Инвестиции в недвижимость с Александром Саяпиным

Что будет с ценами на квартиры.. Сейчас вокруг квартир ажиотаж, и причина понятна: с 1 июля режут семейную ипотеку, семьям с одним ребёнком вместо 6% насчитают 10-12%. Вот народ и прыгает в последний вагон, пока берут по-старому — отсюда и вся суета по новостройкам. Но это ненадолго. Закон вступит — спрос сдуется, и первичка, думаю, поедет вниз.. так что брать новостройку прямо на этой волне я бы не стал. А вторичка ведёт себя ровно наоборот и каждый месяц прибавляет: ставка ЦБ потихоньку вниз, вклады дают всё меньше, ипотека дешевеет — и деньги перетекают в метры. Разрыв между новостройками и вторичкой сейчас процентов 30. Схлопнется, конечно, но небыстро — раньше чем через полтора года не ждите. P.s. этот «последний вагон» в недвижке объявляют каждый год.. 😈

Анализ рынка инвестиций за 24-26 года. 2024 — рекордный пик: ~1,3 трлн руб. Рынок впервые в истории превысил 1 трлн. 2025 — коррекция вниз на 20–29% По разным данным около 935 млрд. 2026 — прогноз: падение на 24–31% год к году, до 600-800 млрд. Разброс зависит от одной цифры — ключевой ставки. Чем быстрее ЦБ идёт вниз, тем ближе рынок к верхней границе. Консолидированный вывод: при снижении ставки до 12% все эксперты ждут разворота рынка. Мой прогноз: жилая уже начала разворот. По коммерции, помимо ставки, многое зависит от геополитических факторов.  Ну вы понимаете, о чем я))

8 мифов о торгах по банкротству. Миф 1: «Квартиры там за бесценок, чуть ли не за рубль». Ага, и очередь из таких же за углом)) Ликвид уходит близко к рынку. Дисконт — это плата за риск, а не подарок. Миф 2: «Там всё схвачено, чужому не зайти». Сговоры есть, но не везде — на большинстве площадок обычный человек реально выигрывает. Просто к одной победе идёшь через сотню проигрышей..😅 Миф 3: «Выиграл — заезжай и живи». А там проживающий «дядя из тюрьмы», долги перед управляйкой и арест на полгода. Победа на торгах — половина пути, а не финиш. Миф 4: «Банкротный объект — значит убитый». Не всегда. За лотом часто не разруха, а развод или поручительство по бизнес-кредиту. Бывают абсолютно чистые квартиры. Миф 5: «Занёс задаток — забрал квартиру». Если бы)) Чтобы взять один лот, мы анализируем 500–1200 объектов. Это работа, а не пара кликов. Миф 6: «Задаток вернут в любом случае». Только если проиграл. Выиграл и передумал — задаток сгорел, да ещё и в реестр недобросовестных можно попасть. Миф 7: «Хватит фоток с площадки». Фото — как анкета на сайте знакомств)) Трещины и сырость в кадр почему-то не попали. Не съездил ногами — не смотрел. Миф 8: «Купил дёшево — быстро перепродам». В нынешних условиях реализация идёт не быстро и часто по минимальной цене. Дисконт нужен, чтобы пережить долгую реализацию, а не для лёгкой наживы. P.S. Мораль: торги — не лотерея, а работа.

