World Estate / Инвестиции в недвижимость заграницей

🇵🇦В Панаме изменили правила получения инвестиционной визы через покупку недвижимости. Теперь всё зависит от того, что именно приобретает инвестор: готовую квартиру на вторичном рынке или объект от застройщика. В первом случае порог вырос до $500 000, во втором остался на уровне $300 000. Новый документ заменил прежние правила программы квалифицированного инвестора, действовавшие с 2020 года. Иностранные средства власти хотят направить в новое строительство. Это должно поддержать застройщиков, местных поставщиков и помочь распродать накопившиеся запасы первичного жилья. Как отметил Орасио Мендоса из Grupo Los Pueblos, разница в требованиях фактически даёт новостройкам преимущество в $200 000. При подтверждении инвестиции учитывается меньшая из двух сумм — реальная цена покупки или рыночная стоимость за вычетом обременений. Министерство торговли и промышленности может потребовать независимую оценку, если кадастровая стоимость покажется сомнительной. Документ должен быть подготовлен специалистом, признанным местными банками, и быть не старше полугода. Строящиеся объекты по-прежнему доступны от $300 000. Покупатель заключает предварительный договор и либо использует трастовую схему, либо платит застройщику напрямую. Во втором случае теперь нужна банковская гарантия на всю сумму инвестиции, действующая до регистрации права собственности. Если застройщик сорвёт проект, у инвестора будет 180 рабочих дней, чтобы выбрать другой вариант: заключить новый договор на строительство (но только один раз) либо перейти к прямым инвестициям — покупке готового жилья, ценных бумаг или срочному вкладу. Резидентство на основе предварительных договоров ограничили тремя годами — после этого разрешение могут аннулировать. Средства должны быть собственными, с подтверждённым происхождением; подарки и безвозмездные перечисления не учитываются. Для ценных бумаг порог остался прежним — $500 000 с владением не менее пяти лет. В список разрешённых инструментов добавили частные и венчурные инвестиционные фонды, гособлигации и инвестиционные фонды недвижимости (REIT). Для срочных вкладов установили два порога: $750 000 в частных банках и $500 000 в государственных. Срок размещения — минимум пять лет. Новые правила разрешают включать в программу супруга и детей. За каждого зависимого члена семьи нужно заплатить по $1 000 в Национальное казначейство и $1 000 в миграционную службу. ▪️Впервые программа напрямую упоминает возможность подачи на гражданство после пяти лет проживания для инвесторов и их семей, но автоматически его не гарантирует. Заявления, поданные до вступления декрета в силу, рассматривают по старым правилам. Инвесторы с ранее оформленными договорами могут воспользоваться порогом $300 000, если подадут документы в течение шести месяцев после вступления изменений. ▪️Владельцы ВНЖ по финансовой состоятельности могут за год перейти в категорию квалифицированного инвестора. Инвестиции до 15 октября 2020 года не учитываются.

🇪🇬В Египте жилая недвижимость остаётся самым востребованным направлением для инвестиций. Ей отдают предпочтение 61% вкладчиков. По данным Knight Frank, 81% участников рынка по всему миру заинтересованы в покупке элитного жилья, включая брендированные резиденции. Самое привлекательное место — Новая столица, ей отдали голоса 33,9% опрошенных. Следом идут Северное побережье (28%) и Новый Каир (27,1%). Среди крупных проектов Новая столица тоже лидирует с долей 38,4%, далее — Новый Зайед, Мостакбаль и Новый Аламейн вместе (26,7%). Инвесторы из стран Персидского залива не теряют интереса к египетскому рынку. В 2026 году почти половина инвесторов из Саудовской Аравии и более трети из ОАЭ намерены вкладывать в египетскую недвижимость. Большинство — 51% — покупают жильё для отдыха, 20% ищут основное место жительства, а 13% рассматривают недвижимость как капиталовложение. Помимо жилья, привлекательны офисные здания (49%) и брендированные комплексы (45%). Бюджеты инвесторов сильно разнятся. 24% готовы потратить менее $1 млн, 20% — от $20 до 30 млн, 16% — от $2 до 3 млн. Средний бюджет немецких инвесторов составляет $17,7 млн, эмиратских — $16,2 млн, саудовских — $9,4 млн, британских — $5 млн, американских — около $400 тыс. ▪️По словам Зейнаб Адель из Knight Frank, рынок Египта переживает этап роста благодаря крупным городским проектам и растущему интересу региональных и международных инвесторов.

