Рентабельный Выбор| Архитектор ГАБ

◆ Россияне перестают покупать вещи «на всю жизнь» И это интересная новость не только для ритейла, но и для инвесторов в коммерческую недвижимость. По данным фокус-группы бренда «Энгельс», которую привела «Газета.Ru», покупатель всё чаще смотрит не на сам факт покупки, а на практический смысл: срок владения, стоимость использования, ремонт, простой и окупаемость. Бытовую технику люди меняют в среднем раз в четыре года. 70% делают это после поломки. Средний срок владения техникой — 3–5 лет. А 42% россиян уже арендуют инструменты, в основном для бытовых задач. На первый взгляд — новость про электроинструмент и бытовую технику. Но для ГАБов здесь важнее другое: меняется логика потребления. Человек всё меньше хочет владеть лишним, хранить лишнее, ремонтировать лишнее и ждать лишнее. Ему нужно закрыть конкретную задачу — быстро, удобно и без лишних затрат. Отсюда растут форматы, которые продают не «товар навсегда», а быстрый удобный сценарий решения вопроса: ПВЗ, бытовая мелочёвка у дома, DIY-форматы, прокат, ресейл, быстрая замена вместо долгого ремонта. Для инвестора это не означает, что нужно срочно искать арендатора с такими характеристиками. Вопрос тоньше: какую задачу арендатор закрывает для человека? Он экономит деньги, время, дорогу, ожидание, место дома? Или просто "садится на трафик" в надежде что-нибудь продать? В коммерческой недвижимости всё чаще выигрывает не тот арендатор, у которого шире ассортимент, а тот, который закрывает конкретные потребности потребителя, где все большую роль играет время. Ваш 💸Рентабельный Выбор в Телеграм и в MAX

◆ Почему федеральный арендатор — это плюс, но не индульгенция? Когда инвестор видит ГАБ с «Пятёрочкой», «Магнитом», «Апрелем», Fix Price или другой федеральной сетью, объект сразу выглядит в его глазах сильнее. Это правильно но надо разбираться дальше: на каких условиях сеть готова зайти, что из этих условий ляжет на инвестора, может какие-то моменты упустили. Ведь за фразой «объект согласован федеральной сетью» стоит не только будущий арендный поток, но и вполне конкретные обязательства собственника. И первое что надо проверять — что собственник должен делать в рамках подготовки помещения (CAPEX)? Изучаем не только договоры, но и стандарты арендатора. Важно мнение менеджера, иногда и инженера компании-арендатора. Если подготовка помещения не посчитана корректно заранее, красивая окупаемость из презентации быстро улетучивается. Второе — OPEX: какие расходы собственника не покрываются переменной частью арендной платы. Неграмотно составленный договор аренды, не учтенные расходы или отсутствие должной проверки данных продавца объекта могут дать существенную просадку ежемесячного дохода. Третье — не выполнимые требования арендатора. Самые распространенные примеры: узаконить реконструкцию или размещение ЦХМ в МКД либо увеличить мощность электроэнергии. Федеральные сети могут и не проверить на старте, а если проблема проявится уже после начала работы магазина, то это может привести к закрытию магазина и существенным потерям собственника в виде компенсаций арендатору за ремонт, штрафы и т.д. Четвёртое — завышенная ставка аренды. Инвестор часто воспринимает высокий МАП как плюс. Но если ставка выше рынка, это может быть не подарок, а риск. Так бывает, когда сеть активно заходит в регион, закрывает план по новым точкам или по другой причине готова согласовать ставку выше нормального уровня. Сначала все выглядит шикарно, но если точка не оправдает ставку- жди "письмо счастья" о снижении арендной ставки. Пятое — дефекты договора. Внутри могут быть избыточные штрафы, короткие сроки на выполнение работ, длинные каникулы, слабая индексация, неудобное распределение расходов и т.д. Очень важно учесть что своевременное выявление указанных вопросов спасает вас от невыгодной и опасной сделки, а в некоторых случаях позволит ректруктурировать сделку на более выгодных условиях. Ну и в завершение наверное самое главное: проектов без "нюансов" не бывает, также как не бывает одинаковых проектов. И в этом особенная красота и неповторимость работы с коммерческой недвижимостью. Чтобы получить классный инвестиционный проект нужно потрудиться и / или поручить его создание профессиональному брокеру, такому как наша команда. Ну а мы всегда рады новым проектам, обращайтесь 👈 Ваш Рентабельный выбор 💸