Почему я НЕ доверю выбор объекта искусственному интеллекту 🤖🚫 В прошлый раз я хвалил ИИ за анализ цены! Но доверить ему финальное решение и ваши деньги? Ни за что.. ИИ видит только то, что оцифровано. А вся «грязь» — она офлайн. 1. Закрытые базы, куда робот не зайдёт. Самое вкусное про объект лежит там, где нет API: архивы судов первой инстанции, внутренние реестры долгов, проектная документация. ИИ парсит кадастр и объявление — а в кадастре не написано, что помещение по проекту было МОП.. 🙈 2. Контрагентов надо ПРОЧУВСТВОВАТЬ. Я звоню в УК и по тону за минуту понимаю: реальные долги или блеф, будут пакостить или договоримся, есть скелеты в шкафу или нет. Это нажито на сотнях звонков, в скрипт её не зашьёшь 🎧 3. Соседи и «жильцы». Та самая «тётя из тюрьмы с правом проживания», нелегальный жилец, конфликтный сосед снизу.. Это узнаётся ногами: позвонить в дверь, поговорить во дворе, посмотреть в глаза. ИИ физически не выйдет на объект и не унюхает сырость в подвале или трещину под свежей штукатуркой. 4. Скрытые недостатки видны только вживую. Конденсат, транзитный залив через два этажа, трещины в балках, грунтовые воды.. Ни одна нейросеть не «пощупает» стену и не заметит, что свежая краска прячет проблему. Но это пока)) 5. Намерения людей. Что в голове у администрации с неразмежёванной землёй? Заинтересовался ли объектом шустрый депутат? Будет ли арбитражник тянуть? Это не данные — это политика, связи и интуиция. ИИ не чувствует, когда сделка «пахнет».. 🙊 Вывод: ИИ — это калькулятор и фильтр. Он отлично считает экономику и экономит мне часы. Но риски — это люди, эмоции и закрытые двери, а туда машину не пускают. Минимум ещё лет 5. Поэтому связка простая: робот считает — человек проверяет. Только так деньги остаются целыми)) Ставьте 🔥, если согласны — или 🙈, если думаете, что я просто боюсь, что меня заменят 😅

Как пробить застройщика за 15 минут. 🕵️‍♂️ Сейчас многие инвесторы выходят из депозитов и идут в новостройки — ставка падает, вклады уже не те.. Но чтобы не попасть впросак, перед сделкой стоит потратить 15 минут и пробить застройщика. Делюсь чек-листом, которым пользуюсь сам. 1. Кого пробиваем. Не «бренд» из рекламы, а конкретное ООО — оно в ДДУ или мелким шрифтом внизу сайта. На каждый дом часто своё юрлицо, нам нужно именно оно. 2. наш.дом.рф. По ИНН — карточка проекта: сроки, реальная готовность, фотоотчёты, банк-кредитор. Готовность «зависла», срок уже сдвигали — звоночек 🔔 3. kad.arbitr.ru — суды. Пара бытовых споров — норма. Вал исков от подрядчиков и банков на сотни млн — бегите, стройке нечем платить. 4. ЕФРСБ (fedresurs.ru) — банкротство. Видно заявления ДО того, как об этом напишут в новостях. «В процедуре» — закрывайте вкладку. 5. История и шахматка. Прошлые объекты сдавал в срок или каждый раз «ну ещё полгодика»? И смотрим продажи в текущем доме — если за полгода ушло 5 квартир из 200, эскроу не наполняется, у банка вопросы, у вас — риски по срокам.. 🙊 6. Ну и конечное же читать форумы и следить за актуальными новостями, иногда на таких форумах информации больше чем во всех базах вместе взятых.. Итог: живая динамика на наш.дом.рф, чисто в КАД и ЕФРСБ, за спиной сданные дома, в текущем доме идут продажи — можно дышать. P.S. Знаете что такое «впросак»?))

Ловушка страха.. Помните, мы примерно 2 года назад говорили о том, что перевод земельных участков отдадут федералам, и ценник по переводам, а следовательно, и цена вырастет. Так вот, это случилось с 1 марта (ФЗ-295).  И очевидно, что сейчас надо покупать большие участки, т.к. они первые вырастут в цене..  Как мы планировали это еще в 2024: https://t.me/sayapin_fond/74 Но чтобы что-то купить ненужное, нужно что-то продать ненужное, а у нас кризис)) и все стоит.. не мертво, но стоит.  И мне страшно писать этот пост, что "давайте открывать сбор на землю и прыгать в последний вагон", притом что еще куча не распроданных объектов. Но, как сказал мой мудрый друг, "ты же никого не обманываешь, а по поводу сбора спроси у инвесторов, наверняка найдутся люди, кому интересно!" Вот спрашиваю: Нужно примерно 5-7 млн на задаток, и после победы еще 30-40 млн.  Кому интересно, пишите/звоните, будем обсуждать.. P.S. А ловушка в том, что мы из-за страха теряем возможности..

