Поздняков | Инвестиции, недвижимость

Курортная недвижимость. Мысли. Начнём с определения: курортная недвижимость — объекты, предназначенные и находящиеся в местах только для отдыха. Там невозможно или не запланировано постоянное проживание. Поэтому такие объекты для себя не берут, используют либо под сдачу в аренду, либо под временные приезды. В Сочи или Анталии одновременно могут быть и такие, и такие объекты. И работает рынок там по‑разному. Те, кто продают курортную недвижимость, например Сочи, Алтай, Бали, Таиланд, чтобы усилить продажи, начинают подавать её под соусом доходного актива. Считают арендную доходность и капитализацию. Сравнивают с депозитами и облигациями. На самом деле в большинстве случаев это либо цифры с потолка, либо надежда на рост, которая подаётся как случившийся факт. Я ещё не встретил ни одного человека, который бы сказал, что его «актив у моря» приносит ему хороший плановый доход. Ну прям вообще ни одного. Зато вот кого встретил: продающих в 2026 году в минус сочинские апартаменты, купленные в 2024; латающих крышу и окна после плохих строителей и пытающихся продать за любые деньги свою виллу на Бали; чешущих репу покупателей тайской недвижимости, где срок аренды земли под комплексом подходит к концу. А собственник земли не собирается его продлевать. Просто оставит ЖК себе. Людей, которые, купив актив на Алтае, стали туда чаще ездить отдыхать к себе в апартамент. Проблемы курортной недвижимости две: 1. Ты покупаешь на рынке, в котором не разбираешься. Который полностью держат агенты, которым выгодно рассказывать тебе сказки. Поэтому цена часто неоправданно выше себестоимости, а доходность в разы ниже обещанной. 2. Этот объект почти невозможно продать. Местные это добро не берут, и ты полностью зависишь от агентов, которые везут на объекты таких же, как ты. А им выгодно вести к застройщикам, а не к тебе. Поэтому с продажей, как правило, полный жвах. Но всё может быть хорошо! При соблюдении одного условия. Ты попал в волну! Угадал, что все будут покупать Сочи после пандемии. Успел выскочить из виллы на Бали, пока рынок там не рухнул. Единственные довольные инвесторы в курортной недвижимости — те, кому фартануло. От них это никак не зависело. Они просто везунчики, что зашли на старте большой волны. Готовы ли вы угадывать и ставить 50 на 50 свой капитал? Тут каждый решает сам. Я для себя понял, что курортная недвижимость — это не инвестиция. Это покупка по любви. Повезло и приросла? Супер. Нет? На это и не надеялись: основной бонус — кайф от владения и отдыха в своей недвижимости в любимом месте. Но у одного миллиардера я нашёл для себя идеальный пример совмещения курортной недвижимости для себя и доходного актива. Отличный пример превращения пассива в актив. Угадайте в комментариях, что я имею ввиду?)

Как вы, наверное, уже поняли, я против покупки зарубежной недвижимости без чёткого понимания цели. Для валютной доходности можно найти менее геморройные и более ликвидные инструменты. Знаю, что у многих подписчиков есть недвижимость за рубежом, поделитесь своими мотивами покупки, доходностями. Оправдалась ли покупка?

