О недвижимости с Ириной Сиваковой

Санкт-Петербург стабильно удерживает высокие показатели уровня материального благосостояния людей, которые в нем проживают: - согласно исследованиям, проведенным РИА Новости, по итогам 2025 года Санкт-Петербург занял 8-е место в первой десятке российских регионов по этому показателю. У среднестатистической семьи с двумя детьми, где оба родителя работают, потенциальный денежный остаток после закрытия минимальных жизненно необходимых потребностей составляет 70,2 тыс. рублей в месяц. По сравнению со средним показателем по стране (51,5 тыс. рублей в месяц) это больше на 18,7 тыс. рублей. В этом рейтинге Северную столицу опередили только Ямало-Ненецкий автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Магаданская область, Сахалинская область, Москва, Чукотский и Ненецкий автономные округа. По уровню качества жизни (по тем же итогам 2025 года) Санкт-Петербург занимает почетное второе место после столицы (в Национальном рейтинге качества жизни в России).

Земельные участки, которые «простаивают» (не используются их владельцами), скоро начнут исчезать. Об этом землевладельцев предупреждает Росреестр: - сейчас по закону собственник участка из состава земель населенных пунктов, садовых или огородных земель должен приступить к его использованию со дня регистрации его права на этот участок (но не ранее 1 марта 2025 г., когда закон вступил в силу); - при этом, если участок не может быть использован по назначению без предварительного освоения, собственнику дополнительно дается 3 года на проведение соответствующих мероприятий (их перечень утв. Распоряжением Правительства РФ от 24.04.2025 № 1021-р); - проверки землевладельцев начнутся не ранее марта 2028 г. При выявлении нарушения собственнику выдадут предостережение и назначат срок для устранения. Если он этого не сделает, выдадут предписание и наложат штраф. После этого (если не помогает) могут инициировать судебное разбирательство о продаже участка с публичных торгов; - если же владельца неиспользуемого участка найти не удастся, его участок снимут с кадастрового учета — т.е. он попросту исчезнет. На его месте потом могут образовать другой участок и передать его другим лицам.

Разводящимся супругам на заметку: - если вы после развода подписали нотариальное согласие на продажу вашей общей с супругом недвижимости, то это вовсе не значит, что вы не можете требовать с него половину стоимости этого объекта. Хотя многие уверены, что такое согласие приравнивается к фактическому отказу от своей доли, Верховный суд РФ считает иначе: - факт расторжения брака не меняет режима совместной собственности — поэтому бывший супруг вправе потребовать компенсацию за общее имущество, если оно было продано вторым супругом после развода. Размер компенсации определяется в зависимости от доли, которая полагалась бывшему супругу в праве на это имущество (см.: ВС РФ № 5-КГ15-47). И то, что бывший супруг дал свое нотариальное согласие на отчуждение недвижимости, вовсе не означает, что он отказался от своей доли (определение ВС РФ № 85-КГ15-6).

Доказательства подлинности документов, подтверждающих права на недвижимость, очень важны (особенно, если при проверке объекта перед покупкой). Как убедиться в том, что документ не поддельный? - Если этот документ удостоверен нотариусом, находим в правом нижнем углу бланка QR-код, заходим на сайт Федеральной нотариальной палаты в раздел «Безопасная проверка QR на нотариальном документе». Нажимаем «Проверить» и считываем через камеру телефона QR-код на документе. Сервис ответит вам, зарегистрирован ли документ с такими реквизитами в Единой информационной системе нотариата или нет; - Если это выписка из ЕГРН, проверяем также через QR-код (на подлинной выписке, начиная с 2023 г. обязательно размещаются такие коды). Отсканировав код, можно убедиться в подтверждении Росреестром подлинности документа. Электронную выписку из ЕГРН можно проверить непосредственно на сайте Росреестра: прикрепите файл с выпиской и файл с электронной подписью (он обязательно прилагается к выписке в электронной форме) в сервисе «Проверка электронного документа» (на сайте Росреестра, в разделе «Электронные услуги и сервисы»); - Если это договор, подписанный сторонами и никем не заверенный, можно запросить у продавца выписку из Росреестра «О содержании правоустанавливающих документов». Здесь указывается вид правоустанавливающего документа на объект недвижимости, его реквизиты, наименования сторон (договора) и краткое содержание. Сопоставив эти данные с представленным вам договором, можно убедиться в подлинности документа.

