Клышин Алексей юрист по недвижимости

75 лет. Единственное жилье. И главный вопрос: куда денутся 10 млн рублей? К нам пришел клиент. Выбрал квартиру в Москве. Продавец - женщина 75 лет. Квартира - единственное жилье. Цена - около 15 млн рублей. По нашему регламенту это сразу красный флаг. Сначала история выглядела терпимо. Нам сказали: "Она продает квартиру в Москве и покупает себе квартиру в области". То есть будет альтернатива. Продает одно жилье и одновременно покупает другое. Мы говорим: "Окей, тогда надо понимать, что именно она покупает, куда переезжает, как идут деньги и кто рядом с ней". И вот тут начинается самое интересное. Сначала говорят про альтернативу. Потом выясняется, что альтернативу найти не могут. Потом выясняется, что ищут чуть ли не один конкретный дом в маленьком подмосковном городе. Потом выясняется, что там ничего подходящего нет. А потом они просто переобуваются: "Будем продавать как свободную продажу". То есть бабушка продает единственное жилье в Москве. Новую квартиру одновременно не покупает. С регистрационного учета снимается. Мы спрашиваем: "Хорошо, тогда куда она прописывается?" Ответ: "На дачу". Присылают адрес СНТ. Смотрим. Домик около 46 метров. Старая дачная история. И туда якобы добровольно уезжает 75-летний человек из московской квартиры. Теряет московскую регистрацию. А вместе с ней и московскую надбавку к пенсии. И вот это нас смутило очень сильно. Потому что пенсионеры обычно за московскую регистрацию держатся зубами. Для них это не "формальность". Это деньги каждый месяц. Дальше еще лучше. Начинаем выяснять, какую квартиру она вообще хотела покупать в области. Оказывается, квартира там стоит около 5 млн рублей. А московскую квартиру она продает примерно за 15 млн. И у нас появляется главный вопрос: а куда деваются оставшиеся 10 млн рублей? Продавец нормально не объясняет. Женщина рядом тоже нормально не объясняет. Все вокруг говорят что-то в стиле: "Ну она хочет положить деньги на депозит". Серьезно? 75 лет. Единственное жилье в Москве. Продажа за 15 млн. Покупка в области за 5 млн. Переезд на дачу. Потеря московской регистрации. И 10 млн рублей "на депозит". Вот именно в таких историях потом деньги очень быстро исчезают. Появляются "помощники", "племянницы", "добрые люди" и "советчики". Кстати, рядом с продавцом как раз ходила женщина. Представлялась племянницей. Говорила, что бабушка хочет переехать ближе к ней. Хорошо. Тогда подтверждайте родство. Покажите, что вы действительно родственники. Но родство нормально не подтвердили. Отсутствие других родственников тоже не подтвердили. Просто: "Она так хочет". Но для сделки с 75-летним продавцом и единственным жильем фразы "она так хочет" мало. Мы говорим клиенту: "В таком виде мы в сделку не пойдем". Клиент уговаривает: "Квартира очень нравится. Давайте попробуем". Окей. Тогда только по максимуму: Сербского. Нотариус. Видео. Понятная мотивация. Понятное жилье после сделки. Едем в Сербского. Женщина заходит на комиссию. Через 30 минут выходит. Комиссию не прошла. Врачи не смогли понять ее мотивацию. То есть тот самый вопрос, который мы задавали с самого начала: зачем 75-летний человек продает единственное жилье в Москве, теряет регистрацию и оставляет непонятно где 10 млн рублей? На него не смогли получить нормальный ответ даже специалисты. И только после этого клиент сказал: "Все, не покупаем". Мы просто выдохнули. Проблема в таких сделках простая. Завтра продавец может прийти в суд и сказать: "Я не понимала, что делала". "Я не собиралась оставаться без жилья". "Меня убедили". "Деньги ушли непонятно куда". А покупателю потом придется объяснять, почему он купил единственное жилье у 75-летней женщины, которая выписалась на дачу, не купила нормальную альтернативу, потеряла московскую регистрацию, а 10 млн рублей просто растворились. Мой вывод короткий. Если пожилой человек продает единственное жилье, сначала надо понять три вещи: куда он уходит; куда идут деньги; кто рядом с ним. Если на эти вопросы нет нормальных ответов, квартиру лучше не покупать. Даже если она очень нравится. Консультациия: +79032334201