1 июля 2026: Новые правила игры на торгах 🔨 Друзья, напоминаю: через пару месяцев вступают в силу единые правила имущественных торгов: 1. Конец «партизанщины»: Процедуры унифицируют. Станет меньше лазеек для «своих», но и нам придется перестраивать привычные схемы поиска. 2. Ипотечный вопрос: Теперь банкротам могут оставлять до 10% от продажи единственного жилья. Для инвестора это риск затягивания сроков и новых судебных споров. 3. Прозрачность vs Доходность: Чем понятнее рынок, тем выше конкуренция и ниже маржа. Время «легких» лотов уходит, пора включать мозги и ИИ на полную. Мой вердикт: Рынок становится цивилизованнее. Зарабатывать будут не те, кто «знает человечка», а те, кто быстрее всех адаптирует стратегию под новые регламенты. Как думаете, станет проще работать или гайки закрутят окончательно? 👇

12 пунктов проверки лота на торгах. Перешлите тому, кто решил «попробовать». 🏠 За 9 лет в торгах мы участвовали в 3000+ аукционах и выиграли около 40 объектов. Деньги теряли не НА торгах — на том, что было после. Собрал список, который отделяет инвестицию от пожертвования арбитражному управляющему. 🙊 1. Кадастровая стоимость vs цена покупки. Если покупаете как физлицо и кадастр выше цены продажи — налог посчитают от 70% кадастра. Купили за 5, продали за 7, налог — как с 9.. Прибыль схлопывается. Считаем ДО подачи заявки. 2. Земля под объектом (№ 58-ФЗ). С 1 марта 2025 нельзя отчуждать здания и нежилые помещения без передачи прав на землю. А землица почти всегда муниципальная, не размежёвана, договора аренды нет. Покупаете объект — получаете 2-3 года судов с администрацией. Мы по Калуге это проходим прямо сейчас. 3. История переходов и аффилированность. Расширенная выписка ЕГРН + проверка должника через ЕФРСБ и КАД. Если за год до банкротства объект 2+ раза перешёл «своим» — это вывод активов. Сделку оспорят по ст. 61.2 ЗоБ, и Вы окажетесь в реестре кредиторов с шансом на возврат 5-7%. 4. Залоговые кредиторы. Если объект в залоге у банка — 80% выручки уйдёт залоговому. Это нормально, но влияет на устойчивость торгов: банк может давить на снижение цены и переторговывать. Считаем риск отмены ДО внесения задатка. 5. Этап торгов. Первичные — переплата 30-40%. Повторные — норма. Публичка — лучшая цена, но самые «грязные» лоты, потому что профи отвалились раньше. Если на публичке остался жирный объект — спросите себя: ПОЧЕМУ? 6. Прописанные жильцы. Архивная справка. Текущая выписка ничего не значит. Заказываем архивную за 10+ лет. Особенно опасны: несовершеннолетние, отказавшиеся от приватизации в 90-х, отбывающие наказание. Вышел через 5 лет — постучался в Вашу дверь. 7. Долги «вне реестра». ЖКХ формально не переходит, но управляйка будет обзванивать покупателей. Капремонт — переходит. Долги перед эксплуатацией ТЦ, охраной, по членским взносам — переходят. Считаем ВСЁ. 8. Риски оспаривания сделки. По ст. 213.32 ЗоБ сделки за 3 года до банкротства можно оспорить. После победы могут «всплыть» наследники, бывшие супруги, забытые кредиторы. Проверяем КАД на активные споры по конкретному объекту. 9. Арбитражный управляющий. Гуглим ФИО, проверяем на bankrot.fedresurs.ru. 3+ жалоб за 2 года — торги, скорее всего, отменят. Хороший АУ — половина сделки. 10. НДС с 2025 и форма покупки. ИП на УСН с оборотом от 60 млн теперь платят НДС. По нежилой — минус 20% с продажи. По жилью и земле НДС нет. 11. Стратегия выхода. Главное, что забывают 90% новичков. Кому Вы продадите? За сколько? Через сколько месяцев? Если аналоги в локации висят по 8-12 месяцев, а Вы заложили продажу за 3 — Ваши 35% годовых превратятся в 9%. Правда так по всей стране, в последний год. 😢 12. ЭТП и задаток. Сбербанк-АСТ, Фабрикант, РАД, МЭТС — проверенные. ЭЦП оформляем заранее (3-5 дней). Задаток — только на реквизиты из карточки лота. После отмены торгов задаток может зависнуть на 2-3 месяца. И главное правило, которое стоит дороже всех 12 пунктов: Если Вы не можете за 2 минуты на салфетке нарисовать математику выхода — не заходите. Эмоции на торгах — самый дорогой актив. 🙏 Сохраните пост и перешлите тому, кто собрался «быстренько что-нибудь выиграть на торгах в Москве за 5 млн на физлицо..». 😅

