Жизнь и инвестиции в Дубае от Tranio

Побывал на подкасте Ксении Соломатиной, основательницы коммуникационного агентства Be Tone. Повод двойной: поздравить её с приобретением Московской перспективы и заодно поговорить о том, какие перспективы (да, простите за повтор) есть у зарубежной недвижимости. За час с небольшим обсудили: ▪️ почему Дубай стал одной из главных точек притяжения капитала; ▪️ как меняется рынок недвижимости в Европе, США и Юго-Восточной Азии; ▪️ какие страны сегодня выглядят перспективно для инвестиций; ▪️ почему локальная экспертиза важнее универсальных решений; ▪️ как ИИ, брокеры и диджитал-платформы меняют рынок недвижимости. А также много поговорили о глобальных вещах, которые будет полезно послушать как брокеру, так и инвестору. Смотрите, слушайте и делитесь мнением в комментариях: 📺 YouTube 📺 VK Видео 📺 RUTUBE

⏰ Проекты в Абу-Даби продаются за считаные дни. Как успеть оформить бронь? Год назад Aldar открыл продажи первой фазы проекта Fahid Beach на 219 юнитов. Через девять дней в реестре сделок Абу-Даби все они значились проданными. Анализ запусков проектов крупнейшего застройщика эмирата Aldar и темпов продаж по реестру регулятора ADREC показывает: к моменту появления проектов в публичных каналах большая часть стока уже распродана. Покупатели, которые узнали о лонче неделей позже, выбирали из менее ликвидных юнитов. Застройщик выпускал оставшийся сток закрытыми продажами по несколько десятков квартир на протяжении года. С привычным для Абу-Даби ажиотажном спросе даже точечные фазы других проектов Aldar по 50 юнитов расходились за 1-2 дня. Чтобы бронь попала в первые волны новых стартов, брокеры занимали очередь после первых сигналов по закрытым каналам. ➡️ Получайте сигналы от локальных брокеров Tranio в Абу-Даби и бронируйте юниты в числе первых покупателей. Оставьте заявку

В отличие от дубайского рынка аренды, вычленить актуальные цифры по продажам сложнее. Проблема в том, что DLD здесь обновляет данные по офф-план сделкам с лагом в несколько месяцев и, вероятно, выгружает в текущих транзакциях мартовские лончи. Более репрезентативную выборку удаётся собрать по сделкам с готовым жильём, где часть транзакций встала на холд и число продаж снизилось на 39%. Из общения с покупателями мы получаем вполне очевидные ответы: они избегают ситуативных рисков либо ждут дисконтов — часто и то и другое. Продавцы пока не готовы к уступкам: на протяжении восьми из двенадцати недель цена готового квадратного метра держалась выше долгосрочного тренда. Участники рынка по обе стороны пока не могут найти равновесную цену готового предложения в текущих реалиях. Я не сильно верю в большие дисконты. Возможно, что-то точечное будет появляться, но я скорее отношу это к дестресс-сделкам, о которых уже неоднократно рассказывал выше. Да, объём дестресса будет расти, но пока я не вижу глобальных подвижек в эту сторону. Полное восстановление рынка логично прогнозировать только после того, как конфликт закончится, а дать оценку рынку офф-план по трём месяцам эскалации, вероятно, получится ближе к осени, когда регулятор выгрузит сделки с марта по май. Мы держим руку на пульсе и продолжаем работать в первую очередь с офф-планом и нашими инвест-продуктами, которые страхуют нас и наших партнёров, инвесторов от возможных финансовых рисков.