Но ни справку, ни копию, ни нормальное подтверждение нам не дает. Почему? Потому что если она выдаст справку, она фактически распишется в том, что 18 лет назад история была оформлена неправильно. А этого делать она уже не хочет. То есть супружескую долю выделить за 3-4 дня можно. Ошибку молча исправить можно. А документально подтвердить, кто именно был наследником и кто отказался, уже нельзя. Понимаете красоту? Сначала: "Вы не имеете права проверять нотариуса". Потом: "Да, переоформим". Потом: "Но бумагу, подтверждающую ключевой вопрос, я вам не дам". И вот после этого нам продолжают рассказывать: "Нотариус все проверяет". Да ничего он не "все" проверяет. И даже если проверяет, может ошибиться. А когда ошибку нашли, еще и будет делать вид, что вы не имеете права ее видеть. Самое опасное здесь не только в самой ошибке. Самое опасное в сроках. Люди думают: "Ну 18 лет прошло. Какие риски?" Нет. Не все так просто. Срок исковой давности не всегда считается от даты смерти, сделки или старого свидетельства. В некоторых историях срок может начать течь с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права. А моментом нарушения в отдельных случаях может стать уже новая сделка. Вот почему я постоянно говорю: не верьте фразе "нотариус все проверил". Нотариус - не броня. Нотариальное наследство - не гарантия. Старая дата - не гарантия. Если в истории квартиры есть кооператив, пай, обмен, брак, смерть собственника и наследство - надо руками поднимать всю цепочку. Иногда за 20-30 лет. Потому что покупатель потом рискует не печатью нотариуса. А своими деньгами, квартирой и будущими судами. Если вы покупаете квартиру и хотите понять, какие риски могут быть в документах, запишитесь на консультацию. Разберем вашу ситуацию, документы и покажем, куда копать до того, как вы внесете деньги. Консультации: +79032334201

Нотариус ошибся 18 лет назад. А проблему нашли только сейчас К нам пришла сделка. Квартира. Кооператив. Справка о выплаченном пае. Потом наследство. Сейчас объект продают. На первый взгляд все нормально. Наследство оформлено. Право зарегистрировано. Документы есть. Собственник один. И, конечно, любимая фраза: "Там же нотариус все проверял". Начинаем смотреть историю. И видим вопрос: а где супружеская доля? Нам сразу начинают объяснять: "Ее там нет". "Это не совместное имущество". "Там был обмен". "18 лет прошло". "Нотариус же оформлял". Отличный набор аргументов. Только документы так не работают. Берем старые основания. Поднимаем цепочку. Да, обмен действительно был. Люди обменяли одну квартиру на кооперативную. Но есть нюанс. На момент обмена пай по кооперативной квартире еще не был полностью выплачен. А потом этот пай несколько лет выплачивался уже в браке. И вот тут вся суть. Формально квартира была оформлена на одну супругу. В документах супруг как будто вообще не участвует. Собственник один. Красиво. Только пай-то доплачивался в браке. То есть право на квартиру формировалось не просто через обмен. Оно формировалось через кооперативную историю, пай и семейные деньги в браке. А значит, супруг не исчезает просто потому, что его фамилии нет в свидетельстве. Возникает вопрос: где супружеская доля? Потом супруг умер. И вот здесь начинается самое интересное. По этой квартире, насколько нам объясняли, в наследство после него никто не вступал. Но по другому имуществу наследство открывали. То есть наследственная история была. Нотариус был. Наследники были. И нам нужно было понять простую вещь: кто 18 лет назад после смерти мужа вступал в наследство? Были ли отказы? Кто именно отказался? В какой форме? От чего именно отказался? Были ли дети от первого брака? Были ли дети от второго брака? Были ли родители? Почему супружеская доля по этой квартире не выделялась? Это нормальные вопросы при покупке квартиры. Потому что покупателю потом жить не со словами нотариуса. А с рисками. Приходим к нотариусу. Говорим: "Нам нужно правильно оформить историю по квартире. Здесь есть вопрос по супружеской доле. Нам нужно понять, кто вступал в наследство после умершего супруга, кто отказался и на основании каких документов". И начинается спектакль. "Кто вы такие?" "Как вы имеете право проверять нотариуса?" "Вы не имеете права это спрашивать". Серьезно? То есть нотариус имеет право 18 лет назад оформить наследство с ошибкой. А покупатель не имеет права эту ошибку найти? У нас для сотрудников уже есть инструкция на такие случаи. Как разговаривать. Как запрашивать документы. Как показывать образец справки. Как подавать заявление. Как получать официальный отказ. Потому что