Когда покупка ГАБа в складчину становится актуальной Тема коллективных инвестиций в недвижимость становится актуальной когда: 1) инвестору хочется вложиться в недвижимость, не связываясь с сопутствующими "проблемами" и рисками; 2) инвестор не желает или не может вкладывать в ГАБ сумму, соответствующую его полной цене, но готов сделать в него вложения в меньшем размере. Выход очевиден — покупать такие объекты в складчину. Для этого есть достаточно широкий арсенал предусмотренных законодательством инструментов. Коллективные вложения могут осуществлять даже незнакомые между собой люди. Поэтому наиболее важными для участников коллективного проекта становится: 1️⃣Одинаковое понимание параметров проекта у всех участников со всех ракурсов: вход, зоны ответственности, юридическая основа, экономика, управление и выход; 2️⃣ Единая стратегия и цель. То есть люди, которые до участия в проекте могли даже не знать друг друга, в рамках проекта должны стать практически единомышленниками. У участников должно быть общее понимание стратегии: они заходят как рантье или как спекулянты, какую цель преследуют и как будут действовать, если проект отклонится от заданной траектории. Плановые параметры проекта должны быть зафиксированы документально. Форма фиксации зависит от выбранной юридической оболочки и вида коллективных инвестиций. Иногда участники сами формируют условия и параметры проекта, иногда принимают уже предложенные условия, как, например, в ЗПИФ. Без понимания и принятия общих целей и параметров проекта нет никакого смысла в него входить. Отдельно среди параметров коллективных инвестиций стоит управление. За управление в коллективных инвестициях должен отвечать один конкретный человек или подчиненная ему структура. Двоевластие здесь недопустимо. Наделение нескольких или даже всех участников отдельным функционалом в некоторых проектах не только допустимо, но и порой полезно. Однако должен быть главный — тот, кто несет общую ответственность за реализацию проекта в целом, имеет право требовать от остальных участников исполнения их обязательств, инициировать важные вопросы и осуществлять действия по текущему управлению проектом без постоянного согласования с участниками. Управляющий или руководитель проекта может быть одним из инвесторов либо сторонним лицом, которому доверяют все участники. Управление проектом имеет свою цену. И крайне важно, чтобы цена этого вопроса и механика расчета вознаграждения были всем понятны, устраивали всех участников и мотивировали управляющего на лучший результат для проекта в целом, а не так, как в примере с убыточным ЗПИФ. Здесь тоже возможны разные варианты — и по логике определения вознаграждения, и по системе выплаты. Многое зависит от юридической оболочки проекта и других деталей. Порядок входа и выхода из проекта, а также целевая экономика тоже должны быть закреплены документально “на берегу”. Сам проект (или проекты) готового арендного бизнеса для сборки может стать результатом подбора проекта под определенную команду единомышленников, а может наоборот быть триггером для формирования группы коллективных инвесторов. При этом сами группы могут быть от 2 человек и практически до бесконечности в зависимости от размера проекта и выбранной юридической оболочки. С точки зрения закона привлекать инвестиции от неограниченного круга лиц могут только организации, имеющие соответствующую лицензию Банка России, например ЗПИФ. Однако ничто не мешает единомышленникам создавать команды и подбирать проекты под свои интересы. Вариантов юридического оформления коллективных инвестиций достаточно много: инвестиционный договор, товарищество, потребительский кооператив, доли в юридическом лице, доли в объекте недвижимости и так далее. У каждого из них есть свое право на жизнь. Отдельно пройдемся по основным вариантам и сравним их в итоге. #коллективныеинвестиции ____________________ Больше полезного материала про готовый арендный бизнес - в Навигатор канала Рентабельный выбор и не забудьте подписаться.

