Глазами инвестора

Основной покупатель недвижимости - это семья! С этим тезисом я выступаю обычно на круглых столах посвященных семейной ипотеке. Несколько поздно, но все же логично происходит изменение условий по ипотеке в сообтветствии с количеством детей. Еще в 2023 году в комментариях для СМИ говорил, что семейная ипотека должна учитывать и количество детей в семье, и площадь приобретаемой недвижимости для улучшения жилищных условий. Что мы видим сегодня: - дифференциация ставки в зависимости от количества детей и размере первоначального взноса; - большая адресность программы исключающая «инвестиционные сделки» - косвенная стимуляция рождаемости - поддержка семей наа у ждающизся в улучшении жилищных условий Повлияет ли изменение условий семейной ипотеки на спрос - однозначно да, но здесь стоит отметить, что мы уже несколько лет живем в режиме падающего спроса стимулируемого различными ажиотажными маркетинговыми программами. Охладится ли рынок - да. Замедлится ли рост цен - да. Смогут ди семьи в регионах более прагматично подойти к покупке недвижимости - да. Стали ли условия реально лучше? Вот здесь я отвечу, что скорее условия несколько ухудшились, и могу предположить что некоторая часть спроса уйдет на рынок вторичного жилья. Однако давайте дождемся 01 июля и посмотрим с чем предстоит работать девелоперам. Уверен они уже приготовили программы по субсидированию ставки для семейной ипотеки. Будут продавать «дешевые деньги» завышая стоимость. Сюжет на тему изменений в семейной ипотеке на телеканале Кубань 24

Рынок Евпатории продемонстрировал взрывной рост - говорится в исследовании компании «Macon” За последние 2 года Западный берег Крыма, к которому относятся Евпатория и Саки стал одним из активно растущих рынков. Объем строительства здесь вырос практически в 3 разаза два года до 670 тыс. кв. м, сначала за счет развития сегмента апарт-отелей в 2024 году, а затем и активного выхода жилыхкомплексов в 2025 году. • До 2023 года Евпатория находилась вне поля зрения девелоперов, уступая более развитым и популярным зонам Южного берега Крыма. В городе строилось единичное число проектов, емкость рынка была очень низкой. • Драйвером роста девелоперской активности стало участие курорта в программе «Пять морей и озеро Байкал». В рамках нее запланировано строительство двух круглогодичных гостиничных проектов более чем на 10 тыс. номеров в районе Пересыпи. Под девелопмент были выделены земельные участки на первой береговой линии, а также вблизи Мойнакского озера. Уникальное местоположение обеспечило новым проектам высокий интерес со стороны покупателей. • Кроме того, Евпатория подхватила тенденции, характерные для всего рынка недвижимости Крыма, который в 2024 -2025 году перешел в стадию активного роста. Факторами роста стали : развитие института проектного финансирования, выход крупных банков Сбера и ВТБ, интерес со стороны федеральных девелоперов. • К концу 2025 года на рынке можно выделить три сегмента недвижимости : классическое жилье, курортные комплексы и апарт-отели. Каждый из них обладает своими особенностями продукта и имеет свою собственную целевую аудиторию. • В 2021 году рынок был сформирован практически полностью классическими жилыми проектами : домами со статусом квартир, предназначенных в первую очередь для постоянного проживания. В 2022 -2023 годы стали появляться курортные проекты, ориентированные на временное проживание. Сначала они набирали обороты, но затем уступили обратно место классическому жилью. В 2022 г. стали выходить первые апарт-отели, но пик их выхода пришелся на 2024 год. • В 2025 году сегмент жилья показал рост : на рынок вышли 4 новых проекта. К концу года в стадии строительства находилось 9 проектов, которые занимали 44 % в общем объеме возводимой недвижимости курорта. В основном они располагаются на окраинах города и относятся к массовому сегменту. • Средняя цена 1 кв. м составила 197 тыс. руб. кв. м и является одним из самых высоких показателей в регионе после Алушты, Ялты и Севастополя. Цена в Евпатории на 24 % выше средней цены в городах-миллионниках. За 2025 год была продана 1 ,0 тыс. квартир, тогда как в остатке их находилось 5,7 тыс. ед. При высокий стоимости и низком уровне доходов населения спрос в сегменте сильно ограничен. В стадии строительства находится 10 апарт-отелей. Большинство драйверов роста из них представляет собой крупные проекты на первой береговой линии с расширенной инфраструктурой. Во многих заявлены федеральные гостиничные операторы. Апарт-отели формируют значительную часть рынка самого курорта, где на них приходится 39 % строительства. Но также они имеют значительный вес в сегменте апарт-отелей всего Крыма, где они формируют 57 % предложения. • Средняя цена 1 кв м составила 360 тыс. руб./кв. м . Значение является одним из самых низких на Черноморском побережье, и именно доступность в совокупности с расположением на первой береговой линии выступает фактором привлекательности недвижимости курорта. По итогам 2025 года в апарт-отелях было совершено 1 ,2 тыс. сделок, что составляет почти половину от общего числа сделок на западном побережье.

