Перепланировка по закону

У вас в портфеле есть такой объект. Я знаю. Висит уже несколько месяцев. Или год. Снизили цену — не берут. Снизили ещё — тишина. Покупатель смотрит, уходит думать — и больше не возвращается. Потому что у объекта история. Пристройка без документов. Балкон есть, но не узаконен. Красные линии на плане БТИ. «Бонусный» этаж. Перепланировка, которую делали «как все» — снесли стену, сделали пристройку и никто ничего не оформил. Или нежилое помещение, в котором кто-то годами жил — и в документах это никак не отражено. Раньше такие объекты продавались. Покупатель закрывал глаза, риэлтор молчал, банк пропускал. Сейчас — не пропускает. Ипотечные банки отказывают. Покупатели наслышаны про иски и изъятия. Государство закручивает гайки — проверки незаконных построек, апартаментов, хостелов в подвалах идут по всей стране. И объект, который раньше был «сложным, но продаваемым» — теперь просто не продаётся. Даже с дисконтом. Но это не значит, что выхода нет. Есть стратегия, которая называется юридический флиппинг. Не ремонт, не снос, не стройка. Только документы — и объект из неликвида превращается в ликвид. Иногда стоимость вырастает на 30–100% только за счёт правильно оформленных бумаг. Я занимаюсь этим более двадцати лет. Обучаю этому риелторов, инвесторов и собственников. Хотите понять, как это работает на конкретных объектах? Напишите в комментариях «ФЛИППИНГ» — пришлю бесплатный урок. Разберёте механику, поймёте, применимо ли это к вашей ситуации. Обнимаю🤍 Светлана Гоненко 📌 Подписывайтесь: Telegram | Ig | YouTube | VK | Дзен | МАХ-канал Обучение | Консультации

Объект с виду хороший. Локация отличная. А потом — сюрприз. В этом месяце разбирала с вами несколько ситуаций. ▫️Бонусный этаж, которого нет в выписке. ▪️Подвал с незаконным выходом на улицу. ▫️Скрытая перепланировка, которую продавец «не заметил». ▪️Поддельный техпаспорт, который выглядит как настоящий. И каждый раз одна и та же история: снаружи — всё красиво. Хорошая локация, адекватная цена, приятный продавец. А внутри — проблема, о которой вам никто не скажет сам. Потому что как только вы подписали договор — всё это становится вашим. Незаконная перепланировка. Неоформленная реконструкция. Риски предписаний, штрафов и — в крайних случаях — изъятия объекта и продажи с торгов. Это сейчас реалии рынка недвижимости и судебная практика 2025–2026 года. Как защитить себя до покупки? Проверить объект самостоятельно — по конкретному алгоритму. Я подготовила чек-лист, по которому вы сможете на просмотре или по документам выявить признаки незаконной перепланировки или реконструкции. Напишите в комментариях слово «ЧЕК-ЛИСТ» и укажите тип вашего объекта — жилой или коммерческий. Пришлем бесплатно лично каждому. Если хотите не просто чек-лист, а полноценный платный разбор вашего объекта — напишите в комментариях «АНАЛИЗ». Разберём вместе: — есть ли перепланировка и можно ли её узаконить — сколько объект добавит в цене после оформления — сколько вы теряете прямо сейчас, если не узаконить — есть ли потенциал увеличения стоимости через деление или перевод. Особенно актуально, если объект зависает и не продаётся. Или если хотите продать дороже, но не понимаете, как правильно упаковать. Пишите — свяжемся в личку🤍 Обнимаю, Светлана Гоненко, эксперт по перепланировкам с 20-летним опытом 📌 Подписывайтесь: Telegram | Ig | YouTube | VK | Дзен | МАХ-канал

