Клышин Алексей юрист по недвижимости

Пенсионеры теперь не могут нормально пользоваться своими деньгами Я понимаю борьбу с мошенниками. Пенсионеров реально обманывают. Люди теряют квартиры. Переводят деньги неизвестно кому. Продают недвижимость под давлением. Но то, что сейчас происходит в банках, это уже какой-то ад. Свежая история. Женщина, 72 года. Жила с мужем в большой трехкомнатной квартире. Муж умер несколько лет назад. Дочь от наследства отказалась. Женщина законно вступила в наследство. Все чисто. И она принимает абсолютно нормальное решение: "Мне одной трешка не нужна. Устала убираться, устала содержать. Хочу продать, купить однушку ближе к дочери, а разницу оставить себе на жизнь". Что здесь странного? Ничего. Обычная жизненная история. Покупатель найден. Встречная квартира найдена. Дочь адекватная. Бабушка адекватная. Все готовы на проверки. Нотариус - пожалуйста. Врач - пожалуйста. Видео - пожалуйста. Справки - пожалуйста. Подтверждение от дочери - пожалуйста. Человек не прячется, не мутит, не спорит. Она просто хочет продать свою квартиру и купить другую. И тут начинается банк. Нужно принять аванс - блокировка. Нужно перевести аванс за встречную квартиру - блокировка. Нужно оплатить комиссию - блокировка. После сделки женщина получает деньги за свою квартиру. Пытается перевести часть денег дочери - опять блокировка. Понимаете? Человек прошел проверку. Прошел нотариуса. Прошел врача. Прошел регистрацию. Продал свою квартиру. Получил свои деньги. А пользоваться ими нормально не может. Она приходит в банк и фактически просит разрешение: "Можно я переведу свои деньги?" "Можно я сниму свои деньги?" "Можно я помогу дочери?" "Можно я оплачу то, что должна оплатить?" И банк каждый раз смотрит на нее как на потенциальную жертву мошенников. А она уже просто плачет: "Это мои деньги. Почему я ничего не могу с ними сделать?" Вот это меня бесит. Потому что мошенники как работали, так и работают. А нормальный пенсионер теперь отрезан от обычного банковского оборота. 50 000 перевести - проблема. 500 000 перевести - проблема. Аванс принять - проблема. Комиссию оплатить - проблема. После сделки деньгами воспользоваться - проблема. И потом государство удивляется: "Почему у людей столько наличных в обороте?" Да вот поэтому. Потому что люди уже готовы терять на процентах, недополучать доход, держать деньги в кэше, лишь бы не играть в этот банковский квест. Потому что когда в сделке участвует пенсионер, у всех уже начинается тремор. Не из-за квартиры. А из-за того, что мы можем получить блокировку на блокировке. Пенсионер продает квартиру - подозрительно. Пенсионер покупает квартиру - подозрительно. Пенсионер переводит деньги дочери - подозрительно. Пенсионер снимает деньги - подозрительно. Пенсионер сказал в банке не ту фразу - все, стоп. Я не говорю, что банки должны закрыть глаза на мошенников. Нет. Проверять надо. Подозрительные операции останавливать надо. Пенсионеров защищать надо. Но когда человек прошел нотариуса, врача, проверку, регистрацию, пришел с документами, с дочерью, с понятной историей, а ему все равно блокируют все подряд - это уже не защита. Это финансовый паралич. И для сделок с недвижимостью это теперь отдельный риск. Если в сделке пенсионер, надо заранее думать не только про документы на квартиру. Надо думать: как он примет аванс; как он переведет аванс; как оплатит комиссию; как получит деньги; как потом сможет ими пользоваться; что делать, если банк все заблокирует; какой запас времени закладывать; какой план Б по расчетам. Потому что сегодня сделка может развалиться не из-за плохой квартиры. А из-за того, что пенсионеру просто не дадут перевести его же деньги. 📎 Мой вывод простой. Борьба с мошенниками нужна. Но если нормальный человек после законной сделки не может пользоваться своими деньгами, значит, систему где-то сильно перекосило. И вот у меня вопрос. Это еще защита пенсионеров? Или уже ситуация, где человек должен доказывать банку, что имеет право распоряжаться своими же деньгами?

