Клышин Алексей юрист по недвижимости

Дом нравится. Но иногда лучшая сделка - та, в которую вы не вошли С клиентом долго выбираем дом. Реально долго. Один посмотрели - не то. Второй - ближе. Третий - опять компромисс. И вот наконец находится дом, который ему реально нравится. Цена - 6,5 млн рублей. Начинаем проверять историю. И становится интересно. Дом куплен еще в 2004 году. Собственники - супруги по 1/2 доли. В 2018 году муж умирает. После этого начинается сложная наследственная история: дети от разных браков, умершие наследники, их дети. Уже на этом этапе есть что разбирать. Но это только первый слой. Сама собственница - женщина 1938 года рождения. Она живет в этом доме. Потом рядом появляются люди, которые предлагают "помочь с продажей". Она выдает доверенность. И в 2025 году представитель по этой доверенности продает дом. Кому? Своему сыну. Цена в договоре примерно в три раза ниже рынка. Спрашиваем: где подтверждение, что бабушка получила деньги? Платежка? Выписка? Расписка? Ничего. Ответ: "Мы ей деньги отдали". Хорошо. Покажите подтверждение. Нет. Потом появляется еще одно объяснение: "Мы просто переоформили дом на себя, чтобы бабушку не обманули мошенники". То есть, чтобы защитить бабушку от мошенников, дом по доверенности продают сыну доверенного лица, ниже рынка, без подтвержденных расчетов. Красиво. Теперь этот сын продает дом нашему клиенту. И вот тут происходит самое интересное. Клиенту дом очень нравится. Настолько, что он говорит: "А давайте расторгнем ту сделку. Пусть дом вернется бабушке. А потом я куплю уже напрямую у нее". И вот это тот момент, где надо остановиться. Потому что когда объект очень нравится, человек перестает оценивать риск. Он начинает искать способ все равно купить. Но если плохую сделку расторгнуть, история не становится чистой. Наоборот, вопросов становится еще больше. Почему предыдущий ДКП заключили именно так? Почему цена была в три раза ниже рынка? Где расчеты? Понимала ли бабушка, что подписывается? На каких условиях выдана доверенность? Что с наследниками? Кто и когда может все это оспаривать? И самое главное: какое решение примет суд, если история туда попадет? Этого вам никто заранее не скажет. Можно потом долго рассказывать, что вы добросовестный покупатель. Но суд будет смотреть не только на вашу последнюю сделку. Он будет смотреть на всю цепочку. И вот это один из главных выводов. Есть риски, которые можно закрыть документом. Есть риски, которые можно снять расчетами, нотариусом, дополнительной проверкой. А есть истории, где по совокупности признаков лучше вообще не пытаться быть самым умным. Потому что если для покупки дома сначала надо: расторгнуть предыдущий ДКП; вернуть имущество пожилому человеку; разобраться с наследниками; объяснить отсутствие расчетов; проверить доверенность; а потом надеяться, что никто не придет в суд, то это уже не просто покупка дома. Это покупка будущего спора. И иногда самое профессиональное решение звучит очень просто: "Дом хороший. Но мы его не покупаем". Консультация +79032334201

20 млн свои. Мама хочет отдать сыну. А банк превращает это в квест Сейчас расскажу историю, над которой мы почти неделю ломали голову. Маме 72 года. Она продает свою квартиру. Сын добавляет свои деньги и покупает другую квартиру уже на себя. То есть задача простая: 20 млн рублей от продажи маминой квартиры нужно передать сыну. Все белое. Источник денег понятный. Никаких серых схем. Казалось бы: перевел деньги сыну и все. Но когда речь идет о человеке 72 лет и такой сумме, сейчас все совсем не так просто. Приходим в банк и спрашиваем: как правильно передать сыну 20 млн? Нам говорят: обычный крупный перевод от человека 72 лет может попасть под антифрод. Могут остановить операцию. Могут начать дополнительные проверки. И самое неприятное - деньги могут зависнуть так, что