Верхотуров| Управление Капиталом

Как мыслят инвесторы с капиталом 100+ млн рублей Инвестор с капиталом 3-5 млн рублей обычно думает в категории доходности. Инвестор с капиталом 100+ млн рублей думает в категории капитала. Поэтому опыт показывает простую закономерность: ➡️Чем больше капитал инвестора, тем меньше он говорит о доходности и тем больше говорит о рисках, ликвидности и стратегии выхода. Именно здесь обычно проходит граница между покупателем недвижимости и инвестором.

✅Об этом говорила Виктория Сафронова* на форуме «Движение» Рынок после периода повышенной активности вернулся к уровню начала 2023 года: цикл сделки стал длиннее, решения принимаются осторожнее, а на первый план выходят возможности в сегменте небольших площадей — до 100 кв. м. Также примечательно, что наиболее устойчивый сегмент сейчас — склады, интерес к покупке которых вырос на 13% за три года, к аренде — на 30%. *коммерческий директор категории «Коммерческая недвижимость» Авито Недвижимости

▶️На рынке начался период отбора Дорогие деньги изменили правила игры. Еще несколько лет назад инвестор мог ошибиться с объектом и все равно заработать за счет общего роста рынка. Сегодня такая стратегия работает все хуже. 🔘Именно поэтому ликвидность стала важнее доходности. Я все чаще вижу инвесторов, которые готовы отказаться от 2-3% доходности ради возможности быстро продать актив без серьезного дисконта. Еще один важный момент. Большинство изменений на рынке происходят задолго до того, как их показывают аналитические отчеты. Сначала арендаторы начинают просить снижение ставок. Потом появляются свободные помещения. Потом меняются планы крупных сетей. ⏩И только после этого выходят отчеты, в которых написано, что рынок начал меняться ☹️ Поэтому сегодня реальные переговоры зачастую дают больше информации, чем любые обзоры. Игнорировать это больше нельзя.

📊 У каких продуктовых сетей самая высокая наценка? Нашел интересную таблицу. Судя по ней, самая высокая наценка в России у «Азбуки Вкуса» — 76%, следом идет «ВкусВилл» — 73%. А вот у X5 — всего 31%, у «Магнита» — 28,8%, а у «Светофора» вообще 17%. На первый взгляд вывод очевиден: 💰 Чем выше наценка, тем больше зарабатывает сеть. Но на самом деле это один из самых распространенных мифов в ритейле. Высокая наценка еще не означает высокую прибыль. Оценивая помещение с арендатором, я вообще смотрю на другие показатели. Почему? 🏛 Возьмем «Азбуку Вкуса». Она продает не просто продукты. Она продает комфорт, сервис, атмосферу, готовую еду, скорость покупки и определенный образ жизни. За всё это покупатель готов платить. Поэтому высокая наценка там абсолютно логична. Но одновременно у такой модели и расходы значительно выше. 📦 Теперь посмотрим на «Светофор». Наценка в четыре раза ниже. Но там и философия другая. ▪️ Минимум персонала ▪️ Минимум оборудования ▪️ Минимум сервиса ▪️ Максимум экономии По сути это полноценный магазин-склад. Именно поэтому сравнивать сети только по наценке бессмысленно. Для инвестора гораздо интереснее другой вопрос. ❓ Какие сети способны стабильно платить аренду ближайшие 10 лет? И вот здесь картина уже совсем другая. Если смотреть на рынок глазами владельца коммерческой недвижимости, то решают: 🔹 Оборот магазина 🔹 Востребованность формата 🔹 Качество локации 🔹 Способность сети выдерживать рост затрат 🔹 Переговорная сила арендатора Например, у X5 и «Магнита» наценка значительно ниже, чем у премиальных сетей. Но именно они сегодня контролируют огромную часть продуктового рынка страны. 🚀 Именно они продолжают активно открываться. 🚶 Именно они формируют трафик во многих жилых районах. Поэтому, когда мне предлагают помещение с арендатором, я почти никогда не задаю вопрос: — Какая у него наценка? Я задаю другой вопрос: — Что будет с этим магазином через пять лет? Потому что инвестору деньги приносит не наценка. 💎 Инвестору деньги приносит стабильный арендатор, который продолжает генерировать оборот и платить аренду независимо от того, что происходит на рынке. Вот это уже показатель, который действительно стоит анализировать. А как считаете вы: какая продуктовая сеть сегодня выглядит наиболее устойчивой на горизонте 5–10 лет — X5, Магнит, ВкусВилл или кто-то другой? 👇

