Портал | коммерческая недвижимость

🏢 Бизнес консалтинга против реального сектора Есть традиционные бизнесы с понятным хозяйством: магазины, склады, производство, стройка, много персонала. Есть большая оборотка, обязательства, аренда, расходы, зарплаты, налоги и вечная тревога: как бы что-нибудь не сгорело (общепит), как бы после зарплаты не ушел персонал (производство), как бы налоговая чего-нибудь не придумала 📑. Даже если оборот огромный, чистого дохода после всех расходов может не оставаться. 📦 Трудовые бизнесы — например, торговля на Ozon. Это товарные остатки на складах (а склады тоже горят — вспомним Шушары ), это риск, что товар не зайдет. Так мой знакомый заморозил 5 млн рублей в товаре, который не продается. ☕ Кофейня? Это ремонт помещения, оборудование, бариста. Вложился, а точка не пошла и каждый день приносит убыток. И это не абстрактная ситуация, а вполне реальная история другого знакомого, который сейчас выбирает: закрыть кофейню и зафиксировать убыток или продолжать тащить ежедневный минус в надежде на чудо. 🏭 Реальный сектор это огромная нагрузка: • сотрудники 👥 • налоги 💰 • проверки 📋 • регуляторы ⚖️ • аренда 🏢 • кредиты 🏦 • кассовые разрывы 📉 • постоянный операционный стресс 📈 В консалтинге картина иная. Главное отличие — здесь практически нет финансовых затрат на входе. И второе - прибыль важнее оборота. Нет складов, оборудования, ремонта помещений, кредитов и многомиллионных инвестиций. ⏳ Единственный ресурс, в который нужно вкладываться, — это время. Время создает главный актив — экспертность. И создается она годами. 🏙️ Агентство недвижимости — это тоже консалтинг. Можно открыть его самостоятельно, потерять годы на получение опыта, совершить массу классических ошибок, развалить множество сделок из-за неопытности. А можно взять франшизу и получить готовые инструменты сразу. 🥛 Сделки в агентстве больше похожи на стакан, который наполняется по капле. Через какое-то время он наполняется и начинает переливаться через край. Так же работает и бизнес агентства недвижимости: сначала он наполняется компетенциями, клиентами, репутацией и связями, а уже потом начинает стабильно приносить деньги. 🚧 Главный барьер реального сектора — капитал, деньги, компетенции. 🚧 Главный барьер консалтинга — время. Если вам интересен бизнес агентств коммерческой недвижимости, заполните анкету 👈 и расскажу подробнее.

