Строительство и бизнес

GOOD WOOD возвращается в загородный девелопмент. Мы ушли из него потому, что было и так слишком много заказов на стройку. Земли было полно любой. Но главная причина ухода была в претензиях к нам, что «вы продали участок, наобещали кучу всего и не сделали». Теперь мы пошли в поселки на новом уровне. Теперь это КП высокого уровня, в которых все сделано и юридических проблем там нет. Основная причина возврата в том, что к нам обращается 10 человек в день, у которых пока нет земельного участка. Найти хороший участок в Московской области очень сложно, наверное, сложнее, чем построить дом. Стандартная схема сотрудничества. Девелопер выделяет в поселке лучшую зону, и она продается с обязательным подрядом GOOD WOOD. Никакие 10% комиссий GOOD WOOD за это не платит, но помогает быстро продать эту зону. Иногда в этой зоне делается перемежевка на участки большего размера, увеличивается класс поселка за счет ширины дороги и подземных коммуникаций, иногда — отдельный шлагбаум. Обязательно делаются архитектурные ограничения, чтобы дома были в едином стиле, но при этом сохранялась полная свобода по размеру дома и планировкам. Девелоперу это интересно для быстрой реализации проекта по более высокой цене, и он получает повышение класса поселка и уверенность в быстрой, чистой, тихой стройке с порядком на площадке. Покупателю это интересно тем, что он уверен в соседях с похожим менталитетом. Все дома быстро будут построены и заселены, не будет вечной стройки, как в других поселках. Сейчас у нас на подготовке 4 поселка, как отработаем схему, думаю, будет около 10 поселков по разным направлениям. Мы не торопимся ничего продавать. Сначала все красиво доделать, все коммуникации, а потом анонсировать. И никаких строительств домов на продажу. Это отдельный бизнес для бракоделов. Все дома индивидуально строятся под заказчика.

В какую сторону мы ошибаемся? В бизнесе приходится постоянно принимать решение — что выгоднее: А или B. Например, что выгоднее — человека иметь в штате или на аутсорсе. Автомобиль купить или арендовать. Делать что-то самим или передать партнерам. Обычно для этого мы начинаем считать: математика, сложение и умножение, посчитали вариант A и вариант B. И смотрим, что выгоднее. И тут очень важно сделать коррекцию. А в какую сторону мы ошибаемся? Например, человек считает, что выгоднее — иметь автомобиль самому или ездить на такси. Посчитал. Такси обходится в 70 тыс. рублей в месяц, а содержание своей машины обходится в 40 тыс. рублей в месяц. Отлично. Выбираем свою машину. А учел ли ты, что с вероятностью x% у тебя машину угонят? А учел ли ты, что с вероятностью n% в год ты собьешь пешехода на пешеходном переходе? А учел ли ты, что с вероятностью m% ты случайно кого-то подрежешь, помахаешь руками от злости и в тебя пустят пулю из-за этого? Как правило, такие вещи не учитывает никто, т. к. события это маловероятные. Но на самом деле они очень сильно влияют на общий баланс. Советую постоянно рассуждать так: «Мы ошибаемся, надо только понять, в КАКУЮ сторону, и сделать коррекцию».

Домклик запустил программу поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Я взял интервью у лидера дивизиона «Загородная недвижимость» Домклик Сбербанка России Сергея Скороходова.

В Московской области резко усложнилось получение разрешительной документации. На канале «Гемба» мы это подробно обсудили с ведущим менеджером GOOD WOOD.

Друзья, всем привет. Мы протестировали нашу компанию на спиральную динамику. Она оказалась ЖЕЛТОЙ. Мы сделали очень простой инструмент, с помощью которого вы можете быстро протестировать спиральную динамику в вашей компании. Заходите сюда. Регаетесь, вводите логин/пароль, создаете новый опрос. Получаете ссылку. Рассылаете ее сотрудникам. Опрос АНОНИМНЫЙ. Попросите отвечать честно. Вы видите общий отчет. Для чего мы это сделали? Нам любопытно, какого цвета другие компании. Тест разработал лично я. Там 25 вопросов. По 5 вопросов на каждый цвет. Уровни компании: Красный — авторитарное единоначалие. Синий — правила и регламенты. Оранжевый — KPI, деньги, прибыль. Зеленый — семья, дружба, отношения. Желтый — система, интеграция. Привожу результаты нашей компании.