потом замучаетесь объяснять, откуда они, кому идут и зачем. Нам прямо в банке рассказали несколько свежих историй, которые случились буквально недавно. Мы послушали и говорим: хорошо, тогда давайте наличными. И тут тоже начинается квест. Сумму надо заранее заказать. Потом пожилому человеку могут задавать кучу вопросов: зачем снимаете; кому; для чего; не заставляет ли кто-то; не находитесь ли под влиянием мошенников. Могут дополнительно проверять операцию, приглашать сотрудников службы безопасности, в отдельных случаях и полицию. И гарантии, что вы просто придете и спокойно заберете 20 млн, нет. А дальше еще интереснее. Допустим, мама деньги получила. Передала сыну. Сын приходит в банк и кладет 20 млн уже на свой счет. И следующий вопрос: а откуда у вас эти деньги? Опять объяснения. Опять документы. Опять происхождение средств. То есть мы просто хотим внутри семьи передать абсолютно белые деньги от продажи квартиры. А вокруг этого уже целая спецоперация. Банк предлагает сделать обычный перевод. Но с комиссией. Мы спрашиваем: а почему вообще семья должна платить комиссию за то, чтобы мать передала свои деньги сыну? Следующий вариант: нотариальный договор дарения. Хорошо. Идем к нотариусу. Цена вопроса на такую сумму - около 100 000 рублей. И тут уже совсем странно. Есть мама. Есть сын. Есть абсолютно легальные деньги. Мама хочет подарить их сыну. И чтобы просто нормально провести эту операцию, надо кому-то отдать сотню тысяч? Серьезно? Мы начали искать дальше. Банки. Нотариусы. Разные варианты. И в итоге нашли решение. Вклад в пользу третьего лица. Мама пришла в отделение банка. Через оператора открыла вклад до востребования в пользу своего сына. Никакие наличные она не снимала. Со своего счета перевела деньги на этот вклад. И не заплатила за это ничего. Отдельно мы сделали обычный письменный договор дарения денег, чтобы основание передачи было зафиксировано документально. После этого сын оформил права на вклад. Деньги стали доступны уже ему. Дальше он перевел их на свой счет и использовал для покупки квартиры. В итоге: комиссия - 0 рублей. Нотариусу - 0 рублей. Наличные никто по Москве не возил. Крупный прямой перевод от пенсионера не гоняли. И документы на происхождение денег остались. Вот такой банковский лайфхак мы в итоге нашли. Важно: это не универсальная инструкция для любого банка. У банков свои внутренние процедуры, антифрод и требования. Поэтому сначала уточняйте, можно ли в конкретном банке открыть вклад в пользу третьего лица и как именно он оформляется. Но сам механизм я бы запомнил. Если пожилой родитель продает квартиру, а деньги потом должны пойти ребенку на покупку другого жилья, вклад в пользу третьего лица может очень сильно упростить жизнь. Мы почти неделю искали решение. А в итоге оказалось, что иногда самый простой способ передать деньги - вообще не переводить их напрямую. Если у вас похожая ситуация, деньги от продажи квартиры нужно передать детям или выстраиваете сложную альтернативную сделку - приходите на консультацию. +79032334201

Паспорт уже знает. А домовая книга еще нет Вот что меня иногда реально бесит в нашей цифровизации. В Москве сделали огромные флагманские МФЦ. В одном месте можно решить почти все. Казалось бы: все органы рядом; все базы электронные; все должно обновляться мгновенно. Но нет. Реальная история из сделки. Человек меняет регистрацию. Проходит процедуру. Получает паспорт. В паспорте уже стоит новый адрес. Все. Юридически он зарегистрирован в другом месте. Заказываем выписку по старой квартире. А там он все еще числится. И вот это меня каждый раз убивает. Паспорт уже знает. А домовая книга еще нет. Иногда данные обновляются быстро. Иногда несколько дней. Но у нас был рекорд - 10 дней. Десять дней. Причем я еще могу хоть как-то понять, когда человек переезжает в другой город. Но