Пост для брокеров коммерческой недвижимости. Какие объекты НЕ СТОИТ брать в свой портфель? 🔴 С большим отрывом №1 — помещения в черновой отделке. Почему? Потому что арендаторов и покупателей на такие объекты менее 10% от всего объема. Представьте владельца пекарни. Он умеет печь пирожки, продавать их, нанимать пекарей. Но если он берет помещение в черновой отделке, то дополнительно получает на себя дизайн, стяжку пола, решения по стенам и их покраске, потолки, вентиляцию, электрику, воду и санузлы. Вместо того чтобы заниматься своим бизнесом, он становится строителем и прорабом. Нафига это арендатору? Зачем вкладывать свои ресурсы в чужое помещение? Это зона ответственности собственника. ❗️Проблема в том, что многие собственники до сих пор живут в парадигме рынка собственника, когда можно было просто ждать и кто-нибудь обязательно заедет. Сегодня такие помещения - неликвид. Поэтому собственники с удовольствием подключают брокеров, чтобы повысить шансы на заселение. ➡️ Кто обычно берет такие помещения? В основном сетевые арендаторы. Но здесь у брокера появляются свои проблемы. Развивальщики любят выходить напрямую на собственников, постоянно мониторят фасады, Авито, ЦИАН и профильные сайты, типа нашего arrpro.ru . В большинстве случаев они уже знают ваш объект и когда-то его посмотрели. 💭 Допустим, новый развивальщик условного КБ увидел ваше помещение и смог убедить руководство открыть там магазин. Что происходит дальше? 3–4 недели согласований. За это время вас замучают поездками на объект, техническими вопросами, дополнительными запросами и уточнениями. Для решения большинства вопросов придется постоянно дергать собственника. ⏳ Через несколько недель приходит ответ: готовы арендовать, но минус 200–300 рублей с метра. Согласовали? Отлично. Перед подписанием будет еще один раунд торга на 5–10%. В итоге все уставшие от бесконечной тянучки. Либо соглашаетесь на условия, либо переговоры разваливаются. Собственник раздражен и часто проецирует это раздражение на брокера, по его мнению, потрачено слишком много времени. А если сделка состоялась, нередко начинаются разговоры о том, что комиссия брокера должна быть меньше первоначальной договоренности. ❗️Самое интересное, что комиссию часто платят только после завершения ремонта и арендных каникул, когда арендатор начинает платить постоянную часть аренды. То есть брокер совершил огромное количество касаний, поездок, согласований и переговоров, а деньги получил через 4–6 месяцев. Допустим, комиссия составила 160 тысяч рублей. По факту это 40 тысяч рублей в месяц за ментально изнурительную работу. ✔️ При этом есть альтернатива - помещение с готовой отделкой. Там арендаторов в разы больше, переговоры обычно проще, арендных каникул на стройку нет, а сделки закрываются за месяц. Те же 160 тысяч можно заработать за месяц, а не за четыре, как в черновой. За четыре месяца это уже 640 тысяч вместо 160. Стоит ли брать в работу помещения в черновой отделке? Стоит: 1) если у вас большой каталог сетевых арендаторов и вы веерно предлагаете всем 2) если у вас есть лиды из ресторанного бизнеса, медицины, компьютерных клубов и других концепций, где помещение все равно будут переделывать под себя. 3) если вам нужен опыт, потому что брокер не может считать себя по-настоящему экспертом, пока не посадил несколько федеральных сетей. Сделка с федеральным арендатором - колоссальный опыт. Во всех остальных случаях цените свое время. Задача брокера - увеличивать стоимость своего часа. А работа с черновой отделкой приводит к обратному результату - снижению стоимости вашего нормо-часа. Если вам нужен каталог арендаторов, помощь в сделках, быстрый рост в сделки, не изобретайте велосипед, а приходите в сеть агентств коммерческой неделимости АРР. ✍️ Оставьте ваш контакт для собеседования в офисах АРР ваших городов. Пиши @sveti_02

Аптека Апрель выставлена на продажу! ❗️Вот и любимый многими федеральный сетевой арендатор хочет «продаться» Крупнейшая сеть аптек ищет покупателя. Что имеем: ✍️ Средняя выручка одной аптеки 2,3 млн руб в месяц ✍️ Средний чек 776 руб ✍️ 9,9 тыс аптек ✍️ Чистый убыток 1 млрд руб при выручке 52,6 млрд руб Стоимость бизнеса оценивается в 58-65 млрд руб Причина продажи сети это высокая конкуренция и убытки ➡️Активом интересуются не конкуренты из других аптечных сетей, а ритейлеры и экосистемы (Яндекс и др) Прогноз Арр: мы уже писали ранее, что аптекам будет очень тяжело из-за ИИ и онлайн продаж. Онлайн продажи фармпродуктов растут на 13% от года к году. Доля онлайн-покупателей уже достигла 64%, а это, на минуточку, выше чем у продуктов питания. Средний чек у онлайн выше чем у офлайн-аптек Классический формат аптек будет меняться, арендодателям стоит понимать, в ближайшие три-четыре года аптеки могу превратиться не в склад лекарств, а мини-медцентры. Наш канал в MAX 🚀

