Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

Тверской район - исторический центр столицы, где сконцентрирована культура, туризм, бизнес, ресторанная индустрия и элитная недвижимость. Качественная инфраструктура здесь складывалась десятилетиями и остается эталоном для других локаций. Неудивительно, что первичный рынок района представлен исключительно элитным сегментом. Новые проекты появляются редко, а свободных площадок под строительство практически не осталось. Поэтому новые дома показывают более высокие темпы роста стоимости. На этом фоне интересна премьера клубного дома “Энигмия” на Новослободской. Проект состоит из двух футуристических башен высотой 16-19 этажей. Главная изюминка - парящий мост-сад между домами с приватными зонами отдыха и видами на историческую застройку центра Москвы. Для будущих резидентов это история не про квадратные метры, а про индивидуальность.

📍ЦБ «переобулся»!!! Ну дела… Помните мой пост-исследование, в котором я писал, что предыдущий отчет регулятора о разрыве цен и о «пузыре» на рынке недвижимости — не совсем корректный??? https://t.me/labirint_investora/1769 Ну и так же писал в прошлом году: берите сейчас, ЦБ ошибается! Потому как отчёт о потенциальном «пузыре» не отражает реалий и механики рынка. И поэтому, цены пойдут вверх, а не вниз, как того ожидает регулятор. Так вот, сегодня Центробанк опубликовал новый отчёт, в котором признал, что его предыдущие данные были… не совсем корректны. ссылка Никакого «пузыря» на рынке недвижимости и близко нет, а в среднем, «разрыв» цен между «первичкой» и свежей «вторичкой» составляет…. всего 9%. 🔖 А теперь — самое важное! Судя по всему, ЦБ будет вынужден пересмотреть макропруденциальные надбавки. Ну или, иными словами, — делать ипотеку доступней для более широкого круга заёмщиков. И поэтому, доля отказов по жилищным кредитам должна сократиться, причем существенно. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мониторинг_рынка

📍Друзья, возник интересный и важный вопрос. Какая будет ваша реакция, если ЦБ, на следующем заседании, не понизит, а… повысит ключевую ставку?

«Хольм» от ГК «А101» — где спрятана ценность ГК «А101» открыла продажи резиденций в лесу на юго-западе Москвы. Смотрю не на рендеры, а на закономерности, которые двигают цену. 1. Дефицит ресурса. Настоящий лес у дома при городской доступности не «допроизвести». Проект обособлен лесопарком, лес сохраняют (бюро .dpt), окна большинства квартир — в зелень, часть — с панорамой на бульвар. Видовые лоты = устойчивая премия. 2. Семейный якорь. Своя школа (300) и сад (150) на территории — то, что держит спрос на годы и особенно работает при перепродаже. Плюс рядом готовая «Скандинавия» со всей социалкой. 3. Дефицитные опции в чеке. Паркинг почти на каждую квартиру (555 мест, с семейными до 608), 78 увеличенных под роллетные шкафы, 56 с зарядками, 550 кладовых-келлеров. Всё это вечно в дефиците — и добавляет к стоимости. 4. Гибкость выхода. Все лоты без отделки, потолки 3,1–3,7 м, метражи 36,3–152,3 м² (от студий до 5-комнатных), местами по 3 квартиры на этаже — клубный формат с премией к ликвидности. 5. Продукт, который не стыдно перепродавать. Гранд-лобби (камень, дерево, панорама), двор без машин, вековые дубы и «уличные гостиные», зимние сценарии, водные чаши и ручьи — это то, что чувствует покупатель на показе. Логистика: метро «Потапово» в 14 минутах пешком через парк, дальше прямая ветка до центра без пересадок, выезды на СБВ. 7 корпусов, 580 квартир. Вывод: дефицит + семейный спрос + редкие опции = крепкая ликвидность. На старте здесь интереснее всего. Кейс — в избранное. Подробнее по ссылке: ЖК «Хольм»

