Василий Еговцев

Продолжаю публиковать инструкции по созданию пассивного дохода на коммерческой недвижимости. Сегодня открываю шестую инструкцию — «Риски при покупке помещений в новых ЖК». В ней разбираем: ◾️с какими бытовыми рисками можно столкнуться при покупке помещения в новом ЖК ◾️как рассчитать выгоду от использования помещения ◾️чем отличаются стратегии покупки и аренды ◾️как оценить перспективность помещения до заключения сделки ◾️как применять полученные знания на примере конкретного помещения 👉🏻 СМОТРЕТЬ ИНСТРУКЦИЮ После просмотра пишите вопросы и мысли в комментариях. Буду читать и отвечать. Следующая инструкция выйдет в воскресенье в 8:00.

Секунду назад я был на Большом Барьерном рифе. Но меня окликнули.. У предпринимателей есть один источник энергии, о котором редко говорят. Сначала предприниматель строит бизнес у себя в голове. Он уже видит помещение. Людей. Клиентов. Первые заработанные деньги. Представляет, как заходит в банк, снимает часть прибыли и держит её в руках. Потом вкладывает эти деньги в новый проект. Тот начинает расти. Одна удачная идея превращается в новую компанию. А отпраздновать успех он отправляется к Большому Барьерному рифу. И вот он уже там. Солёный ветер на лице. Вода невероятного синего цвета. Шум волн. Стоит на палубе и думает: — Получилось. И вдруг кто-то его окликает: — Эй, ты чего задумался? Он открывает глаза. А никакого рифа пока нет. Деньги ещё не заработаны. Проект существует только в его голове. Но секунду назад он уже был там. Почувствовал этот ветер. Увидел воду. Прожил момент, ради которого готов работать несколько лет. И теперь спокойно сидеть на месте уже сложно. Хочется попасть туда, где ты только что был в своих мечтах. Мне кажется, в этом и есть одна из главных энергий предпринимателя. Расстояние между сегодняшней реальностью и будущим, которое ты уже успел почувствовать. Наверное, поэтому я обожаю людей, которые умеют по-настоящему мечтать. Большую мечту сначала видит только её автор. А потом проходит время - и внутри неё уже живут, работают, зарабатывают и путешествуют тысячи людей. Я, например, мечтаю о Большом Барьерном рифе. А вы о чём? Кстати, о мечтах. Если вы когда-нибудь представляли, как увидите пингвинов, окажетесь рядом с китами и своими глазами увидите Южную Африку - поехали с нами в ЮАР. Возможно, секунду назад вы просто представили эту поездку. Будьте осторожны. Иногда одной секунды в будущем достаточно, чтобы захотеть сделать его настоящим.

ПРОГРАММА УПРАВЛЕНИЯ СТАРТ 3 ПОТОКА 04 СЕНТЯБРЯ 2026 Для кого: ✅ СОБСТВЕННИКАМ бизнеса с командой от 7 человек ✅ РУКОВОДИТЕЛЯМ в найме с сотрудниками 7 и более человек Что будет на программе: 8 недель глубокой работы: ✖Не теория. ✔Исследование потенциала вашей компании. ✖Не лекции. ✔Пошаговая настройка рабочей управленческой структуры. ✖Не советы. ✔Инструменты, которые начинают работать с первого дня. 🏁 Финальный экзамен БИТВА КОМАНД. НОЯБРЬ 2026. МОСКВА. Вы и ваша команда: • Решаете комплексные бизнес-задачи на скорость • Действуете в условиях жёсткой конкуренции • Демонстрируете слаженность и стратегическое мышление в реальном времени Победитель получает артефакт подтверждение управленческой экспертизы в современном мире. КАК ПОПАСТЬ НА ПРОГРАММУ 1. подайте заявку на участие в программе https://x10movement.ru/form/?login=yes&ID=90 2. Ожидайте приглашение на собеседование. 3. Проходите собеседование.

