Рентабельный Выбор| Архитектор ГАБ

◆ Россияне перестают покупать вещи «на всю жизнь» И это интересная новость не только для ритейла, но и для инвесторов в коммерческую недвижимость. По данным фокус-группы бренда «Энгельс», которую привела «Газета.Ru», покупатель всё чаще смотрит не на сам факт покупки, а на практический смысл: срок владения, стоимость использования, ремонт, простой и окупаемость. Бытовую технику люди меняют в среднем раз в четыре года. 70% делают это после поломки. Средний срок владения техникой — 3–5 лет. А 42% россиян уже арендуют инструменты, в основном для бытовых задач. На первый взгляд — новость про электроинструмент и бытовую технику. Но для ГАБов здесь важнее другое: меняется логика потребления. Человек всё меньше хочет владеть лишним, хранить лишнее, ремонтировать лишнее и ждать лишнее. Ему нужно закрыть конкретную задачу — быстро, удобно и без лишних затрат. Отсюда растут форматы, которые продают не «товар навсегда», а быстрый удобный сценарий решения вопроса: ПВЗ, бытовая мелочёвка у дома, DIY-форматы, прокат, ресейл, быстрая замена вместо долгого ремонта. Для инвестора это не означает, что нужно срочно искать арендатора с такими характеристиками. Вопрос тоньше: какую задачу арендатор закрывает для человека? Он экономит деньги, время, дорогу, ожидание, место дома? Или просто "садится на трафик" в надежде что-нибудь продать? В коммерческой недвижимости всё чаще выигрывает не тот арендатор, у которого шире ассортимент, а тот, который закрывает конкретные потребности потребителя, где все большую роль играет время. Ваш 💸Рентабельный Выбор в Телеграм и в MAX

◆ Почему федеральный арендатор — это плюс, но не индульгенция? Когда инвестор видит ГАБ с «Пятёрочкой», «Магнитом», «Апрелем», Fix Price или другой федеральной сетью, объект сразу выглядит в его глазах сильнее. Это правильно но надо разбираться дальше: на каких условиях сеть готова зайти, что из этих условий ляжет на инвестора, может какие-то моменты упустили. Ведь за фразой «объект согласован федеральной сетью» стоит не только будущий арендный поток, но и вполне конкретные обязательства собственника. И первое что надо проверять — что собственник должен делать в рамках подготовки помещения (CAPEX)? Изучаем не только договоры, но и стандарты арендатора. Важно мнение менеджера, иногда и инженера компании-арендатора. Если подготовка помещения не посчитана корректно заранее, красивая окупаемость из презентации быстро улетучивается. Второе — OPEX: какие расходы собственника не покрываются переменной частью арендной платы. Неграмотно составленный договор аренды, не учтенные расходы или отсутствие должной проверки данных продавца объекта могут дать существенную просадку ежемесячного дохода. Третье — не выполнимые требования арендатора. Самые распространенные примеры: узаконить реконструкцию или размещение ЦХМ в МКД либо увеличить мощность электроэнергии. Федеральные сети могут и не проверить на старте, а если проблема проявится уже после начала работы магазина, то это может привести к закрытию магазина и существенным потерям собственника в виде компенсаций арендатору за ремонт, штрафы и т.д. Четвёртое — завышенная ставка аренды. Инвестор часто воспринимает высокий МАП как плюс. Но если ставка выше рынка, это может быть не подарок, а риск. Так бывает, когда сеть активно заходит в регион, закрывает план по новым точкам или по другой причине готова согласовать ставку выше нормального уровня. Сначала все выглядит шикарно, но если точка не оправдает ставку- жди "письмо счастья" о снижении арендной ставки. Пятое — дефекты договора. Внутри могут быть избыточные штрафы, короткие сроки на выполнение работ, длинные каникулы, слабая индексация, неудобное распределение расходов и т.д. Очень важно учесть что своевременное выявление указанных вопросов спасает вас от невыгодной и опасной сделки, а в некоторых случаях позволит ректруктурировать сделку на более выгодных условиях. Ну и в завершение наверное самое главное: проектов без "нюансов" не бывает, также как не бывает одинаковых проектов. И в этом особенная красота и неповторимость работы с коммерческой недвижимостью. Чтобы получить классный инвестиционный проект нужно потрудиться и / или поручить его создание профессиональному брокеру, такому как наша команда. Ну а мы всегда рады новым проектам, обращайтесь 👈 Ваш Рентабельный выбор 💸