12 пунктов проверки квартиры на вторичке. Перешлите тому, кто сейчас выбирает. 🏠 За 18 лет в недвижимости я видел всё: и наследников из тюрьмы, и затопления “транзитом”, и квартиры, проданные трижды одному и тому же покупателю.. 🙊 Собрал список, который реально спасает деньги и нервы. 1. Выписка из ЕГРН — не та, что от продавца. Заказывайте сами, актуальную на сегодня. У продавца на руках может быть выписка месячной давности — а за месяц объект успел переехать в залог, под арест или к новому собственнику. 2. История переходов права. Если за последние 3 года квартира меняла хозяев 2+ раза — это красный флаг. Часто так “отмывают” проблемный объект перед продажей добросовестному покупателю. 3. Срок владения текущим собственником. Меньше 3 лет — прошлый собственник может оспорить сделку. Меньше года — почти всегда схема. Идеал: 5+ лет. 4. Основание права. Купля-продажа — ок. Наследство, дарение, приватизация, решение суда — изучаем под лупой. По наследству можно “всплыть” через 6 лет после открытия — и Ваша квартира станет предметом спора. 5. Прописанные жильцы. Не “выписаны на момент сделки”, а никого не было прописано последние 10 лет. Особенно опасны: несовершеннолетние, осуждённые, отказавшиеся от приватизации в 90-х (этих не выписать никогда — Борис Николаевич им такое право дал.. 🙊). 6. Дееспособность продавца. Справка из ПНД и НД на дату сделки. А лучше освидетельствование у коллегии врачей. 7. Согласие супруга. Даже если в браке не состоит сейчас — проверяем, состоял ли в момент покупки квартиры. Бывшие супруги могут заявить права в течение 3 лет после развода. 8. Долги по ЖКХ и капремонту. ЖКХ — не переходят, но управляйка будет пакостить (читали мой пост про 5 причин убыточности 😅). Капремонт — переходит автоматически, проверяем обязательно. 9. Перепланировка. Сверяем планировку из техпаспорта с тем, что Вы видите на осмотре. Несогласованная перепланировка — это от 50 до 350 тыс. штрафа + предписание вернуть как было. А если несущая стена тронута — снос за Ваш счёт. 10. Выписка БКИ. Сейчас очень много прлдавцов, на грани банкротства. Внимательно изучаем выписки, на финансовое состояние собственника. 11. Технические скрытые косяки. Заходите в квартиру дважды: один раз днём, один раз вечером после дождя. Смотрите углы, стыки, плинтусы, потолок в санузле. Свежая краска в углу — почти всегда замазанная плесень или трещина. 12. Деньги — только через аккредитив или эскроу. Никаких “наличными в день регистрации”, никаких ячеек “под честное слово”. Аккредитив раскрывается только после регистрации права на Вас. Стоит 3 тыс. — экономит нервы. Если продавец торопит - не даёт времени на проверки, обещает скидку “только сегодня” — разворачивайтесь и уходите. Хорошие квартиры так не продают. Никогда. Сохраните и перешлите тому, кто сейчас смотрит квартиру. Сэкономите ему миллионы и пару лет жизни. 🙏 P.s. Если зайдёт — соберу такой же чек-лист по новостройкам и по торгам. Ставьте 👍, если нужно.

Что-то моя идея с монетизацией контента не пошла.. 🥲 Хотя очень странно, до этого посты с объектами заходили на ура..  Ну да ладно, не будем «идти» против ветра.. поэтому ловите отчет безвозмездно, т.е. даром(!) Несколько интересных лотов там есть..  Желаю удачной рыбалки. 🎣