Мама с самого детства говорила мне: — Вася, не морщи лоб. Морщины останутся. Мне понадобилось больше сорока лет, чтобы признать: мама была права. Морщины остались 😁 Но недавно я подумал о другом. У каждого из нас есть фраза, которую мы слышали от родителей сотни раз: «Ты слишком много думаешь». «Ты слишком чувствительный». «Ты опять споришь». «Почему ты не можешь спокойно посидеть?» «Ты слишком громкий». Родители говорили это из любви. Они пытались облегчить нам жизнь. Но иногда, сами того не понимая, они приглушали именно то качество, которое через двадцать лет могло стать нашей главной силой. Я много лет наблюдаю за предпринимателями и всё чаще замечаю одну закономерность: у очень сильных людей главное конкурентное преимущество подозрительно похоже на тот «недостаток», за который их ругали в детстве. Смотрите⤵️ «Ты слишком много думаешь». Не переставай думать. Учись принимать решения. Из таких людей получаются сильные стратеги, инвесторы и предприниматели. «Ты слишком чувствительный». Не становись толстокожим. Возможно, ты замечаешь то, чего не чувствуют другие. Из этого рождаются искусство, дизайн, сильные продукты и умение понимать людей. «Ты слишком много говоришь». Научись говорить так, чтобы тебя хотелось слушать. Переговоры, продажи, сцена, подкаст, YouTube - возможно, твоя профессия вообще будет построена вокруг голоса. «Ты слишком громкий». Возможно, тебе просто нужна сцена побольше. «Ты вечно споришь». Научись спорить фактами. Предприниматель часто начинается с ребёнка, который первым спрашивает: — А почему обязательно делать именно так? «Ты не можешь усидеть на месте». И не сиди. Строй, запускай, путешествуй, собирай команды, открывай компании. «Тебе больше всех надо». Вот это я вообще запрещал бы лечить. Почти всё большое в мире сделал человек, которому однажды оказалось больше всех надо. «Ты всё принимаешь близко к сердцу». Учись выдерживать удар, сохраняя способность переживать за результат. Люди, которым действительно не всё равно, строят совершенно другие компании. «Ты опять что-то придумал». Придумывай дальше. Потом научишься считать деньги, нанимать людей и отличать хорошую идею от плохой. «Будь как все». А вот с этим особенно осторожно. Невозможно всю жизнь учиться быть как все, а потом однажды получить результат, которого нет ни у кого. У моего очень близкого друга в детстве прозвучала фраза ещё жёстче: — Смиритесь. Мы нищие. ОН НЕ СМИРИЛСЯ! Годы спустя стал владельцем нескольких заводов. Можно долго обсуждать, хорошо ли говорить такое ребёнку. Меня в этой истории интересует другое. Он взял фразу, которая могла его сломать, и сделал из неё топливо. И это, мне кажется, один из важнейших навыков взрослого человека: мы не всегда выбираем, какую энергию нам выдали. Но можем выбирать, куда её направить. Упрямство можно направить на двадцать лет строительства компании. Чувствительность - на умение видеть людей. Желание что-то доказать - на движение вперёд. Даже злость. Даже страх. Даже бедность. Даже обиду. Энергия остаётся энергией. Поэтому каждому родителю я бы сказал одну вещь: не спешите исправлять в ребёнке то, что вам неудобно. Сначала разберитесь, что перед вами. Проблема? Или очень мощный двигатель, которому пока никто не показал дорогу. А каждому взрослому скажу ещё проще: Вспомните, за что вас чаще всего ругали в детстве. Возможно, именно там до сих пор лежит ваша самая недооценённая сила. Не гасите её. Научитесь ею управлять. Хотя лоб всё-таки лучше было не морщить. Тут, мама, как всегда была права. ____________________________________ • Мой канал в МАХ • Мой канал в ВК EGOVTSEV.RU

