Блог Максима Ельцова

Сбер с 26 июня снизит ставки по ипотеке на 0,3–0,5 п. п. Минимальная ставка составит 15,2% на первичке и 15,5%  на вторичном рынке. Важнее уточнения и выводы: Указанные минимальные ставки доступны ограниченному количеству заемщиков при выполнении приличного перечня дополнительных условий (большой первый взнос, участие в зарплатном проекте, размещение объекта на платформе Домклик/у застройщика проектное финансирование в Сбере и т. д). Несмотря на то, что ставка для среднестатистического заемщика в Сбере все равно будет чуть выше или на уровне реально доступных минимальных ставок от других банков (17-17,5%) даже такое снижение повлияет на рынок. На Сбербанк в первом квартале приходилось 72% выдачи ипотеки. Любое понижение ставки от ключевого игрока приведет к росту выдачи. Не исключено небольшое синхронное снижение ставок от остальных участников рынка. Ускорится рост доли рыночных кредитов в общем объеме выдачи (особенно в случае реального ужесточения требований по семейной ипотеке). Доля льготных кредитов как по количеству так и по сумме станет ниже 50%. Ускорится рост доли ипотечных сделок с готовым жильем. Она и так выросла в первом квартале до 48% (кварталом ранее -39%). Теперь доля вторичного жилья в ипотечных сделках будет выше 50%. @yeltsovm

Ещё одна версия о параметрах семейной ипотеки. Теперь от Известий. Описанные условия подтверждают ранее опубликованную жесткую конфигурацию «семейки». Ставки по госпрограмме будут различаться в зависимости от количества детей в семье и субъекта РФ, где будет покупаться жилье, следует из документа. В столичных регионах (Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях) они составят 12% — для семей с одним ребенком, 10% — с двумя детьми, 8% — с тремя, 6% — с четырьмя и 4% — для семей с пятью и более детьми. В остальных регионах ставки будут на 2 п.п. ниже — в диапазоне 2–10%. Размер кредита будет зависеть от количества детей: для столичных регионов — не более 12 млн рублей для семей с одним ребенком, до 15 млн для семей с двумя детьми и до 18 млн для семей с тремя и более детьми. для остальных субъектов РФ — не более 6 млн рублей для семей с одним ребенком, до 8 млн с двумя детьми и до 10 млн с тремя и более. Срок действия льготной ставки по семейной ипотеке хотят снизить до 15 лет. Ограничение выглядит не критично, но на практике приведет к большему количеству отказов: сокращение срока кредитования увеличит аннуитетный платеж, а значит и требования к доходам будут выше. Ставка будет резко повышаться если заёмщики не оформят «регистрацию по месту жительства в течение 271 дня после оформления семейной ипотеки. Ее могут поднять до уровня «ключевая + 3–3,5%». Тут нужны детали. Видимо речь все-таки про регистрацию в квартире в течение 271 дня с момента получения права собственности. Тоже вроде не критично, но сильно ограничивает покупку квартир со стороны региональных инвесторов. Есть вероятность сокращения компенсации банкам - это мы уже не раз проходили. Если выдача будет не рентабельной банки естественно будут ограничивать выдачу, особенно по проектам, которые не на их проектном финансировании. Итого: несмотря на некоторые улучшения отдельных параметров, для среднестатистической семьи с 1-2 детьми (тех кто покупает сейчас) это явное ухудшение параметров. Если итоговая версия подтвердится, то выдача семейки может сократиться до 50%. Очень грубо - потеря спроса еще на 30%. @yeltsovm