Власенко Тимур - Мы строим для людей, строим на года, чтобы оставить наследие. Проекты меняющие Крым. Это первое видео в формате подкаста, в котором мы рассказываем о Крыме. Изначально в этом видео якорной темой должна была быть Евпатория, но в процессе подготовки произошли событии в результате которых подкаст получился больше о жизни и философии девелопера, и отражении жизненных принципов в девелоперских продуктах ГК «СДК». Стало вдруг понятна позиция максимально включенности в каждый проект. И почему каждый проект улучшается во время строительства. За время подготовки материала я смотрел его примерно раз шесть. Фразы услышанные от Тимура Георгиевича во время записи, не выходят из головы у меня по сей день, и честно говоря позиция нашего гостя редкость для девелопмента. Вот некоторые цитаты из подкаста: - я хочу жить в своем проекте, я хочу общаться со своими инвесторами, я хочу спокойно приезжать в наши проекты и дать людям руки глядя в глаза. - я всегда на стороне инвестора - я хочу быть максимально открытым - я не могу обещать такую доходность, потому что внутри - сегодня в наших жилых кварталах я лично коммуницирую с ребятами кто переехал - мы строим для наших людей, строим на года - рынок прийдет не к завышенным обещаниям а к сухим цифрам Очень рекомендую к просмотру! А мы тем временем будем готовить следующий выпуск рассказывающий о развитии туризма в Крыму, о преображении города Евпатории, о роли города в развитии санаторно - курортного направления. Смотреть подкаст на платформах | ВК | ЮТУБ | ДЗЕН | РУТУБ |

Константин Сторожев, гендиректор компании «Вало Сервис», покидает свой пост. -пишет @apartpro Об этом он сообщил во время прямого эфира в закрытой группе в ВК, пишут подписчики. 👨‍💻 Как и кем теперь будет осуществляться управление объектами VALO узнаем со временем.

Вот и пришло в информационное поле осознание того, что инвестиции в курортную недвижимость высоко рисковый инструмент. Главный вопрос, который сейчас волнует многих - кто все эти туристы, которыми будут заполнять строящиеся отели? Откуда их взять? Этот вопрос звучит все чаще и чаще в экспертном сообществе и применим он к любому региону, где мы сейчас наблюдаем строительство апарт - отелей для туристов. При этом этот риск одинаков для всех проектов независимо от их масштаба. Федеральные, Региональные, просто точечные проекты. Главный вызов - конкуренциям за турпоток. Конкуренция среди регионов, конкуренция среди городов, конкуренция среди локаций, конкуренция среди вывесок отельных операторов. Согласитесь, каким бы убедительным ни был инвестиционный расчет, если концепция в итоге не попадет в туриста, прибыли не будет. Очевидным кажется приоритет с упором на туристов из стран BRICS +, но пока я не вижу ни малейших попыток смотреть в эту сторону среди девелоперов. Точечно региональные власти изредка об этом думают. Но если мы говорим о BRICS ready, тогда мы должны понимать, что необходимо развивать привлекательность региона и на международной арене. Резюмируя свой тезис. Инвестору стоит глубже вникать в концепцию апарт - отеля, и анализировать что делает девелопер сейчас, для обеспечения непрерывного потока гостей. Инвестиции в курортную недвижимость это не красивые обещания, и не презентационные таблички. Смотрите с конца. Какие факторы будут обеспечивать конкурентные преимущества? Кто сможет обеспечить больший турпоток? Какая бы ни была классная модель управления, какая бы громкая вывеска отельного оператора не висела, если нет туристов, то нет и денег.