🇬🇷В Греции купить или снять жильё становится всё труднее. Цены и аренда растут, а доступность падает — и это уже серьёзный социальный вызов. С 2017 года по второй квартал 2024 года недвижимость подорожала примерно на 69%, по данным ОЭСР (Организация экономического сотрудничества и развития). Банк Греции фиксирует дальнейший рост: +9,1% в 2024, +8,1% в 2025 году и ещё +5,7% в первом квартале 2026 года. Греция входит в число стран ЕС с самой высокой жилищной нагрузкой. У 31% городских и 25% сельских домохозяйств расходы на жильё превышают 40% располагаемого дохода. По данным Евростата, в 2024 году страна заняла первое место в ЕС по чрезмерной жилищной нагрузке. При этом госрасходы на жилищную политику остаются одними из самых низких в Евросоюзе. В 2024 году 42,8% греков испытывали трудности с оплатой аренды, ипотеки или коммунальных услуг, а 43,9% не могли покрыть непредвиденные траты. Для 20% самых малообеспеченных домохозяйств еда и жильё съедали 55,9% бюджета против 24,7% у самых обеспеченных. Молодёжь откладывает самостоятельную жизнь: более двух третей греков 25–29 лет живут с родителями, а средний возраст выхода из дома — 30,7 лет против 26,2 в ЕС. Среди молодых людей 15–29 лет 30,3% живут в домохозяйствах, где на жильё уходит больше 40% дохода, — это самый высокий показатель в Евросоюзе. Эксперты сходятся во мнении, что субсидии и льготная ипотека помогают точечно, но при дефиците предложения лишь подстёгивают цены. ▪️Нужны системные меры — возвращение пустующего жилья на рынок, развитие доступной аренды, регулирование краткосрочной аренды и ускорение строительства. Банк Греции также указывает на негативное влияние «Золотой визы» и спроса со стороны нерезидентов.

🇹🇷В Турции иностранцы сохраняют интерес к недвижимости. В августе 2026 года они оформили 1 938 объектов — на 0,1% больше, чем годом ранее, заняв 1,5% рынка. Лидируют покупатели из России (343 объекта), Украины (147) и Ирана (140). Больше всего сделок пришлось на Стамбул (763), Анталию (599) и Мерсин (143). С начала года нерезиденты приобрели 13 141 объект — на 6,3% меньше, чем за январь–август 2025-го. Ипотечных сделок за восемь месяцев стало на 27,6% больше. В целом рынок жилья просел, но отдельные сегменты показали рост. По данным Турецкого института статистики TurkStat, в августе продали 127 410 объектов — на 14,7% меньше, чем годом ранее. Вторичка просела особенно заметно — минус 19,4%, тогда как новостройки потеряли лишь 4,5%. За восемь месяцев общий спад составил 6,8%. ▪️Коммерческая недвижимость показывает разнонаправленную картину: новые объекты прибавили 5,2%, а вторичные потеряли 11,1%. В сумме продажи оказались на 6,4% ниже прошлогоднего августа.

🇪🇺Еврокомиссия представила проект единых правил для регулирования краткосрочной аренды через Airbnb и аналогичные платформы. Инициатива направлена на решение жилищного кризиса в популярных туристических локациях. До настоящего времени Париж, Барселона, Венеция и другие города вводили собственные ограничения, что приводило к судебным разбирательствам и правовой неопределённости. Вместо того чтобы каждая страна вводила свои ограничения, появится единый свод правил для всего Евросоюза. Причиной реформы стал резкий рост краткосрочной аренды, сокративший предложение доступного жилья. Это вызвало массовые протесты, особенно среди молодых европейцев, для которых покупка или аренда квартиры в родных городах стала практически недоступной. Согласно проекту, появится единая европейская система оценки жилищных мер — общая база для анализа. На её основе власти смогут определять, в каких районах краткосрочная аренда создаёт дефицит жилья: критерием станет соотношение цен на жильё к доходам населения и динамика за десять лет. Если район признают проблемным, муниципалитеты получат право вводить там ограничения — но только обоснованные и без обратной силы. Дополнительно рекомендуют высвобождать землю под строительство и упрощать бюрократию. ▪️Прежде чем вступить в силу, документ должен пройти согласование со странами ЕС и Европарламентом. Если его одобрят, регулирование краткосрочной аренды впервые получит единую правовую основу на всей территории Евросоюза.