когда человек переезжает условно с Чертановской улицы из дома 51 в соседний дом 53? Это один район. Один МФЦ. Один паспортный стол. Все буквально рядом. И сведения между двумя соседними адресами могут идти 10 дней. Как? Вот реально как? А если человек переезжает из одного района Москвы в другой, например в Марьино, там вообще отдельная история. Информация между системами может идти очень долго. У нас были ситуации, когда процесс растягивался на 3 месяца. Для обычного человека: "Ну подожду". А для сделки это уже проблема. Покупатель говорит: "Куплю только после снятия всех с регистрационного учета". Продавец уже выписался. Паспорт это подтверждает. А выписка говорит: "Нет, дорогой. Ты все еще здесь". И дальше может встать все: сделка; банк; нотариус; альтернатива; расчеты. Хотя человек свою часть уже сделал. Проблема просто в том, что две государственные системы еще не успели договориться между собой. И вот это меня вообще добивает. В одном МФЦ за это отвечают разные сотрудники. Они сидят буквально в одном здании. В разных кабинетах. И информация между ними может идти дольше, чем человек сам дошел бы от одного окна до другого. Тогда у меня один вопрос: зачем вы вообще собирали все услуги в одном месте, если данные между ними все равно живут своей жизнью? И каждый раз на сделке одни и те же грабли. Честно, я уже думаю: может, пора просто коллективно написать нормальное обращение в "Мои документы" или профильный департамент и спросить: почему изменение регистрации не синхронизируется автоматически и в понятный срок? Потому что проблема массовая. А теперь лайфхак, который у нас уже несколько раз сработал. Если новый штамп в паспорте уже есть, а данные по квартире не обновились: заходим на mos.ru; находим онлайн-консультацию по вопросам ЖКУ; выбираем ближайшее время; приходим на консультацию с паспортом; показываем новую регистрацию; говорим: "Пожалуйста, актуализируйте количество зарегистрированных по квартире и снимите меня с учета в старом объекте". После этого заказываем свежую выписку. Моментально ее вам, конечно, никто не даст. Но в тот же день получить актуальную выписку вполне реально. Мы так уже делали не один раз. Важно: это не какая-то официальная инструкция "как ускорить прописку". Это наш практический способ, который реально выручал в сделках. И когда у тебя завтра сделка, ждать неделю или больше автоматического обмена между базами вообще не хочется. Мой вывод простой. Если выписка нужна для сделки, не меняйте регистрацию в последний момент. А если уже поменяли и данные зависли - не обязательно просто сидеть и ждать. Иногда одна онлайн-консультация реально спасает сделку. Потому что цифровизация у нас вроде есть. А сведения между двумя соседними домами иногда идут дольше, чем посылка через полстраны. А вы сталкивались с таким? Сколько у вас обновлялись данные после смены регистрации? Какой был рекорд? Напишите в комментариях, интересно понять, это у нас такие веселые кейсы или реально массовая история. Если у вас сделка, выписка не обновляется или нужно срочно разобраться с регистрацией, документами и рисками - приходите на консультацию. +79032334201

Россияне больше не считают квартиру хорошей инвестицией? Я полез разбираться Увидел на днях на РБК Недвижимость и еще нескольких ресурсах исследование. Заголовок примерно такой: "Россияне перестали считать жилье перспективным инструментом для инвестиций". Меня зацепило. Потому что мы 20 лет слышим: "Недвижимость всегда растет". "Бетон надежнее денег". "Квартиру всегда можно сдать". А тут вдруг жилье выбирают всего 3,8%. Полез читать. Опросили больше 7 000 человек из 37 крупных городов. Склады и логистика - 12,1%. Торговая недвижимость - 11,4%. Жилье - 3,8%. На первый взгляд реально можно сказать: квартиру как инвестицию похоронили. Но есть нюансы. Во-первых, около половины