Зарубежная недвижимость. Мысли. Зачем покупать зарубежную недвижимость? • Валютная диверсификация / доходность; • Приезжать и жить / отдыхать в ней самому / детям; • Получение ВНЖ или гражданства. Наше время показывает, что прилетать может отовсюду, поэтому диверсификация активов кажется неплохой идеей. Но стоит ли выбирать для этого недвижимость? Начнём с «валютной части». Тезис 1. В валюте ты гарантированно получишь доходность ниже, чем в рубле, — в 2–4 раза. Зачем тогда она? Например, чтобы перекрывать валютные платежи, или вы ставите на падение рубля. Ну и если вы живёте часть времени за границей, то удобней не гонять деньги, а получать их на месте. Тезис 2. Если вы хотите евро‑ или долларовую доходность, то лучше выбирать евро‑ или долларовую страну. Покупая в турецких лирах или тайских батах — ты покупаешь местную валюту. И даже если в стране сейчас работает крепкая привязка к доллару (типа Азербайджана или ОАЭ), то завтра она так же легко может и отвязаться. И вы начнёте получать доходы в девальвируемом манате или дирхаме. А мы же помним, что времена у нас лихие? Значит, случится может всё что угодно: в жёстком кризисе каждая страна будет спасать свою экономику за счёт жителей страны. Если мы говорим о США или Европе как нужных нам валютных зонах, то надо учесть местные особенности. Ну, например, налоги. Так как большинство соглашений о двойном налогообложении у РФ расторгнуто, то вы будете платить налог сначала по местным ставкам там, а потом второй раз заплатите в РФ. Сразу после этих подсчётов инвестиция кажется не такой классной, как на первый взгляд. На днях мне рассказали «боли» владения и сдачи апартамента в Майами. Кроме налогов болью являются местные риелторы и управляющие. У них крайне высокий чек за услуги, и оплачивается каждый чих. Сломался унитаз? Доплатите. Нужно разобраться с коммуналкой — доплатите. И это помимо высокой комиссии за услуги по сдаче. Не хотите сдавать на их условиях? Как хотите. Сдавайте сами и платите коммуналку по апарту самостоятельно. Ты невольно становишься заложником недвижимости, которая от тебя далеко. Сам приехать и решать вопросы ты не можешь, так что бери, что дают. Из плюсов: если ты взял правильную недвижку по правильной цене — она сохранит свою цену, а может быть, и прирастёт в стоимости. Но важно посчитать будущую продажу: налоги для нерезидентов, оплата комиссий агентам могут увести вас в минус даже при росте тела. Если говорить о документах. За покупку недвижимости сейчас можно получить: • гражданство в Турции; • гражданство в Карибских странах; • ВНЖ Греции, Кипра, ОАЭ; непопулярные опции, типа ВНЖ Египта и парочки других стран. Если вы точно знаете, зачем это вам, — то ради документов действительно можно что‑то купить. Турция в этом плане выигрывает, так как покупаемый объект можно продать через 3 года, не потеряв гражданство. А в других случаях придётся оставить его навсегда. Ещё есть профессиональные инвесторы, которые шарят в рынке и спекулируют на нём. На Дубае кто‑то правда заработал, но, правда, работает это на растущем рынке. На падающем, как сейчас в Дубае, работать перестало. Ну и последний, и, на мой взгляд, единственный понятный смысл покупки недвижимости за рубежом — для жизни и отдыха. Тут всё ясно, никакой инвестиционной цели. Выбираешь, что нравится, без оглядки на арендную и другую доходность. Но я понял, что мне это на данный момент не нужно. Ты становишься привязан к этому месту. Вместо того чтобы бывать, где тебе хочется, ты вынужден ездить куда надо. А то ведь простаивает недвига, надо использовать. Ни одно место в мире мне ещё так не понравилось, чтобы бывать там столь значительное время, чтобы окупить покупку. Ну и о расходах. Например, за квартиру в Турции я последнее время платил коммуналки 20 тыс. руб. в месяц, допом платил помощнице, которая мне помогала по разным вопросам и присматривала за квартирой. Плюс интернет, свет, газ, охранная сигнализация, участие в собраниях, вникание в перегоревшие лампы, отключение отопления и прочие бытовые штуковины.

Мы подготовили для вас закрытую подборку из 3 готовых домов под инвестиции в Подмосковье В презентации вы получите: 🔸 3 готовых инвестиционных дома 🔸 подробные расчёты доходности на 5 лет 🔸 прогноз роста стоимости объектов 🔸 расчёты для покупки за собственные средства и в семейную ипотеку 🔸 все детали по каждому объекту Доходность от 23% годовых после вычета всех расходов, без вашего участия. Чтобы получить презентацию, нажмите на кнопку ниже и заполните форму.

