Кристина Таланкина/Недвижимость и инвестиции

🚨 Через несколько дней этот актив будет стоить дороже! С 1 июля стоимость гостиничных номеров в проекте под брендом Wyndham повышается на 4%, а с 1 августа ещё на 3%. Это значит, что инвесторы, которые заходят сейчас, фиксируют цену до двух этапов повышения. 💰 Сегодня: ▪️ 1/4 номера — от 37000$ ▪️ Полный номер — от 148000$ Через месяц эти цены будут уже выше. Но главное преимущество даже не в росте цены. Многие до сих пор думают, что недвижимость — это обязательно квартира, арендаторы, ремонт, мебель и постоянные вопросы. С гостиничным номером всё иначе. 🏨 Вы становитесь владельцем номера в отеле международной сети Wyndham. При этом: ✔️ поиском гостей занимается отель ✔️ уборкой занимается отель ✔️ рекламой занимается отель ✔️ управлением занимается отель ✔️ выплаты получаете вы Фактически вы владеете частью гостиничного бизнеса, а не работаете в нём. 📈 Что по доходности? По проекту предусмотрена гарантированная доходность: • 6% годовых при рассрочке • 6,45% годовых при полной оплате При этом фактическая ожидаемая доходность после выхода отеля на рабочие показатели составляет 9–16% годовых. Пример для полного номера: 💵 Стоимость: 148000$ Доход: ▪️ при 6% — около 8880$ в год ▪️ при 10% — около 14800$ в год ▪️ при 16% — около 23680$ в год ⏳ Окупаемость: • при 6% — около 16–17 лет • при 10% — около 10 лет • при 16% — около 6 лет И это без учёта роста стоимости самого актива. По расчётам девелопера, капитализация объекта за цикл строительства и запуска может составить до 30%. То есть инвестор получает сразу два источника дохода: 📈 рост стоимости недвижимости 💵 регулярные выплаты от работы отеля Плюс приятный бонус: ✈️ собственники могут бесплатно проживать в отеле от 2 до 8 дней в году. Лично нам нравится этот формат тем, что здесь нет звонков арендаторов в выходной день, ремонта кондиционеров и поиска новых жильцов. Отель работает. Гости отдыхают. Собственник получает доход. 📩 Если хотите получить актуальные цены до повышения и подробный расчёт доходности — напишите в личные сообщения @kristinaproivest

Что дальше будет с рынком недвижимости России? Рынок явно взрослеет. Девелоперы тормозят новые проекты, потому что непроданных метров слишком много. Земли и разрешений на строительство при этом тоже много. То есть рынок не упёрся в нехватку продукта. Он очевидно упёрся в нехватку нормального платёжеспособного спроса. Раньше можно было продавать платежи, обещания, красивую презентацию и фразу «потом вырастет» или «потом уйдешь в ипотеку». Сейчас так уже не получается и некому. Ещё один важный блок - личный бренд и репутация. В ближайшие годы выезжать будут либо большие сильные игроки, либо очень крутые нишевые эксперты. И здесь репутация становится активом. Но активом очень хрупким. Можно строить её годами, а потерять за один неудачный публичный выход, одну неадекватную коммуникацию, одну историю, которая разлетится по рынку. Яркий пример - выступление на Форуме Михаила Гольдберга (Дом.РФ) Поэтому личный бренд сейчас - это показывать экспертизу, позицию, адекватность, устойчивость и способность говорить честно даже тогда, когда рынок неприятный. И ещё - технологии. ИИ, автоматизация, новые инструменты, аналитика, упаковка, контент, подбор объектов — всё это будет всё сильнее менять профессию. Мой вывод после форума простой. Рынок недвижимости не умер конечно, но рынок лёгких денег, лёгких продаж и лёгких обещаний закончился еще в прошлом году. Дальше выживут те, кто умеет думать, считать, договариваться, выходить на новые рынки, партнериться, держать энергию, строить репутацию и быть полезным клиенту не на словах, а по-настоящему.