🇹🇭В Таиланде иностранцы вернулись на рынок кондоминиумов: во втором квартале 2026 года сумма покупок иностранцев увеличилась на 20,2% год к году, тогда как рынок в целом в первом полугодии просел. По данным REIC при Государственном жилищном банке, за апрель–июнь иностранцы оформили 3 292 объекта (+1,4%), а их совокупная стоимость достигла 14,8 млрд батов. Общая площадь выросла на 8,1%, до 145 140 м². При этом доля самих зарубежных покупателей на рынке сократилась: на них пришлось 10,2% всех переданных единиц и 20% стоимости сделок за квартал — меньше, чем год назад. Полугодовые итоги также слабее: с января по июнь иностранцы оформили 6 533 объекта (-8,8%), а общая стоимость снизилась на 1,5%, до 28,3 млрд батов. Их доля составила 11,7% от всех кондоминиумов и 21,7% от общей стоимости. В REIC объясняют замедление неблагоприятной экономической ситуацией в Таиланде и за рубежом. Часть покупателей отложила сделки и инвестиционные решения. ▪️Китайские граждане сохранили первое место среди иностранцев — и по числу объектов, и по стоимости, хотя их показатели снизились. В топ-10 также вошли покупатели из России, Мьянмы, США, Тайваня, Франции, Великобритании, Германии, Австралии и Индии. В среднем за первое полугодие кондоминиум, купленный иностранцем, стоил 4,3 млн батов (~$129 000) при площади 43,9 м² — около 98 566 батов (~$2 966/м²).

🪪Пять стран Карибского бассейна — Антигуа и Барбуда, Доминика, Гренада, Сент-Люсия и Сент-Китс и Невис — встретятся с представителями ЕС, чтобы обсудить судьбу своих программ гражданства за инвестиции. Визит в Брюссель запланирован на конец сентября, точная дата пока не определена. Премьер-министр Доминики Рузвельт Скеррит сообщил, что страны хотят обсудить с руководством Еврокомиссии и Европейского совета требования Брюсселя к их программам. Кроме того, они намерены объяснить особенности малых островных государств и найти взаимовыгодные решения. Переговоры идут на фоне жёстких требований ЕС. В конце июня еврокомиссар по внутренним делам направил Антигуа и Барбуде письмо с требованием закрыть программу к 1 июня 2028 года, предложив 24-месячный переходный период. ▪️Аналогичные письма получили и другие четыре государства. Уже в сентябре они должны выполнить два промежуточных условия: исключать из программ заявителей под санкциями ЕС и усилить проверки кандидатов независимо от гражданства. Ещё один важный шаг ожидается в сентябре — запуск Восточнокарибского управления по регулированию программ гражданства за инвестиции (ECCIRA) со штаб-квартирой в Гренаде. ▪️Напомним, ни одна из пяти стран региона сейчас не выдаёт паспорта гражданам России и Беларуси: под давлением США и ЕС они приостановили приём заявок и выдачу документов.