Как вы помните, я некоторое время занимался турецкой недвижимостью. На днях планирую продать там последнюю квартиру. Свои наблюдения по стоимости турецких активов я писал тут. За 3 месяца мои личные потери из‑за падения курса лиры составили 20 тыс. евро. Это произошло потому, что большинство сделок сейчас делают местные жители. Они, как и мы, считают стоимость квартир в местных лирах. И пока на рынке нет иностранцев — ты можешь забыть о валютной стоимости актива. Стоимость в лирах, а лира упала. Вот тебе и убыток в твёрдой валюте. Собственно, так и рассуждают международные инвесторы в российские объекты. Купил объект, рубль упал, вышел с убытком. Поэтому инвестиция на рынке, где основные сделки — местные, это инвестиция в валюту этого государства. Этот урок я усвоил на своей шкуре. ) Можно ли было подождать и выйти дороже? Думаю, да. Но в моём понимании значительное подорожание возможно только из‑за «чёрного лебедя». Типа местного СВО, когда лира упадёт значительно и все побегут в недвижку. А строить инвестиционную стратегию на ожидании «чёрного лебедя» — странная идея. Органический рост в лирах будет перекрываться девальвацией этой же лиры. Поэтому выходить сейчас или потом — разницы в валюте нет. Своими мыслями о курортной и зарубежной недвижке поделюсь в следующих постах.

Сегодня ездил по Симферопольскому шоссе на 70 от МКАД. 7 из 10 заправок стоят без бензина и дизеля. На остальных трех ценник 97-99 руб за литр. В Москве, кстати, ценник обычный, но очереди по 10 машин в каждую колонку. У вас в регионе есть проблемы с бензином?

Сегодня приехал проверить ход работ в нашем новом проекте в загородной резиденции в поселке Гринвуд. Дом 420 кВ.метров с отделкой white box, отдельно стоящая сауна, участок 12 соток. Пока дом находится на этапе подготовки к продаже, но уже можно оценить его масштаб и продуманность. В видео показываю планировку и сам поселок 🔥 Уже скоро мы предложим этот дом в закрытых продажах для наших партнеров. Он будет продаваться дешевле себестоимости! Очень крутой и качественный проект, я влюбился с первого взгляда. 👉🏻 Если хотите первыми узнать все подробности - пишите « Гринвуд» в комментариях.

