Владимир Жоков

На фото новый самолет Boeing 747-8 . Он стоит примерно 30 млрд. рублей. Топовый застройщик России — «Самолет» стоит 20 млрд. рублей. У меня всё.

Вверх ⬆️ или вниз ⬇️ — узнаете из видео 👉 YouTube | VK Видео | RuTube ▶️ После отмены льготной ипотеки ситуация в российском строительном секторе заметно изменилась, а застройщики начинают привыкать к новым условиям. В разговоре с Андреем Стратичуком эксперт рынка недвижимости Владимир Жоков рассказывает о том, зачем инвестировать в бетон и к акциям каких девелоперов стоит присмотреться. В новом эпизоде: 🔵Почему сильно снизился объем продаж новостроек 🔵Почему девелоперы не могут давать скидки 🔵Как инвестировать в недвижимость в 2026 году 🔵Как зарабатывать на недвижимости без покупки целого объекта 🔵Первичный и вторичный рынок: где купить квартиру Cмотреть на YouTube | VK Видео | RuTube ▶️

❗️Упрощать приемку квартир для застройщиков не будут — Стасишин Власти и так упростили все, что можно было, отметил замминистра Минстроя Никита Стасишин. Про «потребительский терроризм» слушать даже не станут — девелоперы должны сдавать квартиры такими, в которых бы сами были бы готовы жить со своими семьями. Движение.ру в MAКС

Эх, дороги… 08.06.2026 был на автопробеге по Мытищинской скоростной хорде Группы «ВИС». Показывали не только дорогу, но и то, как работает платная инфраструктура изнутри. 16,1 км дороги. 6 транспортных развязок. 11 мостов и путепроводов. 30,6 млн поездок к июню 2026 года. Трафик в 2025 году вырос на 43% относительно первого месяца пользования. Снаружи кажется: асфальт, камеры, фонари, отбойники. Но на месте видно, что это отдельный технический организм. 28 км защитных экранов. (с заботой о птицах) 🥰 80 км ограждений. 22 км коллекторов под дорогой. Канализационные станции для талых вод. ДГУ держал опору с камерами 3 дня. UPS держит камеры 10 часов. (в случае отключения питания) Отдельная тема — оплата проезда. Чтобы выставить платёж, система должна зафиксировать время, дату, координаты, класс автомобиля, фото и видео. Машину снимают и «в лоб» и «в спину». Лидары строят 3D-модель дороги. Антенны транспондеров стоят над каждой полосой. Дальше обработка, аналитика и сборка транзакций. Распознавание номеров — около 95%. Зимой просадка 5–10 п.п. из-за снега и грязных номеров. В 2025 году оплачено 85–90% проездов. Дебиторка — 5 суток на оплату. Потом административный штраф. Если оплатить проезд в течение 20 календарных дней, штраф автоматически отменяется. Теперь к инвестиционной части. ВИС нельзя напрямую сравнивать с ПИКом, Самолётом или Эталоном. Это разные бизнес-модели. 🤷‍♂️ У девелоперов главный риск — продажи, ипотека, эскроу и запуск новых очередей. У ВИС — сроки строительства, стоимость проекта, региональный бюджет и условия концессионного соглашения. Портфель проектов ВИС — 858 млрд ₽ Общий CAPEX — 500 млрд ₽ 92% портфеля — ГЧП и концессии. Рынок тоже большой. По данным компании, объём ГЧП-инвестиций вырос с 2,0 трлн ₽ в 2019 году до 7,2 трлн ₽ в 2024 году. CAGR — 29%. Но теперь «вредная» часть 😈 По МСФО 2025 у ВИС: выручка — 46,6 млрд ₽ EBITDA — 21,1 млрд ₽ чистая прибыль — 2,45 млрд ₽ денежные средства — 17,0 млрд ₽ общий долг без аренды — 96,1 млрд ₽ собственный капитал — 17,6 млрд ₽ Net Debt / EBITDA по всему долгу — около 3,8х а мой любимый Debt / Equity получается около 5,5х Да, компания может отдельно объяснять проектный долг и корпоративный долг. Тогда за вычетом проектного долга: Скорр. корп. Net Debt / EBITDA — 0,28х И отношение к собственному капиталу — 0,34х 🤔 Но если смотреть в «вредном» формате, то сначала я вижу общий долг, капитал и способность группы обслуживать обязательства. Холдинг сам по себе не защищает от долговой нагрузки. Пример АФК хорошо напоминает: активов может быть много, но долг всё равно надо обслуживать 🤷‍♂️ Здесь другие риски: уложатся ли в смету не поедут ли сроки как индексируются платежи какая ставка по новым займам и насколько надёжны бюджеты, которые должны платить по концессиям ☝️☝️☝️ Вывод: ВИС хороши, но смотреть надо не как «девелопера» 👌 Новые дороги и мосты — это отлично. Но в облигациях я всё равно сначала смотрю на долг. Специально для "вредных инвесторов" оставляю МСФОшку в комментах @vzhokov