Продавец показал рейтинг 800. А в другом бюро мы нашли просрочку на 800 000 рублей Вот почему мы не верим одной кредитной истории. Клиент выбрал квартиру. Объект хороший, цена нормальная, выходим на аванс. У нас в авансовом соглашении всегда прописано, что продавец обязан предоставить: * справку с Госуслуг из Центрального каталога кредитных историй * кредитные истории из всех бюро, где они хранятся Не одну кредитную историю. А все. Продавцы это подписывают. Потому что это нормальная часть проверки, если покупатель хочет понимать банкротные риски. 📌 Сначала продавец присылает справку из ЦККИ. Видим: кредитная история хранится в нескольких бюро. Говорим: "Отлично. Присылайте отчеты из всех". Он отвечает: "Нет. Пришлю только из одного". Присылает. Там рейтинг около 800. Все красиво. Продавец говорит: "Ну вот, видите, у меня все хорошо". Но для нас это не "все хорошо". Для нас это вопрос: почему вы не показываете остальные бюро, если сами подписали, что должны их предоставить? Потому что единой кредитной истории в России нет. В одном бюро может быть рейтинг 800. А в другом - просрочки, микрозаймы и полный пожар. Просим еще раз. Он опять: "Остальные не дам". Тогда мы говорим: "Хорошо. Значит, в сделку не заходим". И тут человек все-таки присылает остальные отчеты. И что мы видим? 🔴 В другом бюро рейтинг около 300. 🔴 Просрочка несколько месяцев. 🔴 Долг примерно 800 000 рублей. Суда еще нет. Но человек уже фактически в предбанкротном состоянии. И он пытался это скрыть. Вот вам и рейтинг 800. Проблема не в самом долге. Проблема в том, что продавец хотел показать нам только красивую часть картины. А плохую часть спрятать. Мы ему говорим: "Квартиру купить можно. Но риск надо закрыть. Идите и гасите долг до сделки". Он отвечает: "У меня денег нет". Хорошо. Предлагаем второй вариант: "Тогда мы дадим вам эти деньги в качестве задатка на сделке. Вы при нас гасите долг. Мы видим подтверждение. И только после этого двигаемся дальше". Он говорит: "Нет, я так не хочу. Я потом сам погашу". Нет. Так не работает. Потому что "потом" в недвижимости может закончиться очень плохо. Сегодня он продает квартиру. Завтра долг не гасит. Потом кредитор идет в суд. Потом банкротство. А потом начинается вопрос: "Можно ли оспорить продажу квартиры?" Нам такой риск не нужен. Поэтому мы сказали прямо: "Либо долг закрывается до сделки. Либо погашается на сделке под нашим контролем. Либо сделки не будет". И знаете что? Когда вариантов не осталось, продавец согласился. Потому что если человек реально хочет продать квартиру, он закрывает риски. А если он хочет просто получить деньги и "потом сам разберусь", то это уже не наша сделка. Вот почему мы всегда просим все БКИ. Не потому что нам нечем заняться. А потому что одна кредитная история - это не проверка. Это кусок пазла. 80% нормальных продавцов спокойно предоставляют все отчеты. А когда человек начинает юлить: "Зачем вам это?" "Вот одно бюро, достаточно" "Остальные не дам" "Там ничего нет" для нас это красный флаг. Если там ничего нет - покажите. А если не показываете, значит, возможно, там как раз все и лежит. 📎 Кредитная история продавца нужна не для любопытства. Она нужна, чтобы понять банкротные риски. Если продавец в долгах, с просрочками и без денег, его сделку потом могут пытаться оспорить. Поэтому до аванса мы запрашиваем: * справку из ЦККИ с Госуслуг * кредитные истории из всех бюро * анализ долгов, просрочек и предбанкротных признаков Одна красивая кредитная история не означает, что продавец чистый. Она означает только одно: вам показали ту часть картины, которую хотели показать. А в недвижимости опаснее всего именно то, что от вас пытаются спрятать. 📌 Если вы нашли квартиру и хотите понять риски до аванса - можно заказать у нас предавансовую проверку. Мы посмотрим объект, историю переходов, документы-основания и дадим список документов, которые нужно запросить у продавца до внесения денег. Бесплатная консультация тут +79032334201

