Инвест движение

Как за 7 месяцев создать ГАБ с доходностью от 50% 📍 Котельники Один из наших реализованных проектов, который уже построен и работает. Что было сделано: — выбрана локация с дефицитом качественной коммерческой недвижимости — проведён девелопмент проекта — построен объект площадью 300 м² — привлечён федеральный арендатор «Пятёрочка» 📊 Результат Площадь: 300 м² Бюджет проекта: 35 млн ₽ Срок реализации: 7 месяцев Доходность арендного потока: 17% годовых Потенциальная доходность при продаже готового арендного бизнеса: от 50% 📌 Почему этот кейс нам нравится Он хорошо показывает, что прибыль создаётся не только на покупке объекта. Основная стоимость появляется в процессе: земля → строительство → федеральный арендатор → ГАБ Именно на каждом из этих этапов происходит рост капитализации. Поэтому сегодня мы уже реализуем следующие очереди проекта в Котельниках: 🏗 330 м² 🏗 230 м² А также ведём строительство нового объекта в Солнечногорске площадью 230 м². Когда инвестор покупает готовый ГАБ, он получает стабильный актив. Когда инвестор участвует в создании ГАБа, он получает рост стоимости, который происходит до момента продажи. В этом и заключается разница между покупкой недвижимости и созданием стоимости в недвижимости.

Последние месяцы рынок преподнёс сюрприз. Многие ждали, что доллар будет расти. Но рубль укрепился. И это показало одну интересную вещь. 📌 Большинство инвесторов до сих пор пытаются угадать следующий шаг рынка. Какой будет курс? Когда покупать валюту? Что будет со ставкой? Но пока идут споры, реальные активы продолжают менять владельцев. Недавно у нас был инвестор, который рассматривал проект в Котельниках. Экономика нравилась. Локация нравилась. Но хотелось больше определённости. Подождать. Посмотреть. Убедиться. В итоге объект забрали другие инвесторы. Сегодня он уже строится. 📊 И в этом главный парадокс. Человек может оказаться прав насчёт курса рубля. И одновременно упустить хорошую инвестиционную возможность. Потому что большие деньги чаще создаются не на прогнозах. Они создаются на владении активами. Вывод: угадать курс сложно. Но ещё сложнее потом догнать актив, который купил кто-то другой.

В момент, когда риск начинают воспринимать как повод не делать сделку. 📌 Что происходит обычно Инвестор находит объект. Экономика сходится. Потенциал есть. Дальше подключаются: — бесконечные проверки — попытка исключить вообще все риски — юристы, которые начинают искать причины не подписывать И именно здесь логика сделки часто ломается. Потому что если смотреть на любую сделку только глазами юриста, её почти всегда можно развалить. Всегда найдётся: — потенциальный спор — слабое место — риск, вероятность которого минимальна — причина «ещё подумать» 📌 Но проблема в другом В недвижимости не бывает сделок без риска. Задача сильного юриста — не убить сделку. А подсветить реальные риски и помочь ими управлять. 📊 Разница огромная Слабый специалист говорит: «Здесь риск, лучше не заходить». Сильный говорит: «Да, риск есть. Вот вероятность. Вот как его можно снизить. Вот план Б, если ситуация всё же произойдёт». Именно поэтому предприниматели и зарабатывают больше. Они понимают: идеальных сделок не существует. Вывод: 80% инвесторов ломают логику сделки в момент, когда начинают искать не выгодную сделку, а сделку без дискомфорта и риска.

Такой инвестор смотрит на рынок иначе. Он не ищет: — «самый дешёвый объект» — красивую презентацию — идеальную локацию «на слуху» 📌 Его главный вопрос другой: насколько этот объект вырастет в стоимости в ближайшие 2–5 лет. Потому что при большом капитале главная задача — не просто получать доходность. Главная задача — капитализация. 📊 Поэтому такой инвестор смотрит: — есть ли потенциал развития района — как изменится трафик через несколько лет — появятся ли рядом новые ЖК, дороги, инфраструктура — можно ли увеличить арендный поток — как изменится ликвидность объекта со временем 👉 То есть оценивается не только объект сегодня, а его будущая стоимость. 📌 Поэтому ценность для инвестора с капиталом это: — скорость принятия решений — сильные партнёры — контроль рисков 📌 И главное Большой капитал почти никогда не гонится за быстрыми «иксами». Он ищет: 👉 предсказуемый рост стоимости 👉 защиту капитала 👉 системное увеличение активов Потому что сохранить и масштабировать 500 млн ₽ сложнее, чем заработать первые 5 млн ₽

Большинство инвесторов мыслят так: 📌 «Хорошая локация» = центр, новые ЖК, дорогие улицы, высокий трафик Звучит логично. Но именно там часто самая низкая доходность. Почему? Потому что такие локации уже переоценены рынком. 👉 Все хотят купить «понятное» 👉 Конкуренция выше 👉 Цена входа выше 👉 Доходность ниже 📌 А где появляются сильные сделки? Не всегда в самых очевидных местах. Иногда лучший объект: — стоит не на первой линии — находится в спальном массиве — выглядит «не вау» внешне Но при этом: • даёт стабильный поток • имеет сильного арендатора • показывает экономику лучше, чем «премиальная» точка 📊 Пример Котельники. Локация ИЖС. В охвате около 500 домохозяйств. Для сравнения: обычно Пятёрочка рассматривает локации, где более 2500 домохозяйств в радиусе 500 м. Логично было бы сказать: «Слишком слабая локация». Но по факту там выстроилась очередь из сетевых арендаторов. Почему? — отсутствие конкуренции — платёжеспособная аудитория — развивающийся район — летний туристический трафик — дефицит качественной коммерции в локации 👉 В итоге экономика объекта оказалась сильнее, чем у многих «правильных» и очевидных мест. 📊 Парадокс рынка Самые прибыльные сделки часто выглядят недостаточно «статусно» для большинства инвесторов. Потому что рынок платит не за ощущение престижности, а за реальную экономику объекта. Вывод: в недвижимости побеждают не самые «красивые» решения, а те, которые приносят деньги.

