Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍Ух ты, вот это новость! Знаете, что произошло? Для Фонда Реновации в Москве ввели исключение. Причём в Федеральном законе! Так вот, Фонд реновации получил исключительное право заключать ДДУ без открытия счетов эскроу. Ну дела… Смотрите, что сейчас происходит: коммерческий застройщик получает деньги за квартиру только после передачи объекта дольщику. Ну а на время стройки эти денежные средства находятся в банке на специальном эскроу-счете. Поэтому девелоперы строят на кредитные средства, закладывая в себестоимость инфляцию, стоимость кредитов и т.д. Пока непонятно? Объясню проще: предположим, Вася строит дом. Приходит к нему Петя и говорит: «куплю квартиру, но деньги за нее отдам только через 3-4 года, когда ты построишь объект». Что делает Вася? Правильно, плюсует к стоимости квартиры проценты по кредитам и инфляцию. Ведь вместо живых денег он получает всего лишь договор о намерении купить объект. Ну и в итоге, при заградительной ключевой ставке и высокой инфляции, стоимость квартиры неплохо так подрастает. Так вот. Отныне Фонд Реновации за строящиеся квартиры теперь может официально получать деньги мгновенно, а не через 3-4 года. А это значит… Да-да, это значит, что другие застройщики не смогут с ним конкурировать. Приведу пример: как думаете, почему коммерческий девелопер только в исключительных случаях снижает цены? А всё потому, что он эти деньги увидит только через несколько лет. А Фонд Реновации теперь сможет пересматривать свое ценообразование хоть каждую неделю, ибо денежные средства он будет получать… мгновенно. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мониторинг_рынка

📍Любопытная новость от Авито Недвижимости. На платформе агентам из Екатеринбурга, Казани, Уфы, Ростова-на-Дону и Воронежа стали доступны новостройки Москвы и Подмосковья. На старте там представлено более 35 тысяч лотов в ЖК столичного региона. То есть региональные риелторы смогут активнее предлагать клиентам проекты из Москвы и Подмосковья. Покупатели из регионов и без того активно смотрят в сторону столицы: в январе-мае 54% целевого трафика на объявления о столичных новостройках пришло из-за пределов Москвы, и год к году наблюдается рост. 📌 А теперь давайте посмотрим на масштаб рынка. В июле 2026 года Москва и Московская область обеспечили 19% всех продаж новостроек в России. Фактически почти каждая пятая сделка с первичным жильём в стране пришлась на столичный регион. Получается понятная конструкция: региональный покупатель обращается к агенту в своём городе, а тот уже имеет доступ к московской витрине. В рамках сервиса агент может подбрать объекты, узнать условия комиссии, забронировать, записаться на просмотр и пр. Дальше клиент уже может выбирать между строящимися и готовыми квартирами от девелоперов. Кстати, готовое жильё — отдельный важный сегмент. В июле на такие квартиры от застройщиков пришлось 22% договоров. Для части покупателей это возможность не ждать завершения строительства: быстрее переехать или начать сдавать квартиру в аренду.

📍Ну что же, друзья. Знаете, что произошло в прошлом месяце??? В июле 2026-го доля ипотеки на новостройки упала до пятилетнего минимума! Историческая справка: ранее льготно-ипотечные программы составляли около 50–80% от всех выдач. А в прошлом месяце этот показатель составил всего… 25%. И об этом пишет РБК: ссылка Так вот, знаете, что я сейчас предлагаю сделать? Проверить одну гипотезу. Точнее, не одну, а сразу две, причем диаметрально противоположных. Первая гипотеза: мои оппоненты постоянно писали о том, что как только свернут льготно-ипотечные программы, то цены резко и решительно пойдут вниз. Вторая гипотеза: я же неоднократно писал, что основной драйвер роста цен на недвижимость — не «льготка». А совокупность факторов и в первую очередь — монетарная политика государства. Ну и в далеком 2024-м году предостерегал от поспешных выводов, писал о том, что если при текущем бюджетном импульсе льготки взять и отменить, то всё пойдет не так, как считают мои оппоненты: https://t.me/labirint_investora/753. А теперь давайте посмотрим на график. На нем я отобразил динамику индекса «Домклик». Для тех, кто не знает, этот индекс показывает среднюю стоимость квадратного метра в ипотечных сделках при стоимости объекта до 30 млн руб. И что мы видим? А видим мы, что в июле 2026-го установлен… абсолютный рекорд за последние 7 лет. Ну или иными словами, за прошлый месяц квартиры в Москве подорожали… сразу на 3,3%. 🔖 Вот такие дела, друзья. По мнению моих оппонентов, цены должны были снизиться. А всё произошло с точностью наоборот. Но и это еще не всё, судя по всему, август-сентябрь тоже будут «жаркими» месяцами. Ибо, только за одну прошлую неделю, индекс уже подрос… аж на 1,6%. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мысли_вслух

