Торги по банкротству с Мамедовой Владиславой

Вторая «любимая» история последних месяцев — требования пояснить сделки ниже кадастровой стоимости. Сценарий такой: вы ИП или организация на УСН, продаёте объект (земля, дом, коммерция). Цена сделки ниже 🔽кадастровой стоимости. ФНС пишет: «По данным кадастра объект стоит X, вы продали за Y < X, поясните причины». На что расчет? Даже не догадываюсь, но многие опять впадают в панику. А надо читать закон, из которого видно: 📌 на УСН налоговая база считается по цене договора, как договорились - такая и налогооблагаемая база; 📌 база подтверждается договорами, актами и фактом поступления денег на расчётный счёт/в кассу; 📌 кадастровая стоимость в эту формулу НЕ включается. Кадастровая стоимость учитывается (пока что) при расчете НДФЛ - налог, который платят физ.лица и ИП на ОСНО.  То есть сделка ниже кадастра сама по себе не создаёт «дополнительный налог» на УСН. На практике я делаю так: ⚡️подтверждаю, что объект реализован по цене договора, деньги поступили, доход отражён в декларации; В случае, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя (ч. 1 ст. ст.346.18 НК РФ). ⚡️отдельно поясняю, что для данного режима налогообложения кадастровая стоимость не применяется при расчёте базы доходы определяются на основании первичных документов и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета (ч. 1 ст. 248 НК РФ). ⚡️не играю в оправдания формата «ну вы же понимаете, рынок такой», а опираюсь на нормы НК. иногда матерюсь Иногда самая здоровая позиция — не соглашаться с «логичным по бытовому» аргументом налоговой там, где он не вписывается в логику закона. А теперь опрос: Как говорится, не надо подкидывать идеи, но, кажется, они и так уже есть.

Нетворкинг-суббота Недавно один из читателей блога оставил комментарий с запросом на поиск партнёра. И это, на мой взгляд, один из самых сильных ходов в текущие времена. Объединение компетенций — лучшее, что может быть. Я искренне считаю, что в здравом партнёрстве 2+2 = 5. И самое сильное партнёрство — когда вы объединяете, а не дублируете компетенции. Моя семья — как раз такой кейс. 🔘Я интроверт, мой муж Анар — экстраверт. 🔘Я хорошо пишу, он хорошо говорит. 🔘Я глубоко анализирую, он быстро и точно считает. Антон (см. скрин) в том самом комментарии предлагает очень правильный подход: специальные знания в земле — от одного партнёра, опыт и понимание торгов — от другого. Сейчас времена не самые простые. И сила — именно в объединении. В том, чтобы не пытаться «тащить всё в одиночку», а собираться с теми, у кого есть то, чего не хватает вам. Поэтому предлагаю сделать из этого поста маленькую точку сборки: 1️⃣. ✍️Напишите в комментариях: кто вы, чем занимаетесь, какими компетенциями готовы делиться, какого партнёра ищете (по профилю, по роли, по задачам). 2️⃣. Перешлите этот пост к себе в сторис/каналы. 3️⃣. Пусть как можно больше хороших людей увидят друг друга, договорятся и сделают свои классные результаты — на торгах, в земле, в проектах вокруг них.