📍Друзья, помните извечный спор о том, перетекут ли депозиты на рынок недвижимости? Мол, у людей нет денег на покупку квартиры, ибо средний размер депозита 450 тыс. руб., и поэтому никто квартиры по этим ценам покупать не будет. Так вот, теперь посмотрите на диаграмму вверху. Видите, что происходит на рынке? Начиная с февраля этого года, продажи «вторички» стали в 3 (!) раза превышать продажи новостроек в Москве. Хотя исторически этот коэффициент был в среднем 1,6. 🔖 Теперь какие выводы можно сделать: Первый: деньги у людей точно есть. Имею в виду на покупку квартиры. Второй: главный бенефициар открывающихся депозитов — это всё-таки вторичный рынок, а не новостройки. Третий: у застройщиков воскрес забытый ими конкурент, а именно — «свежая вторичка». Знаете, друзья, думаю, что рынок ждут кардинальные изменения. И, скорее всего, массовая застройка в Москве точно встанет на паузу, по крайней мере до 2027 года. Почему? А вы посмотрите на бюджет РФ, который будет официально дефицитным вплоть до 29 года. Что это значит? А значит это — увы, очередной потенциальный виток инфляции, который застройщикам нужно включить в свои финмодели, которые... могут не сойтись. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мониторинг_рынка

Друзья, что такое стабильность? Стабильность — это состояние постоянства, прочности и предсказуемости. Теперь немного занимательной математики: в 2004 году акция СБЕР-а стоила 11 рублей за штуку, а сейчас 300+ рублей. Так вот, вложив в 2004 году в акции СБЕР-а 5 миллионов рублей, через 20 лет вы бы стали обладателем капитала в… 216 млн. руб. Да, это прирост с учетом дивидендов, но ведь СБЕР и платит их стабильно, не так ли? Теперь, что такое выгода? Выгода — это получение преимущества, пользы, прибыли или дохода. Так вот, видели, что предлагают «Сберинвестиции» этим летом? ➡️Кешбэк до 13 млн руб., ➡️30 дней торговли без комиссии, ➡️до 50 акций в подарок при открытии счета, ➡️плюс 50 тыс. руб. дополнительно при переводе портфеля вместе с ИИС. И еще, что важно! Снижен порог для получения кешбэка — теперь нужно перенести портфели всего от 100 тысяч рублей вместо прежнего 1 млн. К слову, СБЕР сегодня – это не только крупнейший банк страны, но и крупнейшая экосистема с множеством проектов. Лично я покупаю то, чем пользуюсь уже много лет: «Самокат», «Окко» и многие другие — это бизнесы, они все работают на СБЕР и могут работать на всех нас. Если вам интересны инвестиции из-за потенциально большего дохода, чем по вкладам — рекомендую обратить внимание на это предложение. Ну а счастливые перемены всегда начинаются… с одного решения.

📍Почему в постах я иногда делаю акценты на «вторичку»? А всё потому, что инвест бывает не только в новостройках. Покажу вам часть скриншотов из «подборов»: В конце прошлого года на «вторичке» мы купили студию в первой очереди «Левел Мичуринский» за 12,8 млн руб. Сейчас такие на ЦИАН-е продаются по 16-18 млн руб. Купили студию в ЖК «Руставели» по переуступке с полной отделкой и практически на самых ключах за 12 млн руб. Сейчас, аналоги выставляются в продажу по 14,5-17 млн руб. Таких примеров достаточно много, ну и я считаю, что в целом у рынка «вторички» — достаточно неплохой потенциал. Кто-то в это не верит, ну а кто-то на этом зарабатывает. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мысли_вслух