Друзья, во время голосования в феврале и в вопросах звучал запрос на раскрытие темы коллективных инвестиций. Несмотря на то что время от времени я даю об этом новостные и аналитические посты, решил что стоит создать отдельную рубрику дабы раскрыть эту тему полноценно: пройдусь по каждому из видов и попробую сделать сводную аналитику для удобства, а пока собирается первый пул постов для рубрики все посты можно будет найти под хештегом #коллективныеинвестиции. Несмотря на то что я скорее являюсь сторонником стратегии "один инвестор - один объект" сам тем не менее тестирую на практике и подробно изучаю каждый из возможных видов коллективных инвестиций. Потому что вижу интерес, понимаю что спрос в той или иной степени здесь будет всегда, а значит несомненно буду создавать проекты и с несколькими инвесторами. Следом публикую стартовый пост про базовые вопросы в коллективных инвестициях. _______________ P,s, Кстати в ближайшее время закончу заполнение раздела Первый взгляд рубрики Как считать проект, эта тема тоже была среди лидеров опроса.

◆ Как X5 открыла тысячу магазинов «ОКОЛО» за месяц? В мае X5 писала про 6000 магазинов «ОКОЛО». В июне — уже про 7000-й. Тысяча продуктовых магазинов за месяц? Как такое возможно? И что за новый формат от Х5? Цифра выглядит почти фантастичной. Так в чем же фокус? Речь идет не об открытии новых магазинов работающих в группе Х5. "Около" официально называется франшизой, но по сути речь идет о партнерской сети. Владельцы магазинов оставляют свой бренд, дизайн и большую часть товарной полки. А с помощью Х5 получают доступ к относительно недорогой но известной у покупателей продукции. При этом они сокращают издержки по организации доставки. Взамен - простенькая эмблема Около и несколько как правило несложных для исполнения требований. Фактически Х5 внутри партнерской сети занимается не только оптовой торговлей, но и продвижением своих СТМ и своего бренда, а также развитием своей логистики. Ну а за счет роста объемов закупки и производства товаров снижается себестоимость. То есть для тех кто способен противостоять прямой конкуренции группы или размещается в помещениях не соответствующих стандартам "Пятерочки", Х5 решила предложить взаимовыгодное сотрудничество. Итак группе Х5 мало своих магазинов и магазинов с франчайзи. Похоже мы с вами становимся свидетелями еще одного успешного (уже не проекта а) направления от группы Х5. Инвестору важно помнить, что магазины с вывеской "Около" полноценно не входят в группу Х5, а значит несут все риски характерные для регионального бизнеса. Ваш Рентабельный выбор 💸

🔠🔠🔠🔠🆙 Если вы до сих пор читаете только один канал про недвижимость — у меня для вас плохие новости. Сегодня рынок слишком быстро меняется, чтобы смотреть на него с одной стороны. Кто-то рассказывает про ГАБы. Кто-то про налоги. Кто-то про ритейл, землю, ЗПИФы или экономику сетевых арендаторов. Именно поэтому мы собрали для вас подборку сильных авторов, которых сами регулярно читаем. Забирайте себе и изучайте 👇 🏠 Что происходит с рынком ГАБов в 2026 году? 🏠 Что происходит в США и Европе пока мы спорим о ставке ЦБ? 🏠 История убыточного ЗПИФа с "Пятерочкой" 🏠 Два новых способа вскрыть занижение в ДКП 🏠 ФНС и Банки выходят на новый уровень 🏠 Да зачем мне нужен этот Дальневосточный и Арктический Гектар? 🏠 Эпоха роста рынка e-grocery подходит к концу 🏠 И снова про индексацию. Какая лесенка лучше? 🏠 Нюансы при заключении договора аренды, разборы для инвестора 🏠 Как продать квартиру дороже? Не забудь подписаться на всех экспертов, они делятся полезными знаниями на постоянной основе 👇🏻 ✅ Подписаться на сообщество в один клик Попасть в подборку