Ну, что друзья, как и обещала, пройдемся по налоговым «радостям». Недавно был пост про подачу завлений на льготу ИП, о которой любезно напомнил мне инспектор (еще раз спасибо ей). Реально смотивировала, т.к. Я, как сапожник без сапог, обычно занимаюсь этим в последний момент, то есть в октябре-ноябре. Но до этого радостного звонка, ФНС закидала меня, моих клиентов и друзей письмами. На один объект ловишь письма и от ФНС физ.лиц, и от ФНС ИП, отдельно с вопросами про УСН, а потом про НДС. Такое ощуещние, что ждут: ты где-то должен ошибиться. А еще недавно писала про то, что дарение между родственниками ИП не облагается налогом. Но, как помните, там ВС РФ четко высказался про НДФЛ, и обтекаемо про УСН. Отсюда получаем «приветы от ФНС». Итак, устраивайтесь поудобнее: вы индивидуальный предприниматель на УСН «доходы». У вас есть земельный участок (да, он подарен родственником когда-то давно, и по вопросам его возникновения все уже в переписке с ФНС обсуждено), вы строите на нём дом своими силами, вводите в эксплуатацию и продаёте. Доход от продажи идёт в декларацию по УСН — всё логично. ФНС смотрит на это и… не видит стройку. Видит только участок и дом, который «откуда‑то взялся». И делает вывод: дом вам подарили 🎁, а вы его продали. Следующее письмо: «Уточните декларацию, задекларируйте дарение и заплатите налог с подаренного дома». Что делать в этом случае❓ НЕ ПАНИКОВАТЬ. Почему-то многие знакомые, когда ловят требование пояснений, готовы бежать сознаваться в том, чего не делали, платить доп.налоги, «как бы чего не вышло». ❌Не надо так делать. Давайте посмотрим 👀 на ситуацию глазами инспектора ФНС: у него есть декларация УСН, в которой все суммы идут «скопом», пара документов, какие-то сведения из Росреестра. Тут без 100 гр. Не разберешься, а сколько у него таких пакетов документов ? Что ему делать❓ Разматывать каждый кейс сутками или запросить логичное объяснение ситуации у того, что в теме, т.е. у ИП ? Логично, что второе. Поэтому не паникуем, но и не ленимся: ✍️ пишем красивый и понятный документ, где четко и последовательно все расписываем, желательно 14 шрифтом (глаза инспектора скажут «спасибо»), прикладываем докменты (только те, что имеют отношение к делу, не надо закидыввать инспектора документами «с запасом»). И все. Если Ваша история логична и подтвержддается документами, к Вам не будет никаких вопросов. Их практики последние лет совсем без вопросов проходит 3 декларации из 10, в остальных случаях приходится что-то объяснять, но лучше потратить время и объяснить, чем потратить деньги на оплаты, которые ты не должен был производить.   Это тот момент, где многие начинают паниковать: «Как так? Ничего же не дарили!» На самом деле задача простая и очень приземлённая: ⚡️показать документы по строительству (договоры, сметы, акты, разрешение на ввод); ⚡️ связать дом с вашим участком и вашими затратами; ⚡️объяснить в деловом, а не эмоциональном ключе, откуда объект появился и почему это не дарение. Налоговая не обязана «догадываться», что вы строили сами. Если не показать цепочку документов, она придумывает свою. И потом именно эту придуманную версию вам придётся опровергать.

Первое, что нужно сделать в торгах, - забыть про жадность❌ Помните наш лот с машиноместами, который упал с 23 млн до 13 млн? 💭Отдельная мысль, которую я проговариваю ученикам всегда и везде: не жадничать.Мы заходили на него не на последнем, а на третьем с конца этапе публичного предложения. Могли подождать ещё 🕗— и, теоретически, лот стал бы дешевле примерно на миллион📉. А могли и не дождаться: на финальном этапе вполне мог появиться ещё кто‑то с похожей логикой «подожду до самого низа», и цена ушла бы вверх🔼. Есть целый вид развлечения на торгах: подавать заявку на последнем этапе, но по цене предыдущего этапа. Я считаю, что если вы готовы покупать по цене предыдущего этапа — проще и взять лот на предыдущем этапе, а не устраивать себе аттракцион 🎢 из серии «выиграю — не выиграю». Мой подход простой: увидели цену, по которой готовы спокойно жить с этой сделкой — забирайте. Торги не про то, чтобы выжимать последнюю копейку из дисконта, а про то, чтобы собирать рабочие сделки.