если нотариус не выдает документ, нам нужен не разговор в коридоре. Нам нужен письменный отказ. Мы все это проделали. И нас сначала просто выгнали. Стоим в коридоре. Проходит минут 15. Нотариус, видимо, с кем-то созвонилась. Выходит уже с совсем другим лицом. Вызывает нас обратно. И тон резко меняется. Уже не: "Кто вы такие?" А: "Окей, давайте переоформим". То есть человек сначала рассказывал, что мы не имеем права задавать вопросы. А через 15 минут понял, что вопрос вообще-то реальный. Что супружеская доля действительно не была выделена. Что 18 лет назад историю оформили криво. И когда запахло нотариальной палатой, жалобой и серьезным разбирательством, все внезапно начало решаться. За 3-4 дня супружескую долю выделили. Документы переоформили. То есть, когда надо, оказывается, все можно сделать быстро. Но главный вопрос нам так и не закрыли. Мы говорим: "Отлично, супружескую долю вы выделили. Теперь покажите, кто вступал в наследство после умершего мужа". Потому что на момент его смерти у него были: супруга; родители; как минимум дети; как минимум один ребенок от первого брака; и, возможно, еще наследники, которых нужно проверять. Нам надо понять, в какую сторону копать. Кто отказался? Кто не отказался? Были ли заявления? Были ли отказы? Что именно написано в наследственном деле? Нотариус показывает дело. Показывает какие-то документы.

⚡️ У "Самолета" новые проблемы. Рекламщики пошли в суд больше чем на миллиард 📉 У новостроек в Москве и так все непросто. По ДДУ рынок за январь-июль просел почти на 30%. По жилым ДДУ - примерно на 33%. То есть первичка не "чуть остыла". Она до сих пор лежит в серьезной просадке. И на этом фоне появляются новости по "Самолету". ⚖️ Рекламные агентства подали к ООО "Самолет-недвижимость МСК" иски больше чем на 1 млрд рублей. 2R-Media - 682,3 млн рублей. Realweb - 317,9 млн рублей. Twiga Digital Performance - 52,6 млн рублей. Судя по материалам и публикациям, речь идет о рекламных услугах, задолженностях и просрочках оплаты. 📌 И вот тут важный момент. Реклама для застройщика - это не "картинки в интернете". Это кислород продаж. Это лиды, заявки, звонки, воронки, показы. Это люди, которых потом менеджеры пытаются довести до сделки. Особенно сейчас, когда обычный спрос слабый, ипотека тяжелая, а новостройки держатся в основном на льготных программах. 🚨 Поэтому когда рекламные подрядчики идут в суд на такие суммы, это не мелкий технический спор. Это колокол. Я не говорю: "Все, завтра стройки встанут". Такой вывод делать нельзя. Но нормальный вопрос задать можно: если у девелопера возникают такие судебные истории с теми, кто приводит ему клиентов, что происходит с денежным потоком внутри? Что с продажами? Что с маркетингом? Что с планами? Что с обязательствами перед другими подрядчиками? Что будет, если рынок первички дальше не оживет? ❗️ Понимаете, в чем проблема? Когда рынок растет, застройщик продает метры. А когда рынок падает на треть, он начинает продавать надежду. "Ставка потом снизится". "Потом рефинансируетесь". "Потом квартира подорожает". "Потом продадите". "Потом платеж станет легче". "Потом все будет нормально". Но "потом" в договоре не написано. В договоре написаны сроки, платежи, штрафы, рассрочка, обременения, условия расторжения, допсоглашения и ваша личная ответственность. 🔎 Вот почему сейчас к новостройкам надо относиться очень трезво. Не смотреть только на шоурум. Не верить только менеджеру. Не влюбляться в ставку "от 0,01%". Не считать рассрочку подарком. А читать документы. Смотреть схему оплаты. Понимать, что будет, если вы не сможете платить. Понимать, что будет, если льготные программы поменяют. Понимать, что будет, если объект, срок или условия начнут ползти. 🏗 Потому что на красивой презентации вам продают жилой комплекс. А юридически вы покупаете договор, риски и финансовую реальность проекта. Мой вывод простой. Иски рекламных агентств к структуре "Самолета" больше чем на 1 млрд рублей - это не приговор. Но это очень громкий сигнал. Первичка просела. Ипотека тяжелая. Льготные программы держат рынок на капельнице. А когда застройщику тяжело продавать, покупателю надо быть в два раза внимательнее. Потому что самый опасный момент в новостройке сейчас может быть не в цене. А в красивой схеме, которую вам очень хотят продать до того, как вы зададите неудобные вопросы.