🇪🇺В Евросоюзе на конец 2025 года действовали 27,8 млн видов на жительство, выданных гражданам третьих стран, по данным Eurostat. Больше всего разрешений сосредоточено в Германии (5,9 млн), Франции (4,4 млн), Испании и Италии (по 4,3 млн). Вместе эти четыре страны аккумулировали 68,1% всех ВНЖ. В среднем на каждую тысячу жителей ЕС приходилось 62 действующих разрешения. Самая высокая концентрация — на Мальте (230), Кипре (204), в Эстонии (137) и Латвии (131). Самая низкая — в Польше (29), Венгрии (22), Болгарии (21) и Румынии (12). За 2025 год общее число ВНЖ выросло на 4,6%, рост зафиксирован в 19 странах. Лидируют Румыния (+42,6%), Кипр (+23,7%), Болгария (+12,7%) и Мальта (+12,3%). Сокращение произошло в восьми государствах, сильнее всего — в Польше (-9,7%), Венгрии (-4,2%), Хорватии (-4%) и Литве (-3,9%). Из четырёх стран с наибольшим числом ВНЖ быстрее всего росла Италия — на 9,1%. Далее идут Германия (+5,6%), Испания (+5,4%) и Франция (+3,4%). Главное основание для получения ВНЖ — воссоединение семьи (32,4%). Далее идут работа (22,3%), статус беженца (14,7%), учёба (4,7%) и прочие причины (25,9%). В Германии почти 45% всех действующих разрешений связаны со статусом беженца — это 2,7 млн, больше, чем во Франции, Италии и Нидерландах вместе взятых. Рабочие ВНЖ преобладают в Хорватии (79%), Литве (68,1%), Румынии (65,5%) и Мальте (65,2%). Абсолютный лидер по числу таких разрешений — Италия (1,8 млн). ▪️Чаще всего ВНЖ в ЕС имеют граждане Марокко (2,2 млн) и Турции (2 млн). Далее следуют Украина (1,7 млн), Китай с Гонконгом (1,2 млн), Сирия (1,1 млн) и Индия (1 млн). Замыкают десятку Великобритания (919 тыс.), Россия (877 тыс.), Албания (875 тыс.) и Алжир (805 тыс.). На граждан этих десяти стран приходится 45,7% всех действующих ВНЖ, выданных в ЕС.

🇨🇦В Канаде запустят новую программу для предпринимателей. Она заменит многолетнюю Start-Up Visa и будет нацелена на стартапы с высоким влиянием на экономику. В документах используются формулировки вроде «элитные предприниматели» и «высокий уровень влияния». Старую программу приостановили с 31 декабря 2025 года. Причина — задержки и проблемы с администрированием. Тем, кто успел получить сертификаты до этой даты, разрешили подать документы до 30 июня 2026-го. Сейчас новые заявки не берут, но ранее поданные продолжают рассматривать. Новый формат предполагает более жёсткий отбор. Вместо перспективной идеи решающее значение получат реальные результаты компании. Среди возможных критериев — выручка, клиенты, привлечённый капитал, патенты, НИОКР, экспорт и создание квалифицированных рабочих мест. Официальных требований пока нет. Неизвестны ни минимальные инвестиции, ни пороги по выручке и штату, ни дата запуска. Цифра в 500 человек, которая упоминается в переходных материалах IRCC, относится к федеральным бизнес-программам на 2026 год, а не именно к новому проекту. ▪️Подать заявку на участие сейчас невозможно. Предпринимателям советуют заранее наращивать реальные показатели: привлекать клиентов и капитал, развивать технологии, создавать рабочие места и подтверждать экспортный потенциал. Одной презентации может оказаться недостаточно.

🇬🇪В Тбилиси рынок недвижимости демонстрирует уверенный рост. За январь–июль 2026 года общая стоимость проданных квартир достигла $2,45 млрд — на 27,3% больше, чем годом ранее ($1,92 млрд). Такой рост обеспечили оба сегмента: вторичка прибавила 17% в денежном выражении, а первичка — сразу 30%, по данным Galt & Taggart. Аналитики объясняют подъём позитивным настроем покупателей и благоприятным макроэкономическим фоном: лари укрепился, ставки снизились. Ипотека стала доступнее, а падение доходности депозитов подтолкнуло инвесторов к недвижимости. ▪️Доля местных покупателей сократилась с 85% в 2023 году до 74%. Однако это не значит, что грузины стали покупать меньше, просто зарубежный спрос вырос. Интерес иностранцев растёт не только в Тбилиси, но и в Батуми, а также на новых рынках.