Итоги недели Объём предложения на вторичном рынке Петербурга продолжает неуклонное снижение. Бурим дно. В спальных районах (включая Мурино и Кудрово, данные ЦИАН) за неделю предложение сократилось на 1,3% до 15 тыс. объектов. Это теперь вполне сопоставимо с объемом квартир выставленных в долгосрочную аренду (9,7 тысяч). Пару лет назад такое было не представить. Покупатели обоснованно сетуют на скудное пополнение рынка новыми объектами. Квартиры с наилучшим соотношение цена/качество быстро вымываются. Собственники и агенты , выводя свежие квартиры в продажу, ориентируются на оставшихся конкурентов с более высокой стоимостью. Цены естественно ползут вверх со средними темпами в 1%. Интенсивность спроса подтверждается и статистикой Росреестра. По итогам января–мая в Петербурге зарегистрировано на 6% больше сделок, чем годом ранее. В Ленинградской области прирост ещё заметнее - плюс 29%. Правда успехи Ленобласти во многом связаны с активной застройкой пригородных районов в последние годы. Банки по-прежнему не снижают ставки, но это не мешает плавному росту числа ипотечных сделок. Главная интрига для вторичного рынка все та же: когда и при каких условиях предложение начнет восстанавливаться. На рынке новостроек ситуация выглядит менее оптимистично. Несмотря на попытки разогреть спрос на фоне ожидаемого изменения параметров семейной ипотеки, заметного всплеска пока не произошло. По данным ДОМ.РФ, на 14 июня в целом по стране выдано 70 млрд. руб. семейной ипотеки. Темпы на уровне слабоватого мая, по-крайней мере пока. В последнюю неделю июня спрос на семейную ипотеку будет высоким, записаться на сделки будет непросто. Но принципиально ситуацию это не поменяет. Впервые за многие годы грядущее ухудшение условий льготной программы не привело к заметному ажиотажу за месяц-полтора до изменений. Ресурс дополнительного спроса за счёт семейной ипотеки постепенно исчерпывается. Сами застройщики в кулуарных беседах также отмечают, что июнь, скорее всего, окажется лишь немного лучше мая. Продолжают расти продажи в рассрочку и сделки с субсидированной ипотекой под 9,5–10,5% годовых. Но полностью компенсировать снижение спроса эти инструменты не способны. На рынке долгосрочной аренды предложение застыло на уровне, близком к рекордному за последние 3 года. По данным ЦИАН, за неделю объём предложения вырос на 1,4% (с начала июня плюс 1,8%. По данным Авито предложение за неделю все-таки снизилось, но символически - на 0,4% (с начала месяца минус 1,9%). При таком навесе предложения ещё удивительно что по данным того же ЦИАНа долгосрочная аренда в июне подорожала на 3-5%. Пока осенняя коррекция цен выглядит неизбежной - переток квартир из посуточной аренды ещё больше увеличит предложение. @yeltsovm

А вот и данные по количеству сделок на вторичном рынке Петербурга от Росреестра. В мае зарегистрировано 7,8 тыс. договоров. Это на 15% меньше чем в апреле (сезонное снижение) и на 13% больше (!) чем в мае 2025. Активность на вторичном рынке продолжает расти. Число сделок на вторичном рынке за январь-май составило 39 тысяч, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года это плюс 6%. Интересно что Росреестр насчитал заметно большее число договоров долевого участия - 2 тысячи договоров. Данные Датафлэт и Пульса Продаж на 20% ниже. Тут как и всегда разница образуется из-за техники подсчета. Ну ещё Росреестр отмечает что средний сроки регистрации сделок в мае составил 1,2 дня, а при подаче в электронном виде – 1 день. Цифровизация однако. @yeltsovm

Ключевая ставка 14,25%. Из хорошего - снижение продолжается (9-е по счету). Но большинство участников рынка надеялись на большее снижение. При текущем уровне ключевой ставки сохраняется огромное процентное давление на бизнес. Совсем не факт что банки хоть как-то снизят рыночные ставки по ипотеке. Последние месяцы синхронного снижения вслед за ключом не наблюдалось. Депозитные ставки наверняка соразмерно снизятся. А еще ЦБ в своем пресс-релизе прямо указывает на вероятность боле высокой траектории ключевой ставки чем указано в апрельском прогнозе. @yeltsovm

Вторичный рынок Петербурга. Май. Рынок сохраняет активность, объем сделок был бы даже выше, если бы не острый дефицит предложения и стоимость рыночной ипотеки. Покупательский интерес есть, особенно к качественным объектам по адекватной цене, однако выбор ограничен, поэтому дисбаланс между спросом и предложением может усилиться. В Ленобласти интерес к жилью возрастает: рынок поддерживается ипотечными сделками и спросом на более доступные по цене квартиры в сравнении с Петербургом. В мае-июне наблюдаем также рост интереса покупателей из Москвы к квартирам с хорошим ремонтом в Ленобласти. Ипотека даже при минимальных реальных ставках в 16,5-17% становится более активным фактором спроса. При этом на рынке накапливаются риски: просроченная задолженность по ипотеке плавно растет. Это пока не выглядит критичным, но тенденция требует внимания. Рынок долгосрочной аренды выглядит слабее: для летнего сезона ситуация нетипична, предложение не сокращается ожидаемыми темпами, что указывает на снижение спроса и может оказывать давление на арендные ставки. @yeltsovm