Ваши ред флаги в рекламе инвест - отелей у застройщиков. 1. Не бывает гарантированной доходности. Нет. 100%! Если вам ее гарантируют при продаже лота, либо это обман, либо этот «гарантированный доход» вшит в стоимость товара, и «гарантируется» на период не более одного года. 2. Рост стоимости актива - он ничего не значит до момента продажи лота. Он ни каким образом не влияет на доход. Пока денег от сделки нет - нет дохода. 3. Значения доходности не могут быть кратно выше среднерыночных 4. Не обозначается что все приведенные данные не являются инвестиционной рекомендацией. 5. Наличие таблички с расчетами и имени отельного оператора это хорошо, но это вам вообще ничего не гарантирует. 6. Если вы в презентации видите очень много умных терминов - спрашивайте! Есть вероятность, что их значение вам не объяснит никто. В данном примере, для доказательства выгодности покупки намешали все как венигрете. Вкусно. Ммм. Но это не про прибыль. Это про продажу мечты. Есть у меня предположение, что «учет капитализации» был произведен по модели исходя из стоимости продажи застройщика, так как текущую рыночную стоимость объекта на горизонте 14 лет - невозможно. Глоссарий (взято на просторах интернета) Окупаемость (срок окупаемости) — это период, за который вложенные средства полностью возвращаются за счёт доходов. Срок окупаемости рассчитывается как отношение первоначальных инвестиций к чистому денежному потоку за период. Доход - это абсолютный показатель, выраженный в деньгах. Он показывает ту сумму, которую вы заработали или можете заработать, инвестировав Ваши денежные средства. Доходность - это относительный показатель прироста Вашего капитала, выраженный в %, он показывает эффективность вложений Ваших денежных средств. Капитализация недвижимости — это процесс превращения будущего дохода от объекта в его текущую рыночную стоимость. Нюанс в том, что оперируя экономическими данными и понятиями из фондового рынка и рынка коммерческой недвижимости - рынок курортного девелопмента по прежнему продает только обещания. Прошло уже почти два года, как я говорю - продавать курортную недвижимость, как и говориить об инвестициях должен человек имеющий базовые знания об этом, способный на пальцах объяснить как это работает. Но мы по прежнему движемся по пути наименьшего сопротивления - лучше пообещать то, что нафантазировал себе потенциальный клиент (и маркетолог застройщика) Кстати, а что лучше? - продать лот клиенту, потокая его вере в несуществующую доходность? Или - сказать - извините, мы не можем вам такого обещать, ваши ожидания завышены. Продать? Или отказаться от сделки?

Смонтировали первое видео из серии подкастов про рынок недвижимости Евпатории. Обсудили с риелтором Богачевой Еленой: - как поменялся город за последние 7 лет - какие районы города развиваются - инфраструктура в городе - какие жилые комплексы строятся - как росли цены на недвижимость - на что стоит обратить внимание при покупке недвижимости - перспективные локации для покупки недвижимости - фавориты Елены среди ЖК - личное про переезд, море, воспитание детей и ротавирус. Диалог получился живой и информативный. СМОТРЕТЬ В ЮТУБ СМОТРЕТЬ В РУТУБ СМОТРЕТЬ В ВК

«Думаю, снижение точно составит порядка 10–15%. И это будет применимо ко всем сегментам. Возможно, мы увидим увеличение доли инвестиционных проектов в курортной недвижимости благодаря строительству апарт-отелей в новых центрах притяжения по регионам. Но в целом по России объём инвестиций будет снижаться в 2026 году и, вероятно, в 2027 году тоже», — спрогнозировал Евгений Ткачёв. Дал комментарий ЦИАН журнал

Отельные операторы - точка роста проекта. Как пишет ночной портье тайская Dusit имеет большие планы по развитии своей сети в России На мой взгляд нашему рынку необходима конкуренция с иностранными отельными операторами. Но будут ли частные инвестора покупать «вывеску» иностранного отельного оператора - для меня это пока загадка. Сейчас пока частные инвесторы покупают завышенные обещания рынка, и «подогнанные» расчеты в табличках. Как писали в одном крымском канале - у маркетологов будет много работы. Проекты будут стартовать. Конкуренция будет усиливаться. Но работа маркетолога - это обещания. Поэтому у экспертов, которые должны формировать отраслевые правила, работы будет еще больше. Необходимо не допустить дискредитации инвестиций в недвижимость в Крыму как явления. Что касается отельных операторов - на нашем рынке сейчас отчетливо виден рост Cosmos Hotel Group, количество строящихся отелей под управлением этого бренда в Крыму растет, что может в будущем создать внутреннюю конкуренцию. Зайдут ли Domina или Dusit в Крым? И как будет выглядеть модель продаж юнитов в апарт- отелях покажет время. Лично мне хотелось бы в Крыму видеть уровень Hayatt Regency, или близкий к нему. Кстати Mantera, тоже неплохо бы смотрелась в Крыму. Тут опять возвращаемся к тезису как показать эффективное управление с точки зрения прибыли, и быть привлекательным для гостя? Вопрос открытый.