📍Хьюстон, похоже, у нас проблемы! Но начну по порядку. Рынок вторичной недвижимости, вопреки распространенному мнению, не растет прямолинейно. Он движется циклично, проходя через четыре классические фазы. Фаза № 1 — оживление. Это начало нового цикла после шока от запредельной ключевой ставки. Рынок постепенно «приходит в себя»: падение цен останавливается, и появляются первые признаки жизни. В середине 2025 рынок вторички находился именно в этой фазе, и я об этом писал тут: https://t.me/labirint_investora/1446. Фаза № 2 — рост. Это период, который большинство называют «бумом», ну а я называл Армагеддоном. Реализуется отложенный спрос предыдущих периодов, и цены на квартиры уверенно и неудержимо ползут вверх. В общем, это мы тоже видели. Имею в виду, видели, как за год ликвидная «вторичка» подорожала на 30–50%. Фаза № 3 — ослабление. И эта фаза, друзья, примечательна тем, что эйфория от роста начинает играть злую шутку. Продавцы в этот момент уверены, что рост цен будет и дальше продолжаться, поэтому продолжают играть на повышение. Но дьявол кроется в деталях. Ну или иными словами — скрытая проблема всегда прячется в мелочах, которые легко упустить из виду. И я сейчас имею в виду, что они не оценивают общий объем предложения. Так вот. Посмотрите на график вверху. Видите, что происходит? Нет? Тогда задам наводящие вопросы: Первый: все пишут о том, что спрос с первичного рынка перетекает на вторичный. А видите ли вы кратный рост сделок на «вторичке»? К слову, вот последние данные по продажам новостроек в Москве: https://t.me/labirint_investora/1928. Думаю, что ваш ответ — нет. Вот и я не вижу. Второй: что у нас с предложением на «вторичке», оно всё так же сокращается? Ответ — нет. Предложение на вторичном рынке стало… прирастать. Да, пока неуверенно. Но это звоночек… Считаю, что если в течение месяца этот тренд не развернется, то можно с уверенностью констатировать тот факт, что рынок недвижимости столицы находится в начале этой фазы. Имею в виду — «ослабления». Фаза № 4 — спад. Это неизбежная коррекция, когда рынок остывает. Количество сделок сокращается, и рынок продавца трансформируется в рынок покупателя. Да-да, это когда-нибудь это тоже случится, хоть сейчас этот вариант развития событий и не просматривается. 🔖 Так вот, друзья. Что я хочу этим сказать. Самые опытные игроки начинают продавать свои активы до того, как начнется спад. И если бы у меня сейчас была старая «вторичка» — то я бы постарался продать ее до конца года, а не после. Ибо сейчас именно то время, когда ее можно продать по завышенной цене из-за дефицита предложения. Потом это будет сложнее, да и старая вторичка при избытке альтернативных вариантов — плохо растет в цене. Ну а далее, переложился бы в какой-нибудь перспективный проект в высокой стадии, ибо начиная с 2028 года нас поджидает новая скрытая вводная. А именно — настоящая беда с вводом нового жилья в Москве. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мысли_вслух