❗️Уже два года мы пишем посты каждый день. И нас стало 5000 Правило № 1 — ежедневный пост независимо от желания, настроения или вдохновения. Уверен, кто-то напишет или подумает: «Лучше меньше постов, зато качественнее контент». 🗣️ Я считаю, что это ошибочное мнение. Мозг любит находить причины не работать. Это эволюционный механизм. В древности калорий не хватало: если слишком устанешь, можешь не догнать добычу. Например, гепард во время погони за антилопой сжигает огромное количество энергии. Если он дважды ошибётся, на третью попытку ему может просто не хватит сил и он умрет от голода 🐆 🧠 Поэтому мозг всегда за минимум суеты. И мы часто поддаёмся его уловкам, когда он говорит: «Полежи на диване, не уработайся». ➡️ Есть и другая крайность — перфекционисты-отличники. Пока не сделают идеально, не могут выпустить пост. И шлифуют, шлифуют, шлифуют… А в итоге самое важное — просто делать. 5000 подписчиков — это и много, и мало. В любом случае спасибо всем, кто нас читает. Если вам откликается то, что мы пишем, не жалейте огоньков. Вам ничего не стоит, а нам приятно 🔥 Наш канал в MAX 🚀

❗️Кратко по маю: В АРР добавились два юнита, это полноценный офис АРР в Ростове на Дону и консультант АРР в Гусь - Хрустальном. Портфель объектов и каталог сетевых арендаторов в мае у нас ударно пополнился. А вот средний чек сделки упал со 120 тыс. до 103 тыс. руб в мае. Еще мы планируем посчитать цикл сделки, пока технически в срм не реализовали. Будем добавлять еще показателей в инфографику. Наш канал в MAX 🚀

⬆️⬆️⬆️ 🔴 Восьмой удар — стоимость денег. Торговый центр — это огромный набор обязательств. Перед банками, государством, сотрудниками, арендаторами, поставщиками ресурсов и подрядчиками. Большинство объектов строилось на кредитные деньги. И эти кредиты нужно обслуживать. Стоимость денег сегодня безумная. Проценты по кредитам становятся отдельной статьей расходов, которая способна съедать значительную часть прибыли. 🏬 Во многих случаях торговые центры уже работают на грани рентабельности. Поэтому сегодня торговый центр все чаще выглядит не как актив, а как стрессовый актив. Я знаю собственников, которые с удовольствием вышли бы из таких проектов. Заморозили бы объект. Законсервировали. Но как это сделать? Как тот самый чемодан без ручки, который тяжело нести, но невозможно выбросить. ➡️ При этом у ТЦ есть шансы поправить дела, через реконцепцию, реконструкцию и через инвестиции. Просто не сидеть на жопе ровно и меняться. ❗️Но есть такая коммерческая недвижимость, у которой в будущем никаких шансов. И владение ею просто опасно, так как могут в прямом смысле обанкротить владельцев в ближайшие два-три года. И меня удивляет инфантильность собственников, которые смотрят как уходят их арендаторы, как снижается их доход, как снижается цена и ценность для рынка из объектов. Вместо того чтобы быстро перекладываться в другие активы, они чего-то ждут… ☑️ Я знаю, что брокеры и консультанты заработают кучу денег на таких объектах, более того собственник будет просто счастлив выплатить миллионные гонорары, лишь бы закрыть сделку. Если хочешь оказаться в нужном месте, в нужный час и быть готовым закрыть сделку в качестве брокера или агенства АРР в своем городе, заполни анкету для сотрудничества Наш канал в MAX 🚀