Клиент чуть не купил гостиницу за 80 млн. А потом выяснилось, что ее могут снести Приходит клиент. Говорит: "У меня есть 80 млн. Хочу купить здание под гостиничный бизнес. Раньше там была гостиница. Можете проверить, смогу ли я там ее снова открыть?" На первый взгляд идея понятная. Отдельное здание. Гостиница раньше работала. Продавец готов продать. Клиент считает экономику: 80 млн - покупка; еще примерно 30 млн - ремонт; потом запуск; потом арендный поток; все красиво. Продавцы торопят. Покупатель тоже торопится. И вот тут мы говорим: "Подождите. Давайте сначала разберемся, что вы вообще покупаете". Начинаем проверять объект. Выясняется, что гостиница сейчас не работает. Раньше был пожар. После пожара объект нормально не восстановили. Продавец объясняет просто: "Денег нет, продаем как есть. Купите, вложитесь, восстановите". Вроде бы логично. Но главный вопрос был не в ремонте. Главный вопрос: можно ли там законно продолжать гостиничный бизнес? Начинаем смотреть землю. А земля под зданием - в аренде. Договор аренды скоро заканчивается. И дальше самое интересное. Территория попадает под КРТ. Комплексное развитие территории. Рядом здания уже получили предписания о сносе. По планам там будут новые жилые комплексы. То есть человек думал, что покупает будущую гостиницу. А по факту мог купить здание, которое скоро станет помехой для новой застройки. И вся экономика сразу разваливается. Купить за 80 млн. Вложить еще 30 млн. Потом узнать, что аренду земли не продлевают, территория идет под развитие, а здание могут снести. И что дальше? Судиться? Ждать компенсацию? Спорить с оценкой? Пытаться доказать, что ваши вложения надо вернуть? Это уже не гостиничный бизнес. Это дорогой судебный квест. И самое неприятное - компенсация не обязана закрыть ваши реальные вложения. Вы могли зайти в объект на 110 млн. А кадастровая стоимость здания около 55 млн. И вот сидите потом и думаете: "Я покупал бизнес или билет в снос?" Вот почему продавец торопил. Не потому что объект прекрасный. А потому что, возможно, он уже понимал, что дальше будет проблема. И эту проблему надо успеть переложить на следующего. Многие люди думают, что коммерческую недвижимость можно проверять как обычную вторичку. Есть собственность. Есть договор. Есть продавец. Есть цена. Ну и все. Нет. С коммерцией так не работает. Там куча дополнительных рисков: земля; аренда; КРТ; назначение; пожарка; разрешения; предписания; реальная возможность вести бизнес после покупки. Можно купить не гостиницу. А здание, которое нельзя нормально использовать. Можно купить не арендный поток. А чужую головную боль. Можно купить не инвестицию. А объект, который завтра попросят снести. В этой истории мы сказали клиенту: "Давайте искать другое помещение". Потому что 80 млн - это слишком дорого за красивую историю, которая разваливается на проверке. Коммерческая недвижимость - это не просто стены. Это право законно зарабатывать в этих стенах. И если этого права нет, все остальное не имеет смысла. Консультация по коммерческой недвижимости: +79032334201

