Валерий Тумин // экспертно о недвижимости, финансах и технологиях

Кто покупает недвижимость в Дубае в 2026 году? Одна из самых интересных особенностей рынка недвижимости Дубая — его невероятная диверсификация. Дубай — один из самых интернациональных рынков недвижимости в мире, спрос формируется одновременно инвесторами из Азии, Европы, Ближнего Востока, Северной Америки и стран СНГ. Уже несколько лет подряд крупнейшей группой иностранных покупателей остаются граждане Индии. Это объясняется не только инвестиционным интересом, но и активной релокацией бизнеса, ростом числа состоятельных семей и тесными экономическими связями между Индией и ОАЭ. По различным оценкам, на индийских инвесторов в 2025 году пришлось около 22% всех иностранных покупок недвижимости в Дубае. В 2026 году, согласно статистике Emaar за март–май, Индия не только сохранила первое место, но и увеличила свою долю до 26%. Также в последние годы значительно усилились позиции Великобритании. Изменения в британской налоговой системе, высокая стоимость недвижимости в Лондоне и привлекательная доходность в Дубае сделали эмират одним из главных направлений для британского капитала. Стабильно растёт доля покупателей из Китая. Для многих китайских инвесторов Дубай стал удобной площадкой для международной диверсификации активов и выхода на рынки Ближнего Востока, Европы и Африки. По свежим данным Emaar, кроме вышеперечисленных в десятку крупнейших групп покупателей также вошли США, Пакистан, Германия, Турция, Австралия и Ирак. Россия в список в 2026 году не попала, хотя в 2023 году занимала второе место по числу покупок. При этом доля категории «другие страны» превышает 40%. На мой взгляд, именно последняя цифра является самой важной. Когда 41% покупателей приходится на десятки разных стран, рынок становится значительно менее зависимым от ситуации в отдельных экономиках. Если активность покупателей из одного региона снижается, её компенсируют инвесторы из других стран. Именно поэтому рынок демонстрирует устойчивость даже в периоды геополитической неопределённости или экономической турбулентности. Фактически Дубай превратился в глобальный центр притяжения капитала. И чем более международным становится состав покупателей, тем меньше рынок зависит от ситуации в отдельных странах и тем устойчивее выглядит его долгосрочная перспектива. Для инвесторов это один из самых важных фундаментальных факторов, который часто остаётся за пределами обсуждений цен, доходности и количества сделок. @valeriytumin

Дубай: рынок взял паузу, но не ушёл в кризис Мы проанализировали ситуацию на рынке с начала года, с результатами можно ознакомиться в отчете. Главный вывод по рынку недвижимости Дубая за первые пять месяцев 2026 года: спрос стал осторожнее, объёмы сделок снижаются, но цены держатся. Внешний контекст действительно изменился. Региональная напряжённость, логистические сложности, снижение туристического потока и более осторожное поведение покупателей создали для рынка новые условия. Но важно разделять две вещи: краткосрочную паузу в принятии решений и фундаментальный разворот рынка. Сейчас мы видим скорее первое. По апартаментам картина выглядит так: за январь–май прошло около 56,5 тыс. сделок, что на 7% ниже аналогичного периода прошлого года. Особенно заметно просел вторичный рынок: resale снизился на 25,5%, ready — на 29%. Это логично: продавцы готовых объектов быстрее реагируют на неопределённость, переходят в режим ожидания. При этом цены не падают. Медианная цена апартаментов выросла на 3,6% год к году — до 1 740 AED за кв. фут. Медианный бюджет сделки также немного вырос — до 1,35 млн AED. То есть снижение объёмов не трансформировалось в массовую коррекцию цен. В сегменте вилл расхождение ещё заметнее. Количество сделок снизилось на 35,4%, но медианная цена выросла на 18,2%, а медианный бюджет — до 4,15 млн AED. Это подтверждает структурный дефицит качественных вилл и таунхаусов: предложение ограничено, а собственники не готовы продавать хорошие активы с существенным дисконтом. Отдельно стоит смотреть на поведение девелоперов. Массовых скидок рынок не увидел. Вместо этого застройщики снижают барьер входа: уменьшают первоначальные взносы, предлагают рассрочки после ключей, иногда берут на себя DLD fee, дают более мягкие графики платежей. Также девелоперы уменьшают площади апартаментов в новых проектах, сохраняя таким образом бюджет на доступном уровне. На рынке появляется все больше лотов с 1-й спальней стоимостью менее 1 млн дирхамов. Что это значит для инвестора? Сейчас не тот рынок, где стоит ждать массовых распродаж качественных активов. Да, торг стал активнее. Да, часть покупателей пытается найти дистресс. Да, продавцы стали гибче в переговорах. Но существенные скидки появляются точечно, а не системно. Ключевая стратегия в такой фазе — не покупать всё подряд на ожидании «дешёвого рынка», а внимательно разбирать конкретный актив: район, девелопера, стадию строительства, платёжный план, ликвидность и будущую конкуренцию в локации. Дубай ждёт ясности. Именно в такие периоды на рынке появляются не самые очевидные, но самые интересные возможности — для тех, кто смотрит не на заголовки, а на данные. @valeriytumin