🧭 ДАЙДЖЕСТ НЕДЕЛИ | 14–20 июня На этой неделе в фокусе — ставка, замедление продуктовой экспансии, партнёрские форматы и новые сигналы по арендаторам. Макроэкономика и налоги ЦБ снизил ключевую ставку до 14,25%, но шаг оказался минимальным — 25 б.п.; регулятор отдельно указал на выросшие проинфляционные риски → ссылка Ритейл X5 открыла 7000-й магазин партнёрской сети «ОКОЛО»: новая точка заработала в Омске, сеть уже работает в 55 регионах и планирует выйти в 60 регионов до конца 2026 года → ссылка X5 Tech открыла лабораторию в МИФИ: в первый учебный год через неё планируют провести более 300 студентов по AI/ML, данным, автоматизации, логистике и робототехнике → ссылка Fix Price готовится расширять продажи через маркетплейсы: сеть ищет руководителя e-commerce и уже тестировала продажи через «Яндекс Маркет» → ссылка В ТЦ быстрее всего росли фитнес, косметика, общепит и продукты - аналитика Nikoilers → ссылка Прирост площадей продуктовой розницы в I квартале 2026 года сократился на 36,4%, до 282,5 тыс. м²; у X5 снижение 39%, у «Магнита» — 65,6% → ссылка С 1 марта 2027 года запускается лицензирование оптовой и розничной торговли табачной и никотинсодержащей продукцией; для арендаторов табачной розницы это меняет регуляторный риск → ссылка Аптеки apteka.ru лидирует в e-com сегменте аптечного рынка: рынок ЛС и БАД в I квартале оценён в 540 млрд ₽, доля сервиса — 6,1%, рост продаж — 56,4% → ссылка «ПроАптека» лидирует среди маркетинговых союзов: доля продаж в I квартале — 19,7%, в союзе более 15,6 тыс. аптек, рост аптечной базы — 32% → ссылка E-grocery Data Insight оценил eGrocery в апреле в 96,7 млн заказов; за 12 месяцев рынок по количеству заказов прибавил примерно 20–25% → ссылка Wildberries создаст в Узбекистане центральноазиатский логистический хаб: объём инвестиций заявлен более $300 млн, площадь объекта — около 170 тыс. м² → ссылка Общепит Coffee Like планирует открыть 110 новых кофеен до конца 2026 года; инвестиции — 150 млн ₽, сеть уже насчитывает более 1,1 тыс. точек в 150 городах → ссылка Dodo Pizza и Winx Club запускают международную коллаборацию с 30 июня: тематическое меню, упаковка, мерч и цифровые активности появятся в восьми странах → ссылка ______________ Данный дайджест носит информационный характер. Все факты взяты из открытых источников. Рентабельный Выбор в Телеграм и в MAX

◆ 5 ошибок на салфетке: где люди сами себе врут # Как считать проект → Первый взгляд 👁 В прошлом посте рубрики мы разобрали сам механизм салфеточного расчёта: как на первом взгляде быстро понять, бьётся проект или нет. Но есть проблема: даже правильная формула не спасает, если в неё подставлены удобные цифры. Где инвестор чаще всего сам себе врёт на этапе первого расчёта? При первом взгляде на проект мы не знаем всего: точной сметы, всех сроков, всех согласований, поведения арендатора и будущей цены продажи. Это нормально. Но грубый расчёт не должен быть удобным расчётом. Если по существенной позиции есть вилка, сначала лучше выбирать более неприятный вариант: ремонт может стоить 4–6 млн? Значит берем 6. Позитивный сценарий никуда не исчезает. Он остаётся как потенциал улучшения проекта при дальнейшей проработке. Но на первом фильтре проект должен пережить жёсткую посадку. Если после этого проект остаётся живым — есть смысл идти дальше. Если он бьётся только в красивой версии — это не проект, а надежда. Ниже — 5 вопросов, которые стоит задать себе на этапе салфетки. Шаг 1. Не забыл ли я учесть все (OPEX) расходы собственника? Арендатор может платить 500 тысяч в месяц, но это не значит, что у собственника остаётся 500 тысяч чистого дохода. Есть налоги, тех обслуживание, кап ремонт, содержание МОП, другие расходы которые не компенсирует арендатор. Их все нужно учесть хотя бы приблизительно на первом этапе. Шаг 2. Не спрятал ли я расходы на подготовку в одну красивую строку? Не стоит писать эту строку расходов в одну строку («подготовка помещения — 3 млн») даже на салфетке. Внутри может оказаться