Арзамас: М-12 как генератор спроса Вот говорил я Вам в 2023 году осенью, посмотрите Арзамас... 3 года уже, я на каждой конференции говорю обратите внимание на трассу м12 🤦‍♂️🤦‍♂️🤦‍♂️ Короче говоря пока Вы думаете, там предприниматели уже денег заработали)) ____ Арзамас — это не Нижний Новгород в миниатюре. Это вообще другой инвесткейс. Небольшой исторический город, который внезапно получил большой туристический поток. И сразу инвестору становится интересно🤔 Не потому что «красиво». А потому что турпоток меняет экономику недвижимости. По словам зама главы города Александра Матвеева, в 2019 году турпоток был около 50 тыс. человек. В 2025 году — уже около 600 тыс.👀 Главный драйвер — трасса М-12. Раньше Арзамас был красивым, но не очень удобным. Теперь он оказался на маршруте платной трассы. А когда маленький исторический город получает большой поток, начинается самое интересное: отели рестораны стрит-ритейл ОКН аренда и борьба за нормальные помещения в центре. Сейчас, по словам города, в Арзамасе около 50 точек общепита. Но ресторанов — всего 4.🤷‍♂️ Для города с турпотоком в сотни тысяч человек это звучит не как насыщенный рынок. Это звучит как дефицит. Самый показательный пример — отель на 19 номеров в центре. Среднегодовая загрузка — около 80%. ADR — 13 000 ₽ в сутки.🔥 Грубо: 19 номеров × 80% × 13 000 ₽ = около 197 тыс. ₽ выручки в сутки. Или почти 72 млн ₽ номерной выручки в год. Это без ресторана, мероприятий и дополнительных сервисов. Вот здесь Арзамас становится интересен для инвестора в недвижимость. Как город, где инфраструктура изменила карту спроса. Плюс регион прокачивает кластер «Арзамас — Дивеево — Саров»: дизайн-код, благоустройство, общественные пространства, восстановление городской среды. Часть проектов двигают через АНО, например парки. Бюрократия плохо реставрирует города, поэтому там, где нужна скорость, проектная логика иногда важнее классической бюджетной инерции. Мой выводы: Арзамас — это не «купить что угодно в центре и ждать иксы». Это для тех, кто умеет считать маленький гостиничный бизнес, ОКН и туристический поток. И договариваться с местными управляющими компаниями. Хороший объект в правильной локации может стать редким кейсом, где историческое здание перестаёт быть головной болью и начинает работать как прибыльный бизнес. @vzhokov

ДОМ.РФ: семейная ипотека на здание Да... хайповое название, но зато Вы точно прочитаете этот пост 👌 Смотрим кружочек со встречи ☝️ ______ Самая интересная часть поездки в Нижний Новгород — не фасады и не красивые презентации. А механизм ДОМ.РФ для гостиниц в ОКН. Обычно ОКН (объект культурного наследия) обычно выглядит для инвестора как наказание. Купить сложно. Согласовать сложно. Реставрировать дорого. Снести нельзя. Построить «как хочется» нельзя. 🤷‍♂️🤷‍♂️🤷‍♂️ Короче, не актив, а один сплошной CAPEX с табличкой «памятник архитектуры» 🤦‍♂️🤦‍♂️🤦‍♂️ Но если под такой объект дают льготный кредит под гостиницу под 6%, экономика начинает выглядеть иначе 😈 Это ооочень похоже на "семейную ипотеку на здание". Только вместо квартиры — исторический объект. Вместо кухни-гостиной — реставрация, пожарка и охранные обязательства. Вместо «сдать посуточно тяп-ляп» — полноценная гостиничная финмодель. По программе ДОМ.РФ ставка для гостиниц в ОКН — 6%. Требования понятные: здание от 500 м²; (почему такие большие я не знаю 👀) от 10 номеров; категория не ниже 3 звёзд. (это не сложно) И тут уже можно считать 😎 Ставка долга, CAPEX, номерной фонд, загрузка, ADR, срок окупаемости и тд. В презентации были два примера. SAVOY Покровская 5*. 170 номеров в историческом центре. Сумма проекта — 2,28 млрд ₽. Кредит — 1,82 млрд ₽. «Футуро» 4* на Черниговской набережной. 147 номеров, включая ОКН «Городская водонапорная станция». Сумма проекта — 2,06 млрд ₽. Кредит — 1,6 млрд ₽. Это уже не благотворительность ради наследия, а попытка превратить старое здание из бюджетной головной боли в коммерческий актив. Отель. Туристический поток. Операционная выручка. Рост стоимости локации. Но бесплатных денег не бывает. ОКН под 6% — это не подарок инвестору. Это компенсация за боль. За реставрацию. За сроки. За ограничения. За риск. Выводы: Историческое здание — это не всегда «купил проблему». Иногда это сложный актив, где государство субсидирует ставку. Плохой ОКН — чёрная дыра для денег, об это было сломано ни одно копьё. Хороший ОКН с сильной локацией, понятной функцией и долгом под 6% — уже инвесткейс. Осталось только найти в себе смелость уважаемые инвесторы 💪 @vzhokov