Бассейн в квартире 😳 «Моя квартира — что хочу, то и ворочу!» Продолжаю рубрику курьёзных случаев с перепланировками. И сегодня — история, которую нам рассказала управляющая компания. Они пришли к нам за экспертизой для суда. На кого? На собственного жителя. А всё началось с жалоб жильца. Собственник одной из квартир заваливал УК претензиями: плохая вентиляция, стена отсыревает, всё плохо, делайте что-то. УК пришла с проверкой. И знаете, что они увидели в квартире? Бассейн. Посреди комнаты. Собственник объяснил: «В своей квартире я буду делать, что хочу. Имею полное право после работы лечь в свою купель, расслабиться с бокалом вина и наслаждаться видом из окна на реку». Ну, вид на реку — это, конечно, важно. Но у соседей снизу, судя по всему, открывался совсем другой вид — капающей воды с потолка. УК написала жалобу в Госжилинспекцию и подала в суд, чтобы обязать демонтировать бассейн и вернуть всё в первоначальный вид. Мне такие истории запоминаются тем, что люди искренне верят: «моя квартира, что хочу, то и ворочу». На самом деле, есть законы, нормы и регламенты. Есть рассчитанная нагрузка на плиты перекрытия. Есть вентиляция, которая не справляется с таким количеством влаги. И есть соседи, у которых — о чудо! — тоже есть права. Поэтому каждый раз, когда слышу фразу «я у себя дома что хочу, то и делаю», я вспоминаю этого человека в его «купели» посреди комнаты или парня в малиновом пиджаке из предыдущего поста 😅 А теперь — ваша очередь. Уверена, у вас тоже есть истории, от которых волосы дыбом встают. Присылайте ваши курьёзные случаи из практики в комментариях. Самый интересный, смешной или шокирующий отмечу призом 🎁 Обнимаю🤍 Светлана Гоненко, эксперт по перепланировкам с 20-летним опытом, автор аккредитованной образовательной программы 📌 Подписывайтесь: Telegram | Ig | YouTube | VK | Дзен | МАХ-канал Обучение | Консультации

«Не свисти — денег не будет». Миша проверил. Примета не работает Мой младший, Миша, недавно научился свистеть. И начал свистеть везде, где только можно. На кухне, в коридоре, в туалете — неважно. Видимо этим вывел из себя сестру. И Вика сказала ему сакраментальную фразу: — Не свисти, денег не будет. Миша — человек дела. Он не стал спорить, не стал задавать вопросы. Он просто пошёл, взял десятирублёвую монету, положил её перед собой и начал свистеть. Я захожу в комнату, вижу эту картину. Спрашиваю: — Миш, ты что делаешь? — Я проверяю, — говорит он серьёзно. — Вика сказала, если свистеть, денег не будет. Я свистю, а монета лежит. Не работает. — То есть ты решил проверить примету в действии? — Ага. Вика меня обманула. И вот сидит такой, свистит, смотрит на монету. Ждёт, когда она исчезнет. Не дождался. Мне этот момент запомнился тем, как он подошёл к вопросу. Без лишних сомнений. Просто взял и проверил. Вот такая у нас экспериментальная лаборатория в доме. Главный научный сотрудник — Миша, 8 лет. Объект исследования — народные приметы. Пока он не добрался до более серьёзных суеверий. Типа «не передавай через порог», «не садись на угол» 😅 Какие там еще есть? А у вас дети проверяют приметы? Или, может, сами стали жертвой какой-то «народной мудрости» в юном возрасте? Делитесь историями в комментариях — давайте улыбнемся вместе 🤍 Обнимаю, Светлана Гоненко #личное