Не все йогурты здания одинаково полезны. Знаете, чем отличается любитель от профи на рынке недвижимости? Любителю нравится обертка, упаковка, «инстаграмность» объекта. А профи тоже это ценит, но смотрит на совсем другие параметры. Мы в начале года купили Графит Пушкино — трёхэтажное здание в Пушкино, 2500 кв. м., с одним арендатором. И уже полгода получаем арендный доход от него. Здание советской постройки, кирпичное, не «инстаграмное». Чуть раньше, в начале 2025 года, мой знакомый Вова построил недалеко в поле два красивых складских новых здания из металлокаркаса и сэндвич-панелей. Пытаются сдать, но по целевой цене не берут, а продать — не удаётся. Год здания пустуют. Ниже — несостоявшаяся, но возможная дискуссия. А что же лучше? Материал строительства, новизна, ставки, стоимость: Вова о новых складах: «Глянь, какие красивые новенькие здания, полностью чёрные. Как достроим — арендаторы с руками заберут это всё за 1200 за кв. м. в месяц, а покупатели купят за 100–110 тыс.» Я о «Графит Пушкино»: «Ну да, здание не очень красивое, жить бы не стал. Но оно из ЖБ-конструкций и кирпича, износ — 10% по экспертизе, ещё лет 100 простоит. А как спроектировано и сделано новое — узнаем через годик-два. В этом году парочка новых объектов под снегом рассыпалась. Сдали Пушкино за 700 руб. за кв. м. в месяц, как и планировали. Получаем доход с первого дня. Соинвесторы входят в проект по 74 000 за кв. м. — ниже себестоимости строительства. Я понимаю, что людям сильно проще продавать будущие доходы и ставки, но вот получить их всегда сложнее. Поэтому верить в финмодель я начинаю тогда, когда она подтверждена офертами или договором аренды» Локация, востребованность: Вова: «Лайт-индастриал растёт как на дрожжах, все помещения в любых локациях улетают, дефицит. Главное, чтобы бизнесу было удобно и красиво работать. Посмотри, где крупняки проекты делают? Все поля Новой Москвы скоро застроят» Я: «Да, думаю, на ажиотаже берут всё, но лайт-индастриал — на то и индастриал, чтобы там люди работали на производстве, а не только товары лежали. А люди где-то жить должны и как-то добираться до работы. Бизнес и переезжает в Подмосковье, потому что кадры там дешевле, а логистика — близкая. Поэтому жилой сектор и остановки/станции должны быть рядом. Поэтому все „Графиты“ у нас — в городах, в 10 минутах от МЦД или ж/д станций. А крупняки где ещё могут строить? Льготы дают только за стройку в Москве, а земля под такие проекты есть только за МКАД — в Новой Москве. Вот и выбирают для стройки то место, где есть земля, а не то, где бизнес хочет работать» Продукт: Вова: «А че думать? Берём участок в Технопарке, 30 кВт нам дали, вода — скважина, канализация — местная. Хоть склад, хоть производство любое заедет. Здание-то универсальное» Я: «Кто арендует лайт-индастриал? Либо фуллфилмент (фасуют, пакуют, отправляют грузы под маркетплейсы), либо производственники. Все мои последние разговоры с производственниками идут по одному сценарию (цифры чуть меняются): нам нужно 50+ кВт, 400 кубов воды в месяц, нагрузка на пол — 900+ кг, пожарные системы. Коммуникации — суперкритичная вещь, лучше, чтобы они были центральными. В „Графит Пушкино“ вообще есть одна фишка, которая для любителей не очевидна. Объект предназначен для пищевого, косметического и химического производств: раздельный путь движения для сырья и готового продукта (у нас это два лифта в разных сторонах здания), отсутствие санитарных зон, прохождение сертификаций и проверок госорганов (за 13 лет работы там — проверок было под сотню). Таких зданий свободных в хороших локациях критически мало. Поэтому и спрос, и ставка там может быть на 30% выше конкурентов». Как вывод: мне тоже нравится всё новое и красивое. Например, я не понимаю любителей сталинок в Москве и фанатов старого фонда в СПб. Для жизни я всегда выберу новый дом. Но когда мы говорим о деньгах и коммерческой недвижимости — тут есть масса других факторов. И принимаю я решение о покупке, взвесив их все вместе.