За последние дни мне написали и позвонили десятки людей с одним и тем же вопросом: что происходит с рынком недвижимости в Дубае на фоне новостей из региона. Поделюсь тем, что вижу сейчас на практике, в ежедневной работе со своими акционерами, агентами и их покупателями. Во-первых, рынок в Дубае всегда довольно быстро реагирует на происходящее вокруг. На данный момент город живет в обычном ритме: инфраструктура работает, просмотры проходят, сделки продолжаются. При этом часть покупателей стала осторожнее — кто-то берет паузу на несколько дней, кто-то переносит встречи или просмотры из-за сложностей с логистикой. Второй момент, который заметен в последние дни: выросло количество запросов на покупку по цене ниже рынка. Некоторые инвесторы рассчитывают воспользоваться моментом и купить актив дешевле. Но при этом важно понимать, что реальных сделок с существенным дисконтом я сейчас не вижу. Большинство владельцев чувствуют себя спокойно и не готовы продавать качественные объекты по заниженной цене. И третье наблюдение — Дубай обычно довольно быстро возвращается к привычному ритму. Здесь хорошо выстроена система управления городом, поэтому любые нестандартные ситуации довольно быстро берутся под контроль. Это ощущается даже на бытовом уровне: оперативные обновления в официальных источниках, усиленное внимание к безопасности, быстрое реагирование служб. Если смотреть на ситуацию в моменте, определённые сложности действительно есть — прежде всего связанные с логистикой и планированием поездок. Это может немного замедлить часть сделок и добавить паузу в принятии решений. Но если говорить о фундаментальных факторах, они не изменились. Интерес к рынку есть, спрос никуда не исчез. Скорее сейчас период чуть большей осторожности и более активного торга — что вполне естественно в такие моменты. @valeriytumin

Forbes Russia выпустил отдельный журнал про недвижимость Дубая. И мы его написали, почти полностью. Друзья, совместно с мартовским номером журнала Forbes Russia вышел специальный выпуск Forbes Real Estate посвященный Дубаю. Задача от редакции Forbes Russia была простая по формулировке и сложная по исполнению: дать цельную, практичную картину региона по итогам 2025 года. И это тот случай, когда я без колебаний могу сказать: мы справились. На протяжении последних трех месяцев наша команда работала бок о бок с редакцией Forbes Russia. В результате мы сделали полный гид по Дубаю. Что внутри: • обзор Аравийского полуострова и того, как меняется экономическая логика региона; • разбор экономики ОАЭ и Дубая и факторов, которые двигают рынок; • подробный гид по районам эмирата: какие будут расти в ближайшие 3–5 лет, а какие уже перегреты; • какие девелоперы создают инвестиционный потенциал, а какие просто продают маркетинг; • какие стратегии используют инвесторы: от классической аренды до совместного девелопмента (JV) с доходностью 20–35% в год. Помимо тонкостей рынка недвижимости, в номере вы найдете подробный разбор ключевых аспектов жизни в эмирате — от инфраструктуры и торговых центров до школ. А предприниматели, развивающие бизнес в Дубае, делятся своим опытом в авторских колонках. Если вы планируете покупку недвижимости или инвестиции в Дубае – многие ориентиры уже есть на страницах этого выпуска. Это тот случай, когда журнал стоит не просто пролистать, а сохранить — чтобы возвращаться к нему перед принятием инвестиционных решений. @valeriytumin