Мои главные инсайты с форума «Движение» 1️⃣Главный ресурс сейчас - это даже не деньги. Главный ресурс - личная энергия. Когда рынок тяжёлый, сделки идут дольше, клиент осторожнее, деньги дорогие, старые схемы не работают, невозможно всё вывозить только на дисциплине. Поэтому главный вопрос сейчас: что даёт мне энергию, а что её забирает? Потому что если у тебя нет энергии, ты не принимаешь сильные решения. Не видишь возможности в кризисе. Не держишь удар. Не можешь вести за собой команду, клиентов и партнёров. И для тебя кризис - это смерть. 2️⃣Умение договариваться становится одним из главных навыков выживания. Создавать отношения, где люди друг друга усиливают. Где есть доверие, скорость, адекватность, совпадение по ценностям и нормальная человеческая договороспособность. Мне очень откликнулась формула: «найди своего и успокойся». 3️⃣Российская недвижимость сейчас проходит очень тяжёлый период. На форуме прозвучала жёсткая правда от девелоперов: рынок упёрся не только в цену. Даже снижение цены на 20-30% не всегда запускает продажи, потому что спроса на уже построенный объём жилья просто не хватает. Проблема в том, что за последние годы настроили слишком много, покупатель стал осторожнее, доходы не растут такими темпами, ипотека дорогая. И тут начинается классическая игра: кто виноват? Банк давит на девелопера: продавайте. Девелопер ругается на банк: зачем так активно кредитовали. Все смотрят на государство: где поддержка. А риелторов ещё обвиняют, что они «мало продают» и показывают косяки (как вам инициатива уголовки в отношении блогеров, которые показывают «косяки» стройки?🤪) Но правда неприятнее. Рынок долго жил на перегретой модели. Дешевые ипотечные деньги конечно же надули самый сильный за все время пузырь. А теперь эта модель сдувается. 4️⃣Стратегия «куплю на котловане, а на ключах продам дороже» больше не работает. По девелоперской инсайдерской информации, сейчас на этапе ключей цена по некоторым объектам может быть ниже на 20–30%, чем на этапе котлована. Я бы точно не закладывала рост стройки как базовый сценарий на ближайшие годы. Рассчитывать только на капитализацию на этапе строительства сейчас слишком рискованно. Как считаете?

В Сочи мы в итоге добрались в среднем за 13 ч. вместо положенных 3х. Кто-то из участников добирался сутки. Кто-то трое. Главный вопрос форума при знакомстве был не «чем занимаешься?», а «как добирался?» В итоге вместо четырёх дней форума у нас получилось всего два. Но какие это были два дня! Очень плотные, живые и насыщенные. Красная Поляна, горы, люди рынка, девелоперы, брокеры, предприниматели, выступления, разговоры в кулуарах, концерты, нетворкинг, встречи. И при этом понравилось, что спикеры не скрывали реальную ситуацию на рынке красивыми картинками. Очень много говорили о кризисе. О том, что рынок недвижимости в России сейчас проходит один из самых сложных периодов за всю историю существования. О том, что старые стратегии уже не работают. Просто купить на котловане и ждать роста цены уже точно не инвестиционная стратегия, еще и высокорисковая. Я ехала на форум с осознанием, что на любом кризисном рынке особенно важно быть внутри сильной профессиональной среды. Чтобы смотреть, кто как перестраивается, кто что делает, где реальные проблемы и что отмирает, а где появляются новые возможности. Потому что рынок на кризисе не заканчивается, все рынки цикличны. Он становится сложнее. Ну и кризис для кого-то смерть, а для кого-то новый масштаб и возможности. Я это уже проходила и пока прохожу на кризисе турецкого рынка И в таком рынке выигрывают те, у кого есть энергия, ясная голова, нормальные партнёрства и способность быстро менять стратегию. Согласны?

Про скорость принятия мной решений На днях подруга предложила сгонять на форум недвижимости «Движение» на Красной Поляне. Сомневаясь, поедет или нет, она написала мне 15 июня. Форум 16-19 июня. Итог: рано утром 17 июня мы вылетали, я из Анталии, Мила из Москвы Лететь 2-3 часа. Ваши ставки, когда мы оказались в Сочи?