Большинство покупателей делает одну и ту же ошибку. Нашли квартиру. Понравилась. Цена нормальная. Продавец торопит. Риэлтор говорит: "Все чисто, не переживайте". И люди вносят аванс. А потом начинается самое интересное. "Документы потом дадим". "Собственник сейчас не может". "Справки не будем делать". "Историю квартиры не знаем". "У нас уже есть другой покупатель". "Хотите покупать - покупайте быстрее". И вот вы уже не выбираете квартиру. Вы спасаете свой аванс. Поэтому больше года назад мы сделали для себя предавансовую проверку. Это отчет, который нужно делать до внесения денег. Потому что проблема в чем? Очень часто вам до аванса показывают максимум онлайн ЕГРН. А она, к сожалению, почти неинформативна. В ней нет нормальной истории. Нет всей цепочки переходов. Нет понимания, на каком основании раньше владели квартирой. Нет ответа, почему объект стал собственностью продавца. Нет списка документов, которые надо запросить. А риски как раз часто сидят не в текущей выписке. Они сидят в истории. В наследстве. В дарении. В старом договоре. В оплате по предыдущей сделке. В супруге. В маткапитале. В коротком сроке владения. В судебном основании. В документах, которых "никто не знает где искать". Раньше это все руками смотрел юрист. Клиент скидывал объект. Юрист искал кадастровый номер. Запрашивал данные. Разбирал историю. Писал список документов. Потом мы голову сломали и поняли: если логику можно повторить - ее можно автоматизировать. И мы автоматизировали. Сейчас клиент скидывает адрес. Мы находим кадастровый номер, запускаем проверку, и система собирает отчет по данным Росреестра. Светофор простой: зеленый - явных рисков не видно; желтый - надо обратить внимание; красный - есть риск. Но главное даже не это. Главное, что отчет показывает: какие документы надо запросить у продавца до аванса. Вот в этом вся ценность. Не просто: "Пришлите документы на квартиру". А конкретно: "Нам нужны вот эти документы. Готовы предоставить?" И сразу становится понятно, есть сделка или нет. Мы сами так работаем каждый день. Клиент нашел объект. Мы делаем предавансовую проверку. Смотрим историю. Формируем список документов. Звоним продавцу или агенту. И очень часто мы знаем об объекте больше, чем человек, который его продает. Он говорит: "Там все чисто". А мы видим: нет, там свежее наследство; нет, там дарение; нет, там короткий срок; нет, там надо смотреть оплату; нет, там нужен супруг; нет, там маткапитал; нет, там по истории вопросы. И знаете, что самое важное? Примерно по 20% объектов мы даже не идем дальше. Не потому что нам лень. А потому что уже на этом этапе понятно: документов нет, история мутная, продавец ничего предоставить не может, риски не закрываются, такой объект мы все равно покупать не будем. И зачем тогда тратить время клиента? Зачем вносить аванс? Зачем потом бегать и пытаться вернуть деньги? Вот для этого и нужна предавансовая проверка. Она не заменяет полную юридическую проверку. И это не официальная выписка из ЕГРН. Это предварительный инструмент, который помогает до аванса понять: можно ли вообще заходить в объект; какие риски уже видны; какие документы требовать; что обязательно прописать в соглашении об авансе. Потому что аванс без списка документов - это игра в доверие. А доверие в недвижимости часто заканчивается судами. 📎 Теперь этот отчет можно заказать отдельно. Если вы сами нашли квартиру, апартаменты, нежилое помещение или другой объект - можно проверить его до аванса. Есть два варианта: 1. Просто отчет - 2 900 рублей. Получаете предварительный анализ объекта и список документов, которые нужно запросить у продавца. 2. Отчет с консультацией - 9 900 рублей. Это когда у вас уже есть конкретный объект, есть понимание, кто продает, как продает, сколько лет в собственности, какие документы уже показывали. Работает по всей России. Заказать можно тут. Не вносите аванс вслепую. Сначала проверка. Потом деньги.