«Это бонус!» 🎁 Смотрите объявление. Прекрасное двухэтажное здание. В выписке — два этажа. Приходите на просмотр — а там третий этаж. Или окошки в крыше появились. И продавец с улыбкой: «Это бонус! Вам повезло!» Да. Бонус. Бонус в виде самостроя. Бонус в виде приостановки в Росреестре. Бонус в виде связанных денег на годы. Потому что неузаконенный этаж — это не подарок. Это проблема, которую продавец не смог или не захотел решить. И теперь аккуратно перекладывает её на вас. Хотите поделить объект на несколько лотов? Реализовать инвестиционную стратегию? Забудьте. Росреестр самострой видит сразу. Будет приостановка. Будут годы согласований. Будут деньги, которые не работают. Если у вас сейчас есть такой объект — не паникуйте. Иногда проще привести его в порядок, выйти из него и зайти в другой, более ликвидный. Иногда — разобраться в ситуации и заработать на том, что уже есть. Если у вас есть неликвид, который тянет деньги или просто не приносит доход — напишите в комментариях или мне в личку https://t.me/sgonenko слово «РАЗБОР». Есть решения для таких собственников. Разберёмся вместе — и возможно заработаете на своей недвижимости уже этим летом. Завтра расскажу, как проверить объект ещё до покупки — чтобы никаких «бонусных» этажей и пристроек не было в принципе. Закрепите канал и поделитесь с теми, кто сейчас выбирает объект для инвестиций. Обнимаю🤍 Светлана Гоненко, эксперт по перепланировкам с 20-летним опытом 📌 Подписывайтесь: Telegram | Ig | YouTube | VK | Дзен | МАХ-канал Обучение | Консультации

Джакузи на лоджии, или Как сосед стал лучшим следователем Случай из профессиональной практики За двадцать лет я повидала многое. Демонтированные несущие, санузлы в гостиных, балконы на «ножках». Но есть случаи, которые не забываются — не потому что сложные, а потому что в них отражается одна и та же логика: «моя квартира — что хочу, то и делаю». Один из таких случаев — Омск. Позвонил мужчина. Голос уверенный, почти снисходительный. Назначили встречу. В назначенный день в офис вошёл человек в малиновом пиджаке. Сел, положил телефон и объяснил: соседи озверели, жалобы, угрозы. Дело, по его словам, «плёвое» — просто оформить документы. Я попросила рассказать, что он переделал. Расширил кухню за счёт санузла — убрал перегородку. Идея распространённая. Но дальше — интереснее. Ванную комнату он перенёс на лоджию. Целиком. Джакузи, унитаз, раковину, все коммуникации. Нанял лучших строителей города. Всё работает, протечек нет. — И какие претензии? — спросил он. Омск — не курорт. Зимой здесь минус двадцать пять, и это норма. Я представила картину: человек в джакузи на застеклённой лоджии при сибирском морозе. Именно пар и был корнем проблем. Ванная даёт огромное количество влажного воздуха. В квартире он уходит в вентиляцию. На лоджии — некуда. Тёплый пар упирается в холодное остекление, конденсируется и замерзает. Лёд — изнутри. Днём он тает, вода стекает по стыкам — а они есть всегда — и капает соседям снизу. Плюс сосульки по краю лоджии. Соседи снизу мокли и слышали звуки сантехники там, где её быть не должно. И они справедливо жаловались. Я объяснила: узаконить это невозможно. Санузел на лоджии — запрет. Постоянная влага разрушает балконную плиту изнутри. Арматура ржавеет, бетон крошится. Джакузи — нагрузка в сотни килограммов на конструкцию, которая для этого не проектировалась. Соседи боялись не капель. Они боялись, что конструкция обрушится. Малиновый пиджак замолчал. А потом объяснил нам, что если бы всё было так просто — он бы сам разобрался. Что строители имеют двадцать лет опыта. Что он сам инженер. Что нормы — нормы, но реальная жизнь — реальная жизнь. Я дала ему высказаться. Потом сказала: настоящий профессионал не тот, кто берётся за любое дело. А тот, кто отказывается, когда видит угрозу безопасности. Он ушёл, не попрощавшись. Чем закончилась его история — я не знаю. Но знаю, как заканчиваются такие истории. Либо человек теряет деньги один раз — на демонтаж. Либо дважды — на суды и принудительный демонтаж. Я часто вспоминаю эту историю, когда говорю, кто на самом деле раскрывает 80% незаконных перепланировок. Не жилинспекция. Сосед. Сосед не спит и защищает своё жильё. Многоквартирный дом — не набор отдельных коробок. Это общий организм. Когда один решает, что делает что хочет — он вторгается в жизнь десятков семей. Это главное, чему учит двадцать лет работы. Не нормам. А пониманию: за каждым квадратным метром стоит человек. И иногда самое важное — сказать «нет». Даже если он в малиновом пиджаке. А теперь — ваша очередь. Уверена, у каждого из вас есть соседская история, от которой волосы дыбом встают. Или от которой вы до сих пор смеётесь. Делитесь в комментариях. Самую смешную (или жуткую) историю отмечу призом. Что это будет — пока секрет. Но обещаю: вы не останетесь без подарка. Обнимаю🤍 Светлана Гоненко 📌 Подписывайтесь: Telegram | Ig | YouTube | VK | Дзен | МАХ-канал Обучение | Консультации