📰Из мира незаметных новостей: закон, который «подзавис» Немного сменим угол и поговорим про фон, в котором вообще существуют арестованные и банкротные истории. Помните законопроект о повышении порога долгов, после которых можно арестовывать имущество, с 3 000 до 30 000 руб.? Большинство логично предположили, что его быстро примут: сумма 3 000 давно выглядит странно на фоне текущих реалий. Я даже в курсе по арестованным торгам записывала два дубля: ⚡️в одном рассказываю по действующей планке в 3 000, ⚡️во втором — на случай, если пока идёт курс, её поднимут до 30 000. Но нет. ⚡️Законопроект не отклонён, но откровенно подвис, и пока что признаков активного движения нет. Практический вывод очень приземлённый: не заводите долги больше 3 000 руб.

Очевидно, что в истории с машиноместом одну из ключевых ролей сыграла стоимость лота. 13 млн — это всё-таки не 1 млн. 🗣️На занятиях я часто говорю: как только вы уходите в сегмент 10+ млн, вы начинаете работать в зоне гораздо меньшей конкуренции. 📉Просто потому, что туда элементарно не доходит большинство участников. ❓Но возникает честный вопрос: «А что делать, если у меня нет 10 млн?» Не расстраиваться. Их нет у очень многих, это абсолютно нормальная стартовая точка. Ваша задача — сделать так, чтобы этот капитал появился 💰а не переживать, что его пока нет. Работать в перепродаже тем капиталом, который есть. У большинства новичков это плюс-минус 300 тыс. руб. Крутим, насколько возможно, делаем первые сделки, набиваем руку.   А дальше вариантов несколько. Вариант 🟡: партнёры. Пять человек по 1 млн — это уже 5 млн. С этим чеком вы выходите в менее конкурентный сегмент, чем с одиночными 300–500 тыс, и можете смотреть на другие лоты. Вариант 🟡 : инвесторы, которые не хотят сами разбираться в торгах, но уже пришли к точке «деньги есть, идеи нет». Это могут быть как частники, так и малый бизнес. Здесь работает та же логика: вскладчину или под одного инвестора. Но просто так деньги никто не отдаёт — вам нужно портфолио кейсов и нормальная упаковка своих результатов. Вариант 🟡: услуги на торгах. Анализ лота, осмотр, подача заявок, сопровождение торгов и т.д. Здесь как раз работает принцип «курочка по зернышку клюёт»: несколько клиентов, и у вас появляется капитал, с которым вы уже сами можете идти в торги.   Дело за малым - научиться зарабатывать на торгах, а для этого и создан этот блог.

Вернёмся к нашему лоту с примерно 50 машиноместами. Первый аукцион стартовал с 23 млн., а выиграли мы лот за 13 млн.💰 Что с ним будет делать клиент❓ Я не знаю,т.к. это за рамками наших отношений, но 🗣я расскажу про один из вариантов, который лежит на поверхности. Пока шло банкротство, управляющая компания сдавала паркинг местным жителям по прямому назначению: 🚘 люди там парковались. То есть денежный поток там уже есть. Самое очевидное решение после покупки — не разгонять всех арендаторов, а перенаправить этот поток в свою сторону и договориться на новых условиях. Скорее всего, аренда там 👇ниже рыночной, но это уже предмет переговоров и работы с объектом. Посчитаем при очень средних вводных. 🔘В объекте около 50 машиномест. 🔘Допустим, в среднем по году сдаются 60% (скорее всего, в реальности можно сделать больше, но давайте консервативно) — это примерно 30 мест. 🔘Стоимость аренды в месяц — 5 000 руб за место. В нашем городе и в конкретном районе это недорого. 🔘30 мест × 5 000 = 150 000 руб в месяц, или около 1,8 млн в год. 🔘Вычтем налоги, содержание, какие-то операционные расходы — оставим условные 1,5 млн в год «чистыми». При цене лота 13 млн -   окупаемость чуть меньше 9 лет. Это вполне укладывается в вилку консервативной окупаемости недвижимости 8–10 лет. И это всё ещё «достаточно ленивый» сценарий. Если поработать с объектом, оптимизировать заполняемость и ставки, вложиться в управление, выйти к 7 годам окупаемости вполне реально. На выходе: готовый арендный бизнес и достаточно предсказуемый ежемесячный денежный поток.💸 Продолжение дальше