А вот интересная статистика от Авито про «новую вторичку». Я неоднократно упоминал что при трактовке различных статистических срезов рынка жилья важно учитывать появление нового заметного сегмента «новой вторички». Это готовое жилье в новых домах, которое продается застройщиками и инвесторами (в Авито ограничили возраст таких квартир 5-ю годами). Например когда мы говорим о динамике продаж новостроек мы смотрим в первую очередь на данные по количеству зарегистрированных ДДУ (от Росреестра, Пульса Продаж Новостроек, Датафлэт). И в оценку продаж застройщиков не попадают готовые квартиры, которые застройщики продают по договорам долевого участия. Когда говорим о ценах на вторичное жилье, то на динамику рекламных цен (например в ЦИАН и Авито) тоже заметно влияет предложение готового жилья от застройщиков. Их цены, как вы догадываетесь, нередко выше чем у частных продавцов. То же самое можно сказать и про динамику реальных цен сделок (например от Домклик) - наверняка в статистику цен сделок вторичного рынка попадают квартиры от девелоперов, куда же их еще относить… И с разрывом цен вторички и первички тоже любопытно. Если сравнивать с ценами новостроек не средние цены на всю вторичку, включая разваливающиеся хрущи и немецкие коттеджи (у ЦБ при таком подходе получился фантасмагорический разрыв в 40-50%), а с ценами новых квартир, то там нет такого разрыва. Более того, ещё год назад комментировал для ДП и Павла Никифорова удивительное явление: оказалось что новые готовые квартиры дороже (!) средних цен на строящиеся квартиры. Читать тут. А причина этого феномена все та же - наличие в новых квартирах приличной доли предложения от застройщиков. В общем тема не сильно новая, просто не все вникали. Но вот что действительно ново и интересно - Авито выделили долю этой «новой вторички» в общем объеме предложения. По оценке сервиса ее доля в Петербурге составила 18%. Теперь мы примерно понимаем долю этого искажающего фактора. И да, по статистике Авито новая вторичка в Петербурге тоже дороже новостроек как и год назад по мнению ЦИАН. Мы и тут отличились. Кстати, в мою волшебную пирамидку цен на жилье пора внести ещё одну категорию: разбить вторичку на новую и старую. Эх, ещё бы разбить предложение «новой вторички» на объекты от частников и застройщиков. Тогда можно будет чуть точнее определить навес инвестиционного предложения. Коллеги из ЦИАН и Авито меня читают. Возможно скоро увидим. @yeltsovm

Рынок новостроек Петербурга по итогам мая остается в слабой фазе: спрос продолжает снижаться, а продажи все так же сильно зависят от ипотечных программ, в первую очередь - семейной ипотеки, и грядущие изменения в условиях выдачи семейки неизбежно окажут существенное влияние на рынок. Ленобласть выглядит устойчивее: там просадка спроса меньше: более доступный бюджет покупки продолжает поддерживать интерес покупателей. Одновременно в Петербурге усиливается риск будущего дефицита качественного предложения: застройщики сокращают активность по запуску новых проектов, особенно в бизнес-классе. Это может стать важным фактором рынка в среднесрочной перспективе. Цены в целом не демонстрируют резких движений: рынок скорее балансирует за счет скидок, структуры спроса и ипотечных условий. При этом выручка девелоперов просела, что подтверждает зависимость результата не столько от цен, сколько от фактического объема сделок. Одновременно рынок новостроек в Ленобласти поступательно догоняет Петербургский по объемам строительства и количеству сделок. @yeltsovm