В районе «Скандинавия» от ГК «А101» стартовали продажи квартир в новом доме У дома 4А комфорт-класса есть несколько важных преимуществ для тех, кто выбирает недвижимость: до метро «Потапово» около 8 минут пешком, рядом есть вся необходимая инфраструктура — школы, детские сады, магазины, а поблизости — парк и Бутовский лес. Отдельное внимание — сами квартиры. Площади варьируются от 28,5 до 87,1 м², доступны студии, одно-, двух- и трёхкомнатные варианты. Разнообразие планировок позволяет рассматривать разные форматы недвижимости в зависимости от стратегии и бюджета. В доме предусмотрен подземный паркинг на 302 места, включая места с зарядными станциями для электромобилей, а дворовая территория будет полностью закрыта от автомобилей. Подробнее о проекте

📍Друзья, видели, что с курсом происходит?! Доллар сегодня по 86 рублей, юань обновил мартовскую вершину, а евро приближается к 100 рублям! Катастрофа, девальвация подкралась незаметно, депозиты обесцениваются, и наши граждане в панике начнут сметать мясорубки и бетон, причем по любой цене? В общем, давайте попробуем разобраться. Но для этого нам потребуется немного дополнительных вводных. Бюджет РФ на 2026 сверстан исходя из цены нефти 59$ и курса 92,2 руб/доллар. Думаете, это значит, что рыночный курс должен быть 92+ и выше? Нет, это не совсем так. И это всего лишь значит, сколько рублей в бюджет должен приносить один баррель нефти. Производим несложное математическое действие: 59x92,2$ = 5,4 тыс. руб. Вот какая, по мнению правительства, справедливая цена бочки нефти. Теперь давайте посмотрим на график вверху. Видите, что происходит? Наша нефть дорожает. И дорожает она из-за перекрытия Ормуза. И чем дольше этот персидский пролив будет закрыт, тем дороже будет нефть. А теперь давайте посчитаем, сколько сейчас стоит бочка нефти. 85$/бочка x 86 руб/доллар = 7 310 руб. Друзья, в моменте эта сумма на 35% больше, чем заложена в бюджете! Поэтому, думаю, если Ормуз не откроют в ближайшее время, то девальвация маловероятна. Но подчеркну! Она маловероятна только при текущих вводных. Впрочем, признаюсь. Не дает мне покоя одна конспирологическая теория, ну или теория заговора. Смотрите, что скрывается за кулисами: 4 августа Президент подписал один любопытный закон. А именно, закон о мониторинге цен на продукты, который вступит в силу с 1 января 2027 года. Так вот, если отбросить юридическую шелуху, то картина получается такая: Со следующего года торговым сетям выгодней занижать цены на продукты, по которым Росстат считает инфляцию, чем повышать их. Ибо, в этом случае, они не только будут объясняться с ФАС, но и иметь дело с налоговой. Да-да, в этом законе черным по белому сказано, что теперь и налоговая инспекция подключится к обоснованности текущего ценообразования потребительской корзины. Так вот, предположим, этот закон заработает «как надо». И что мы получим в сухом остатке? А получим, что инфляция может быть в пределах таргета ЦБ при любом курсе доллара! Вот такой вот парадокс: доллар 120 руб, а официальная инфляция околонулевая и можно снижать ключевую ставку. Но подчеркну, это всего лишь «конспирологическая теория», и я не считаю ее правдивой и объективной на все 100%. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мысли_вслух

📍Стартуют продажи в ЖК «ОМ Ботанический». Напомню, что «разбор» этой локации я делал тут: https://t.me/labirint_investora/1841 Текущие цены от: Студии (28 м2) — 21,3 млн руб. ЕВРО-2 (35,9 м2) — 25,2 млн руб. ЕВРО-3 (52 м2) — 36,7 млн руб. Если кратко — застройщик будет строить премиум-класс. И это, в общем-то, не удивительно, ибо премиальные дома, как правило, востребованы либо близко к центру, либо вблизи крупных парков с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, или на первой линии набережных. Ну а «ОМ Ботанический» — как раз второй случай: вся инфраструктура уже построена, метро рядом, у подъезда — река Яуза, а сам ЖК расположен в окружении нескольких крупных парков. Также отмечу, что проект небольшой, всего четыре среднеэтажных корпуса и клубный дом. Есть интересные планировки с террасами, патио и настоящими каминами. И знаете, что мне в общем-то понравилось в проекте? Во-первых — это высота потолков от 3,2 метров. А во-вторых — наличие отдельного хаба для курьеров, куда они смогут привозить товары. А далее консьерж от управляющей компании будет доставлять все эти посылки. На самом деле, интересная опция, которая чаще встречается в элитных и делюкс-проектах. В целом, считаю проект интересным, а локацию очень даже неплохой, в которой уже сейчас можно жить, а не выживать. Но есть нюанс. Проект скорее «для себя», ибо цены на старте соответствуют окружению. . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX . #ом_ботанический