📍Друзья, складывается ощущение, что термины: денежная масса, ключевая ставка, ВВП — абсолютно непонятны части подписчикам. И поэтому люди думают примерно так: ну снизила Набиуллина «ключ» на 0,25%. И что? Меня-то это как касается? Вы мне лучше скажите, квартиры подешевеют в июле или в сентябре? И это не шутка, тысячи и тысячи покупателей, которые только выходят на рынок, примерно так и думают. Ибо в моменте сложно понять, в какой фазе находятся цены на недвижимость: падения или роста, и чего ожидать в дальнейшем. Поэтому предлагаю разобраться. Сразу же предупрежу, что буду всё упрощать, но использовать макроэкономические термины. Первое: чтобы цены не росли, темп роста денежной массы должен быть равен темпу роста реального ВВП. Понимаю, пока сложно понять. Поэтому представьте старые антикварные весы с гирьками. Так вот, весы — это цены, а гирьки — это ВВП и денежная масса. Ну и куда качнутся цены, зависит от того, сколько гирек находятся на чашах весов. Второе: исторически цены на недвижимость всегда отыгрывают инфляцию. А инфляция в нашем случае — это антикварные весы. Третье: рост ВВП с 2023 года составил 9,3%, а денежная масса увеличилась на 60,9%. Ну или иными словами, наши весы показывают, что цены на недвижимость должны увеличиться на 51,6%. Четвертое: теперь смотрим «СберИндекс». С 2023 года цены на новостройки в Москве увеличились на 48%, а «вторичка» подорожала на 38%. Ну а сейчас смотрим на третий пункт. Видите, что произошло? Цены на новостройки лишь отыграли инфляцию, а «вторичка» до сих пор недооценена и по всем канонам рынка должна подорожать примерно на 14%. Пятое: и это самое интересное. Средние цены в сделках на рынке Москвы: новостройки — 402 тыс. руб./м2, «вторичка» — 350 тыс. руб. Так вот, если «вторичка» подорожает на 14%, то цены на неё догонят, а где-то и обгонят новостройки. Вуаля — в итоге имеем нормальный и сбалансированный рынок. 📍Надеюсь, это небольшое исследование будет полезно, и теперь вы более ясно понимаете, в какой фазе находится рынок недвижимости и куда он движется. Ну и еще хочу добавить вот что. Некоторые подписчики искренне считают, что на рынке недвижимости — «пузырь». Так вот, знаете, когда образуются «пузыри»? Когда цены каких-либо активов стремительно растут и существенно обгоняют инфляцию. Ну а в нашем случае, а именно в Москве, никаких признаков «пузыря» не наблюдается. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мысли_вслух

📍Голосуем? Какую ставку сегодня объявит ЦБ в 13:30? Напомню, сейчас «ключ» 14,5%

📍Так-так, читали статью на РБК? Если нет, тогда процитирую: Москва оказалась единственным в России мегаполисом, где вторичка дороже первички. Вот такие дела, теперь и крупные уважаемые издания включили критическое мышление и начали осознанно анализировать происходящее и публиковать проверенные факты. Ну а ваш покорный слуга еще летом прошлого года увидел эту неточность в отчете ЦБ и стал писать о том, что категорически не согласен с регулятором о потенциальном ценовом «пузыре» на рынке недвижимости. Ибо, как гласит классическое правило логики: сравнивать нужно сравниваемое, а не цены на квартиры времён царя Гороха с ценами на новостройки, что и сделал Центробанк в своём отчете. К слову, те подписчики, которые мне тогда поверили, за год сделали состояния, причем не виртуальные, а вполне реальные. А те, кто писал о «бетонных буратинах» и «пузырях», так до сих пор об этом и пишут. Ладно, проехали. Ибо всё вышенаписанное — это лишь вводная. Ну а основной вопрос в том: как изменятся цены на квартиры, если ужесточить семейную ипотеку? Давайте попробуем разобраться. Первое: объем стройки, увы, в очередной раз скукожится. Застройщики пересчитают свои метрики и поймут, что потенциальный покупатель с 3 млн руб. теперь не их клиент. Ну и кратно порежут свои объёмы. Второе: что делать покупателю с 3 млн? Ему же где-то нужно жить. Ответ — начнет смотреть вторичку и, скорее всего, в области, ведь цены на неё еще пока стагнируют. Третье: и это самое интересное. Помните, что происходит, когда на вторичном рынке появляется новый «нулевой пациент», ну или покупатель, которого раньше не было? Правильно, он запускает целую цепочку альтернативных сделок. И в сухом остатке на рынке происходит не одна сделка, а 3-5. 🔖 Теперь что получается: стройка — вниз, бюджетный импульс — вверх, спрос на вторичку, как и цены — вверх. В целом, абсолютно нормальный рынок. Правда, есть «нюанс». Москва больше никогда не будет дешевым и доступным городом практически для всех. Почему я так считаю? А вот почему: года 3-4 назад, чтобы стать москвичом с пропиской и квартирой, нужно было 1 млн руб., а остаток суммы добавляло государство в виде льготной ипотеки. Доступно? Считаю, что вполне доступно. Ну а теперь… А теперь, имею в виду эту осень, входной билет в столице подорожает до 10-15+ млн руб. Доступно? Считаю, что не очень. Правильно это или нет? Кто-то считает, что правильно. Ну а кто-то считает, что это вопиющее недоразумение и поэтому цены должны скорректировать, причём резко и в меньшую сторону. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мысли_вслух