Новостройки в Москве все еще не вылезли из ямы На вторичке мы видим оживление. Хорошие квартиры с ремонтом разбирают быстро. А вот по новостройкам картина совсем другая. Росреестр по Москве показал статистику за июль. В июле зарегистрировано 6 775 ДДУ. Из них: 4 437 - жилье; 2 338 - нежилые помещения. К июню вроде бы почти без изменений. Общий объем ДДУ вырос всего на 0,3%. Жилье даже чуть просело - минус 1%. Но если сравнить с прошлым годом, становится уже не так весело. В июле 2025 года было 9 543 ДДУ. В июле 2026 года - 6 775. Падение почти 29%. По жилью еще жестче: июль 2025 - 6 499 ДДУ; июль 2026 - 4 437 ДДУ. Минус 31,7%. Это не "рынок чуть остыл". Это рынок до сих пор в серьезной просадке. За январь-июль картина такая же. В 2025 году было 65 165 ДДУ. В 2026 году - 45 693 ДДУ. Минус 29,9%. По жилью: 44 233 против 29 657. Минус 33%. То есть по жилым новостройкам в Москве за 7 месяцев рынок просел на треть. На треть, ребята. И это при всех акциях, рассрочках, субсидированных ставках, семейной ипотеке и рекламных историях "успейте купить". Теперь смотрим ипотеку. В июле в Москве зарегистрировано 7 607 ипотечных договоров. Это минус 11,7% к июню. А за январь-июль 2026 года оформлено 56 272 ипотечных договора. Год назад было 68 597. Минус 18%. То есть снижение ключевой ставки пока не вернуло рынок в нормальное состояние. Да, ставку начали снижать. Да, все ждут оживления. Но обычная ипотека все еще тяжелая. Платежи огромные. Банки жестче смотрят доходы. Отказов много. А новостройки без льготных программ выглядят очень грустно. По сути, первичка сейчас сидит на капельнице. Главная капельница - семейная ипотека. Тронь ее серьезно - и вопрос, что будет с продажами, станет совсем неприятным. Застройщики это понимают. Поэтому будут появляться: "выгодные" рассрочки; субсидированные ставки; скидки, зашитые в цену; платежи после ввода дома; допсоглашения; сложные схемы, где покупателю кажется, что он все понял, а на самом деле он еще несколько лет зависит от условий застройщика. И вот здесь главная опасность. Когда рынок продается плохо, отдел продаж начинает продавать не квартиру. А надежду. "Ставка снизится". "Потом рефинансируетесь". "Потом продадите дороже". "Потом все вырастет". "Потом платеж будет легче". Только потом часто выясняется, что в договоре написано совсем не то, что красиво рассказывали в офисе продаж. Мой вывод простой. Новостройки в Москве пока не восстановились. Цифры по ДДУ это показывают. Ипотека тоже не спасает рынок полностью. Да, отдельные проекты продаются. Да, семейная ипотека тащит часть спроса. Но в целом первичка выглядит намного слабее, чем готовое жилье с нормальными документами и понятной ценой. Поэтому если вам сейчас продают новостройку со словами: "Рынок ожил, надо срочно брать", сначала посмотрите статистику. Потом договор. Потом схему платежей. Потом все допсоглашения. А уже потом решайте, покупать или нет. Потому что рынок может ожить в презентации отдела продаж. А в реальных цифрах все еще лежать на капельнице.