Ваш ребенок снимает квартиру и думает, что он свободен А по факту он каждый месяц оплачивает чужую ипотеку. 70 000. 80 000. 100 000 рублей. И говорит: "Свое жилье не нужно". "Ипотека - кабала". "Сейчас не время". Я записал видео для родителей взрослых детей. Без нотаций. Разобрал, почему они не хотят покупать квартиру, чем это может закончиться через 10 лет и как с ними вообще об этом говорить, чтобы они не закатывали глаза. Там есть один пример, после которого многие по-другому посмотрят на аренду. Девушка платит ипотеку 40 000 рублей. А такую же квартиру рядом люди снимают уже за 80 000. Одни считают себя свободными. А другая просто каждый месяц становится ближе к своей квартире. 📎 Видео уже вышло на: YouTube RuTube Дзен ВК Посмотрите сами и отправьте детям. Пусть хотя бы задумаются. А в комментариях напишите: ваши дети уже купили себе квартиру? Или пока снимают, планируют, ждут "идеальный момент"? А может, вы уже купили квартиру им сами?

Семейную ипотеку не тронули. Государство, похоже, само испугалось С 1 июля семейную ипотеку должны были изменить. Рынок к этому готовили несколько месяцев. Покупателям говорили: "Успейте до 1 июля". "Потом условия будут хуже". "Потом ставку изменят". "Потом можете не пройти". Люди побежали в офисы продаж. Застройщики получили прекрасный скрипт: "Покупайте сейчас, потом будет поздно". И что в итоге? Условия семейной ипотеки оставили без изменений до 1 октября. То есть сначала всех напугали. Потом дедлайн перенесли. А теперь снова начнется та же песня: "Успейте до 1 октября". На мой взгляд, государство просто очкануло. Потому что если бы с 1 июля реально закрутили семейную ипотеку, рынок новостроек мог бы получить очень неприятный удар. Рыночная ипотека до сих пор неподъемная. Ключевая ставка высокая. Спрос слабый. Люди без льготной ставки почти не покупают. А семейная ипотека стала не просто поддержкой семей. Она стала костылем, на котором держится рынок новостроек. И вот его опять решили не выбивать. Но есть еще одна мысль. Похоже, застройщикам просто подсластили пилюлю. Первое полугодие для рынка было тяжелым. Продажи просели. Покупатели выжидали. Все смотрели на ставку, цены и условия. И тут появляется идеальный повод снова разогнать спрос: "Семейную ипотеку могут изменить с 1 октября". Все. Можно снова поднимать телефоны. Можно снова давить на страх. Можно снова говорить: "Последний шанс". "Потом будет хуже". "Надо успеть". И покупатели опять побегут не потому, что объект хороший. А потому что страшно не успеть. Вот что меня бесит. Мы опять получим ажиотаж. Застройщики будут соревноваться, кто больше продаст до нового дедлайна. Цены снова могут поползти вверх. А обычный покупатель опять будет думать не головой, а страхом: "Если сейчас не куплю, потом вообще ничего не возьму". Но семейная ипотека не делает квартиру выгодной. 6% не спасают плохую локацию. 6% не отменяют завышенную цену. 6% не делают неликвид ликвидом. 6% не гарантируют, что вы потом продадите квартиру без потерь. Льготная ставка - это инструмент. А не причина покупать что попало. Поэтому если сейчас вам начнут говорить: "Срочно покупайте до 1 октября" остановитесь. Сначала посчитайте объект. Цена. Локация. Ликвидность. Аналоги. Переплата. Сценарий продажи через 3-5 лет. Покупать квартиру только потому, что "потом будет хуже" - плохая стратегия. Так покупают не недвижимость. Так покупают страх. 📎 Семейную ипотеку не отменили. Ее просто оставили еще на несколько месяцев как подпорку для рынка. Но это не значит, что надо бежать и покупать первую попавшуюся новостройку. Сначала расчет. Потом решение.