«Крымские» риелторы и «эксперты» слишком узко мыслят. Пример первый. На днях наткнулся на четырехминутное видео одного блогера, переехавшего в Крым, и вдруг ставшего риелтором по новостройкам всего Крыма. На протяжении 4х минут девушка риелтор - блогер в своем рилс сравнивала два комплекса в Евпатории, первый - малоэтажный переменной этажности в пешей доступности до моря 6-9-13 этажей(объект 1), а другой - точечная застройка 9-13-16 этажей (объект 2) Параметры по которым шло сравнение: количество лифтов, пробки на районе, инфраструктура рядом. И условный тезис был такой - первый объект там хуже, потому что там один лифт, и там пробки, а что будет в сезон, и тд. Сплошные эмоциональные выводы, не подкрепленные фактами, показывающие поверхностность знаний. Давайте попробуем оценить по тем же параметрам, но с точки зрения эксперта, посчитаем цифры, и вникнем в проекты. 1. Лифты В первом объекте у нас в подъезде 4 или 5 квартир на этаже, во втором объекте - в подъезде 11 квартир на этаже Первый объект - 13 этажей - 52 квартиры на лифт Второй объект - 88 квартир на лифт. 2. Локация Локация для переезда, это скорее вкусовщина. Кто то хочет у моря, кто то хочет дальше от моря. У каждого свои предпочтения, поэтому сравнивать в лоб не совсем корректно, но давайте посмотрим с точки зрения перспективы развития локации. Первый объект - КРТ, вся инфраструктура новая (инженерные сети, электричество, и тд). - Есть понятный механизм продолжения освоения земельных участков находящихся в пределах района. - Будет благоустроенный парк возле озера Второй объект - развитие ограниченно только точечной застройкой. - вся ключевая инфраструктура старая. 3. Сопутствующая инфраструктура и доступность до нее Первый объект - все внутри ЖК (новый детсад, новая школа, новый тц, плюс коммерция внутри, плюс соседняя новая инфраструктура) - остановка маршрутки через дорогу - по дороге готовится проект по ее расширению до четырех полос - разрабатывается проект по удлинению трамвайной линии - удобный заезд и выезд по Тавриде мимо города Второй объект - детский сад и школа в 5 минутах ходьбы - остановка маршрутки - рядом жд вокзал и плотный автомобильный трафик - в пять минутах есть небольшой торговый центр Погрузившись в детали, можно еще выяснить много чего интересного. Пример второй В одном экспертном телеграм канале о недвижимости Крыма читаю материал со следующей мыслью - глава города Евпатория ушел в отставку не просто так, благоустройство набережной озера тоже теперь вызывает вопросы. Возникло ощущение, что зашел на страницу городских сплетен, а не в экспертный канал о Крымской недвижимости. Давайте тоже попробуем разобраться и здесь 1. Соглашение о развитии и благоустройстве территории возле озера Мойнаки, было подписано инвесторами и главой республики в ноябре 2021 года, а перед этим в 2020 году Марат Хуснуллин и Сергей Аксенов посетили Евпаторию и территорию у озера Мойнаки. 2. Строительство на данной территории идет согласно проекта, и идет если я не ошибаюсь с опережением графика. В ходе строительства своих объектов мойнакского кластера, кстати ГК «СДК» еще успевает их улучшать. У инвесторов уже есть сданные жилые дома, и построен детский сад. 3. Данный проект включен в список приоритетных республиканских проектов Республики Крым. 4. В местных СМИ постоянно публикуется информация о ходе проектирования набережной у озера 5. Глава Юрьев Александр Юрьевич на самом деле сложил полномочия по состоянию здоровья. Если разобраться, все идет своим чередом, и никаких подковерных интриг или предпосылок для остановки в реализации ключевого республиканского проекта нет. Мой итоговый тезис будет таким - необходимо глубже погружаться в проекты и развивать компетенции в том числе и в аналитических способностях. Эмоциональность в продажах - это путь в никуда. Экспертиза - это аналитика и работа с фактами.