Пока вы летом отдыхали, законы о недвижимости уже переписали Вышел новый новостной выпуск. И там не просто "что-то приняли в Госдуме". Там изменения, которые реально могут прилететь в сделки уже этой осенью. Разобрал все в одном видео: биометрические сделки - теперь квартиру можно покупать удаленно, подтверждая личность лицом и голосом; ипотеку - банки стали жестче смотреть официальный доход, а серые зарплаты для них просто не существуют; ограничения для тех, кто за границей - можно внезапно упереться в запрет на регистрацию недвижимости, доверенности и электронные подписи; уведомления о кредитах через Госуслуги - возможно, одна из самых полезных вещей против мошенников; кредитные каникулы для семей с детьми - звучит красиво, но проценты никто не отменял; цифровой рубль - скоро он может дойти и до расчетов в сделках; нотариусов - опять обсуждают идею загнать к ним все сделки, и вот от этого меня реально трясет; рассрочки от застройщиков - наконец-то пытаются вывести длинные схемы в нормальное правовое поле. То есть это не новости ради новостей. Это про то, как теперь покупать, продавать, брать ипотеку, подписывать документы, проводить расчеты и не влететь на ровном месте. Потому что человек может думать: "Да что там изменилось?" А потом на сделке выясняется: доход банк не видит; по доверенности нельзя; регистрация встала; электронная подпись не работает; нотариус стоит денег, но сам по себе ничего не гарантирует; а рассрочка от застройщика оформлена так, что концов потом не найти. Вот об этом выпуск. Что уже вступило в силу. Что скоро вступит. И на что теперь надо обращать внимание, если вы покупаете или продаете недвижимость. Видео уже на YouTube RuTube ВКонтакте Дзене. Посмотрите, если еще не смотрели. Осенью лучше входить в сделки с пониманием, а не потом хвататься за голову.

Дед приехал из Израиля к внукам. А через несколько дней вынес сейф мошенникам Вот история, после которой я еще раз убедился: мы сильно недооцениваем, как глубоко мошенники управляют людьми. Дед постоянно живет в Израиле. В России у него дочь, внуки, семья. Родственники уговорили его приехать на неделю: "Приезжай. Повидаешь внуков. На даче поживем". Он приехал. Все нормально. Семья вместе. Дача. Огурцы. Помидоры. Внуки. Несколько дней он живет с ними, поливает грядки, играет с детьми, занимается обычными дачными делами. И вдруг говорит: "Мне надо в Москву по делам". Какие дела? Ты приехал из Израиля на неделю. Ты здесь не живешь. У тебя тут семья, дача и внуки. Какие срочные дела в Москве? Дочка чувствует, что что-то не так. Начинает звонить. Он не берет трубку. Звонит еще. Еще. На 6-7 раз он отвечает: "Я занят, мне не до вас". И бросает трубку. Она собирается и едет в Москву. Приезжает в квартиру. Дед сидит дома. Странный. Не может нормально объяснить, что происходит. Она решает проверить сейф. Ключей нет. И дальше выясняется история. Мошенники вывели деда из квартиры с сейфом. Не с конвертом. Не с картой. С сейфом. На детскую площадку. Параллельно они вывели туда другую пожилую женщину. Она стоит и ждет. Ей говорят по телефону: "Сейчас к вам подойдут". Выходит дед. С сейфом. Передает ей. Она кладет сейф в большую сумку, садится в такси и уезжает. Вы понимаете уровень операции? Один пожилой человек выносит сейф. Второй пожилой человек его забирает. Они друг друга не знают. Но ими одновременно управляют мошенники. Как диспетчеры. Дальше женщине говорят: "Сейчас приедет мастер и вскроет сейф". Она звонит мастеру. И вот тут единственный человек включил голову. Мастер спрашивает: "Вы прописаны по этому адресу?" Она говорит: "Нет". Он отвечает: "Я не поеду. Это может быть мошенничество". И отказывается. Вдумайтесь. Мастер по сейфам оказался осторожнее многих участников сделок с недвижимостью. После этого мошенники включают видеосвязь и начинают командовать сами: "Покажите сейф". "Откройте коробочку". "Возьмите отвертку". "Сломайте". Она вскрывает маленькую коробку. Там ключи. Этими ключами открывает основной сейф. Внутри деньги. Валюта. Ценности. Она сидит на видеосвязи и считает все это вместе с мошенниками. Потом деньги и ценности уходят дальше. А деду, насколько я понял, сейф потом возвращают уже с нарезанными бумажками внутри, чтобы он не сразу понял, что его обчистили. Это уже не просто телефонное мошенничество. Это режиссура. Они ведут людей по маршруту. Говорят, куда