Одна фраза пенсионера в банке - и сделка почти развалилась Свежая история. Сын покупает квартиру на маму. Маме 72 года. Сделка нотариальная. Все подписали. Договор готов. Дальше надо провести расчеты. По условиям сделки покупатель должен был перевести продавцу 500 000 рублей, чтобы продавец закрыл свой долг. Все вроде просто. Сначала едем в Сбер. Почему в Сбер? Потому что деньги лежали у покупателя на счете в Сбере, и именно оттуда нужно было провести перевод продавцу. Перед банком мы маме объясняем: Сейчас будут задавать вопросы. Вы покупаете квартиру. Деньги переводите по нотариальному договору. Никто вас не заставляет. Никакие мошенники на вас не давят. Вы понимаете, что делаете. Не потому что надо врать. А потому что человек должен нормально понимать сделку и не путаться в банке. Заходим. Берем талончик. Мама садится к специалисту. И дальше вопрос: "Вам звонили мошенники?" Не "звонили ли вам мошенники по этой сделке?" Не "пытались ли вас заставить перевести деньги?" Не "находитесь ли вы под влиянием?" А просто: "Вам звонили мошенники?" Ну а кому они сейчас не звонили? Мама честно отвечает: "Да, звонили". Все. Галочка. Банк говорит: "Операцию провести не можем". А у нас уже нотариальный договор подписан. Понимаете? Сделка подписана. Расчеты должны идти. Продавцу надо закрывать долг. Стороны сидят. А банк просто говорит: нет. Мы подходим, начинаем объяснять. А для банка картина выглядит еще хуже: сидит пожилая женщина, ей задают вопрос, она говорит, что ей звонили мошенники, а потом к ней подбегают какие-то люди и начинают что-то объяснять. С точки зрения банка - красный флаг. Операцию в этом отделении не проводят. Что делать? У мамы был еще счет в ВТБ. И нам удалось через СБП перевести эти 500 000 рублей с ее счета в Сбере на ее же счет в ВТБ. То есть в Сбере нам не дали отправить деньги продавцу, но получилось перекинуть деньги самой себе в другой банк. Едем в ВТБ. По дороге снова объясняем ей всю сделку. Не натаскиваем на ответы, а именно объясняем: что покупает, почему переводит, кому переводит, на каком основании, что это не мошенники, что это нотариальная сделка. В ВТБ перевод продавцу проходит. Думаем: выдохнули. Но нет. Продавец получил эти 500 000 рублей и погасил свой кредит. А потом Сбербанк увидел, что деньги продавцу пришли от человека, по которому уже была остановленная операция. И заблокировал счет продавца. Просто счет. Навсегда. А теперь самое веселое. Основной расчет по квартире должен был идти через депозит нотариуса на этот же счет. Продавцы уже уехали домой в Набережные Челны. Покупатель тоже уехал. Квартира зарегистрирована. А деньги продавец получить не может, потому что счет заблокирован. Нотариус говорит: "Я отправляю деньги на тот счет, который указан в документах. Сам поменять ничего не могу". И теперь, чтобы продавец получил деньги, надо снова собирать стороны, открывать новый счет, делать дополнительное соглашение и перенастраивать расчеты. Вот вам и "простая сделка". Сын купил квартиру на маму. А по факту: пожилой покупатель, банк, 115-ФЗ, антифрод, нотариус, депозит, заблокированный счет, продавцы в другом городе, деньги зависли. И все началось с одной фразы: "Да, мне звонили мошенники". Поэтому запомните. Если вы покупаете квартиру на маму, папу, бабушку, дедушку или любого пожилого родственника - нельзя просто привезти человека в банк и сказать: "Сейчас подпишем, ничего сложного". Нужно, чтобы человек реально понимал сделку. Потому что сейчас банк может остановить сделку не из-за плохой квартиры. А из-за одного ответа, который сотрудник банка посчитает подозрительным. И формально банк будет прав. Он защищает клиента. Но для сделки это может быть катастрофой. 📎 Недвижимость сегодня - это не только договор и выписка ЕГРН. Это еще банк, финмониторинг, 115-ФЗ и человеческий фактор. Если покупаете квартиру через пожилого родственника - заранее проверяйте не только квартиру. Проверяйте всю схему расчетов. И готовьте человека так, чтобы он сам мог спокойно объяснить, что происходит. Консультация +79032334201