📍Друзья, начну с вопроса. А именно: как оценить вероятность наступления того или иного события? На самом деле, науке известны три основных подхода: Первый: классический, или оценка шансов. Пример — подбрасывая монетку, мы понимаем, что вероятность выпадения «орла» = 50%. Второй: субъективный. Эта оценка основывается на личной уверенности человека в том, что определенное событие произойдет. И этот метод обычно применяют, когда нет данных. Третий: статистический метод. И он используется, когда у вас есть исторические данные. К чему я всё это написал? А к тому, что прошел год с того момента, как опубликовал вот этот пост https://t.me/labirint_investora/1474, в котором написал, что денег у людей какое-то неприлично-астрономическое количество, ну или около 60 триллионов рублей. Так вот, на днях ЦБ опубликовал новые данные. Знаете, какой сейчас объем рублей у людей? Нет? Тогда напишу: барабанная дробь… 74 триллиона рублей! А теперь предлагаю посчитать, сколько денег может перетечь на рынок «вторички» уже в этом году. Итак, начинаем. По данным «ДОМ.РФ», объем сделок на вторичном рынке: • 2024 год — 6,7 трлн руб. или около 13% от всех депозитов • 2025 год — 8,4 трлн руб., что составляет такие же 13%. Видите? Исторические данные говорят нам о том, что 13% — это не чертова дюжина, а показатель, по которому можно определить, сколько денег люди потратят на жилую недвижимость. Теперь производим несложное математическое действие: 74 трлн руб. x 13% = 9,6. Примерно столько триллионов рублей люди и потратят на покупку «вторички» в этом году. 🔖 А теперь внимание, вопрос! Как вы оцените вероятность подорожания или удешевления «вторички», если нам теперь известно, что денег на рынке с 24 года стало на 43% больше, а товаров (ну или квартир) — столько же или меньше? . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мысли_вслух