Ликвидность 🆚 рентабельность: где деньги, если конкуренция высокая   Какой вывод напрашивается после этих историй? ❓ Чем ликвиднее лот🔝, тем более оживлённой там будет конкуренция — и тем ниже потенциальная рентабельность в процентах. Это не повод убегать из «высоколиквидных ниш», это повод углубляться и иначе строить стратегию. В таких историях логика чаще всего такая: небольшая маржа в 20–30%, но быстрый оборот. Вы готовы быстро зайти в сделку, быстро выйти, зафиксировать результат и пойти за следующей такой же. Это одна модель. Лоты вроде пакета машиномест — это другая модель. Это уже штучная работа с объектом: часто не получится просто перепродать весь объём одним махом. Придётся думать, как его структурировать: 🔘нарезать на части и распродавать поштучно или блоками; 🔘смотреть, можно ли перепрофилировать первый этаж в коммерцию; 🔘 настроить аренду машиномест с понятной и прогнозируемой заполняемостью. Если вы готовы с этим работать, ваша итоговая маржа может оказаться выше, чем в быстрой перепродаже суперликвидных лотов. Хотя не всегда: многое зависит от города, спроса, вашего умения искать арендаторов/покупателей. ❓Тут уже вопрос «какой стиль инвестиций вам ближе».

❓В каких городах новичкам лучше не начинать с квартир? Продолжая тему выбора лотов. Меня периодически спрашивают: «в каких городах точно не стоит брать квартиры на торгах новичкам?» 🔥Я бы осторожнее относилась к городам с перегретыми рынками новостроек. Там слишком много предложений, и конкурировать с ними, купив квартиру с торгов, может быть болезненно. 😔 Какие это города? По данным Коммерсанта - это: Владивосток, Приморский край, Казань, Красноярск, Пермь, Екатеринбург, Самара и Калининградская область. ❗️Важно понимать: новостройка и условная «хрущёвка» с торгов — это два разных продукта. То, что рынок первых стоит или шатает, не значит, что у вторички с торгов те же проблемы. Но новички любят «красивые» объекты: свежий дом, лифт, фасад, витринные окна в рекламе — и не всегда считают, куда они с этим дальше попадут. 🛒Купив такую квартиру на торгах, вы оказываетесь в очень конкурентном сегменте новостроек (или почти новостроек), где скидка с торгов легко съедается демпингом застройщиков и акциями от крупных игроков. ❌Поэтому я не советую стартовать с таких объектов, если вы не супер‑специалист именно по жилой недвижимости в этих городах.

«Конкуренция на банкротных торгах большая или нет?» ❓— это один из самых частых вопросов, который мне задают. И правильный ответ здесь всегда один: «зависит от того, на какие лоты вы смотрите и с какой стратегией заходите». Расскажу две свежие истории.🗣️   1⃣Первая — квартира-студия в городе с населением около 20 тысяч человек. Мы с клиенткой планировали заходить сразу и надеялись, что аукцион будет «первый и единственный», где окажемся одни. Не угадали: на торгах ещё трое участников, из которых двое активно играют. Стартовая цена — 1 190 000, в процессе торгов поднялись до 1 428 000, то есть примерно плюс 20%. Формально не катастрофа, и в зависимости от стратегии это могло бы быть нормальным входом, но под нашу стратегию уже не ложилось.   2⃣Вторая история — тот самый лот, который, не побоюсь этого слова, «провалялся» на торгах: два аукциона, одно публичное предложение и дошёл до второго публичного. Лот — машиноместа, не одно, а около 48 штук: фактически большая часть первого этажа многоэтажного паркинга. Лот мы забрали в гордом одиночестве. Конкуренты любят «красивое и понятное» и не очень любят думать головой и считать сложные истории. ⚡️Там, где всё лежит на поверхности, людей много. ⚡️Там, где нужно докручивать стратегию, считать, думать про нарезку и перепрофилирование, конкурентов резко меньше.   Продолжение здесь