участников вообще не смогли сказать, какой сегмент лучший. То есть 3,8% не означает, что остальные 96% считают квартиру плохой инвестицией. Во-вторых, исследование проводила УК "Современные Фонды Недвижимости". А сама компания работает в том числе с ЗПИФами коммерческой недвижимости. Склады. Логистика. Торговые объекты. Это не значит, что цифры неправильные. Но контекст понимать полезно. И, кстати, со складами я бы сейчас тоже не бежал впереди паровоза. Сегмент вроде бы выглядит перспективно. Но когда по стране склады регулярно горят, становятся объектом повышенного риска, я бы десять раз посчитал, прежде чем объявлять их "новой безусловной инвестицией". То есть история ровно та же. Не бывает актива без риска. А теперь главное. Люди, на мой взгляд, разлюбили не квартиры. Они разлюбили плохую экономику квартиры. Раньше схема была понятная: купил новостройку на котловане дешевле; дождался сдачи; продал дороже. На этом реально зарабатывали. Потом пришли льготные ипотеки, субсидированные ставки, рассрочки. Застройщики начали продавать не квадратные метры. Они начали продавать ежемесячный платеж. И в итоге во многих проектах новостройка стала стоить на 20-30% дороже готовой вторички. Инвестиционная логика начала ломаться. Какой смысл покупать строящееся жилье дороже готового? Плюс обычная квартира часто дает не самую впечатляющую аренду. И человек с капиталом начинает смотреть: склады; коммерцию; ЗПИФы; апартаменты; офисы. Это логично. Но я бы не бежал теперь покупать склад только потому, что он занял первое место в опросе. Не вид недвижимости решает. Решает цена входа и экономика сделки. Можно купить отличный склад слишком дорого. А можно купить хорошую квартиру ниже рынка и отлично заработать. Можно купить коммерцию с арендатором, который через полгода уйдет. Можно купить квартиру с небольшой арендной доходностью, но хорошо заработать на росте цены. Поэтому мой вывод другой. Заканчивается эпоха "куплю любую квартиру, потому что бетон всегда растет". И это хорошо. Недвижимость снова надо считать: цена входа; аренда; расходы; налоги; ликвидность; рост района; срок инвестирования; риски. А теперь интересно. Если бы у вас сегодня было 20 млн рублей только для инвестиций, куда бы вы их вложили? Квартира. Коммерция/склад. ЗПИФ. Вклад. Акции. Что-то другое? Пишите в комментариях. Посмотрим, насколько моя аудитория отличается от этих 7 тысяч опрошенных. Консультация +79032334201

Продажа квартиры может начать толкать вас в НДФЛ до 22% Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс. И если их примут, с 2027 года налоги при продаже недвижимости будут считать по другой логике. Сейчас доход от продажи квартиры живет отдельно. Условно: 13% до установленного порога; 15% выше. И все. А Минфин предлагает объединить доход от продажи недвижимости с остальными доходами человека за год. То есть в одну корзину могут попасть: зарплата; проценты по вкладам; дивиденды; другие доходы; и продажа квартиры. И уже к этой общей базе применять прогрессивную шкалу: 13%; 15%; 18%; 20%; 22%. Вот тут и начинается самое интересное. Человек может весь год нормально зарабатывать. Получать проценты. Дивиденды. А потом продать квартиру раньше минимального срока владения. И часть дохода от продажи уже улетит в более высокую налоговую ступень. Не 15%. А 18%, 20% или 22%. Особенно это чувствительно для Москвы. Потому что когда квартира стоит 20, 30, 50 млн рублей, разница даже в несколько процентов - это уже сотни тысяч и миллионы. Причем многие этого вообще не будут ждать. Они привыкли думать: "Продажа квартиры - отдельная история". А она может перестать быть отдельной. Продажа недвижимости начнет влиять на общую налоговую картину человека за год. То же самое касается облагаемого дарения. Если подарок попадает под НДФЛ, его тоже хотят учитывать в общей