Когда покупка ГАБа в складчину становится актуальной Тема коллективных инвестиций в недвижимость становится актуальной когда: 1) инвестору хочется вложиться в недвижимость, не связываясь с сопутствующими "проблемами" и рисками; 2) инвестор не желает или не может вкладывать в ГАБ сумму, соответствующую его полной цене, но готов сделать в него вложения в меньшем размере. Выход очевиден — покупать такие объекты в складчину. Для этого есть достаточно широкий арсенал предусмотренных законодательством инструментов. Коллективные вложения могут осуществлять даже незнакомые между собой люди. Поэтому наиболее важными для участников коллективного проекта становится: 1️⃣Одинаковое понимание параметров проекта у всех участников со всех ракурсов: вход, зоны ответственности, юридическая основа, экономика, управление и выход; 2️⃣ Единая стратегия и цель. То есть люди, которые до участия в проекте могли даже не знать друг друга, в рамках проекта должны стать практически единомышленниками. У участников должно быть общее понимание стратегии: они заходят как рантье или как спекулянты, какую цель преследуют и как будут действовать, если проект отклонится от заданной траектории. Плановые параметры проекта должны быть зафиксированы документально. Форма фиксации зависит от выбранной юридической оболочки и вида коллективных инвестиций. Иногда участники сами формируют условия и параметры проекта, иногда принимают уже предложенные условия, как, например, в ЗПИФ. Без понимания и принятия общих целей и параметров проекта нет никакого смысла в него входить. Отдельно среди параметров коллективных инвестиций стоит управление. За управление в коллективных инвестициях должен отвечать один конкретный человек или подчиненная ему структура. Двоевластие здесь недопустимо. Наделение нескольких или даже всех участников отдельным функционалом в некоторых проектах не только допустимо, но и порой полезно. Однако должен быть главный — тот, кто несет общую ответственность за реализацию проекта в целом, имеет право требовать от остальных участников исполнения их обязательств, инициировать важные вопросы и осуществлять действия по текущему управлению проектом без постоянного согласования с участниками. Управляющий или руководитель проекта может быть одним из инвесторов либо сторонним лицом, которому доверяют все участники. Управление проектом имеет свою цену. И крайне важно, чтобы цена этого вопроса и механика расчета вознаграждения были всем понятны, устраивали всех участников и мотивировали управляющего на лучший результат для проекта в целом, а не так, как в примере с убыточным ЗПИФ. Здесь тоже возможны разные варианты — и по логике определения вознаграждения, и по системе выплаты. Многое зависит от юридической оболочки проекта и других деталей. Порядок входа и выхода из проекта, а также целевая экономика тоже должны быть закреплены документально “на берегу”. Сам проект (или проекты) готового арендного бизнеса для сборки может стать результатом подбора проекта под определенную команду единомышленников, а может наоборот быть триггером для формирования группы коллективных инвесторов. При этом сами группы могут быть от 2 человек и практически до бесконечности в зависимости от размера проекта и выбранной юридической оболочки. С точки зрения закона привлекать инвестиции от неограниченного круга лиц могут только организации, имеющие соответствующую лицензию Банка России, например ЗПИФ. Однако ничто не мешает единомышленникам создавать команды и подбирать проекты под свои интересы. Вариантов юридического оформления коллективных инвестиций достаточно много: инвестиционный договор, товарищество, потребительский кооператив, доли в юридическом лице, доли в объекте недвижимости и так далее. У каждого из них есть свое право на жизнь. Отдельно пройдемся по основным вариантам и сравним их в итоге. #коллективныеинвестиции ____________________ Больше полезного материала про готовый арендный бизнес - в Навигатор канала Рентабельный выбор и не забудьте подписаться.

Друзья, во время голосования в феврале и в вопросах звучал запрос на раскрытие темы коллективных инвестиций. Несмотря на то что время от времени я даю об этом новостные и аналитические посты, решил что стоит создать отдельную рубрику дабы раскрыть эту тему полноценно: пройдусь по каждому из видов и попробую сделать сводную аналитику для удобства, а пока собирается первый пул постов для рубрики все посты можно будет найти под хештегом #коллективныеинвестиции. Несмотря на то что я скорее являюсь сторонником стратегии "один инвестор - один объект" сам тем не менее тестирую на практике и подробно изучаю каждый из возможных видов коллективных инвестиций. Потому что вижу интерес, понимаю что спрос в той или иной степени здесь будет всегда, а значит несомненно буду создавать проекты и с несколькими инвесторами. Следом публикую стартовый пост про базовые вопросы в коллективных инвестициях. _______________ P,s, Кстати в ближайшее время закончу заполнение раздела Первый взгляд рубрики Как считать проект, эта тема тоже была среди лидеров опроса.

