Игорь «Рантье» Бондаренко

Подробно рассказываю как получить РНС на коммерческий объект: от проверки земли до ГПЗУ Часть 1. Куда идти, что заказывать, где это делать онлайн и на каком этапе подключаются проектировщики/экспертиза. Допустим, вы нашли земельный участок и хотите построить на нём магазин, склад, автомойку, автосервис или другой объект капитального строительства. Что делать дальше? 1. Проверяем земельный участок · право собственности / аренды; · кадастровый номер; · категорию земель; · ВРИ; · площадь и границы; · ограничения и обременения; · зоны с особыми условиями использования территории; · территориальную зону и градостроительный регламент. Где смотреть: Росреестр / НСПД — сведения о земельном участке и его расположении. Особенно важно посмотреть публичную кадастровую карту и градостроительные данные. И вот здесь начинается самое интересное. Нам недостаточно понять, что участок "под коммерцию". Нужно понять: а что именно на нём можно построить? Потому что магазин площадью 500 м², магазин площадью 1 500 м² и автосервис — это совершенно разные экономики. 2. Проверяем ПЗЗ и градостроительный регламент ПЗЗ — правила землепользования и застройки. Их утверждает муниципалитет. Именно здесь ищем: · территориальную зону; · основные ВРИ; · условно разрешённые ВРИ; · предельные параметры строительства; · максимальную высоту; · максимальный процент застройки; · минимальные отступы; · другие ограничения. Искать на сайте администрации муниципального образования / города. Во многих регионах информация также доступна через региональную ГИСОГД. ❗️Никогда не пропускайте данный этап перед покупкой земли. 3. Заказываем ГПЗУ ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Это один из главных документов для дальнейшего проектирования. В нём содержится информация о границах участка, параметрах разрешённого строительства, ограничениях и других градостроительных условиях. Подавать заявление в уполномоченный орган вашего региона или муниципалитета. В зависимости от региона это может быть: администрация города/района; комитет или департамент архитектуры и градостроительства; иной уполномоченный орган. Во многих регионах ГПЗУ можно заказать через госуслуги → региональный портал государственных услуг → ГИСОГД. Но конкретный маршрут зависит от субъекта РФ. Поэтому перед подачей просто ищем: «ГПЗУ + название вашего города» и смотрим официальный сайт администрации/региональный портал. Завтра выложу подробную вторую часть👌 А на следующей неделе у нас будет экспедиция на объект, которую мы проведём для всех. Не пропустите анонс✔️

На следующей неделе я хочу устроить экспедицию на наш объект. Это для тех, кому интересно реализовывать проекты с нуля и вместе с нами. Поэтому рассказываю, что проверить и сделать, чтобы не купить землю, на которой потом нельзя нормально построить коммерческий объект. Кстати с 1 сентября этого года будут небольшие изменения по РНС, но об этом потом. Сразу скажу, многие думают, что разрешение на строительство — это просто собрать документы и отнести их в администрацию. На самом деле всё начинается намного раньше. И если вы хотите построить магазин, склад, автомойку, автосервис или другой объект капитального строительства — сохраните этот чек-лист. 1. Проверяем земельный участок - Право на землю зарегистрировано; - Разрешённое использование позволяет разместить нужный объект; - Нет критичных ограничений и зон с особыми условиями использования; - Параметры участка позволяют разместить здание. 2. Получаем ГПЗУ Градостроительный план земельного участка — один из ключевых документов. В нём смотрим, что, где и с какими параметрами можно построить. 3. Определяем параметры будущего объекта Площадь, этажность, высота, пятно застройки, отступы, подъезды, парковки и другие параметры должны соответствовать требованиям. 4. Делаем проектную документацию Проект должен соответствовать градостроительным требованиям и параметрам, которые допускаются для конкретного участка. 5. Проходим необходимые согласования и экспертизу В зависимости от объекта и конкретной ситуации может потребоваться экспертиза проектной документации и другие процедуры. 6. Подаём заявление на РНС Заявление подаётся в уполномоченный орган. Получение разрешения на строительство само по себе является бесплатным. 7. Получаем РНС Уполномоченный орган проверяет документы и соответствие проекта требованиям. В общем случае срок рассмотрения заявления — 5 рабочих дней; для отдельных случаев предусмотрены специальные сроки. И вот здесь самое главное. РНС нельзя начинать получать с вопроса: «Какие документы мне собрать?» Начинать нужно с другого: «Кому будет нужно то, что я собираюсь построить?» ✅ Потому ВСЕГДА начинайте с согласования локации с будущим арендатором. Как это можно делать? Вопрос и ответ многогранные, как и любой такой проект с нуля требует фундаментального подхода. Если конечно нужно построить актив, а не просто вложиться в бетон и надеется, что он кому-то будет нужен. Кто хочет на экспедицию по нашим объектам, где можно будет задавать мне и моей команде вопросы? Ставьте — 🔥