Перевод назначения: как нежилое превращается в жильё — и стоимость вырастает на 90–100% Нежилое помещение в жилом доме. В огороженном дворе. Не сдаётся. Не продаётся по нужной цене. Классический зависший актив. Но прежде чем опускать цену — посмотрите на другое. Сколько стоит жильё в этой локации? Если квадратный метр маленькой студии в этом районе в два раза дороже квадратного метра вашего нежилого — у вас в руках возможность. Меняем статус. Переводим нежилое в жилое. Делим на несколько квартир. Результат: доходность 90–100% к первоначальной стоимости объекта. Это не фантастика. Это комбинация двух стратегий: перевод назначения плюс деление большого на малое. ❕Важно: не каждый объект подходит. Нужен анализ до покупки, а не после. Кому это подходит: — Инвесторам, у которых есть нежилые помещения и они хотят увеличить их стоимость — Брокерам и риелторам, которые сопровождают сделки с коммерцией — Собственникам нежилых помещений, которые не могут их продать или сдать — Тем, кто хочет разобраться в этой стратегии и применять её на своих и клиентских объектах. На обучении мы как раз разбираем такие объекты — смотрим, есть ли потенциал, какую стратегию применить, сколько миллионов это прибавит к стоимости. И главное — во что не стоит заходить, чтобы не связать деньги. Кому интересно разобраться — пишите в комментариях кодовое слово «ПЕРЕВОД» и почему вам это актуально. В личку пришлю полное видео. Обнимаю🤍 Светлана Гоненко, эксперт по перепланировкам с 20-летним опытом, автор аккредитованной образовательной программы 📌 Подписывайтесь: Telegram | Ig | YouTube | VK | Дзен | МАХ-канал Обучение | Консультации

Что даёт знание о перепланировках инвестору, брокеру и собственнику Я хочу говорить цифрами. Не лозунгами. Что реально меняется, когда инвестор, брокер или собственник разбирается в перепланировках. Инвестор: — Покупает объект с проблемами в документах за минус 30–40% от рынка — Узаконивает или переводит статус — Продаёт как «чистый» объект по рыночной цене — Итог: +50–100% к вложенному. Без капитального ремонта. Брокер / риелтор: — Видит проблемные объекты ещё на показе — Не теряет сделки из-за внезапно выплывших красных линий — Даёт клиенту экспертизу, которой нет у конкурентов — Берёт дополнительную комиссию за сопровождение оформления — от 100.000 до 500.000 рублей за сделку или двойную комиссию за продажу сложного объекта Собственник коммерческого объекта: — Не платит подрядчику-«помогайке», который берёт деньги и исчезает — Понимает, что возможно, а что нет — до того, как заплатил — Сам контролирует процесс согласования — Не теряет деньги на неузаконенных объектах при сделке Знание в этой нише — это не «интересно». Это конкретные рубли. Именно это я даю на курсе «Капитал на перепланировках». Группа стартует уже сейчас. Кто успеет — займёт место в этой нише и начнёт зарабатывать на недвижимости, не боясь работать со сложными объектами. С чётким прогнозом финансового результата. Пока вы думаете — места уходят. Ниша не ждёт. Если чувствуете, что вам это нужно — пишите в личные сообщения https://t.me/sgonenko «ХОЧУ» Расскажу про формат и условия. Обнимаю🤍 Светлана Гоненко, эксперт по перепланировкам с 20-летним опытом, автор аккредитованной образовательной программы 📌 Подписывайтесь: Telegram | Ig | YouTube | VK | Дзен | МАХ-канал Обучение | Консультации