половина проекта. Полы, потолок, стены, фасад, вход, мощность, вентиляция, санузел, пожарка, двери, окна, пандус, вывеска, проект, согласования. Для федерального арендатора подготовка помещения — это очень важная часть отношений. Поверьте, он спросит самым серьезным образом. Шаг 3. Не сократил ли я время на подготовку и каникулы арендатора? Надо сказать что достаточно часто вижу как расчет окупаемости посчитан так как будто выручка начинает поступать в дату подписания ДКП. А если посмотреть правде в глаза то подготовка это 2-4 месяца даже в рядовых случаях, каникулы - 1-2 месяца. Итого мы первый рубль можем и полгода ждать. Значит окупаемость посчитана неверно. А для инвестора время - это всегда: расходы или потерянная выгода. Шаг 4. Не опирается ли расчёт на желаемую, а не реалистичную цену объекта? Это особенно важно в проектах, где мы собираем будущий ГАБ. «Сделаем, посадим арендатора и продадим за 8 лет окупаемости». А почему именно за 8? Рынку наплевать на наши грезы. И покупателю всё равно, какая цена нужна нам для красивого расчёта. Поэтому на этом этапе надо честно спрашивать: за сколько такой ГАБ реально быстро купят. Шаг 5. Не слишком ли сложный проект, чтобы считать его без запаса на ошибку? Есть действительно сложные проекты, где много мест, в которых можно промахнуться, например стройка или продуктовик в убитом ОСЗ. Крайне сложно себе представить все неучтенные вопросы которые повылазят в процессе реализации проекта. В таком проекте нельзя считать так, будто всё пройдёт идеально. Чем сложнее проект, тем больше должен быть запас на ошибку. Читаем итоговый результат: Проект остаётся живым даже в осторожном сценарии → берём в дальнейшую проработку. Проект держится только на оптимистичных цифрах → нужно решать вопрос по цене объекта и / или условиям арендатора. Салфетка не должна делать проект красивее. Но если проект живёт только в лучшей версии, лучше понять это сразу. Надежду дешевле потерять на салфетке чем после вложения денег! ________________ 📌 Этот пост входит в раздел Первый взгляд Справочника Как считать проект (👈 полезно изучить) Если хотите сэкономить время и не проходить весь путь вслепую — обращайтесь. Помогаем найти объект, проверяем экономику, сопровождаем сделку → пишите 🤝

◆ Покупатель стал экономить умнее НИУ ВШЭ и «Чижик» выпустили исследование про «умное потребление». Главный вывод простой: люди всё чаще выбирают не самую низкую цену, а баланс цены, качества и удобства. Доля покупателей с таким подходом выросла с 32% в 2024 году до 37% в 2025 году. При этом на приемлемое качество ориентируются уже 71% респондентов, а доля тех, кто смотрит только на низкую цену, осталась на уровне 43%. Интересная деталь: рациональный покупатель чаще встречается именно в офлайне. Среди тех, кто предпочитает обычные магазины, доля сторонников «умного потребления» — 40,2%, среди онлайн-покупателей — 28,2%. Для коммерческой недвижимости это важный сигнал. Речь не только о том, что дискаунтеры будут востребованы. Шире: покупатель хочет быстро, понятно и без переплаты закрывать повседневные потребности рядом с домом. А значит, в ГАБах по-прежнему сильны форматы, которые дают понятную пользу: магазины у дома, дискаунтеры, аптеки, ПВЗ, бытовые сервисы, недорогой общепит, точки ежедневного спроса. Но есть нюанс. «Дешево» само по себе уже не всегда продает. Покупатель ищет не минимальную цену любой ценой, а ощущение разумной покупки: нормальное качество, экономия времени, понятный ассортимент и удобная локация. Поэтому инвестора в ГАБы должен задавать вопрос: «почему сюда будет регулярно ходить рациональный покупатель?» Источник: исследование НИУ ВШЭ и "Чижика" Ваш, @Renta_x ✅