Как создавать проекты, если у вас нет денег на покупку или реализацию? Чтобы стать нашим агентом пишите сюда👇 https://t.me/m/d_Gb9v46ZDcy

Друзья, у нас осталось ОДНО место на выезд за город с Рантье Это не очередная конференция в зале, а загородная тусовка на природе в классной базе отдыха — с костром, мясом на углях, баней и гитарой. Но главное — люди. Те, кого обычно мы видим на сцене или в телефоне, как экспертов и лидеров мнения. А здесь они будут просто люди, такие же как мы с вами, со своими диалогами, шутками, историями у костра. Максим Повтарев, Виктория Сафронова, Вячеслав Рожманов, Александра Макарова, и я, конечно. Никаких строгих пиджаков и регламентов. Только живое общение у костра, прогулки по лесу и вечерняя панельная дискуссия на актуальные темы рынка. Квартирник на природе с лучшими людьми в коммерческой недвижимости. Сейчас я зову всех, но потом такие выезды станут закрытым, для участников сообщества. Для тех, кто будет с нами расти и зарабатывать деньги на коммерции✊ Осталось 1 место 28–29 августа Загородный клуб Rayz Village (Истринский район) Оргвзнос — 25 000 ₽ включено: проживание, питание. Чтобы забрать его, оставляйте заявку Анастасии прямо сейчас: https://t.me/barbazovAAnA Тык 👆

Не берите объект, пока он не пройдет ваш фильтр Самая частая ошибка новичков — торопиться взять помещение по ощущениям. Увидели на Авито и сразу звонить, договариваться на встречу. Что нужно сделать? 1. Создать свою систему 2. Упаковать ее фильтр по параметрам Когда начинаете выбирать объект в определенном районе, нужно понять какая средняя стоимость аренды в нем. Для этого нужно сравнивать разные помещения с похожими параметрами. Никакой магии. Заходите на Авито или ЦИАН и ставите в фильтре одинаковые параметры, после чего, уже на карте, начинаете смотреть объекты в выбранном районе. Выпишите 10-20 и посчитайте среднюю стоимость. 📌Просто на всякий случай, это делается путем сложения всех цифр (арендных ставок) и деления полученной суммы на число этих цифр (объявлений помещений, которые вы выписали). А вот сайты для анализа локации: Геоинтеллект СберИндекс Geomatrix BestPlace Rumap 2ГИС ПРО После этого я всегда рекомендую считать трафик. Как его считать неоднократно рассказывал на канале. Например вот пост: Как считать трафик👈 1. Садимся в автомобиле напротив входа и считаем людей проходящих мимо; 2. Вешаем экшен-камеру/регистратор над входом, снимаем пока не сядет батарейка и дома, на ускоренном режиме, считаем кол-во людей; 3. Зайти в магазин рядом, купить что-то в нём и посмотреть номер в чеке. 📌Рекомендую использовать и онлайн, и физические методы подсчета/оценки. Важно понимать и не бросать объект, если вы увидели рядом предполагаемого конкурента. Например продуктовые сети очень любят садиться друг другу на трафик, зачастую это скорее усиливает их чем наоборот. Да и если в районе уже работают какие-то виды бизнесов, это означает что локация интересная☝️ И наоборот, когда новички видят, что есть свободные помещения и вокруг нет конкурентов — кажется это бинго: сейчас я сниму объект и все ко мне захотят. Но вероятно в локации что-то не то, раз там много свободных помещений и нет конкуренции🤷‍♂️ 📌На такие объекты не стоит ставить крест, скорее всего там нужна нестандартная стратегия. После того, как объект прошел ваш фильтр, попробуйте посчитать финмодель. Это первый черновой вариант, который даст вам примерную картину и понимание, стоит ли дальше тратить время на это место. Когда все получится — упаковываете это в свою личную систему поиска объектов. Было полезно — ставь 🔥 и сохраняй в избранное сайты с анализом локации.