📍На днях, подписчик задал вопрос: «Алексей, а зачем ты вообще пишешь о зарплатах, ключевой ставке и т. д.? Не лучше ли писать о том, что вот этот объект ниже рынка и поэтому его стоит покупать?» Краткий ответ: на самом деле, для инвестора в недвижимость критически важно следить за экономикой и трендами. И для него это даже важнее, чем для инвестора в фондовый рынок, который может практически мгновенно продать свой портфель по одному клику на терминале. В общем, ниже я «подсвечу» основные параметры, которые стоит отслеживать, приведу примеры и расскажу, как они работают. Первый: «Ключевая ставка», ну или цена денег — это самый главный показатель. Когда ставка растет — реальная стоимость объектов снижается. Ну а когда ставка падает — цены на недвижимость начинают взлетать. И профессиональный инвестор, следящий за риторикой ЦБ, покупает за несколько месяцев до глобального цикла снижения ставки, пока продавцы еще не поняли, что происходит. Приведу пример. В марте прошлого года ключевая ставка была 21%. Так вот, помните, что я тогда написал? Нет? Тогда процитирую: «Друзья, именно сейчас дно рынка на «вторичке». Берите сейчас и не думайте о депозитах». К слову, я не только написал об этом, но и сам побежал и купил два перспективных объекта на вторичном рынке. Краткий итог за год: стоимость лотов выросла на 55%, а арендный поток составляет около 9% годовых. Буду ли я сейчас их продавать и фиксировать доходность? Ответ — нет. Еще не время, ибо, по моему мнению, следующий ценовой «прыжок» состоится ориентировочно в 2028 году. И произойдёт он из-за резкого сокращения ввода нового жилья в Москве. Видите? Я не покупал «дешевле рынка». А всего лишь отслеживал часть экономических показателей и об этом честно писал в канале. Второй: «Инфляция». И, на самом деле, если вы покупаете недвижимость в ипотеку, то… инфляция ваш друг, а не враг. Приведу пример: инфляция 6%, и семейная ипотека те же 6%. Думаете, для вас стоимость денег равна 6-ти процентам? А вот и нет, цены на недвижимость всегда следуют за инфляцией, поэтому реальная стоимость кредита равна… НУЛЮ. К слову, я вообще не верю в достижение 4-процентного таргета по инфляции. Почему? А вы посмотрите на пробуждающиеся глобальные тектонические процессы, которые, скорее всего, приведут к росту инфляции во всем мире и перетоку мирового капитала в защитные реальные активы. Третий: «Демография и миграция». Если в регион постоянно приезжают — спрос на аренду будет вечным. Если регион депрессивный, люди уезжают — экономика города падает. Вы можете держать квартиру годами без арендаторов, и никакая низкая ставка вам не поможет. Так вот, каждые 10 лет население Москвы прирастает на 1 млн человек. Ну а выводы можете сделать сами. Четвертый: «Реальный располагаемый доход населения». Недвижимость стоит ровно столько, сколько за нее готовы заплатить люди. Причем, стоит отметить, что в период, когда экономика растет, таких людей гораздо больше, чем недвижимости на рынке. И еще что важно! Доходы населения — это опережающий индикатор арендных ставок! Помните озверелый рост аренды в 23-24 годах, причем по всей стране? Так вот, он произошел из-за роста доходов населения. 🔖 Вот в общем-то и всё, друзья. На самом деле, заработать на рынке недвижимости можно, но для этого недостаточно «купить ниже рынка». Ибо не менее важно понимать, куда этот рынок движется, а для этого +- достаточно отслеживать четыре показателя, о которых я написал выше. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мысли_вслух

📍Ну что же, за окном август, друзья. Поэтому самое время посмотреть, что у нас происходит на рынке аренды. И знаете что? С одной стороны, может показаться, что ничего примечательного и интересного не происходит: количество свободных арендных квартир понемногу снижается, но оно все еще велико, и поэтому арендные ставки застыли и не растут с 2025 года. А с другой стороны, если заглянуть «под капот» этих процессов — на рынке происходят достаточно интересные события. Первое: по данным Росстата, реальные денежные доходы населения столицы за 1 квартал 2026 выросли на 14,8% по отношению к прошлому году. А средняя зарплата по итогам трех месяцев перешагнула планку в 200 тыс. руб. К слову, это достаточно уникальная ситуация, ведь в среднем по РФ реальные доходы населения выросли всего на 1,3%. Второе: в среднем студии сейчас сдаются за 55 тыс. руб./мес., а ЕВРО-2 — за 75 тыс. руб. Так вот, по отношению к ЗП — это беспрецедентно низкие арендные ставки. Ведь исторически студии сдаются за 30-33%, а ЕВРО-2 — за 40-45% от средней зарплаты москвича. Третье: на рынке «вторички» всё так же наблюдается дефицит предложения. А ликвидные варианты с ценой в рынке продаются буквально за 2-3 недели. Не верите? Вот что пишут в нашем чате инвесторов: «2 недели занял поиск покупателя 1-К 40м на Замкадную Москву». «2 недели занял поиск покупателя на уступку Москворечье за 10,8». «Звучит как слегка продешевили». 🔖 Так вот, какие выводы можно сделать. Первый: арендные ставки столицы находятся на исторических минимумах. Второй: если часть арендных квартир перетечет на вторичный рынок, то мы, скорее всего, увидим рост арендных ставок, причем существенный. Правда, я пока этого не ожидаю ни в этом году, ни в следующем. А вот с 2028 года ситуация должна измениться, причем кардинально. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мониторинг_рынка