Аравийский полуостров: что ждёт инвестора в недвижимости За последнее десятилетие Страны Аравийского полуострова прошли путь от нефтяной зависимости к диверсифицированной экономике, где недвижимость стала одним из ключевых каналов перераспределения и фиксации капитала. По оценкам World Bank, уже сегодня более 70% реального роста ВВП стран Персидского залива обеспечивают ненефтяные сектора — торговля, финансы, логистика, услуги и, что особенно важно для инвесторов, недвижимость. Совокупный рост экономик GCC ускоряется: около 1,7% в 2024 году, 3,2% в 2025-м и потенциально до 4–4,5% в 2026 году. Инвестиционная картина на Аравийском полуострове формируется за счёт сочетания государственных программ и притока иностранного капитала. Совокупный рынок недвижимости стран GCC в середине 2020-х оценивается примерно в $140 млрд в год и может вырасти почти вдвое в течение следующего десятилетия. При этом важным фактором остаются  условия, в которых иностранный бизнес может работать на локальных рынках. ✅  Основной поток инвестиций в недвижимость Саудовской Аравии формируется за счёт проектов, связанных с Vision 2030: жильё, новые районы, туризм, инфраструктура. Рост цен в крупных городах двузначный, ключевая особенность рынка — высокая роль государства и длинный инвестиционный цикл. ✅  Рынок недвижимости Катара также тесно связан с государственными и инфраструктурными проектами. Высокая платёжеспособность и газовый цикл обеспечивают устойчивость. Для инвестора это в первую очередь история сохранения капитала, а не спекуляции. Хорошо подходит для консервативных стратегий и институционального капитала. ✅  Кувейт — рынок с деньгами, но без динамики. Недвижимость сильно зависит от нефти и внутренней политики. Инвестиционная активность остаётся низкой. Здесь инвестиции возможны только точечно и, как правило, через локальных партнёров. Потенциал есть, но он долгий и политически чувствительный. ✅  Оман и Бахрейн — нишевые рынки. Недвижимость здесь развивается вокруг туризма, портов, специальных экономических зон. Массового роста цен не ожидается, однако отдельные проекты, могут обеспечить высокую доходность. @valeriytumin

Инфраструктура и бюджет: финансовая логика роста Дубая Новый трёхлетний бюджетный цикл Дубая 2026–2028 позиционируется как крупнейший в истории эмирата. На 2026 год предусмотрены доходы 107,7 млрд AED и расходы 99,5 млрд AED (резерв 5 млрд AED). При сопоставлении с предыдущим циклом заметно, что расходная часть увеличивается быстрее доходной. Это указывает на более активную инвестиционную повестку при сохранении профицитной логики планирования. Средства в первую очередь направляются на повышение конкурентоспособности эмирата: • инфраструктура 48% • социальное развитие 28% • безопасность и правосудие 18% • развитие госуправления 6% Инфраструктура остается основной статьей бюджета Дубая. Город одновременно развивает транспорт (рельсовый, автодорожный и даже вертолетный), наращивает пропускную способность южного направления (Dubai South и DWC), увеличивает прибрежные и островные территории. Тем самым власти стараются вовлечь в экономику новые территории и поддержать устойчивый спрос в долгосрочной перспективе. Бюджет Дубая на 2026 год превышает федеральный бюджет ОАЭ, и для федеративной модели это нормально: федеральный бюджет финансирует функции «центра», а ключевые доходы и расходы остаются на уровне эмиратов. Дубай в значительной степени финансирует программы самостоятельно, что делает бюджет прямым отражением выбранных приоритетов. Чтобы понять, насколько интенсивно государство перераспределяет ресурсы из частного сектора и каков запас бюджетной емкости для инвестиций, полезно смотреть на отношение доходов бюджета к ВВП. Для Дубая порядок величины около 17% (при сопоставлении доходов бюджета с номинальным ВВП эмирата последних лет). Это ниже типичных уровней «социальных» экономик: в ЕС налоговые доходы в среднем около 40% ВВП, в США порядка 30%. Таким образом, ОАЭ выглядят как юрисдикция с умеренной фискальной нагрузкой, которая при этом сохраняет способность финансировать масштабные инфраструктурные инвестиции за счет жесткой приоритизации расходов. @valeriytumin