базе. Важно: это пока не действующий закон. Это предложение Минфина. Но направление очень понятное. Государство хочет собирать налог не по отдельным кускам дохода, а видеть всю картину целиком. И для собственников это означает одно: перед продажей квартиры теперь надо будет считать не только: "прошел срок владения или нет?" А вообще весь доход человека за год. Потому что одна сделка может резко увеличить налоговую нагрузку. Мой вывод простой. Если изменения примут, с 2027 года продавать дорогую квартиру без предварительного налогового расчета станет просто опасно. Потому что ошибка в несколько процентов на квартире за 30-50 млн - это уже не мелочь. Это миллионы Консультация +79032334201

Нотариус отменил сделку из-за зависшего ЗАГС. И я перед таким нотариусом снимаю шляпу Я здесь часто критикую нотариусов. Но в этой сделке нотариус сделал ровно то, что должен был сделать. Приходим на сделку. Все согласовано. Договор готов. Цепочка собрана. Люди приехали. Деньги сняты со счетов. Один из продавцов вообще прилетел из другой страны. И на следующее утро у него уже обратный билет. То есть перенести сделку на "давайте завтра" у нас практически невозможно. И тут нотариус говорит: "Сделку сегодня не проведу". Мы: "В смысле? Все же готово". Он отвечает: "У меня не работает межведомственный запрос в ЗАГС". Ему нужно подтвердить, что продавец на момент покупки квартиры не состоял в браке. Потому что если был в браке, может возникнуть супружеская доля. А подтвердить отсутствие брака через систему нотариус сейчас не может. И говорит: "Без подтверждения этого риска дальше не пойду". И вот здесь я реально снимаю перед ним шляпу. Потому что сколько раз мы видели обратное. Приходим на сделку. ЗАГС не отвечает. Межведомственная система висит. А нотариус: "Ну не работает и не работает". "Все же уже приехали". "Давайте проведем". И просто закрывает глаза на риск. А этот сказал: "Нет. Не подтверждено - не удостоверяю". Красавчик. Только для нас проблема от этого меньше не стала. Потому что за одной сделкой стоит куча людей. Продавец завтра улетает. Покупатели сняли деньги со вкладов и уже теряют проценты. Дальше идет цепочка. Нижние продавцы начинают говорить: "Если сегодня не выйдем, мы вообще выходим из сделки". У кого-то отпуск. У кого-то другая покупка. У кого-то сроки по банку. Один зависший сервис - и вся конструкция может рассыпаться. И тут мы говорим: "Подождите". 📄 Достаем оригинал архивной справки ЗАГС формы 15. Мы ее запросили заранее через МФЦ. Почему? Потому что если продавец говорит, что на момент приобретения квартиры в браке не состоял, мы не верим на слово. Мы просим подтверждение из архива ЗАГС. И по этой сделке заранее договорились, чтобы собственник принес оригинал с собой. Отдаем справку нотариусу. Он смотрит. Улыбается. Говорит примерно: "Какие же вы красавчики, что это запросили". Документ закрывает вопрос. И сделку проводят. ⚡️ Вот зачем мы собираем документы заранее. Не потому что любим бумажки. Не потому что хотим усложнить жизнь продавцу. А потому что в день сделки может лечь ЗАГС. Может зависнуть банк. Может не ответить реестр. Может не загрузиться документ. А у вас уже люди, деньги, билеты, цепочка и десятки договоренностей. Критичный риск нельзя оставлять на последний час. Если продавец покупал квартиру по возмездной сделке и говорит, что был не в браке - подтверждаем это документом. Если был в браке - проверяем супружескую историю. Если есть наследство - закрываем наследников. Если ипотека - закрываем банк. Если маткапитал - закрываем маткапитал. Мой вывод простой. Хорошая проверка - это когда проблема возникает в день сделки, а нужный документ уже лежит у вас в папке. И еще раз отдельно скажу про нотариуса. В этот раз - реально красавчик. Не было подтверждения - остановил сделку. Вот так и должна работать безопасность.