Итоги недели Объем предложения на вторичном рынке Петербурга вновь перешел к снижению: в спальных районах (включая Мурино и Кудрово, данные ЦИАН) за неделю сокращение составило 1,2%, с начала июня минус 0,6%. Предложение остается на рекордно низком уровне. В остальном - без особых изменений. Спрос устойчивый, как минимум не слабее прошлых недель. Банки фиксируют увеличение сделок с рыночной ипотекой, идет заметное перераспределение выдачи в пользу вторичного рынка. По ощущениям, цены реальных сделок продолжают плавно расти примерно на 1% в месяц. По данным ЦИАН, средняя цена предложения на вторичном рынке за год выросла на все 18%. Некоторые участники рынка так вообще говорят о росте на 2,5 % только за май. Это к вопросу что считать можно по-разному. А еще в выборку для расчета динамики цен попадают и новые квартиры в собственности от застройщиков, что тоже повышает уровень цен. Но цены в любом случае растут. Главное событие ближайших дней - решение ЦБ по ключевой ставке. Даже минимальное снижение на 0,25-0,5 п. п. поддержит спрос. Не факт что банки синхронно снизят ипотечные ставки, зато вот депозитные ставки традиционно моментально снизятся. Что тоже поддержит спрос. А еще на вторичку могут повлиять новые параметры семейной ипотеки, - они повлияют на распределение спроса между первичным и вторичным рынками. На рынке новостроек заметно некоторое оживление спроса, но связанно оно исключительно с теми же грядущими изменениями в семейной ипотеке. По данным ДОМ РФ, на 7 июня выдано семейной ипотеки на 37,2 млрд рублей. Это немного выше майского темпа и соответствует уровню марта–апреля. Последнюю неделю и вплоть до конца месяца объемы выдачи вырастут. Однако нынешний разгон спроса выглядит значительно слабее и начался он позднее по сравнению с аналогичными ситуациями перед изменениями льготной ипотеки. Одновременно растет объем предложений от застройщиков с пониженной рыночной ставкой на весь период кредитования. Но пока ставка под 9,5-10,5% (это субсидированная ставка, предлагаемая при незначительном удорожании квартир) не стала главным драйвером рынка. Для строительной отрасли потенциальное снижение ключевой ставки будет позитивным но точно не переломным фактором. Стоимость проектного финансирования немного снизится, возможно немного подешевеют субсидированные ставки но не более того. Куда важнее как изменится семейная ипотека. Это главный фактор для рынка новостроек. На рынке долгосрочной аренды с начала июня объем предложения вырос на 1,8%, а за неделю - на 1,4% (ЦИАН). Сейчас в рекламе находится 9,7 тыс. объектов — это близко к максимуму за последние 3 года. И это в разгар сезона посуточной аренды, когда предложение раньше сокращалось. По данным Авито, с начала июня предложение снизилось на 1,5%, но и тут оно близко к максимальным значениям. Теперь точно следует задаться вопросом на сколько просядут ставки долгосрочной аренды год к году. @yeltsovm

Ведомости: В Петербурге подрос спрос на вторичное жилье. В январе-апреле этого года в Санкт-Петербурге было заключено 31 086 договоров купли-продажи (ДКП) на рынке вторичного жилья. Это на 4% больше, чем за аналогичный период 2025 г. В течение первых четырех месяцев этого года в городе наблюдалось последовательное увеличение количества сделок по покупке готового жилья. Так, в апреле число ДКП составило 9196, что на 7,5% больше, чем в марте и уже на 18,4% больше, чем в феврале. Положительная динамка фиксировалась и в годовом выражении: в апреле 2026 г. к аналогичному периоду прошлого года спрос подрос на 11,8%. Вместе с тем в Петербурге продолжала расти и средняя стоимость 1 кв. м. вторичного жилья. По последним данным «Циан.Аналитики» с июня 2025 г. по настоящий момент она прибавила 18%, достигнув 279 000 руб. Однако дальнейшие перспективы увеличения количества сделок на рынке вторичного жилья продолжают находиться под давлением снижения объемов предложения. Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов отметил, что часть собственников приостановили действия по продаже квартир в силу неопределенной ситуации на рынке и пока еще высоких ипотечных ставок. Кроме того, на ситуацию продолжает влиять переток лотов на рынок аренды. «Факторов, которые бы существенно повысили объем предложения, сейчас не наблюдается. Но постепенно рынок должен вернуться к притоку предложения. Этому может способствовать снижение арендных ставок к осени», – добавил он. Дополню от себя: обратите внимание, что ЦИАН показывает рост рекламных цен на вторичном рынке в 18%. Это даже больше наших оценочных темпов в 10-14%. Правда стоит учитывать что в статистику цен вторичного рынка попадают и предложения от застройщиков в построенных домах. Но общая динамика понятна. @yeltsovm