Как оформить построенный на вашем земельном участке жилой дом в собственность? Сейчас можно выбрать один из двух вариантов: - воспользоваться упрощенным порядком регистрации: заказать у кадастрового инженера технический план дома (подготавливается на основании заполненной собственником участка декларации об объекте недвижимости) и обратиться в Росреестр (через МФЦ) с техпаспортом и документами о праве собственности на землю; - пойти по более сложному пути — регистрация в уведомительном порядке (перед началом строительства дома и после его окончания нужно направлять в районную администрацию уведомления о соответствии планируемого строительства требованиям законодательства). Этот порядок позволяет избежать в дальнейшем проблем в виде претензий администрации о несоответствии вашего объекта градостроительным нормам (т. к. все согласуется на стадии строительства). Но сейчас такой порядок не является обязательным для объектов ИЖС.

Кратко о состоянии московского рынка новостроек на сегодня (по данным информационных и аналитических агентств): - 93% жилых домов, сдаваемых застройщиками, имеют дефекты. За последние 4 года этот показатель не был ниже 90% (ИЦ «Аналитика. Бизнес. Право»); - по итогам 2026 года доля новостроек категории «массовый сегмент» на рынке «старой» Москвы опустилась до 24% от общего объема предложения. Этот показатель стал минимальным за последние десять лет (компания SIS Development); - в московском управлении Росреестра отмечают факт сокращения числа договоров об уступке прав требования по ДДУ с 2020 года (каждый год в среднем минус 13%). По итогам 2025 года снижение составило 21% по сравнению с 2024-м. То есть перепродажи квартир в новостройках (которые покупались с целью краткосрочного инвестирования средств путем перепродажи до ввода дома в эксплуатацию) снижаются — в основном, из-за дефицита спроса (РБК Недвижимость); - столичный рынок вторичного жилья показывает хоть и медленный, но рост. Аналитики не исключают, что тенденция будет еще продолжаться вследствие перетока покупателей с «перегретого» рынка новостроек (Индикаторы рынка недвижимости IRN RU).

Ошибка, из-за которой уже многие люди, купившие жилье, потеряли положенные им деньги: - если у вас есть право на имущественный налоговый вычет (в связи с покупкой или строительством собственного жилья), не заявляйте его раньше, чем получите другие вычеты, которые тоже вам полагаются (стандартные: на ребенка и т. д. — ст. 218 НК РФ, социальные: в связи с оплатой лечения, обучения и т. д. — ст. 219 НК РФ, инвестиционные — ст. 219.1 НК РФ, вычет на долгосрочные сбережения граждан — ст. 219.2 НК РФ). Дело в том, что не полученный в этом году остаток переносится на следующий год только в части имущественного налогового вычета (ст. 220 НК РФ). А сумма вычета, которую гражданин может получить за календарный год, ограничена суммой НДФЛ, которая была перечислена за него по итогам года. Поэтому, если заявить имущественный вычет первым, на него может уйти вся годовая сумма НДФЛ — и на другие налоговые вычеты (за лечение, обучение, спорт и т.д.) налоговой базы уже не останется. А в следующем году эти вычеты получить не удастся — соответственно, налогоплательщик лишается положенных ему денег. Например: за 2025 г. у гражданина числится на лицевом счете в ФНС сумма уплаченного НДФЛ 200 000 рублей. Он заявляет о возврате НДФЛ в связи с покупкой квартиры (имущественный вычет) и получает эти 200 000 рублей. А после еще заявляет вернуть налог за оплаченное в 2025 г. лечение — но получает отказ, т. к. суммы НДФЛ для этого вычета уже не осталось. Верховный суд РФ также подтвердил: нельзя заявить социальный вычет после получения имущественного вычета, увеличив переходящий остаток — законом это не предусмотрено (№ АКПИ25-693).