7 РЕСУРСОВ, НА КОТОРЫХ СТОИТ ПРОВЕРИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ДО ПОКУПКИ После истории с изъятием покажу практическую часть. Часть градостроительных рисков можно обнаружить ещё до сделки. Вот ресурсы, которые использует в работе в том числе наша команда. Открывайте российские государственные сервисы без VPN - с ним часть ресурсов может работать некорректно или вообще не открываться. 1️⃣ КНСПД / публичная кадастровая карта Проверяем кадастровый номер, границы участка, соседние территории, территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования. 2️⃣ КРТ Москвы Позволяет проверить, попадает ли объект в границы проектов комплексного развития территорий Москвы и на какой стадии находится конкретный проект. 3️⃣ Градостроительный комплекс Москвы Здесь можно искать постановления, распоряжения, проекты планировки и другие документы по адресу, улице, району и территории. 4️⃣ ГИС ОГД Москвы Более профессиональный инструмент со сведениями и документами о развитии территорий, застройке и планируемых объектах. 5️⃣ Вестник Москвы Официальное издание, где публикуются акты Мэра и Правительства Москвы. Здесь можно искать в том числе документы об утверждении проектов планировки территории. 6️⃣Официальный портал правовой информации Используем для поиска и проверки официально опубликованных нормативных актов. 7️⃣ ФГИС территориального планирования Федеральная система с документами территориального планирования. Интерфейс потребует немного терпения, но при серьёзной проверке объекта источник полезный. И ещё важный момент⤵️ Если сегодня вы ничего подозрительного не нашли, это не гарантирует, что через несколько лет рядом не появится новый проект дороги или другой утверждённый проект. А вот если объект уже находится в границах КРТ, утверждённого ППТ, красных линий или зоны планируемого размещения линейного объекта, я бы приостановил сделку и сначала провёл углублённую проверку. Недвижимость покупается за десятки и сотни миллионов рублей. Иногда несколько часов проверки документов способны изменить решение по всей сделке. Именно такую работу мы проводим для клиентов Egovtsev Private Office: изучаем объект, документы, экономику и риски до принятия инвестиционного решения, а после покупки сопровождаем капитал собственника в подобных ситуациях. Если вы планируете крупную сделку с недвижимостью или хотите передать управление своим портфелем команде - оставить заявку в Egovtsev Private Office - программы по управлению капиталам семьи, можно по ссылке ниже. 👉🏻 ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

ЧТО МЫ СДЕЛАЛИ, КОГДА УЗНАЛИ, ЧТО ОБЪЕКТ КЛИЕНТА ИЗЫМАЮТ Обещал показать наш внутренний алгоритм. Разбираю на реальном кейсе клиента Private Office -программы по управлению капиталам семьи, который происходит прямо сейчас. (Детали, способные повлиять на переговоры, раскрывать не буду.) 📌Шаг 1. Ищем юридический факт В начале июня к собственнику вышел представитель крупного девелопера: Ваше здание попадает под изъятие, здесь будет построена дорога, давайте обсуждать продажу. Первое, что мы запросили: номер документа, дату, орган, который его утвердил, и официальную публикацию. Сначала нам прислали презентацию девелопера. Участок действительно был обозначен под изъятие. ❗️Но презентация коммерческой компании - ещё не основание принимать решение по активу стоимостью десятки миллионов рублей. 📌Шаг 2. Восстанавливаем цепочку документов Мы нашли официальный ППТ, изучили земельный участок, границы будущей дороги и основания возможного изъятия. Позже вышло распоряжение Департамента городского имущества. Вот тогда потенциальный риск превратился в официально запущенную процедуру. 📌Шаг 3. Разбираем, что именно решили Изучаем: ◾️Что изымается ◾️На каком основании ◾️Кто инициировал процедуру ◾️Кто финансирует возмещение ◾️Какие объекты включены ◾️Какой порядок предусмотрен дальше. Одного слова «изъятие» для анализа недостаточно. 📌Шаг 4. Определяем стоимость капитала У нас уже была независимая оценка объекта, сделанная ещё до официального решения об изъятии. Рыночная стоимость по ней - 170 млн рублей с НДС. Это не означает автоматическую компенсацию именно в таком размере. Зато у нас появляется профессиональная точка отсчёта для дальнейшей работы. 📌Шаг 5. Изучаем процедуру до переговоров Что произойдёт, если стороны не договорятся? Как определяется возмещение? Когда прекращается право собственности? Какие возможности есть у собственника при несогласии с оценкой? На эти вопросы желательно иметь ответы до того, как перед вами появится соглашение с конкретной суммой. 📌Шаг 6. Формируем переговорную позицию На встрече со стороной выкупа обнаружилась главная точка будущего диалога. Девелопер смотрит на объект, который в будущем будет снесён. Собственник - на действующий коммерческий актив стоимостью десятки миллионов рублей. Наша задача - профессионально обосновать экономические интересы клиента. Конкретного предложения по компенсации пока нет. Поэтому торговаться сейчас попросту не о чем. 📌Шаг 7. Перепроверяем всё после переговоров Это отдельное правило нашей команды. Любое утверждение второй стороны о процедуре, законодательстве и возможном судебном сценарии проверяем самостоятельно. Сейчас процедура официально запущена. Стороны обозначили позиции. Предложения по компенсации ещё нет. Поэтому финала у этой истории пока тоже нет. И я буду показывать вам, как она развивается. А следующим постом дам конкретные государственные ресурсы, на которых вы можете самостоятельно проверить коммерческий объект ещё до покупки и увидеть часть потенциальных градостроительных рисков. 👉 Сохраните - пригодится перед следующей сделкой.