Нижний Новгород: новая экономика города Смотрим кружочек со встречи ☝️ Кто смотрит мои сторис @zhokov уже заметили что ДОМ.РФ привёз меня в Нижний Новгород. И это не пост про «какой красивый город». Красивый — да, очень. Но вредного инвестора интересует другое 😈 население? есть ли рабочие места? кто платит за инфраструктуру? и не строят ли город в долг будущему спросу? С демографией у Нижнего всё ровно. Население города пока ещё не растёт. То есть тезис «сюда массово едут люди» пока не подтверждается, но надеюсь после моих постов появится желание 🥰 Регион делает ставку не на демографическую сказку, а на изменение качества экономики. С 2018 года в Нижегородской области ввели больше 13 млн м² жилья. Только в 2025 году — 1,76 млн м². ДДУ в 2025 году выросли на 30,3%. Объём строящегося жилья на конец 2025 года — 1,6 млн м². Главный инструмент конечно КРТ. Около 100 площадок в реализации и проработке. Потенциал — около 11 млн м² нового жилья. 27 договоров уже подписаны. По ним — больше 3 млн м² жилой площади. Это уже не «поставили лавочки» и посадили кустики. Это перепланировка города. Пример — Ольгино и Новинки. Около 500 га территории. (если что это как у нас МЕГАстройка на месте Южного порта) 2,6 млн м² жилья. примерно 86 тыс. будущих жителей. Но без дорог, сетей, школ и поликлиник это были бы просто миллионы метров в "чистом поле". Параллельно город собирает IT-контур. Яндекс в Нижнем уже давно. VK Tech открыл офис в центре. Авито и Астра уже имеют офисы в Нижнем. Сбер планирует технологический хаб в связке с кампусом «Неймарк». Это важнее, чем кажется. Если население не растёт само, город должен удерживать людей "качественной работой". Не лозунгами, а зарплатами, офисами, кампусом и городской средой. Выводы: Формат «население растёт, покупаем всё подряд» тут не подходит. Это более сложная тема 🤔 Город пытается купить себе новую экономику через КРТ, инфраструктуру, IT, кампус и восстановление исторического центра. Но вредный инвестор смотрит не на красивые набережные. Он смотрит на спрос, рабочие места и кто в итоге оплачивает инфраструктуру. Потому что городская среда — это красиво. Но денежный поток приятнее😈 P.S. если вдруг у Вас есть свободные 200 ярдов, я Вас познакомлю человеком которому нужен мост через Волгу 👌 @vzhokov

После ЦИПРа я решил ещё на одну конференцию сходить, 27 мая планирую быть на форуме «Время цифры — 2026» в Центре событий РБК. Организаторы делают акцент на реальных, применимых в бизнесе кейсах и будет даже «тихий» формат: все слушают спикеров в наушниках и свободно перемещаются. В программе: ИИ - Будет много практики по внедрению искусственного интеллекта в реальный сектор — от ИИ как драйвера бизнес-трансформации до конкретных разборов автоматизации в финансах, ритейле, маркетинге и логистике. Кейсы: Обещают поделиться опытом топы Сбера, Яндекса, Банка Точка, X5 Group и Лукойла. Посмотрю какие цифровые решения реально окупаются, а какие пустышки. Пишите кто пойдёт, увидимся на площадке 🤝 Ссылка на форум https://forum.digital-leaders.online/

Главное событие первого дня ЦИПРа, это шоу от VK Tech 🥊 кто меня давно знает в курсе что я балдею от AR 😍 (и даже учавствовал в одном проекте с художником в 2020м году) AR (дополненная реальность) для меня 🤔 это как будто на несколько минут нам показывают до какой степени развиты наши технологии на планете, ведь огромное кол-во данных и вычеслительных мощностей нужно будет чтобы в итоге обычный житель города или турист, смог через телефон или AR-очки увидеть то чего нет в обычной офлайн жизни. Жители города рады Участникам ЦИПРа понравилось а я в восторге 🤪🤟 Спасибо команде @vk_digital_tech за труд и оргазацию AR-шоу!