ехать. Где ждать. Кому передать. Что сказать. Как открыть. Как не общаться с родственниками. Когда бросать трубку. И самое страшное - дед в этот момент был не одиноким человеком, про которого все забыли. Он был рядом с семьей. На даче. С детьми. С внуками. И все равно его выдернули. Вот почему я так жестко отношусь к сделкам с пожилыми продавцами. Если человек внезапно начинает вести себя странно, скрытничает, не отвечает родным, держит телефон при себе, куда-то торопится и не может нормально объяснить мотив - это красный флаг. Не "возраст". Не "характер". А возможное управление извне. Если человека можно вывести из семьи, посадить в такси и заставить вынести сейф, его можно так же вывести на сделку с квартирой. Он будет сидеть перед риелтором. Улыбаться. Говорить: "Я сам решил". "Деньги мне нужны". "Родственников звать не хочу". "Это мое дело". А в телефоне у него будет человек, который подсказывает, что говорить. Мой вывод простой. Сейчас главный риск часто сидит не в ЕГРН. И не в договоре. Он сидит в телефоне пожилого продавца. Поэтому родственники, врач, видеофиксация, нормальный мотив продажи и понятный переезд - это не паранойя. Это защита от ситуации, где потом все будут говорить: "Как мы это не заметили?" Консультация +79032334201

Вторичку в Москве с ремонтом сейчас сметают как горячие пирожки Официальная статистика этого нормально не покажет. Росреестр покажет количество переходов прав. ЦИАН и Авито покажут цены в объявлениях. Но они не покажут, что реально происходит на хороших квартирах в моменте. А мы это видим каждый день. Потому что в основном занимаемся покупкой. Простой пример из рынка. Один и тот же район. Один и тот же тип дома. Обычная квартира в 9-этажке с ремонтом. В начале года такая квартира стоила примерно 12 млн рублей. Сейчас по факту это уже около 15 млн рублей. Рост больше 20%. И это не график из презентации. Это то, с чем покупатели сталкиваются руками. Более того, даже ЦИАН и Авито часто не успевают показать реальную цену. Почему? Потому что квартира выходит в рекламу за 15 млн. На нее сразу приходит 10 человек. 5 из них готовы вносить аванс. И в итоге объект уходит уже не за 15, а за 16 млн. Квартира может уйти с одного показа. А классифайды этого не видят. Они видят цену в объявлении. А не реальную борьбу покупателей за нормальный объект. Казалось бы, с чего? В стране все ждут кризис. Проблемы с бензином. Фондовый рынок упал ниже плинтуса. Новости нервные. Все обсуждают, что будет дальше. Но в России в любой непонятной ситуации люди исторически бегут в недвижимость. Когда страшно держать деньги на руках, многие думают: "Лучше пусть будут стены". И эти "стены" сейчас начали покупать активнее. Теперь к официальной статистике. В июле 2026 года в Москве зарегистрировано 12 573 перехода прав по договорам купли-продажи жилья. Это: +6,5% к июню; +9,9% к июлю 2025 года; -4,5% к июлю 2024 года. То есть рынок не улетел в космос. Но он точно ожил. Вторичка растет второй месяц подряд после майского провала. За январь-июль 2026 года зарегистрировано 78 609 переходов прав. Это на 4,4% больше, чем за тот же период 2025 года. И почти уровень 2024 года. Разница всего 0,7%. Но важно понимать: есть рынок "вообще". А есть рынок нормальных квартир. С ремонтом. С понятными документами. С адекватной стартовой ценой. И вот такие объекты сейчас реально уходят быстро. А рядом с ними на той же волне пытаются продаться проблемные квартиры: с наследством; с долгами; с маткапиталом; с доверенностями; с неполной стоимостью; с быстрыми переходами права; со странными продавцами. И вот здесь главный риск для покупателя. Он видит, что хорошие квартиры забирают. Начинает торопиться. "Давайте быстрее". "А то уйдет". "Внесем аванс, потом проверим". И именно так люди покупают не квартиру, а будущий суд. Мой вывод простой. Да, вторичка в Москве ожила. Да, хорошие квартиры с ремонтом сейчас разбирают быстро. Да, по нормальным объектам рост может быть сильно выше официальной средней картинки. И да, даже цены на ЦИАН и Авито могут не показывать реальную сделку. Потому что реальная цена формируется не в объявлении. А в моменте, когда за одну нормальную квартиру готовы бороться сразу несколько покупателей. Но чем горячее рынок, тем важнее проверка. Когда все бегут, мины под ногами замечают хуже. Сначала проверка. Потом аванс. Потом сделка. Не наоборот.