Продолжаю публиковать инструкции по созданию пассивного дохода на коммерческой недвижимости. Сегодня открываю пятую инструкцию. В ней разбираем: ◾️как управлять рисками при покупке недвижимости ◾️как проверить права собственности и возможные основания для их оспаривания ◾️как выявить обременения и незаконные перепланировки ◾️как оценить финансовые риски сделки ◾️какие риски могут возникнуть при владении и эксплуатации объекта 👉🏻 СМОТРЕТЬ ИНСТРУКЦИЮ После просмотра пишите вопросы и мысли в комментариях. Буду читать и отвечать. Следующая инструкция выйдет в понедельник в 8:00.

— Сын, покажи свой телефон сюда, в камеру. Недавно моему сыну исполнилось восемь. Я подарил ему Nokia-раскладушку. Но главный подарок, который я хочу сделать ему к восьмилетию, совсем не телефон. Я хочу подарить ему право пока не знать, кем он станет. 1 сентября сын впервые пойдёт в школу. Познакомится со своим первым учителем и почти наверняка услышит тот самый взрослый вопрос: — Кем ты хочешь стать, когда вырастешь? Мне всегда казался странным этот вопрос. В восемь лет ребёнок не обязан выбирать название для всей своей будущей жизни. Нам кажется, что мы спрашиваем его о мечте. А ребёнок может услышать: «Назови правильный ответ». Врач. Программист. Предприниматель. Космонавт. Как будто прямо сейчас нужно выбрать одну коробочку и дальше стараться всю жизнь из неё не выпасть. До 1 сентября я обязательно поговорю об этом с сыном. Хочу, чтобы он знал: можно честно ответить: — Я пока не решил. Мне интересно разное. Я ещё смотрю по сторонам. В восемь лет это прекрасный ответ. Сын, тебе не нужно прямо сейчас знать, кем ты станешь. Лучше замечай другое. Что тебе интересно? Что хочется создать? Кому хочется помочь? Что в этом огромном мире тебе однажды захочется сделать хоть немного лучше? Профессии будут меняться. Возможно, за жизнь у тебя их будет несколько. Ты можешь передумать. Начать сначала. Ошибиться. Выбрать другой путь. Ты можешь упасть. Я не обещаю уберечь тебя от каждого падения. Но обещаю не требовать, чтобы ты прожил мою жизнь вместо своей. Если однажды твоя мечта покажется кому-то смешной - не опускай глаза. Если не получится - приходи. Если передумаешь - начинай заново. Я хочу, чтобы рядом со мной ты мог искать и постепенно становиться собой. Наверное, поэтому твоим первым телефоном стала именно Nokia. Вы спросите: а если его будут дразнить? Мы внимательно выбирали школу. Но никакая школа не даёт полной гарантии. Для меня важнее, чтобы сын знал: если ему станет больно, он может прийти ко мне. Я буду рядом. А если через полгода он скажет, что хочет iPhone, возможно, у него появится iPhone. Nokia - не наказание и не принцип. Я просто не хочу, чтобы он не перескакивал через собственную жизнь. Пусть сначала будет первый рекорд в «Змейке». Первые самостоятельные звонки папе. Тот самый щелчок при закрывании раскладушки. И батарея, которая работает неделю и, кажется, переживёт весь первый класс. Потом будет другой телефон - и ещё одна большая радость. Зачем превращать две радости в одну и выдавать всю жизнь сразу? Когда-нибудь его телефон станет гораздо дороже. Голос - гораздо ниже. Появятся свои разговоры, свои тайны и своя большая жизнь. Возможно, однажды папа уже не будет первым номером в списке последних звонков. Но я хочу, чтобы сын всегда знал: если он позвонит - я отвечу. Сын, тебе не нужно сначала кем-то стать, чтобы я начал тобой гордиться. Я горжусь тобой уже сейчас. Восьмилетним. Босым. Стоящим рядом со мной на траве. С первой Nokia в руках и целой жизнью впереди. Ребят, я просто хочу, чтобы он прожил всё. В том числе и этап со «Змейкой». С днём рождения, сын.