Наследство. Через 3 дня - дарение. И квартира за 25 млн уже продается Клиент сам выбрал квартиру и пришел к нам на сопровождение. На первый взгляд все нормально. Текущий собственник - женщина. Основание - дарение. Дарение свежее, всего два месяца назад. До этого в истории - наследство по завещанию. И между регистрацией наследства и дарением всего 3 дня. Вот тут мы сразу напряглись. Потому что такой переход права сам по себе уже повод спросить: зачем? Клиент говорит: "Да там нормальные люди. Мне кажется, вы зря копаете". Окей. Просим договор дарения. Нам его дают. И дальше уже идем проверять предыдущего собственника. И вот там начинается самое интересное. Развод. Задолженность по алиментам примерно 700 тысяч рублей. Кредиты. Исполнительные производства. Мы нашли около 25 исполнительных производств. То есть человек должен очень много денег. И выглядит это уже совсем не как: "Ну просто решил подарить квартиру маме". А как история, где человек получил дорогой актив и практически сразу от него избавился. Квартира, напомню, стоит около 25 млн рублей. И теперь ее продает мама. Чистая. Белая. Пушистая. И вот здесь мы звоним риелтору и задаем простой вопрос: "Предыдущий собственник вообще собирается гасить свои долги?" Ответ примерно такой: "А вас это как касается?" "Сейчас собственник мама". "У нее все чисто". Вот это меня просто убивает. В смысле "как касается"? Напрямую. Если предыдущий собственник одной ногой в банкротстве, если у него куча долгов, если он получил квартиру и практически сразу переоформил ее на маму, покупатель обязан понимать, что будет с этой сделкой потом. Потому что если завтра начнется банкротство и управляющий пойдет оспаривать старые сделки, объяснять: "Но текущая мама же была чистая" будет уже поздно. Вот почему мы постоянно говорим: проверять надо не только текущего собственника. Особенно если история свежая. Особенно если: наследство; через несколько дней дарение; потом быстрая продажа. В этой квартире нам даже не понадобилось сначала поднимать сто справок. Достаточно было увидеть цепочку переходов. Потом попросить договор дарения. Потом проверить предыдущего собственника. И все стало на свои места. Мы бы такую квартиру своему клиенту не рекомендовали. Потому что свежий собственник не обнуляет старые риски. Иногда наоборот. Именно свежая смена собственника - это причина копать назад еще глубже. Мой вывод простой: если в истории квартиры есть быстрый переход права, сначала поймите зачем он был. А потом проверяйте не только того, кто продает сегодня, но и того, кто владел квартирой вчера. Потому что через нового собственника можно спрятать старую проблему. Предавансовую проверку можно заказать по ссылке в закрепленном комментарии. Консультация по конкретной квартире: +79032334201

Один риелтор за полтора месяца помог переоформить больше 100 квартир. И я реально охренел от масштаба Недавно разговаривали с одной женщиной. Она частный риелтор. Параллельно сама торгует на маркетплейсах и состоит в сообществе селлеров. И совершенно спокойно рассказывает: "У ребят сейчас огромные проблемы". Кредиты. Долги. Товар пропал или сгорел. Оборотка закончилась. Платежи идут. Бизнес не тянет. У многих впереди банкротство. Если у человека одна квартира - отдельная история. А если две? Три? Вот тут начинается самое интересное. Она прямо рассказывает, что консультирует таких людей, как "сохранить" лишнюю недвижимость. Помогает переоформлять квартиры на родственников. Через обычные договоры купли-продажи. На бумаге все красиво: ДКП; акт; расписка; "расчет наличными". И после этого человеку говорят: "Все, квартиру уже не заберут". Я слушаю и думаю: вы вообще понимаете, что делаете? Потому что если человек уже находится в тяжелом финансовом состоянии, понимает, что впереди банкротство, а имущество уходит родственнику без реального расчета, это не волшебное исчезновение квартиры. Это потенциальная будущая проблема. И самое дикое - масштаб. По ее словам, за август и почти весь сентябрь она помогла оформить больше 100 квартир. Один частный риелтор. Сто плюс объектов. Я не утверждаю, что все эти 100 сделок фиктивные. Но сам факт того, что такие переоформления поставлены практически на поток, меня очень напряг. Потому что потом эти квартиры начинают выходить на обычный рынок. Новый собственник. Свежий ДКП. Полная