◆ Как X5 открыла тысячу магазинов «ОКОЛО» за месяц? В мае X5 писала про 6000 магазинов «ОКОЛО». В июне — уже про 7000-й. Тысяча продуктовых магазинов за месяц? Как такое возможно? И что за новый формат от Х5? Цифра выглядит почти фантастичной. Так в чем же фокус? Речь идет не об открытии новых магазинов работающих в группе Х5. "Около" официально называется франшизой, но по сути речь идет о партнерской сети. Владельцы магазинов оставляют свой бренд, дизайн и большую часть товарной полки. А с помощью Х5 получают доступ к относительно недорогой но известной у покупателей продукции. При этом они сокращают издержки по организации доставки. Взамен - простенькая эмблема Около и несколько как правило несложных для исполнения требований. Фактически Х5 внутри партнерской сети занимается не только оптовой торговлей, но и продвижением своих СТМ и своего бренда, а также развитием своей логистики. Ну а за счет роста объемов закупки и производства товаров снижается себестоимость. То есть для тех кто способен противостоять прямой конкуренции группы или размещается в помещениях не соответствующих стандартам "Пятерочки", Х5 решила предложить взаимовыгодное сотрудничество. Итак группе Х5 мало своих магазинов и магазинов с франчайзи. Похоже мы с вами становимся свидетелями еще одного успешного (уже не проекта а) направления от группы Х5. Инвестору важно помнить, что магазины с вывеской "Около" полноценно не входят в группу Х5, а значит несут все риски характерные для регионального бизнеса. Ваш Рентабельный выбор 💸

🔠🔠🔠🔠🆙 Если вы до сих пор читаете только один канал про недвижимость — у меня для вас плохие новости. Сегодня рынок слишком быстро меняется, чтобы смотреть на него с одной стороны. Кто-то рассказывает про ГАБы. Кто-то про налоги. Кто-то про ритейл, землю, ЗПИФы или экономику сетевых арендаторов. Именно поэтому мы собрали для вас подборку сильных авторов, которых сами регулярно читаем. Забирайте себе и изучайте 👇 🏠 Что происходит с рынком ГАБов в 2026 году? 🏠 Что происходит в США и Европе пока мы спорим о ставке ЦБ? 🏠 История убыточного ЗПИФа с "Пятерочкой" 🏠 Два новых способа вскрыть занижение в ДКП 🏠 ФНС и Банки выходят на новый уровень 🏠 Да зачем мне нужен этот Дальневосточный и Арктический Гектар? 🏠 Эпоха роста рынка e-grocery подходит к концу 🏠 И снова про индексацию. Какая лесенка лучше? 🏠 Нюансы при заключении договора аренды, разборы для инвестора 🏠 Как продать квартиру дороже? Не забудь подписаться на всех экспертов, они делятся полезными знаниями на постоянной основе 👇🏻 ✅ Подписаться на сообщество в один клик Попасть в подборку

🧭 ДАЙДЖЕСТ НЕДЕЛИ | 14–20 июня На этой неделе в фокусе — ставка, замедление продуктовой экспансии, партнёрские форматы и новые сигналы по арендаторам. Макроэкономика и налоги ЦБ снизил ключевую ставку до 14,25%, но шаг оказался минимальным — 25 б.п.; регулятор отдельно указал на выросшие проинфляционные риски → ссылка Ритейл X5 открыла 7000-й магазин партнёрской сети «ОКОЛО»: новая точка заработала в Омске, сеть уже работает в 55 регионах и планирует выйти в 60 регионов до конца 2026 года → ссылка X5 Tech открыла лабораторию в МИФИ: в первый учебный год через неё планируют провести более 300 студентов по AI/ML, данным, автоматизации, логистике и робототехнике → ссылка Fix Price готовится расширять продажи через маркетплейсы: сеть ищет руководителя e-commerce и уже тестировала продажи через «Яндекс Маркет» → ссылка В ТЦ быстрее всего росли фитнес, косметика, общепит и продукты - аналитика Nikoilers → ссылка Прирост площадей продуктовой розницы в I квартале 2026 года сократился на 36,4%, до 282,5 тыс. м²; у X5 снижение 39%, у «Магнита» — 65,6% → ссылка С 1 марта 2027 года запускается лицензирование оптовой и розничной торговли табачной и никотинсодержащей продукцией; для арендаторов табачной розницы это меняет регуляторный риск → ссылка Аптеки apteka.ru лидирует в e-com сегменте аптечного рынка: рынок ЛС и БАД в I квартале оценён в 540 млрд ₽, доля сервиса — 6,1%, рост продаж — 56,4% → ссылка «ПроАптека» лидирует среди маркетинговых союзов: доля продаж в I квартале — 19,7%, в союзе более 15,6 тыс. аптек, рост аптечной базы — 32% → ссылка E-grocery Data Insight оценил eGrocery в апреле в 96,7 млн заказов; за 12 месяцев рынок по количеству заказов прибавил примерно 20–25% → ссылка Wildberries создаст в Узбекистане центральноазиатский логистический хаб: объём инвестиций заявлен более $300 млн, площадь объекта — около 170 тыс. м² → ссылка Общепит Coffee Like планирует открыть 110 новых кофеен до конца 2026 года; инвестиции — 150 млн ₽, сеть уже насчитывает более 1,1 тыс. точек в 150 городах → ссылка Dodo Pizza и Winx Club запускают международную коллаборацию с 30 июня: тематическое меню, упаковка, мерч и цифровые активности появятся в восьми странах → ссылка ______________ Данный дайджест носит информационный характер. Все факты взяты из открытых источников. Рентабельный Выбор в Телеграм и в MAX