Кто на самом деле «строит» Дубай Формально в реестре DLD — больше 1000 активных девелоперов, и у половины есть строящиеся объекты. Но более 85% строящихся юнитов приходится на топ-10 групп, а около половины — на три крупнейших игрока: Emaar, DAMAC и Azizi. Именно эти группы формируют основной объём предложения и задают планку по продукту. Также характерной особенностью Дубайского рынка является его развитие через модель мастер-планирования. Крупные застройщики разрабатывают мастер план для целого района — с дорогами, инженерией, общественными пространствами и всей инфраструктурой. В рамках этого комплексного проекта часть комплексов они реализуют самостоятельно, а часть участков передают другим игрокам. Имена все те же: Emaar, Nakheel (сейчас в периметре Dubai Holding), Dubai Properties, DAMAC, Meydan. В 2025 году средний темп продаж по новым проектам держался около 40 апартаментов в месяц, но распределение крайне неравномерное от единичных лотов до 880 апартаментов в месяц (в проекте Binghatti Vintage). Все зависит как от самого проекта, так и маркетинговой стратегии девелопера. Дубай — агентоцентричный рынок: масштабные запуски делаются через огромную сеть лицензированных брокеров, и это объясняет феноменальные темпы продаж у сильных брендов. Если посмотреть на объёмы юнитов в проектах, запущенных в 2025 году, то картина такая: лидером остается Emaar — 16 451 юнитов, замыкает рейтинг топ-12 Aldar с результатом 2184 юнита. Подводя итог: в Дубае важно выбирать не только район и планировку, но и того, кто стоит за проектом. У крупных групп — масштаб, доступ к земле, стабильная воронка продаж и способность удерживать темпы строительства. У растущих девелоперов — иногда более агрессивная цена и маркетинг, но выше разброс по качеству, следовательно есть возможность найти инвестиционно привлекательные юниты, но необходим более тщательный анализ для минимизации рисков. @valeriytumin

Коммерция в Дубае: альтернатива инвестициям в квартиры 2025 год закрепил рынок коммерческой недвижимости Дубая как «рынок арендодателя». ✅ В офисном сегменте значительный дисбаланс. По данным Cushman & Wakefield заполняемость в среднем по рынку около 92%, в классе A — порядка 96%. В ключевых кластерах свободны единичные блоки, поэтому ставки продолжают расти: в среднем по городу около 200 AED/кв. фут, а в DIFC запрашиваемые уровни превышают 450 AED/кв. фут. В таких условиях инвесторы начали проявлять активный интерес к сегменту – мы наблюдаем рост инвестиционного спроса к сегменту как со стороны частного капитала, так и фондов. Средняя доходность сопоставима с жилым сегментом (около 8% годовых), однако отличаются тренды, здесь он повышательный. ✅ Ритейл опирается на рост населения и туризм. Лучшие моллы практически полностью заполнены. Активно развиваются community-форматы: небольшие торговые центры в жилых массивах с якорями в виде супермаркетов, медицины, фитнеса и повседневной гастрономии. И если доступ частных инвесторов к крупным моллам ограничен, то новые форматы также как и street retail дают арендую доходность в диапазоне от 7 до 10% годовых. ✅ Сохраняется дефицит в качественных складских комплексах, так как арендаторы всё чаще выбирают объекты нового стандарта, соответствующие современным требованиям по инженерии и безопасности. Впрочем, учитывая короткий срок строительства в сегменте, дефицит может быть преодолен довольно быстро, что открывает возможности для инвесторов, желающих вложиться в наиболее стабильный сегмент. Одним из существенных плюсов индустриальной и складской недвижимости являются долгосрочные контракты (на 5–10 лет) с крупным компаниями. В 2026 году максимальную премию будут получать активы, которые полезны рынку — с правильной нарезкой, сильным управлением и предсказуемым спросом. @valeriytumin