Люди заплатили риэлтору 150 тысяч. А он проверил коммуналку Свежая история со сделки. Продаем квартиру в Москве. Квартира не самая простая по документам: * доля по дарению * доля по наследству * нотариальные отказы * подтверждение родства * справки из ЗАГС * ПНД/НД * НБКИ * медобследование * документы по наследственному делу * история переходов * полный пакет по квартире Мы продавца, честно говоря, просто замучили документами. Но зато у нас была не сказка "все чисто, не переживайте", а нормальное досье. Папка документов. Электронный архив. Все готово к проверке. До этого у нас уже была сделка с другим покупателем. Под него мы собрали весь пакет. Сделка развалилась не из-за квартиры, а из-за их цепочки. Аванс закончился, квартиру снова выставили. В пятницу приезжают новые покупатели. Люди из Курской области. Смотрят квартиру. Им нравится. Говорят: "С вами свяжется наш риэлтор". Окей. Звонит риэлтор. Я жду вопросы. Кто собственники? Как возникло право? Кто наследники? Кто отказался? Где подтверждение родства? Что с дарением? Что с наследством? Кто был зарегистрирован? Есть ли банкротство? Есть ли долги? Есть ли риски по предыдущим переходам? Но нет. Он говорит: "А давайте аванс дистанционно внесем. Или вообще без аванса во вторник на сделку выйдем". Мы спрашиваем: "А документы вам какие отправить?" И вот тут самое интересное. Никакие. Понимаете? Никакие. У нас лежит целая папка документов, которую надо просто запросить и проверить. А человек, которому покупатели заплатили 150 тысяч рублей и привезли его в Москву сопровождать сделку, не запросил ничего. Ни паспорта. Ни основания права. Ни наследственные документы. Ни нотариальные отказы. Ни справки. Ни историю квартиры. Вообще ничего. Знаете, какой главный вопрос он задал на сделке? "Коммуналка оплачена? Платежку покажите". Серьезно? Люди покупают квартиру в Москве. Возможно, это главная покупка в их жизни. Они специально наняли риэлтора, чтобы он их защитил. А по факту его проверка свелась к платежке за ЖКУ. И вот здесь у меня вопрос. Зачем вам такой риэлтор? Не человек, который вскрывает риски. Не человек, который требует документы. Не человек, который понимает наследство, дарение, отказы, банкротство и историю переходов. А человек, который просто приехал на сделку и спросил про коммуналку. В нашей квартире все было нормально. Но если бы на другой стороне была проблемная квартира, эти покупатели спокойно бы ее купили. Без вопросов. Без документов. Без проверки. Без понимания, во что они заходят. А потом начались бы суды. И в суде уже никого не интересует: "Мы не знали". "Нам не сказали". "Мы доверяли риэлтору". В суде важны документы. По нашей практике, примерно у каждой третьей сделки есть вопросы, которые надо отдельно проверять и закрывать. И проблемные квартиры чаще всего продают не тем, кто хорошо проверяет. Их продают тем, кто приходит с человеком, который вместо проверки спрашивает: "Коммуналку оплатили?" Поэтому, если вы нанимаете риэлтора на покупку, задайте ему один вопрос: "Что именно вы будете проверять и чем вы это подтвердите?" Не "я 20 лет на рынке". Не "я все посмотрю". Не "у меня опыт". А конкретно: какие документы запросит; какие риски проверит; какие базы посмотрит; что даст вам письменно; какие выводы сделает до аванса и до сделки. Если он не может это объяснить, вы платите не за защиту. Вы платите за присутствие человека рядом. А это вообще другая услуга. 📎 Перед покупкой квартиры проверяйте не только квартиру. Проверяйте того, кто обещает вас защитить. Если хотите проверить квартиру до аванса или перед сделкой - напишите мне. Лучше один раз нормально проверить документы, чем потом годами доказывать в суде, что вы "не знали". +79032334201 🚨 Важно! Сейчас действуют мошенники, которые копируют мои посты, фотографии и стиль общения. Запомните: ❌ Я не собираю инвестиции ❌ Я не принимаю деньги в доверительное управление ❌ Я не обещаю доходность ✅ Я занимаюсь только недвижимостью и юридической проверкой объектов Если вам предлагают вложить деньги от моего имени — это мошенники.