У меня лучшие клиенты. Очень часто человек приходит ко мне с мыслью: «я пока куплю только один объект. Дальше посмотрим». А потом покупает второй. Третий. Пятый. Не потому что я кого-то дожимаю, а потому что в какой-то момент у человека в голове щёлкает: международная недвижимость - это не обязательно что-то запредельно дорогое, сложное и только для миллиардеров. Сначала страшно. Отправлять деньги в другую страну, разбираться в документах, не ошибиться с локацией, объектом, не купить «не то», не переплатить. И это нормальный страх. Даже полезный. Если человек вообще ничего не боится при покупке недвижимости в другой стране, это уже не смелость, а легкомыслие. Но дальше когда клиент видит реальные цифры, понятную структуру, варианты входа, рассрочки, доходность, юридическую модель и сценарий выхода, у него меняется масштаб мышления. Он приходит за одной покупкой. А по факту начинает собирать портфель. Потому что оказывается, что ресурса хватает не на один объект, а на два-три. Просто раньше человек смотрел на это через страх и старое убеждение: «зарубежная недвижимость - это очень дорого». Конечно, здесь важно не улететь в эйфорию. Я всегда за то, чтобы не набирать на себя больше, чем можно спокойно нести. Портфель должен усиливать жизнь, а не превращать её в нервный тик. Но я очень люблю момент, когда клиент перестаёт думать одной сделкой и начинает мыслить капиталом. Не просто «купить квартиру где-то у моря», а выстроить международный портфель: разные страны, валюты, стратегии, сценарии дохода и роста. Наверное, это одна из самых приятных частей моей работы. Видеть, как человек сначала осторожно заходит в первый объект, а потом у него появляется здоровый инвесторский интерес: что ещё возможно, как усилить портфель, где следующая точка роста. Я рада, что вдохновляю своих клиентов не просто покупать недвижимость, а расти в капитале, свободе и масштабе жизни. Потому что международная недвижимость - это не только про квадратные метры. Это про ощущение: «У меня есть активы в разных странах. У меня есть опоры. У меня есть выбор». А выбор сейчас стоит очень дорого. Согласны?

+1 💎

Ну все, подтвердили: Закрытые под ВНЖ районы в Анталии, Алании, Стамбуле открываются! Поздравляю всех собственников в этих районах (и себя тоже🤗), наконец-то и на нашей улице наступает праздник роста цен и ликвидности! Мы усердно ждали эту новость аж 4 года!!! Для тех же, кто сейчас смотрит для себя объект в Турции - в первую очередь смотрите эти ранее закрытые районы, тк цены в них раньше хорошо просели и нужно время на их восстановление А значит еще есть возможность войти в низкой точке входа Делитесь, как вам новость?

Джаз-фестиваль Акра в Анталии❤️ И почему я не ходила раньше? Очень рекомендую! Игорь Бутман и Сергей Мазаев прекрасны❤️💫

В Алании может закончиться один из главных стоп-факторов для рынка недвижимости Появилась важная новость по ikamet. В Алании снова открывают возможность подачи заявок на ВНЖ в районах, которые последние годы были фактически закрыты для новых заявлений иностранцев. Речь про: Mahmutlar Kestel Avsallar Kargıcak Для тех, кто следит за рынком Алании, понимают важность этой новости. Мы ждем ее уже несколько лет. Именно ограничения по ikamet сильно били по спросу в этих районах. Люди могли хотеть купить квартиру, но упирались в вопрос: «А смогу ли я потом получить ВНЖ по этому адресу?» Пока это не значит, что «ВНЖ теперь дают всем». Подача заявки и одобрение ВНЖ - это разные вещи. Нужно дождаться официальных деталей и посмотреть, как это будет работать на практике через систему и Göç İdaresi. Но сам сигнал очень серьёзный. Если решение подтвердится, рынок может отреагировать быстро. Особенно в тех районах, где из-за ограничений накопился отложенный спрос: люди смотрели, выбирали, торговались, но не решались входить. Для инвестора это важная новость, потому что рынок часто разворачивается не тогда, когда уже всё очевидно, а в момент, когда сильный негативный фактор начинает уходить. Я буду следить за официальными подтверждениями и практикой подачи