Абу-Даби: итоги 2025 года В 2025 году мы увидели важный сдвиг в географии инвесторского спроса: на фоне стабилизации рынка Дубая наблюдается рост внимания игроков рынка к Абу-Даби. В регион заходят более широкие группы инвесторов, которые рассматривают эмират как самостоятельную инвестиционную платформу. Какие итоги мы отметили для себя с командой: ✅ Экономика эмирата ускоряется и становится более устойчивой за счёт роста ненефтяных отраслей. По последним данным, реальный ВВП Абу-Даби вырос на 3,8%, при этом ненефтяной сектор составляет почти 57%. Это, в том числе, меняет структуру спроса на недвижимость — рынок всё больше опирается на рабочие места, корпоративную активность и приток населения. ✅ Демография сохраняет позитивный вектор — эмират продолжает притягивать специалистов и предпринимателей, что напрямую поддерживает рынок аренды и базовый спрос на покупку жилья. ✅ Отдельным драйвером деловой активности остаётся ADGM (Свободная экономическая зона в Абу-Даби), который продолжает наращивать число действующих компаний и расширять деловую экосистему. Рост корпоративного сектора, в свою очередь, формирует устойчивый спрос на офисы и качественное жильё в локациях с удобной логистикой и понятной инфраструктурой. ✅ Что касается рынка недвижимости, то 2025 год стал рекордным: количество сделок увеличилось на 50% до 43,5 тыс., а совокупный денежный объём операций приблизился к 165 млрд дирхамов (рост 30%). Ценовая картина также укрепилась: средний рост цен составил около 15% годовых. Ориентир средней цены сделки по апартаментам от девелоперов – около 2 000 AED/кв.ф. Важно, что рынок становится более чувствительным к качеству: растет ценовая разница между сильным и средним проектом. ✅ Мы отметили усиление активности девелоперов и расширение линейки новых запусков — прежде всего в проектах, которые создают полноценную среду: с набережными, парками, сервисом, понятной транспортной схемой и коммерческой инфраструктурой. Таким образом, можно констатировать, что Абу-Даби сегодня действительно даёт интересные инвестиционные возможности: рынок растёт, расширяется деловая база, появляются новые мастер-проекты с более высоким стандартом среды. При этом риски, связанные с качеством конкретного проекта, сохраняются, поэтому как и везде необходим качественный предварительный анализ. @valeriytumin

Дубай: итоги года и ожидания рынка капитала В 2025 году подтвердился тот сценарий рынка недвижимости Дубая, который мы закладывали в собственных аналитических моделях год назад. Город окончательно закрепился как одна из ключевых мировых площадок для размещения крупного частного и институционального капитала. По итогам года установлены очередные рекорды: инвестиции в жилую недвижимость превысили 540 млрд дирхамов, количество сделок — 200 тыс. Оба индикатора показали двузначный рост относительно прошлого года. При этом ценовая динамика умеренная — средняя цена кв. фута выросла на 7%, составив 1 870 дирхамов. Такое сочетание показателей является отражением перехода рынка в более зрелое, институциональное состояние. Драйвером стали family offices, фонды и сверхкрупные частные инвесторы — та категория капитала, на которую мы ориентировались в наших прогнозах. Усили данный тренд благоприятный экономический фон: в 2025 году наблюдался устойчивый рост ВВП (на уровне 4%), сохранялись высокая деловая активность и приток населения на уровне выше прогнозного. В 2026 капитал станет еще более избирательным, решающими факторами останутся качество продукта, экономика проекта и стратегия выхода. В этих условиях мы продолжаем работать с нашим private family office в формате структурированных сделок и делиться аналитикой — чтобы инвестиционные решения оставались системными. @valeriytumin