В моменте рынок краткосрока в Дубае проседал в 2 раза, это понятным образом связано с резким падением туризма и авиасообщения в регионе из-за геополитики. Естественно, это не могло не оказать влияния на среднесрок и длинные арендные контракты: владельцы туристических апартаментов перевели метры на долгосрок. По большей части это были небольшие по метражу юниты: 1br и студии, которые повлияли на соответствующий сегмент жилья. В инфополе появлялись мнения об отскоке и даже восстановлении. Мы перепроверили статистику и пока не увидели признаков восстановления. Скорее назвал бы текущую ситуацию здоровой коррекционной реакцией на геополитику: де факто обвала не произошло, но и арендовать жилье в условиях неопределенности не спешат. Цены новых контрактов откатились примерно к весне прошлого года: минус 12% от локальных хаев начала марта (запоздание связано со спецификой публикации данных в регионе). По количеству: за 12 недель конфликта (13-я выпала на праздники, и сделки не регистрировали) заключили 34 653 контракта против 49 356 в прошлом году (1 марта — 22 мая). Просадка 29,7% год к году. В продлениях чуть лучше. Цены год к году увеличились на 6%, что на 4,3% ниже предконфликтных пиков. Договоров заключили на 11% меньше, чем за соответствующие 12 недель прошлого года. По юнитам, с которыми работаем сами, дисконтов при продлении не видим. На рынке они само собой появляются, но всё зависит от сегмента, района и изначальной стоимости. Новые контракты на однушки и студии дисконтируются на 10-20%. Их высыпалось на рынок больше всего, и это напрямую связано с ситуативным всплеском предложения. Какие промежуточные итоги: рынок скорректировался и по сути вошел в низкий летний сезон досрочно. Критичного обвала не было. Ситуативная перестройка за счет туристических апартаментов дала резидентам возможность улучшить условия аренды по цене или переехать в более новое жилье либо в район, куда раньше не могли позволить себе заехать. Говорить об активном восстановлении аренды, на мой взгляд, откровенно рано. Я бы ориентировался на диапазон 6-12 месяцев. Не верю в моментальный отскок даже при полной деэскалации: всё равно потребуется время. Для желающих снять что-то с дисконтом летние месяцы будут короткой возможностью для переездов на фоне традиционно более низкого спроса.

📊 Абу-Даби удерживает спрос: ставки аренды заморожены на неопределённый срок Центр недвижимости Абу-Даби запретил повышение ставок при продлении договоров аренды жилой, коммерческой и промышленной недвижимости. Объект, который уже сдавался в аренду и снова выходит на рынок, арендодатель обязан выставить по цене предыдущего договора. Действующее законодательство разрешает повышать ставки не более чем на 5% в год при условии уведомления арендатора за два месяца до окончания договора. Дополнительно арендаторы платят муниципальный жилищный сбор — 3% от годовой аренды. Покупатели первичного жилья получают больше свободы в ценообразовании в рамках индекса аренды Абу-Даби. Ранее Департамент культуры и туризма обязал отельных операторов безвозмездно продлить срок пребывания гостей в отелях из-за нарушения графика авиаперелётов. По данным ADREC, за период конфликта на Ближнем Востоке в Абу-Даби было заключено 51 тыс. договоров аренды, из них более 22 тыс. новых контрактов. Tranio фиксирует повышенную активность на рынке жилья Абу-Даби: несмотря на геополитическую напряжённость, покупатели совершили больше 5 тыс. первичных сделок с недвижимостью — в 3,2 раза больше, чем годом ранее. ➡️Оставьте заявку, чтобы получать последние обновления от экспертов Tranio

🔥 Старт продаж — апартаменты, офисы и творческая среда в одном проекте Премиальный многофункциональный проект в Дубае от одного из ведущих девелоперов. 💼 Гибкие планы оплаты 50/50% — на сдаче или 60/40% — после передачи объекта в течение 3 лет. Главное про проект ▪️ Инфраструктура проекта включает арт-пространство с коллекцией Masih Imtiaz, фитнес-клуб, ресторан и кафе 6AM Coffee Club. Также предусмотрены творческая лаборатория с 3D-печатью, студия для подкастов, фото- и видеосъёмки, общая гастрономическая зона с деликатесами, лаунж-пространство для отдыха без телефонов и отдельный этаж с коворкингами для арендаторов. ▪️ Коммерческая часть проекта задумана как современный деловой клуб для нового поколения предпринимателей, команд и креаторов. Офисные пространства имеют модульный формат: их можно адаптировать, расширять и перестраивать по мере роста бизнеса. ▪️ Резиденты становятся частью не только этого комплекса, но и всей сети бренда — с рабочими пространствами, сервисами и сообществом в разных локациях, включая Лондон, Майами и Мадрид. ▪️ Застройщик с безупречной репутацией (недавний проект Westwood Grande сдан с опережением плана на 2 месяца) и быстрой реализацией. Большая часть юнитов уходит ещё на предпродаже. 📍 Локация Sheikh Zayed Road — деловой центр Дубая с офисами, отелями и апартаментами, рядом с DIFC, Downtown Dubai и Dubai Mall. Цена: от 176 700 $ Площадь: от 35 м² Сдача: 1-й кв. 2029 года ➡️️ Застройщик собирает заявки на бронирование (EOI) — оставьте заявку, чтобы обсудить детали проекта #лот #стартпродаж #Дубай #инвестиции