Пока одни думают о Москве, и что деньги только в ней, другие забирают свободные локации и создают себе активы на стрит-ритейле, которые будут ВСЕГДА платить. Потому что их прибыль формируется из ежедневной потребительской корзины. Эту историю я начал рассказывать в канале с нашими эксклюзивными объектами на продажу. Ее продолжает документировать член моей команды, который живет недалеко, в назидание всем кто ждет и все еще думает. Началась стройка в ноябре прошлого года, и вот к сегодняшнему дню ребята практически открылись. По опыту могу сказать, что приносить он будет 450-600 тыс руб в месяц, а его окупаемость, скорее всего, уместилась в 6-7 лет. Просто посмотрите на скриншоты. Это не город миллионник. Даже не город, где живет 50 тыс человек! Это земля где-то между небольшими поселками в Самарской области, которая по финмодели Магнита прошла. И буквально через 1-2 месяца там начнет работать магазин и приносить прибыль собственникам. ❗️Возможно кто-то из моих подписчиков здесь, знает похожие локации и каждый день или по выходным (по дороге на дачу), проезжает мимо собственной потенциальной прибыли! Вы можете подумать: - У меня нет денег, - У меня нет знаний и опыта, - У меня нет связей, Чего мне с этим делать? Друзья, на дворе 2026 год, вариантов реализации таких проектов ОЧЕНЬ МНОГО: на ваши деньги; на деньги инвест-фонда; вскладчину; вы + инвестор/инвесторы и тп. Сегодня рынок дает деньги тем, кто делает, а не рассуждает и думаем годами, так и не решившись🙌 Хотите делать такие проекты с нами? Напиши нам сейчас, разберем конкретно ваш вариант👈тык

Друзья, помните мой пост про 5 трендов, на который вы накидали реакций? Сегодня на эфире разбираю четвертый — кладовки временного хранения. А в посте хочу показать на цифрах, почему это должно быть вам интересно, особенно если вы ищите куда инвестировать свои деньги. Лично на мой взгляд, увидев такие цифры, нужно поворачиваться к рынку кладовых лицом. За первый квартал 2026 года спрос на кладовые вырос на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Число новых пользователей — плюс 11%, средний чек — плюс 15%, до 5 380 рублей. При этом рынок self-storage в России крошечный: меньше миллиона квадратных метров против 350 млн в США. Понимаете разницу? Мы на старте, а они уже шестое десятилетие развивают эту индустрию. И это не просто «лыжи на лето убрать». Сейчас селлеры маркетплейсов активно арендуют кладовки как мини-склады для товаров. Ozon ввел платное хранение, Wildberries поднял тарифы — и продавцы пошли искать гибкие площади ближе к покупателю. Кладовка для шин превращается в мини-фулфилмент для e-commerce. А учитывая уничтожения складов у ВБ последние 2 месяца, актуальность только растет. Почему это вообще работает? Квартиры становятся меньше (про это я говорил). За первые девять месяцев 2025 года интерес к квартирам до 20 кв. м вырос на 4,7%, а 20–39 кв. м — на 25,9%. В такой тесноте хранить вещи просто негде. Балконы исчезают из проектов новых ЖК. А вещей у людей только прибавляется. Спрос стабилен независимо от кризиса. Потребность в хранении менее циклична, чем офисы или торговые площади. Люди продолжают жить в небольших квартирах, бизнесу нужны склады «у дома», онлайн-ритейлу — гибкая инфраструктура. Регионы подтягиваются. Самый высокий спрос на кладовки зафиксирован в Мурманске (+21%), Калуге (+18,5%), Уфе (+10,9%), Казани (+10%), Волгограде (+9,8%).