Что я говорю себе, когда страшно делать следующий шаг У меня есть фраза, которую я повторяю себе в моменты, когда страшно. «Если не сделаю — точно ничего не изменится. Если сделаю — есть шанс». Звучит просто. Но работает. Я вспоминаю её в очень разных ситуациях. Когда впервые выходила как спикер на федеральный канал. Когда принимала решение о переезде в Москву. Когда брала нового сложного клиента. Когда оформляла перепланировку на грани реконструкции для Газпрома — было страшно брать такой уровень ответственности. Каждый раз было страшно. Но каждый раз я делала. И каждый раз после — думала: «Почему я так долго боялась?» Страх не проходит до действия. Он проходит во время него. Я не говорю это с позиции «супер-эксперта, которому всё легко». Я говорю как человек, который сам стоял перед каждым из этих шагов и выбирал — сделать или остаться. Если вы сейчас стоите перед чем-то своим — не ждите, когда перестанет быть страшно. Этого момента не будет. Просто сделайте следующий шаг. Есть два итога: или получится, и вы переходите на новый уровень. Или всё останется как есть. Обнимаю 🤍 Светлана Гоненко #личное Telegram | Ig | YouTube | VK | Дзен | МАХ-канал

Что получают те, кто проходит обучение? Расскажу без лишних слов. После обучения меняется не «кругозор». Меняются результаты. Конкретно. Брокер: Перестаёт обходить сложные объекты стороной. Начинает зарабатывать дополнительную комиссию за экспертизу. Становится для инвестора партнёром, а не просто «тем, кто показывает объекты». Инвестор: Видит потенциал там, где раньше видел риск. Покупает с дисконтом — продаёт по рынку или выше. Перестаёт быть жертвой подрядчиков, которые «всё сделают». Собственник: Понимает, что делать с объектом, который не работает. Не платит за воздух. Контролирует процесс сам. Принимает решения с опорой на знание, а не на чужое мнение. Что вы получаете на обучении: ✔️ 28 готовых алгоритмов оформления изменений на объектах: 10 для жилья, 18 для коммерции и земли (перепланировки, реконструкции, раскадастр, переводы, самострои) ✔️ Разборы реальных объектов на практике ✔️ Готовые формы договоров, заключений ✔️ Доступ к сообществу экспертов из из 60+ городов ✔️ Знание о новых законах до их вступления в силу ✔️ Помощь в составлении стратегии продвижения себя как эксперта ✔️ План реализации по своим объектам ✔️ Практику, обратную связь, поддержку ✔️ Контакты коллег и надёжных подрядчиков ✔️доп.образование с Удостоверением от РЭУ им.Плеханова (топ 5 ВУЗа Страны) ✔️ Регулярные встречи и возможность внести свой вклад в развитие рынка и отрасли. И главное — систему. Не набор знаний. А последовательность действий, которая даёт результат. Сейчас в группу зашли очень крутые люди. Инвесторы, топ-руководители, флипперы, агенты. Они пришли сюда не случайно. Они видят перспективу, пересматривают личную стратегию жизни и заходят в новое дело. Новый поток стартует на этой неделе. Отбор в группу — только после личного собеседования. Я не беру всех. Я отбираю тех, с кем вижу, что мы сделаем результат: прирастим капитал или построим новую стратегию заработка в нише 👌 Заявку оставляйте по ссылке https://sbsite.pro/st/a5352fbf Обнимаю🤍 Светлана Гоненко, эксперт по перепланировкам с 20-летним опытом, автор аккредитованной образовательной программы 📌 Подписывайтесь: Telegram | Ig | YouTube | VK | Дзен | МАХ-канал Обучение | Консультации