◆ Почему покупают ГАБы с «Апрелем»? Предложения с ГАБами, где арендатором выступает «Апрель», действительно пользуются высоким спросом у инвесторов. Хотя все, кто работает с такими объектами, знают: договоры у «Апреля» - не самые удобные для собственника. Длинный срок. Часто от 25 лет. Индексация слабее, чем хотелось бы: либо по соглашению сторон, либо редко, раз в несколько лет. На первый взгляд, это должно охлаждать интерес к таким объектам. И все же эти аптеки раскупаются как горячие пирожки. Почему? Для начала надо понять, что именно в договорах «Апреля» действительно является проблемой. Отсутствие у собственника свободной возможности расторгнуть долгосрочный договор аренды и требования к помещению — это характерно для всех федералов. Длинный срок? Пожалуй, но все таки при прочих равных это в некотором смысле - плюс. После длительного перебора все таки остаётся только индексация. Это действительно весомый нюанс. Если арендная плата индексируется не каждый год, а по соглашению сторон или раз в 4–5 лет, денежный поток растёт слабее. Для инвестора это важно. Но и этот нюанс не делает ГАБ с Апрелем невостребованным. Какие плюсы перевешивают? Все выгоды федерального арендатора у «Апреля» на месте. Это одна из крупнейших сетей страны и лидер по количеству аптечных точек. Формат понятный, известный бренд, испытанная устойчивая бизнес-модель. Самая быстро растущая аптечная сеть. И при этом (в отличие от ПВЗ) формат и требования к помещениям не меняются. А это значит: 1️⃣ Надежный арендатор, долгосрочная предсказуемость Экспансия федеральных, уход торговли в онлайн и экономическая конъюнктура заставляют закрываться региональный бизнес, освобождается большое количество помещений, которые невозможно заполнить даже с ПВЗ. Пустующие помещения и помещения с местными арендаторами - не сильно востребованы. Инвестору нужна предсказуемость и непрерывность денежного потока. И Апрель это дает , создавая таким образом - 2️⃣Ликвидный объект в глазах массового инвестора. 3️⃣Простота владения и стандартные требования: Для аптек действительно достаточно несложно подготовить помещение и содержать его, так как это малая площадь в МКД или ТЦ. 4️⃣Доступный чек: Аптеки Апрель садятся на минимальные площади по сравнению даже со своими прямыми конкурентами и успешно работают в небольших населенных пунктах. 5️⃣Высокая потребность у арендатора: Апрель открывает самое большое количество новых точек по сравнению с другими аптечными брендами, соответственно чаще других реагирует на предложения. В итоге мы получаем не просто востребованный, а дефицитный товар - для инвестора. А что же наша ложка дегтя - как быть с индексацией? Даже с этим нюансом ГАБы с Апрелем гораздо лучше ГАБов с местным арендатором. Даже если с регионалом прописана безусловная индексация, совсем не факт что сможешь ей воспользоваться. Скорее всего в итоге он съедет и следующий за ним также и т.д. ПВЗ и алкомаркеты - не индексируют. Единственное с кем можно сравнить - это с другими аптеками. Но с Апрелем можно сравнивать только Риглу и Планету здоровья, которые садятся в помещения побольше и подороже и открывают новые точки гораздо реже. Выходит что в сегменте малых ГАБов с федеральными сетями Апрель практически вне конкуренции. Если вы не хотите участвовать в коллективных инвестициях или покупать объект с сомнительным арендатором: Апрель - это отличное и чуть ли не единственное решение для вложений от 2 до 10 млн. рублей, При этом новые ГАБы с Апрелем с такими показателями пока еще можно создавать. До 2030 года сеть планирует вырасти с 10 тыс. до 30 тыс. объектов, это около 15 аптек в день по стране. А все свои планы Апрель до сих пор выполнял. Значит нам есть с чем поработать. У нас есть наработанная годами практика сотрудничества с сетью и подбора объектов. При том что мы работаем по всей стране. Приглашаем инвесторов с бюджетом 2-10 млн. руб. - оставляйте заявки на создание ГАБов с аптеками! Пишите 👈 Ваш Рентабельный выбор 💸