❌Каждый десятый ТЦ закроется или изменится? В ближайшие два-три года около 10% торговых центров в России могут закрыться или изменить профиль, прогнозируют «Известия». До конца 2027 года 500–700 объектов могут существенно сменить концепцию, 150–250 — полностью прекратить работу. Главная причина — изменение потребительского поведения и рост маркетплейсов. Посещаемость ТЦ за 6,5 месяцев 2026 года была на 27% ниже уровня 2019 года. Особенно уязвимы крупные старые комплексы, где основную площадь занимают магазины одежды, обуви, электроники и товаров для дома. Вот такую новость сегодня хочу вам рассказать. О чем это нам говорит и какой вывод можно сделать? Мир коммерческой недвижимости, при, казалось бы, очень консервативной стратегии заработка на ней, все равно постоянно претерпевает изменения. И если вы отказываетесь в это верить и понимать, думая, что можно купить один раз объект и всю жизнь зарабатывать на нем, это далеко не так. Казалось бы, фундаментальный бизнес с огромными инвестициями в виде торговых комплексов является абсолютным примером того, как можно создать себе актив и забыть. Но мир не терпит покоя. Покой здесь равен точке после которой начинается стагнация... Бизнес постоянно меняется. Поэтому, коллеги, кто любит заниматься паникой, эта новость отличный повод упаднического настроя — бизнес-центры говно, и ими заниматься ни в коем случае нельзя! Но те, кто действительно разбирается в бизнесе, в том числе и на коммерческой недвижимости, те видят в этом огромную возможность. Да, какое-то количество объектов закроется — это нормально. Это классическая история. Но огромное количество объектов просто реформируется, и станут другими. Более интересными. Универсальными или наоборот заточенными под конкретные сферы. Вы можете перепрофилировать эти торговые центры, заниматься их управлением, возможно, продажами, поиском новых инвесторов и заработком на новых стратегиях. Для меня, эта история, оч коррелируется с тем, как подвалы и разный неликвид, трансформируют в зарождающийся в России рынок кладовых временного хранения. Даже история с машиноместами, из которых делают кладовки, такой же пример изменения! Не сидеть и ждать, когда цена на аренду парковки поднимется, а думать и создавать новую доходность🔥

Окупаемость менее 5 лет

Под таким углом я еще не смотрел на нее😅 Я очень люблю тему пенсии, и много раз писал о ней с разных ракурсов. Почему люблю? Мне нравится формировать себе капитал для ранней и безбедной пенсии, а коммерческая недвижимость сама по себе это подразумевает. И вот интересная статистика на скрине: 2 место — управление негосударственными пенсионными фондами, за что в среднем "специалист" получает 827 тыс в месяц. Суть таких НПФ — якобы увеличить вашу пенсию, за счет того, что более умные ребята сделают вам огромную доходность. По факту они используют самые безопасные способы, типа облигаций и фондов ликвидности, которые еле-еле обгоняют даже официальную инфляцию... Зато получают за это зарплату 827 тыс! Здесь вся суть... Никто, за вас, не сделает вам настоящий капитал, и если вы не будете, хотя бы на базовом уровне, разбираться в том как формировать его для своей семьи, то за вас разберутся вот такие "специалисты", за зарплату в 800 тыс. Игорь, что с этим делать, идти в коммерческую недвижимость? У меня нет пары десятков млн руб. Я не понимаю как, куда. Да я живу в небольшом городе. У меня нет времени.