Почему желание «разобраться до конца» убивает доходность Вы не заходите в сделку, пока не поймёте всё. Сначала это выглядит разумно. Вы проверяете, задаёте вопросы, хотите учесть все риски. Но в какой-то момент это перестаёт давать новую информацию и начинает просто тянуть время. ⏳ В это время объект уходит или условия становятся хуже 📌 Пример Помещение 50 м², арендатор — ПВЗ Доходность на входе ~12% Потенциал — рост до 16% за счёт долгого договора Пока вы думаете, другой инвестор заходит, фиксирует арендатора и продаёт объект дороже 👉 Вы видите уже «упакованный» актив с меньшей доходностью 📌 Суть В недвижимости не бывает полной ясности и всегда остаётся неопределённость Вывод: проблема не в том, что вы хотите разобраться, а в том, что пытаетесь убрать риск полностью Доходность — это решения, принятые раньше других

Сделка не срывается. Вы просто в неё не заходите. 📌 Типичный сценарий Объект подходит. Цифры сходятся. Риски понятны. Но вы решаете: «ещё посмотрю», «нужно подумать», «вдруг есть лучше» ⏳ Через время — объект забирают — его доупаковывают — цена растёт И он снова появляется на рынке, но уже с другой доходностью 📊 Что это значит Вы не потеряли деньги напрямую, вы не заработали там, где могли 📌 Где граница До момента, пока вы собираете ключевые данные - это осторожность После - это откладывание решения Вывод: в недвижимости дорого стоит не ошибка, дороже всего стоит бездействие

⚠️ ФИНАЛЬНАЯ СТАДИЯ РАУНДА Проект №270 почти закрыт Уже собрано 82% 👉 30+ инвесторов уже внутри 🤝 Кто они? Это не просто инвесторы 👉 это те, кто заходят в реальный девелопмент 👉 и получают доступ к тому, что обычно закрыто 🔥 Главная ценность Вы заходите не только в доходность 👉 вы получаете доступ к внутренней кухне проекта — все этапы вживую — реальные цифры и решения — понимание, как делаются 30–50% годовых ⚠️ Обычно такой доступ: — у партнёров — или с чеком от 30–50 млн ₽ 💥 Здесь — от 100 000 ₽ 💡 Модель: вход на стройке → рост → упаковка в ГАБ → продажа 📊 Условия: 🔵 вход от 100 000 ₽ 🔵 50% годовых 🔵 9–18 месяцев — 10% фикс — залог — платформа (ЦБ РФ) 👉 https://pnpcapital.ru/panfilovinvest (№270) ⏳ Сбор до 27.04 Закроется раньше 🚨 Либо вы внутри проекта — либо наблюдаете со стороны 👉 Напишите «270» сейчас @eugenia_capital иначе просто не попадете

❗️Теперь в девелопмент можно зайти от 100 000 ₽ Мы строим доходные магазины с арендаторами под ключ 💰 Экономика проекта: — срок реализации 9–18 мес — целевая доходность: 50% годовых 💡 Раньше - один проект — один инвестор и вход от 30–35 млн ₽ Теперь: — вход от 100 000 ₽ — через инвест-платформу (регулирование ЦБ РФ) https://pnpcapital.ru/panfilovinvest — проект №270 🛡 Защита: — 10% гарантировано — залог проекта ➡️ Вы заходите в модель девелопера, но с меньшим чеком и защитой Открыт первый пул инвесторов Если хотите: — посмотреть проект — разобраться в механике — зайти на старте — попасть сегодня в 19:00 на закрытый Zoom по проекту 👉 пишите @eugenia_capital

📌 Три стратегии. Три уровня риска. Три реальных кейса. На встрече 29 марта выступит Павел Хитров. Павел Хитров — совладелец P&P Capital — реализовано 34 проекта в девелопменте и редевелопменте — общий объём проектов — 1,6 млрд ₽ Тема выступления: Матрица доходности: сравнительный анализ инвестиционных стратегий на личных кейсах О чём пойдёт речь: — консервативная стратегия: готовый арендный бизнес — сбалансированная стратегия: ГАБ с федеральным арендатором — агрессивная стратегия: вход на этапе торгов — сравнение стратегий: плюсы, минусы, риски и выводы Полезно для тех, кто хочет не просто смотреть на красивые цифры, а понимать, какая стратегия подходит именно под его уровень риска, капитала и горизонта инвестиций. ⸻ 📍 29 марта | Москва Ресторан «Незагорaми» 👥 150 участников 🎤 9 выступлений 🤝 2 часа нетворкинга 💬 По билетам и участию: 👉 @AssistKrug10