Почему вашу квартиру чаще всего проверяю не я? Наверное, это один из самых частых вопросов, который мне задают. Особенно после роликов. После историй про наследников, банкротства, маткапитал, скрытых собственников и потерянные квартиры. Люди спрашивают: "Алексей, а квартиру будет проверять лично вы?" И многих удивляет мой ответ. Я уже несколько лет сам не провел ни одной клиентской сделки. Вообще. Если я что-то покупаю или продаю для себя — да. Но клиентские сделки давно веду не я. 🧠 И вот здесь многие начинают напрягаться. Потому что думают примерно так: "Ну понятно. В роликах Клышин. А потом тебя передают какому-нибудь менеджеру." И знаете что? На вашем месте я бы задавал точно такой же вопрос. Поэтому расскажу, как это работает изнутри. Многие думают, что квартиру проверяет сотрудник. Нет. Сотрудник — это руки. Основную работу делает юридический отдел. Например, вы выбрали квартиру. Сотрудник сначала делает нашу предавансовую проверку. После этого появляется первый список вопросов и документов, которые нужно получить от продавца. Если продавец готов их предоставить — отлично. Если не готов — уже появляются первые вопросы. Потом сотрудник получает документы и ставит задачу юристу. И вот с этого момента начинается настоящая проверка. Не сотрудником. Юристом. Именно юрист выстраивает всю цепочку переходов права собственности. Именно юрист поднимает документы. Именно юрист ищет пробелы. Именно юрист составляет список дополнительных документов. Именно юрист пишет заключение. 📌 Потом начинается второй уровень контроля. Заключение проверяет старший юрист. После этого руководитель отдела. И только потом все объекты попадают ко мне. И уже там мы вместе обсуждаем: 👉 какие риски реальные 👉 какие риски надуманные 👉 что можно закрыть документами 👉 а что закрыть нельзя Поэтому большинство историй, которые вы слышите в моих роликах, раскопал не лично я. Их раскопал юридический отдел. Я просто рассказываю вам результат этой работы. 🧠 И вот здесь возникает второй очень интересный вопрос. "Алексей, но ведь все пользуются одними и теми же источниками?" Во многом это правда. ЕГРН одно. Суды одни. ФССП одна. Налоговая одна. Именно поэтому нас редко спасает какой-то секретный источник. Нас чаще спасает правильный вопрос. Обычный человек видит наследство. Юрист спрашивает: "А где наследник первой очереди?" Обычный человек видит решение суда. Юрист спрашивает: "А покажите само решение." Обычный человек видит договор купли-продажи. Юрист спрашивает: "А где деньги?" Обычный человек видит выписку ЕГРН. Юрист спрашивает: "А что было до этого?" Вот в этом и разница. Не в источниках. А в вопросах. 📌 Наверное, самое главное, что я понял за эти годы. Невозможно найти сорок Алексеев Клышиных. Таких просто нет. Поэтому моя задача была не найти своих копий. Моя задача была построить систему, в которой одна квартира проходит через несколько уровней проверки. Чтобы вероятность что-то пропустить была минимальной. Именно поэтому сложные объекты в итоге все равно оказываются у меня на столе. А все истории, которые вы читаете здесь, — это результат работы всей команды. Если сейчас выбираете квартиру и хотите понять, какие риски есть до внесения аванса, какие документы нужно запросить у продавца и стоит ли вообще входить в эту сделку — записывайтесь на консультацию. 📞 +79032334201 Разберем вашу ситуацию, покажем слабые места объекта и расскажем, на что обратить внимание до того, как вы передадите деньги продавцу.

46. Совсем недавно мне было двадцать. И тогда казалось, что вся жизнь впереди. Потом было тридцать. Потом сорок. А 29 июня мне уже исполняется 46. И вот это слово «уже» почему-то впервые зацепило. Когда был моложе, мне казалось, что главное — заработать больше денег. Работать еще больше. Бежать еще быстрее. Доказать себе и окружающим, что ты можешь. И знаете, что самое странное? Чем сильнее я бежал именно за деньгами, тем тяжелее они мне давались. А потом в какой-то момент все перевернулось. Я перестал бегать за деньгами. И начал бегать за идеей. Идеей сделать рынок недвижимости хоть немного безопаснее. Чтобы люди перестали терять квартиры. Чтобы начали задавать правильные вопросы. Чтобы мошенникам становилось сложнее работать. И почему-то именно после этого денег стало больше. Наверное, потому что люди всегда чувствуют, когда ты делаешь что-то не только ради денег. Еще одна вещь, которую я понял. Я наконец научился говорить «нет». Раньше соглашался почти на все. Брался за все подряд. Боялся кого-то обидеть. Сегодня все гораздо проще. Если мне что-то не нравится, если я понимаю, что это не мое, значит — нет. Без чувства вины. Без желания всем понравиться. И, наверное, самое большое открытие последних лет — это семья. Когда у тебя трое детей, ты уже не можешь жить только работой. Да и не хочешь. Приходится учиться распределять время. Так, чтобы хватало и на работу. И на детей. И на себя. Именно тогда понимаешь, что время — это единственный ресурс, который невозможно заработать обратно. Деньги можно. Квартиру можно. Бизнес можно. А вот вчерашний день уже никогда не вернуть. И знаете, что еще забавно? В этом году я понял, что мне даже сложно ответить на вопрос: "Что тебе подарить?" Не потому что у меня все есть. А потому что вещи почему-то перестали приносить ту радость, которую приносили раньше. Наверное, это тоже возраст. Когда начинаешь ценить не то, что можно купить. А то, что невозможно. Если бы сегодня можно было вернуться к себе двадцатилетнему, я бы сказал ему всего одну фразу: "Не спеши." Все самое интересное в твоей жизни будет гораздо позже. И спасибо каждому, кто все эти годы читает этот канал. Кто спорит. Кто критикует. Кто доверяет. Кто приходит за советом. Вы тоже стали частью этих сорока шести лет. Ну а я... пожалуй, продолжу делать то, что люблю больше всего. Копаться в документах. Находить то, что другие не замечают. И помогать людям не совершать дорогих ошибок. Полет продолжается.

