница минимальна, что говорит о зрелости рынка и отсутствии резких колебаний.

🇪🇸В Испании арендаторы могут столкнуться с дополнительными платежами. В ноябре 2025 года Верховный суд разрешил перекладывать на них налог на недвижимость (IBI) и сбор за вывоз мусора. Раньше для этого требовалось указывать точную сумму в договоре, но из-за ежегодных изменений муниципальных тарифов сделать это было невозможно. Теперь достаточно общего пункта о том, что арендатор берёт эти расходы на себя. Для жильцов это тысячи евро дополнительных ежегодных трат сверх высоких арендных ставок. Условие действует только для тех договоров, где это прописано (автоматически ничего не меняется). ▪️IBI привязан к кадастровой стоимости, которая растёт вместе с рынком, а значит, растут и налоги. Если в договоре есть условие об оплате, собственник может требовать компенсации. Арендаторам нужно быть внимательными с контрактами.

🇻🇳Во Вьетнаме рынок недвижимости продолжает удивлять. На первичном рынке цены бьют рекорды. В Ханое средняя стоимость достигла 95 млн донгов (~$3 612/м²) — плюс 12% за квартал и 21% за год. Причина — девелоперы полностью отказались от эконом-класса дешевле 60 млн/м², переключившись на премиум- и элитный сегменты (от 80 до 120+ млн), которая теперь занимает 65% всего нового предложения. На вторичном рынке столицы ситуация зеркально противоположная. Здесь цены впервые с конца 2022 года пошли вниз: минус 3% за квартал (около 5% с учётом инфляции) до 60 млн донгов (~$2 281). Такой разрыв между первичкой и вторичкой объясняется просто: новое жильё становится всё дороже, а старое — дешевеет на фоне падающего спроса. Похожая картина и в Хошимине, но с одной важной оговоркой. В 2025 году город расширили за счёт соседних провинций, и теперь статистика зависит от того, какие границы брать в расчёт. В новых административных пределах средняя цена на первичном рынке — 76 млн донгов (~$2 890/м²), +16% за год, на вторичном — 62 млн (~$2 357). Однако в исторических границах квадрат стоит уже 98,1 млн (~$3 730). Такая разница возникла из-за массовой застройки дальних окраин с более дешёвой землёй — тогда как в центре почти 90% нового предложения приходится на элитное жильё. ▪️Но главная проблема не в статистике, а в том, что цены растут отдельно от реального спроса. За первый квартал сделки упали на 8%, нераспроданные запасы девелоперов выросли на 27,8%, уровень поглощения новых проектов снизился до 58%, а вторичных продаж в столичном регионе стало на 22% меньше. Всё это на фоне уверенного роста ВВП — экономика страны бурно развивается, а рынок жилья от неё отстаёт. В итоге среднестатистической семье из двух работающих людей нужно копить на квартиру от 50 до 85 лет. Доступность жилья во Вьетнаме достигла критической отметки.

🇦🇪В Дубае рынок недвижимости перешёл к коррекции. Во втором квартале 2026 года средняя стоимость продажи просела на 4%, а арендные ставки опустились на 6%, по данным отчёта Cushman & Wakefield Core. Падение зафиксировали в большинстве районов, но неравномерно. Квартиры в элитных локациях пострадали сильнее всего. Palm Jumeirah потерял 9%, Downtown Dubai и Business Bay — по 7%. В семейных районах вроде Dubai Hills Estate и Jumeirah Village Circle снижение оказалось скромнее — 4% и 3% соответственно. Виллы в The Springs и The Meadows подешевели на 9%, а на Palm Jumeirah и в JVC показали умеренный рост. Аренда тоже откатилась. Квартиры сильнее всего подешевели в Downtown Dubai (–14%), Dubai Hills Estate и Dubai Marina (–10%), Palm Jumeirah (–9%). Среди вилл рекордсменом по снижению стоимости стал Dubai Hills Estate (-12%). Основная причина — рекордный ввод нового жилья. Только за второй квартал сдали более 13 200 объектов, а до конца года ожидается ещё около 32 000. ▪️При этом эксперты предупреждают, что проблемы с подрядчиками и сбои в поставках материалов могут сдвинуть графики сдачи. В сочетании с огромным объёмом строящегося жилья до 2030 года это продолжит давить на цены и постепенно смещать баланс в пользу покупателей и арендаторов.

🇧🇬В Болгарии меняются правила для иностранных инвесторов, претендующих на ПМЖ. Правительство внесло в парламент законопроект, который обязывает заявителей физически присутствовать в стране. Раньше резиденты могли не жить в Болгарии — главное, чтобы не отсутствовали за пределами ЕС больше года подряд. Теперь придётся находиться в стране минимум 183 дня в году. Нарушителей автоматически лишат статуса, исключений не будет. Особенно пострадают участники «золотой визы». Сейчас взнос в 1 млн левов (~€511 000) даёт ПМЖ без необходимости жить в Болгарии. Новые правила это меняют. В законопроекте пока не сказано, с какого момента считать 183 дня и коснётся ли это тех, у кого уже есть статус. Особенно тревожно тем, кто подходит к пятилетнему рубежу и рассчитывал на гражданство. Потеря ПМЖ обнулит весь срок. ▪️Документ ещё будут обсуждать, и финал может сильно отличаться от текущей версии.

🇨🇾На Кипре рынок недвижимости продолжает расти. В июле заключили 1 211 сделок с участием местных — на 12% больше, чем год назад. Их доля составила 59% от всех продаж. При этом в регионах цифры разнятся. В Лимассоле внутренние продажи в июле взлетели на 39% (445 сделок), в Пафосе — на 29%, тогда как в Ларнаке и Фамагусте зафиксировали снижение на 13% и 9% соответственно. Никосия прибавила скромные 4%. Также за семь месяцев все регионы в плюсе, а Лимассол уверенно лидирует с ростом на 24% в годовом сравнении. Иностранцы из стран ЕС в июле заключили 277 сделок (+1% к прошлому году). Падение в Фамагусте, Лимассоле и Никосии компенсировал рывок Ларнаки (+91%) и рост Пафоса (+16%). За семь месяцев лидирует Пафос (+46%), следом Ларнака (+36%). Покупатели из третьих стран остаются главным драйвером международного сегмента. В июле они приобрели 552 объекта — на 15% больше, чем год назад. Падение зафиксировали только в Никосии (-16%), тогда как Ларнака показала сильный рост на 42%. С начала года продажи нерезидентам выросли на 19% во всех округах. За семь месяцев доля иностранных покупателей (из ЕС и третьих стран) составила 41% от всего объёма. ▪️Основной спрос концентрируется в Пафосе, Лимассоле и Ларнаке. Стабильный внутренний и иностранный спрос обеспечивает рынку устойчивость и рост до конца года.

🇧🇬В Болгарии готовят поправки к Закону об энергоэффективности, которые обяжут собственников оформлять энергетический сертификат при продаже или аренде жилья. Документ уже вынесен на общественное обсуждение. В случае принятия информация об энергоэффективности должна будет указываться в объявлениях и предоставляться покупателям или арендаторам до подписания договора. Получение сертификата остаётся затратным и бюрократически сложным. Процедура включает оценку энергопотребления, анализ расходов и рекомендации по модернизации. ▪️Эксперты напоминают, что законодательство и раньше требовало техпаспорта и энергосертификаты, но контроль был слабым. Без реального усиления надзора новые правила могут остаться формальностью и не привести к повышению энергоэффективности жилого фонда.