Власти наконец озаботились низкими темпами ввода жилья ИЖС. Мы об этом писали в июле 2024 года, что будет грустно. Теперь они увидели −28% за полгода 2026 года относительно 2025-го. Никита Стасишин сказал, что без поддержки рынок не выживет. Прекрасно. Ну хорошо, ударили эскроу по льготным кредитам. У меня вопросы: 1. Если эскроу убил льготную ипотеку, зачем вы обсуждаете эскроу еще и по коммерческим кредитам? 2. Если объем кредитования упал в 5–10 раз, зачем его в октябре ужесточать? 3. Почему до сих пор не ввели льготное кредитование на вторичное жилье? 4. Зачем придумали зоны подтопления и парализовали ввод домов в эксплуатацию с уже полученными разрешениями на строительство? 5. Зачем нужно КРТ в Московской области? 6. Почему так сложно переводить земли сельхозназначения в ИЖС? Идея очень простая. Давайте определимся. Если мы добиваем рынок дальше, то давайте. Если мы хотим его оживить, то зачем его добивать? Может, оставить хотя бы в покое)?

👍Новый индекс цен на 1 сентября 2026 • Бизнес-класс Деревянные одноэтажные дома — 74 тыс. руб/м² (+2.92% к прошлому месяцу) Деревянные двухэтажные дома — 48.3 тыс. руб/м² (+3.64% к прошлому месяцу) Каменные одноэтажные — 73.6 тыс. руб/м² (+2.61% к прошлому месяцу) Каменные двухэтажные — 47.1 тыс. руб/м² (+2.76% к прошлому месяцу) 📈Лидеры роста: деревянные двухэтажные дома • Эконом-класс Деревянные одноэтажные дома — 47.5 тыс. руб/м² (+3.11% к прошлому месяцу) Деревянные двухэтажные дома — 31.9 тыс. руб/м² (+3.37% к прошлому месяцу) Каменные одноэтажные — 49.5 тыс. руб/м² (+2.57% к прошлому месяцу) Каменные двухэтажные — 31.8 тыс. руб/м² (+2.90% к прошлому месяцу) 📈Лидеры роста: деревянные дома (1 и 2 этажа) Посмотреть динамику за два года

Чем дороже, тем хуже. Я в последнее время часто бываю в премиальных поселках Московской области и удивляюсь качеству. В домах за 200–500 млн ужасное качество. Плохие фундаменты, плохая кирпичная кладка, ужасное качество клееного бруса, кровли, неправильно установлены мансардные окна и т. д. И тут я понял почему. До меня дошло. Это Range Rover. У меня была эта машина в 2010-х годах. Она постоянно ломалась. Ее могут позволить себе те, у кого еще 5 машин и для кого 1–2 млн в год на ремонт машины ежегодно — не проблема, и для кого 50% нахождения машины на сервисе — не проблема. Текут мансардные окна — ну не проблема, поставим обогрев всей кровли. Свистит клееный брус из углов — не проблема, у нас два котла по 50 кВт. Ужасная слышимость — тоже пофиг. В доме же никто не живет. Сбоит отопление — пофиг, дежурный отопитель всегда есть в поселке, он придет и за 50 тыс. рублей что-то подшаманит, и минимум неделю все будет работать. Отваливается облицовка — ну снова облицуем. Ну да, еще 10 лямов. А разве бывает, чтобы не отваливалось через 5 лет? Ну а через 10 лет все равно дом, в который вложено 300, а потом еще 200 в ремонт, продадим за 150 — не проблема. В домах за 20–50 млн рублей все по-другому. Там и берут на больший срок, и не хотят ничего больше вкладывать. Но есть и хорошие новости: до премиальных поселков и покупателей наконец начало доходить, что качество стройки тоже важно. Не до всех, но лед тронулся)

Вот прекрасная картинка, которая показывает, что сначала все утрамбовано, а потом назад изрыто)

В строительных вопросах пока ИИшка не особо сильна. Недавно я задался вопросом. Нахрена мы сначала трамбуем песчаную подушку, послойно виброплитами, сдаем уплотнение технадзору, чтобы потом назад все раскопать под закладные, точнее под подземную часть канализационной системы. И я задал вопрос: зачем мы это делаем? Нейросеть ответила: «Конечно, это бред, надо сначала укладывать трубы, а потом их засыпать и трамбовать». Технический директор задал вопрос другой: «Что сначала надо делать — укладывать трубы или трамбовать?» Ответ: «Сначала трамбовать, потом копать под трубы»)))) Класс. Если хотите посмотреть, о каких канавах идет речь, — гляньте вчерашнее видео из канала «Гемба». Речь идет о тех канавах, которые внутри опалубки (в пятне застройки), ибо там еще и дренажные канавы есть — это про другое.