Суд выписал всех жильцов. Но один человек в квартире все равно остался. Клиенты выбрали квартиру. Флиппер купил ее на торгах. Сделал ремонт. Подготовил к продаже. Показывает документы. Говорит: "Все чисто." Начинаем проверку. Выясняется, что раньше в квартире были прописаны люди. Мы спрашиваем: — Выписали? Он показывает решение суда. Действительно. Суд вынес решение о снятии жильцов с регистрационного учета. Решение вступило в законную силу. Все красиво. Девять из десяти покупателей на этом бы успокоились. Я бы сказал, что девяносто процентов покупателей дальше даже смотреть ничего не стали бы. 📌 Но мы просим еще один документ. Выписку из домовой книги. И вот тут начинается самое интересное. Открываем. Смотрим. А там прописан несовершеннолетний ребенок. Подождите. Какой ребенок? Суд же всех выписал. Начинаем разбираться. И картина получается очень интересная. Когда новый собственник купил квартиру на торгах и начал процесс выписки бывших жильцов, женщина была беременна. Пока шли заседания. Пока суд выносил решение. Пока оно вступало в законную силу. Она родила ребенка. И зарегистрировала его по своему месту жительства. То есть в эту квартиру. Причем права собственности у нее уже давно не было. Но регистрация ребенка появилась. А самое интересное, что в решении суда фигурируют родители. А ребенка там нет вообще. 📌 И вот приходит продавец и говорит: "Да не переживайте. Купите квартиру, потом сами его выпишете." Знаете, сколько раз я слышал эту фразу? Очень много. И каждый раз она меня напрягает. Потому что между словами: "Потом выпишете" и реальным решением суда иногда лежат месяцы. А иногда годы. 🧠 И вот после этого мне каждый раз рассказывают: "Да что там проверять?" Решение суда было. Флиппер был уверен, что всех выписал. Покупатели были уверены, что квартира чистая. А сюрприз нашелся в документе, который вообще никто не собирался смотреть. Именно поэтому я постоянно говорю: Проблемы в недвижимости чаще всего находятся не там, где их ищут. Не в решении суда. Не в выписке ЕГРН. Не в красивом ремонте. А в какой-нибудь бумажке, которую большинство людей даже не откроет. Именно из-за таких историй я очень осторожно отношусь к квартирам, где остаются зарегистрированные несовершеннолетние. Особенно после последних судебных решений по детям. Потому что чужой ребенок очень часто становится проблемой нового собственника. А не того человека, который его прописал. 🧠 Поэтому мне интересно ваше мнение. Есть решение суда. Родителей выписали. Но несовершеннолетний ребенок до сих пор зарегистрирован. Продавец говорит: "Не переживайте, потом сами снимете его с регистрационного учета." Вы бы купили такую квартиру? Или сразу пошли бы искать другой вариант? +79032334201 🚨 Важно! Сейчас действуют мошенники, которые копируют мои посты, фотографии и стиль общения. Запомните: ❌ Я не собираю инвестиции ❌ Я не принимаю деньги в доверительное управление ❌ Я не обещаю доходность ✅ Я занимаюсь только недвижимостью и юридической проверкой объектов Если вам предлагают вложить деньги от моего имени — это мошенники.