Расписку о получении денег написали. А денег продавец не получил Вот вам история, почему в сделке важны не только документы. Важен порядок действий. Звонит человек. Говорит: "Продали квартиру у нотариуса. Договор подписали. Потом поехали в Сбербанк за расчетами. А там покупатели устроили скандал и денег нам не дали. Что делать?" То есть договор уже подписан. Нотариальная сделка прошла. Продавцы уже написали расписки, что деньги получили. Но деньги фактически не получили. Расписки остались у продавцов. Но покупатели успели их сфотографировать. И теперь вопрос: а что будет, если потом они начнут ссылаться на эти расписки? Вы понимаете, какая это мина? На бумаге продавец уже подтвердил получение денег. А в реальности денег нет. И вот он стоит с подписанным договором, расписками, фотографиями расписок у другой стороны и пытается понять: "Мы квартиру уже продали или еще нет?" Причина конфликта, со слов продавца, тоже звучит прекрасно. Покупатели заявили, что Сбербанк якобы предложил какую-то "незаконную схему расчетов". При этом речь, насколько я понял, шла об обычном аккредитиве. То есть не чемодан денег в подвале. Не перевод на карту "дяди". Не расписка на салфетке. Обычный банковский расчет. Но в банке начался такой скандал, что риелтора покупателя, по словам продавца, чуть ли не с полицией выводили из зала. И вот тут вопрос. Это что было? Эмоциональный срыв? Попытка сорвать сделку? Конфликт в цепочке? Или какая-то заранее подготовленная схема давления? Я не знаю. Но знаю одно. Все это произошло уже после подписания нотариального договора. Вот почему порядок сделки нельзя строить по принципу: "Сначала подпишем, потом в банке разберемся". Нет. Так нельзя. Сначала должна быть понятная схема расчетов. Деньги должны быть под контролем. Аккредитив. Депозит нотариуса. Ячейка. Другая безопасная схема. Должно быть понятно: где деньги; когда они раскрываются; при каких условиях; кто что подписывает; когда передаются расписки; что происходит, если банк не проводит платеж. И только потом договор. А не наоборот. Потому что если договор уже подписан, а деньги еще не обеспечены, продавец становится заложником ситуации. Покупатель может передумать. Банк может не провести операцию. Цепочка может развалиться. Риелтор может устроить скандал. Стороны могут начать давить друг на друга уже после подписания. И вы получаете юридический пожар на ровном месте. В этой истории нотариус, со слов продавца, предложил добровольно расторгать сделку. Может быть, так все и закончится. Но сам факт показательный. Нотариальная форма не спасла продавца от кривой последовательности. Потому что нотариус удостоверяет договор. Но он не заменяет правильно выстроенные расчеты. И вот здесь как раз был бы уместен расчет через депозит нотариуса. Не просто "нотариальная сделка". А именно нотариус плюс депозит нотариуса. Это разные вещи. При депозите нотариуса логика другая: сначала покупатель перечисляет деньги нотариусу; нотариус видит, что деньги реально поступили; потом стороны подписывают договор; идет регистрация; после регистрации нотариус перечисляет деньги продавцу. И тогда продавец не стоит в банке с подписанным договором и вопросом: "Деньги дадут или нет?" Он понимает: деньги уже под контролем. Они не у покупателя. Покупатель уже не может после подписания сказать: "Я передумал". "Мне не нравится схема Сбербанка". "Давайте все отменим". "Денег не дам". Потому что деньги уже заложены. Мой вывод простой. Сначала деньги под контролем. Потом договор. Потом регистрация. Потом раскрытие денег. И только после этого подтверждение получения. Не наоборот. Если сделка нотариальная, сложная, цепная, с ипотекой или несколькими участниками, я бы очень серьезно рассматривал депозит нотариуса. Потому что нотариальная форма сама по себе не спасает от кривых расчетов. А депозит нотариуса как раз закрывает главный риск: договор подписан, а денег нет.