У НАС ИЗЫМАЮТ КОММЕРЧЕСКОЕ ПОМЕЩЕНИЕ! Действующий объект. Арендатор. Арендный поток. Всё работает. А потом появляется городской проект, и выясняется, что недвижимость попадает под изъятие. Для человека, который только думает о покупке коммерции, это, наверное, один из самых неприятных сценариев. Ты вкладываешь десятки миллионов рублей в реальный актив ради надёжности. А потом здесь решают построить дорогу, транспортный объект или реализовать другой городской проект. И помещение должны изъять. Звучит страшно. Но моя команда проходит такую процедуру уже не впервые. И страшнее всего здесь обычно само слово «изъятие». Потому что существует установленная процедура. Есть оценка стоимости объекта. Есть компенсация. Есть убытки собственника, которые могут учитываться. Есть переговоры. И есть огромная разница между первой предложенной суммой и той стоимостью, которую собственник сможет профессионально обосновать. Коммерческое помещение - это квадратные метры, арендатор, договор, денежный поток, индексация и капитал, вложенный в актив. Поэтому после подтверждения изъятия задача собственника - защитить стоимость своего капитала. Сейчас один из клиентов нашего Private Office (программы по управлению капиталам семьи) проходит именно такой процесс. Когда мы получили информацию об изъятии, команда сразу начала отдельную работу по объекту. Причём значительную часть действий важно сделать ещё до получения предложения о размере компенсации. Мы проходим этот процесс прямо сейчас, поэтому могу показать всё на реальном кейсе: что сделали в первые дни, какие документы нашли, что проверили, кого подключили и как готовимся к переговорам. Хотите увидеть внутренний алгоритм нашего Private Office (программы по управлению капиталам семьи) на случай изъятия коммерческой недвижимости? Поставьте реакцию 👇🏻

ЖЁНЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ, ВЫ ТОЖЕ УЧАСТВУЕТЕ В ЕГО БИЗНЕСЕ. ДАЖЕ ЕСЛИ ДУМАЕТЕ, ЧТО НЕТ. В истории Мелани Перкинс и Клиффа Обрехта всё понятно: они строили бизнес вместе. Но большинство семей предпринимателей устроено совсем иначе. Муж занимается компанией. Жена занимается своей работой, детьми, домом, собственными проектами или вообще другой сферой. Она не присутствует на планёрках. Не смотрит фин отчеты. Не разговаривает с сотрудниками. И всё равно знает о бизнесе иногда больше, чем половина компании. Потому что вечером предприниматель приходит домой. И рассказывает: - что партнёр опять что-то придумал. - что сотрудник подвёл. - что появилась возможность купить новый объект. - что предлагают новую сделку. - что страшно вложить столько денег. - что хочется открыть ещё одно направление. И человек рядом начинает задавать вопросы. А для чего тебе это? А ты ему доверяешь? Почему ты вообще решил продавать? А если попробовать по-другому? Ты же сам полгода говорил, что хочешь это сделать. Почему сейчас отказываешься? И зачастую один такой разговор влияет на решение стоимостью в десятки миллионов рублей. Поэтому мне кажется, что у многих предпринимателей дома живёт свой серый кардинал. Без должности, кабинета и зарплаты в компании. Зато с удивительно большим влиянием на человека, который эту компанию строит. И я особенно хорошо вижу это в наших бизнес-экспедициях. Около 90% участников приезжают к нам парами. И жёнам там действительно интересно. Мы путешествуем, смотрим страну, знакомимся с местными предпринимателями, обсуждаем инвестиции, бизнес-модели, капитал и идеи. А потом супруги возвращаются домой с общим опытом и темами, которые ещё долго обсуждают вдвоём. Поэтому следующую экспедицию в ЮАР с 28 ноября по 4 декабря я тоже хочу сделать семейной. Жёны предпринимателей - приезжайте вместе с мужьями. Мужья предпринимательниц - вас это тоже касается. Будут Кейптаун, океан, винодельни, киты, пингвины, бизнес-встречи, предпринимательское окружение и много времени вместе. Если вы всё равно обсуждаете бизнес за ужином, почему бы однажды не обсудить его за бокалом вина в Южной Африке? Программу экспедиции оставлю по ссылке 👇🏻 🇿🇦СМОТРЕТЬ ПРОГРАММУ 🇿🇦