Рынок поменялся, а вместе с ним и правила 🔁 Последние 10-15 лет инвесторы смотрели на доходность. Чем выше доходность - тем интереснее объект. Чем дешевле метр - тем лучше сделка. Проблема в том, что эта логика работала когда деньги были дешевыми, когда многие ошибки можно было исправить общим ростом цен. Сегодня ситуация другая 👀 Мы постепенно переходим в рынок, где главным фактором становится ликвидность. Теперь объект с доходностью 12% годовых может оказаться гораздо хуже доходности 9%. На что важно смотреть сегодня: ▶️Сохранится ли спрос на эту локацию через 5 лет? ▶️Будет ли этот формат недвижимости востребован? ▶️Сможет ли арендатор работать в новых экономических условиях? ▶️Останется ли этот объект ликвидным при высокой ставке и дорогих деньгах? ▶️Появится ли через несколько лет достаточное количество покупателей на такой актив? Именно здесь проходит граница между профессиональным инвестированием и покупкой красивой презентации. На рынке коммерческой недвижимости уже начинает формироваться разрыв. Сильные объекты становятся еще сильнее. Слабые объекты постепенно теряются. Поэтому многие инвесторы в ближайшие годы будут покупать активы, которые сегодня выглядят привлекательно в Excel Кстати, у меня появился запретграм

📌Во что инвестировать в коммерческой недвижимости в 2026 году Самый правильный вопрос перед покупкой: «Кто купит этот объект через 5 лет и почему он заплатит дороже?» Потому что сновной капитал в коммерции создается в момент продажи. Если же я вижу территорию, где планируется КРТ, масштабная жилая застройка, изменение транспортной доступности или серьезный рост населения, то именно там возникает потенциал будущей капитализации. ▶️Раньше инвестор мог позволить себе купить специфический объект под 12-13% годовых. Сегодня такой объект может продаваться годами. Именно поэтому я бы отдавал предпочтение объектам с понятным рынком покупателей. ▶️Избегать объектов, где единственный аргумент продажи - высокая доходность. Если объект дает существенно больше рынка, я первым делом начинаю искать, где именно этот риск спрятан. И часто нахожу. ▶️Я бы делал ставку на сегменты, где вижу долгосрочный структурный спрос. Сегодня это качественный стрит-ритейл в сильных локациях и объекты, которые выигрывают от роста жилой застройки.

Важно понимать разницу. Нужен прогнозируемый денежный поток. Тот, который позволяет спокойно принимать долгосрочные решения 👆 О том, какие направления считаю наиболее перспективными сегодня, расскажу во второй части...

Если бы сегодня мне пришлось собирать инвестиционный портфель с нуля, я бы начал с... Ответа на вопрос: для чего мне нужны эти деньги через 5, 10 и 20 лет? Большинство сначала ищут актив, потом пытаются понять, зачем вообще его купили. В результате в одном портфеле оказываются объекты, которые решают совершенно разные задачи. Я давно пришел к простой мысли. У каждого актива должна быть своя функция. Поэтому свой портфель я бы строил в несколько уровней 👇

Почему сегодня деньги на вкладе могут быть более рискованным активом, чем вложения в недвижимость ? Последние несколько месяцев я часто слышу: «Сейчас слишком много неопределенности. Лучше подождать». Проблема в том, что многие инвесторы оценивают риск покупки актива, но практически не оценивают риск хранения капитала в деньгах. А это тоже инвестиционное решение. Сегодня важно понять: Деньги — это временное место хранения капитала между двумя инвестиционными решениями. Пока инвестор ждет идеальной точки входа, происходят процессы, которые невозможно поставить на паузу: ➡️ развивается инфраструктура; ➡️ растут арендные ставки; ➡️ меняется структура спроса; ➡️ происходит капитализация локаций; ➡️ формируются новые рыночные цены. Самое интересное, что большинство крупных состояний создавались не благодаря идеальному таймингу, а благодаря способности находиться в правильных активах достаточно долго. На мой взгляд, одна из главных ошибок ближайших лет — это попытка дождаться определенности рынка. Рынок никогда не платит за определенность. Он платит за способность принимать решения в условиях неопределенности