Смартлаб 2026. Впервые посетил конференцию портала Смартлаб — одну из крупнейших площадок о фондовом рынке. На площадке — представители управляющих компаний, брокеров, эмитентов (тех, кто продаёт свои продукты: акции, облигации, фонды) и частные эксперты. Прикольно оформили все в стиле GTA. Несколько тезисов: - Все деньги — в банках. У самой большой на рынке Сберовской УК «Первая» под управлением — 3 триллиона (!!!) рублей. Им не нужно никуда продавать — клиентской базы банка хватает на любой их продукт. - При этом часто банковские продукты, мягко скажем, не дотягивают до рыночных. Например, на днях завершился фонд Альфы — «Арендный поток». Об этом пишет телеграм-канал «Road to freedom»: «ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» завершил работу в 2025 году. После ликвидации пайщики ожидали продажи объектов и получения средств на брокерские счета». Фонд инвестировал в помещения формата стрит-ритейл, где основным арендатором выступала сеть «Пятёрочка». На первый взгляд всё выглядело довольно надёжно: понятный сегмент недвижимости, крупный арендатор из группы X5 и регулярные выплаты. Однако в апреле 2026 года управляющая компания завершила продажу всех шести объектов фонда. По мере проведения сделок РСП начала снижаться: с 334 тыс. рублей в феврале — до 318 тыс. рублей в марте. После закрытия последних сделок в апреле показатель рухнул до 236 тыс. рублей. От февральского максимума снижение составило около 29%. Фактически — одна серия сделок перечеркнула несколько лет роста стоимости паёв. Инвесторы, покупавшие паи на размещении в 2020 году по 305 тыс. рублей, в итоге получили меньше вложенной суммы. Даже с учётом всех промежуточных выплат итоговая доходность за пять лет составила примерно 4% годовых в рублях. Формально — это не убыток, но если вспомнить инфляцию за этот период, результат выглядит уже совсем иначе. Особенно показательный момент: Один из объектов фонд приобрёл за 162 млн рублей, а спустя пять лет продал за 135 млн. При этом ещё в октябре 2025 года оценщик определял его стоимость примерно в 220 млн рублей. Получается, что реальная продажа состоялась всего через несколько месяцев, но почти на 39% дешевле оценки. - Количество ЗПИФов по недвижимости растёт, но среди не банковских — есть всего 3 сильных игрока. Garnet постарается пополнить их ряды в ближайшем будущем 💪 - Больше всего людей было на спикерах, торгующих на американском рынке. Всех влекут большие доходности бычьего рынка — всего, что связано с ИИ и новым бумом американских преIPO. - На секциях про российских эмитентов — грустновато. Мосбиржа закрывается в минус уже 15-ую неделю подряд. Газпром на днях обновил 17-летний минимум. Представляете: вы вложили в 2009 году 100 тыс. рублей в «народное достояние», а сейчас, через 17 лет, достали — все ту же сотню тысяч. Good deal! 😢 Для меня основной интерес представляло посмотреть, как выставились наши конкуренты, и как настроены «финансовые» инвесторы к ЗПИФам. Судя по количеству привлечённых денег — настроены хорошо. Фонду быть! А пока продолжаем делать проекты, где вы можете стать владельцем доходной недвижимости — без всяких УК и спецдепов.

А как это нельзя, когда на самом деле можно? (с) На днях закончилось одно неприятное дело, которым пришлось позаниматься. У всех были гадкие соседи? Ну такие, которые перфоратором шумят, по батареям стучат, чтобы дети перестали бегать, при встрече не здороваются. А у самих — невоспитанная собака, которая прямо в подъезде гадит. Вот и у нас в одном загородном проекте такие появились. Бешеная соседка с не менее сумасшедшими собаками. Обычно такие люди ни во что не ставят чужие права и интересы, но крайне агрессивно защищают свои. Вот и соседка по поселку решила, что её права важнее наших. Объединила других страждущих и они обратились в суд с иском о запрете осуществления деятельности по сдаче в аренду домов. Привлекли администрацию, которая, не глядя, выписала предписания о запрете деятельности. Мы вышли на диалог, попытались выяснить, в чём проблема, всячески шли на уступки, но агрессивная соседка и слушать ничего не хотела. Наняла не менее агрессивную адвокатессу и стала яро биться за свои интересы. И что же вы думаете — было дальше? Мы просто порвали их в суде 😊 На сегодня судебное решение вступило в силу, а все запреты администрации отозваны. Если вы всё ещё думаете: «А может ли частное лицо сдавать свой дом в краткосрочную аренду — само или через УК?» — не думайте. Может! И мы это доказали. Каждый собственник вправе использовать своё загородное имущество — как проживая в нём, так и извлекая из него доход. Это не является гостиничной деятельностью, и это признали Конституционный и Верховный суды. Чертовски приятно, когда суды адекватно смотрят на происходящее, а справедливость оказывается на стороне хороших людей (это я про наших инвесторов, если что 🙂). Ну а теперь самое время раскупорить бутылочку хорошего шампанского и насладиться Победой.