📊 Как девелоперы оценивают влияние конфликта — Aldar Properties Начинаем серию разборов публичных отчётов и звонков представителей рынка с крупнейшего застройщика Абу-Даби: ▪️Высокие показатели января и февраля компенсировали мартовское замедление В апреле активность восстановилась. Годовой план Aldar пока не корректировал, хотя на звонке с инвесторами менеджмент признал: выполнить его будет непросто. CFO утверждает, что показатели первого квартала достигнуты исключительно за счёт запусков предыдущих лет, а не новых проектов. Часть уже оформленных EOI была отменена. Два новых запуска планируют провести через процедуру повторного маркетинга. ▪️Готовность покупателей платить по рассрочкам По дефолтам покупателей текущий уровень риска составляет ~1%, стресс-тест допускает до 5–10% для высокорисковых проектов, но даже при таком сценарии компания более чем готова фондировать стройку. В эскроу лежит более 20 млрд дирхамов и открыты кредитные линии на 18 млрд дирхамов. Вероятность кассового разрыва минимальна. ▪️Главный операционный риск — Ормузский пролив и цепочки поставок стройматериалов. Риск продаж вторичен. К ценовым скачкам на материалы компания готовилась заранее: закупки, альтернативные маршруты через Саудовскую Аравию и порт Хор-Факкан, расширение базы локальных поставщиков. По оценке S&P, буфер из бэклога проектов защищает от кассовых разрывов на краткосрочном горизонте. Горизонт 2027–2028 лет становится зоной неопределённости из-за паузы в новых запусках проектов и, соответственно, продажах. ➡️ Узнайте больше о рынках ОАЭ и других стран Персидского залива — напишите нам #аналитика #Дубай #АбуДаби #инвестиции

DLD Cube: снят нижний порог для визы инвестора на 2 года Ассоциированный с DLD центр сообщил об отмене нижнего порога стоимости недвижимости в 750 000 дирхамов для квалификации на визу резидента. Основанием для получения визы, согласно DLD Cube, теперь является сам факт владения объектом недвижимости в Дубае. Опции «золотых виз» за недвижимость от 545 тысяч долларов остались без изменений. ▪️Земельный департамент Дубая (DLD) пока не выступил с пресс-релизом о новых изменениях. Сайт DLD Cube — единственный источник на момент написания поста. ▪️Кейсов, в которых бы применялись новые правила получения визы инвестора, нет. Рекомендуем опираться на старую практику до официальных разъяснений DLD. ➡️Оставьте заявку, чтобы получать последние обновления от экспертов Tranio

📊 Центробанк ОАЭ и валютная поддержка США: дипломатический трек эмиратов в действии ЦБ ОАЭ провёл встречи с министром финансов США и представителями ФРС. Обсуждалась превентивная долларовая своп-линия на случай кризиса ликвидности. С начала эскалации главный канал долларовых поступлений был закрыт вместе с Ормузским проливом. Резервных 270 млрд долларов в ЦБ ОАЭ достаточно для краткосрочной стабилизации. На долгосрочном горизонте эмираты начинают искать каналы фондирования для поддержания пега 3,67 дирхама за доллар. Переговорная позиция ОАЭ и имплицитное давление: Эмиратская сторона обозначила готовность перейти на юань в нефтяных расчётах при дефиците долларового фондирования. В запасе остаются инструменты давления вроде американских трежерис. Абу-Даби мобилизует рыночные ресурсы самостоятельно. Около 4 млрд долларов привлечено через частное размещение при посредничестве Goldman Sachs. Бахрейн открыл с ОАЭ двустороннюю своп-линию на 5,4 млрд. долларов. S&P Global подтверждает наличие буфера, одновременно указывая на риски затяжных перебоев с нефтяным экспортом. Если своп не одобрят, ОАЭ могут переориентировать инвестиции, которые планировались для американского рынка, внутрь страны и в альтернативные экономики. Для долгосрочного присутствия США в регионе это потенциально стоило бы дороже, чем любой своп. ➡️Читайте в отчёте Tranio, как рынки недвижимости ОАЭ реагируют на конфликт в Заливе

😊 Бесплатная оценка вашей недвижимости в Дубае — спланируйте выход из инвестиции с Tranio В марте 2026 года число перепродаж метров в Дубае сократилось на 42% к февралю и на 37% к марту прошлого года. Большинство инвесторов решили переждать сильную переговорную позицию покупателей. 2 620 собственников, которые всё-таки закрыли сделки, ушли в дисконт? Напротив — медианная цена рисейл-метра оказалась на 3,1% выше уровня 2025 года. Рациональная оценка и стратегия позволили выйти собственникам без демпинга и убытков. Если вы планируете перепродать недвижимость в Дубае, Tranio проведёт бесплатную оценку вашего актива, а также: • сформирует оптимальную экзит-стратегию; • обеспечит маркетинг юнита и найдёт конечного покупателя; • выстроит налоговую структуру сделки; • сопроводит на всех этапах продажи. Начните выход с бесплатной оценки — напишите нам