стоимость. Красивые документы. И покупателю говорят: "Все нормально. Вот собственник. Вот ЕГРН". А старая история никуда не делась. И мы уже это видим руками. Только за сентябрь у нас попалось около 10 квартир, где предыдущий переход права был буквально в последние пару месяцев. Начинаем копать. Свежий ДКП. Расчет наличными. Деньги подтвердить не могут. Предыдущий собственник - ИП, предприниматель или селлер. Кредиты. Долги. Финансовые проблемы. И квартира уже снова продается. Вот сегодня от одной такой сделки мы отказались именно по этой причине. Потому что новый собственник не обнуляет старую историю. Если предыдущий владелец уже был в предбанкротном состоянии, а квартира ушла родственнику без реального расчета, такую сделку потом могут начать оспаривать. И уже следующий покупатель будет объяснять: "Я не знал". "Я добросовестный". "Я все проверял". А суд спросит: "А что именно вы проверяли?" Только текущего собственника? Вот поэтому сейчас свежий ДКП для меня не плюс. Иногда наоборот. Это повод копать в два раза глубже. Первое, на что смотрим - как проходил расчет по предыдущей сделке. Если написано "наличными" - сразу вопросы. Где деньги? Кто их передавал? Откуда они взялись? Есть ли доказательства? Если расчет был безналичный - тоже подтверждаем его документами. И обязательно проверяем предыдущего собственника. Не только текущего. Предыдущего. Его долги. Суды. Исполнительные производства. Кредиты. Предпринимательскую деятельность. Финансовое состояние. И в нужных случаях - супруга тоже. Потому что сейчас нам с вами, похоже, придется разгребать последствия всей этой истории еще несколько лет. И я думаю, таких квартир на рынке будет становиться только больше. Мой вывод простой. Если квартира была куплена совсем недавно и уже снова продается - не воспринимайте это как обычную историю. Смотрите назад. Проверяйте расчет. Проверяйте предыдущего собственника. Проверяйте его супруга. И не успокаивайтесь только потому, что текущий продавец "чистый". Иногда его для этого и поставили между вами и настоящей проблемой. Если сомневаетесь в квартире или видите свежий переход права - приходите на консультацию. Разберем историю, расчеты, собственников и риски до того, как вы внесете деньги. Телефон: +79032334201

Новостройки уже падают на треть. А с 1 октября им еще сильнее перекрывают семейную ипотеку Росреестр выкатил статистику за август. И если смотреть только месяц к месяцу, можно сказать: "Ну август. Отпуска. Дачи. Последний месяц лета". Да, август действительно слабый месяц. Но проблема вообще не в августе. Проблема в том, что если взять январь-август, сезонностью это уже не объяснишь. По всем ДДУ в Москве: 2025 год - 74 096 2026 год - 51 117 Минус 31%. По жилым новостройкам еще жестче: 50 812 → 33 347 Минус 34,4%. То есть рынок жилых новостроек в Москве за 8 месяцев просел примерно на треть. Теперь ипотека. За январь-август: 78 026 → 62 415 Минус 20%. А ипотечных ДДУ на первичке: 32 063 → 21 362 Минус 33,4%. То есть первичка уже лежит очень тяжело. И ипотека ее не вытягивает. А теперь самое веселое. С 1 октября меняются условия семейной ипотеки. Для Москвы и области: 1 ребенок - 12% 2 ребенка - 10% 3 ребенка - 8% 4 ребенка - 6% 5 и больше - 4% То есть для семьи с одним ребенком ставка фактически удваивается: 6% → 12%. И это не просто цифра. Берем кредит 12 млн рублей на 15 лет. При 6% ежемесячный платеж - около 101 тыс. рублей. При 12% - уже около 144 тыс. рублей. Разница - примерно 43 тыс. рублей каждый месяц. Больше 500 тыс. рублей в год дополнительной нагрузки на семью. И вот теперь главный вопрос: если рынок жилых новостроек уже просел на 34% при старой семейной ипотеке, что будет со спросом, когда огромной части семей придется находить еще по 40+ тысяч рублей каждый месяц? Вот это уже реально очень серьезно. И знаете, что особенно интересно? Вторичка на этом фоне выглядит намного устойчивее. В августе: 2025 год - 10 645 сделок 2026 год - 10 916 Плюс примерно 2,6% год к году. А за январь-август вторичка вообще выросла примерно на 4%. То есть недвижимость покупать не перестали. Покупатель есть. Деньги есть. Но первичка чувствует себя сильно хуже. И теперь вопрос: куда пойдет человек, которому семейную ипотеку вместо 6% дают под 10-12%? В дорогую новостройку, которую еще ждать несколько лет? Или он