Это очень распространенная ситуация: вы уверены, что получите в наследство недвижимость (после родителя, например), но когда открывается наследство, выясняется, что эта недвижимость недавно была подарена совсем другому человеку. Соответственно, вы лишаетесь возможности ее унаследовать (т. к. наследники получают только то, что находилось в собственности наследодателя на дату его смерти). Что делать в такой ситуации? Если есть серьезные основания полагать, что договор дарения был подписан вашим родственником в силу заблуждения, можно оспорить эту сделку в суде. Сослаться можно на то, что договор был заключен наследодателем в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и (или) руководить ими, либо даритель был введен в заблуждение относительно того, какую сделку он заключает, либо дарение было мнимой сделкой (недвижимость фактически не выбывала из владения наследодателя). Но предварительно убедитесь, что сможете доказать факты, на которые будете ссылаться (нужно проверить, каково было состояние здоровья дарителя на дату сделки — по сохранившимся медицинским документам, при каких обстоятельствах заключался договор, имел ли даритель возможность прочитать его текст и получить пояснения по нему и т. д.). Свежий пример из практики суда: узнав, что перед смертью мать подарила свой дом сыну, ее дочь обратилась в суд. Она настаивала на недействительности договора ввиду плохого психического состояния матери. Однако экспертиза, назначенная судом, не подтвердила наличие у матери проблем с психикой — и иск отклонили, сохранив дом за сыном. Так что одних лишь доводов, увы, мало (Калачеевский р-й суд Воронежской обл.).

Вопрос об уплате налога с продажи квартиры решается иначе, если эта квартира была получена по наследству. Здесь есть три важных момента: - действует сокращенный минимальный срок владения, после которого не нужно платить НДФЛ с дохода от продажи (3 года, а не 5 лет, как по общему правилу), - если у наследника раньше была доля в этой недвижимости (по праву совместной собственности или общей долевой), то минимальный срок владения отсчитывается не со дня открытия наследства, а со дня, когда наследник впервые получил долю в этом объекте; - если наследодатель покупал соответствующий объект недвижимости, наследник может снизить налогооблагаемую базу при его продаже (если минимальный срок владения еще не истек), вычтя из нее сумму вложений, сделанных наследодателем.

Застройщик передал вам долгожданное жилье, но вы видите, что там есть определенные недостатки. В какие сроки нужно уложиться, чтобы ваши требования о взыскании убытков от недостатков строительства были удовлетворены? Вот что сказал по этому поводу Верховный суд РФ, разбирая спор между покупателем и продавцом серии индивидуальных жилых домов: - получив свой новый дом, женщина сделала ремонт и вскоре справила новоселье. Но прошло 2 года, как вдруг в несущих конструкциях дома стали появляться трещины. Не получив должного ответа от застройщика, гражданка обратилась в суд, требуя возместить ей расходы на восстановление дома. Но ей отказали: 2-летний гарантийный срок с момента передачи дома к тому времени уже истек. Покупательница дошла до Верховного суда РФ — и там ей удалось отстоять свою позицию. В высшей инстанции напомнили: гарантийный срок не приравнивается к сроку исковой давности. Поэтому покупатель не лишен возможности обратиться в суд и по истечении 2-летнего срока гарантии. Главное — должно быть доказано, что недостатки обнаружились именно в гарантийный период. В данном случае имелось экспертное заключение, которое подтверждало: недостатки возникли в пределах 2 лет со дня передачи дома покупателю. Кроме того, заказчик серии домов знал, что постройки не соответствуют строительным нормам (его письменно уведомил об этом застройщик), но покупателям об этом ничего не сказали. Так что дело направили на пересмотр (определение ВС РФ N 306-ЭС25-1348 по делу № А65-17459/ 2021).