снова начнет смотреть готовую вторичку, где можно увидеть объект, поторговаться и заехать завтра? Вот поэтому я думаю, что с 1 октября у рынка новостроек начинается очень неприятная история. Не потому что "все завтра рухнет". А потому что главный костыль первички становится намного слабее. Пять лет застройщики продавали не квадратные метры. Они продавали ежемесячный платеж. "Вот вам 6%". "Вот вам субсидированная ставка". "Вот вам рассрочка". "Вот вам красивый платеж". А цена самой квартиры уходила на второй план. И в итоге новостройки во многих проектах стали стоить на 20-30% дороже готовой вторички. Хотя раньше логика была обратная. Ты покупал на котловане дешевле. Брал на себя риск строительства. Ждал 2-3 года. И за это получал дисконт. А потом рынок перекосило. Дешевые государственные деньги позволили застройщикам поднимать цену и продолжать продавать платеж. Теперь эта машинка начинает ломаться. И застройщикам придется снова конкурировать: ценой; локацией; качеством; планировкой; сроками; реальной скидкой; экономикой для покупателя. Потому что когда волшебного платежа больше нет, человек наконец начинает спрашивать: "А квартира-то вообще стоит этих денег?" И вот этого рынку давно не хватало. Мой вывод простой. Если при 6% жилые ДДУ уже просели на 34%, то новые условия семейной ипотеки могут ударить по первичке еще сильнее. А вторичка на этом фоне может получить дополнительный спрос. Особенно хорошие квартиры: с ремонтом; с нормальными документами; по адекватной цене. Так что осень будет очень интересной. Потому что рынок новостроек уже пришел в октябрь ослабленным. А теперь ему еще и меняют главный источник дешевых денег.

Семейную ипотеку в привычном виде закончились. И, возможно, рынку это было нужно Вчера Минфин утвердил новые условия семейной ипотеки. Для Москвы и области с 1 октября: 1 ребенок - 12%; 2 ребенка - 10%; 3 ребенка - 8%; 4 ребенка - 6%; 5 и больше - 4%. То есть эпоха: "У меня один ребенок, дайте 6%" заканчивается. И я сейчас скажу непопулярную вещь: я этому рад. Не потому что хочу, чтобы людям стало тяжелее покупать жилье. А потому что рынок новостроек последние годы жил в кривой экономике. Застройщики продавали не квадратные метры. Они продавали ежемесячный платеж. "Вот вам 6%". "Вот вам субсидированная ставка". "Вот вам рассрочка". "Вот вам платеж как аренда". А цена самой квартиры уже стала вторичной. И в итоге мы пришли к абсурду: строящееся жилье во многих проектах стало стоить на 20-30% дороже готовой вторички. Хотя раньше логика была обратная. Ты покупал на котловане дешевле. Брал риск стройки. Ждал 2-3 года. И за это получал дисконт и рост цены. Вот это была инвестиционная модель. А потом рынок перекосило. Дешевые государственные деньги позволили застройщикам поднимать цену и продолжать продавать платеж. Инвестиционная привлекательность первички сильно просела. И результат уже виден. За январь-август 2026 года число жилых ДДУ в Москве просело примерно на 34% год к году. В августе падение было еще жестче - около 44%. То есть рынок уже сам показывает: машинка перестала работать. И теперь государство, по сути, говорит: "Хватит". Хотите льготу? Она остается. Но становится более адресной. Чем больше детей - тем ниже ставка. А семья с одним ребенком в Москве получает уже не 6%, а 12%. Это совсем другая математика. Да, застройщикам будет больно. Продажи могут просесть еще сильнее. Кто-то начнет резать расходы. Кто-то пойдет к банкам. Кто-то не выдержит. Но бесконечно субсидировать модель, в которой строящееся жилье дороже готового, невозможно. Это как с гангреной. Лучше вовремя остановить процесс, чем потом спасать уже весь рынок. И вот тут, на мой взгляд, начинается самое интересное. Теперь застройщикам придется снова конкурировать: ценой; локацией; планировкой; качеством; сроками; реальной скидкой; экономикой для инвестора. Потому что когда волшебного платежа больше нет, покупатель наконец начинает спрашивать: "А квартира-то вообще стоит этих денег?" Вот этого рынку очень давно не хватало. Мой вывод простой. Рынку первички сейчас будет больно. Возможно, очень больно. Но это не значит, что решение плохое. Пять лет застройщики жили на дешевых государственных деньгах. Теперь придется снова учиться продавать квартиру. Не ставку. Не субсидию. Не красивый ежемесячный платеж. А квартиру.