О серьезных проблемах в индустрии торговых центров. ❗️Торговые центры находятся в кризисе уже не первый год. Это не внезапный обвал, а вялотекущая история, которая началась еще во время ковида и с каждым годом получает новый удар. 🔴 Первый удар — ковид. Когда ввели ограничения, многие крупные магазины в торговых центрах фактически потеряли возможность нормально работать. В тот период мы (АРР, думаю и другие агентства тоже) пачками вывозили арендаторов из ТЦ и искали им помещения в стрит-ритейле с отдельным входом. Там они могли продолжать работу, а в торговых центрах — нет. 🔴 Второй удар — уход международных брендов. После начала СВО съехали Zara, H&M, IKEA и десятки других крупных игроков. Для торговых центров это была катастрофа. Уходили не просто арендаторы, а якоря, которые создавали трафик. 🔴 Третий удар — онлайн-торговля и доставка. Сегодня огромная часть покупок переехала в интернет. Магазины одежды все чаще превращаются в примерочные. Люди приезжают посмотреть размер, а покупают потом онлайн. С продуктами похожая история. Большинство уже не едет в гипермаркет на другом конце города. Покупают возле дома или заказывают доставку. 🔴 Четвертый удар-рост налоговой и административной нагрузки. Новые коэффициенты, новые требования, повышение ставки налогов, новые расходы. Расходов становится больше, дозоды падают. Ранее во всех ТЦ были листы ожидания и списки на замену, сейчас снижение требований к арендатору и закрытые конфиденциальные скидки со штрафами за их утечку. 🔴 Пятый удар — персонал. Здесь сразу две проблемы. Первая - количественная. Не хватает продавцов, администраторов, технического персонала, сотрудников эксплуатации. Из-за кадрового дефицита многие арендаторы даже не хотят открывать новые магазины. Вторая проблема - качественная. Большинство отделов аренды в торговых центрах работают не как привлечь, а как оформить тех кто сам пришел. Их задача - обзвонить сетевиков, предложить помещение, подписать договор. Но этого уже недостаточно. Сегодня нужен человек, который понимает, как сделать объект интересным для посетителей, как увеличить время пребывания людей внутри, как сформировать новую концепцию центра. Таких специалистов мало. 🔴 Шестой удар — устаревшие объекты. Большая часть торговых центров строилась под совершенно другие задачи. Сегодня люди предъявляют другие требования. Им важны парковки, логистика, удобство подъезда, качественные фудкорты, комфортные общественные пространства. Если парковка неудобная - человек не поедет. Если на фудкорте негде сесть - человек не поедет. Если внутри грязные туалеты и шумят подростки - человек не поедет. Старые объекты требуют реконцепции и реконструкции. Но здесь возникает следующая проблема: многие собственники просто не понимают, во что именно перестраивать объект. Раньше было достаточно нарезать площади, посадить арендаторов и собирать аренду. Теперь этого недостаточно 🔴 Седьмой удар — отсутствие новых концепций и компетенций. Во всем мире торговые центры перестраиваются. Они становятся пространствами, где люди работают, отдыхают, живут, занимаются спортом, получают услуги, посещают мероприятия и проводят время. У нас такие проекты единичны. С одной стороны, мешает регулирование, законы и невозможность планирования. С другой — не хватает компетенций у консультантов. Не хватает инвесторов, готовых вкладываться в проекты с горизонтом окупаемости 10–15 лет. Прогнозирование и планирование практически невозможно, что нивелирует компетенции международных консультантов. Даже топовые экспаты, не могут предлагать варианты, тк не знают что будет зотя бы в ближайшие 5 лет. Сколько будет стоить доллар? санкции отменят? Что говорит риск-менеджмент и swot-анализ? ⬇️⬇️⬇️

🚥 🔑 Светофор теперь «золотой ключик»? Инсайд такой, «светофор» хочет уйти от негативного фона сопровождающего всю их сеть. Ранее в постах мы писали: «Светофор под угрозой закрытия» «Со светофором мы не ошиблись» «Крупнейшие спады у федеральных сетей» В Нижнем Новгороде магазины «Золотой ключик» уже заработали на ул. Литвинова, на проспекте Гагарина и в ТДЦ Мажамэль ❗️Новые магазины будут самыми маленькими по площади. Дискаунтеры «Светофор» обычно рассчитаны на площадь около 1000 кв. м, «Маяк» — около 2000 кв. м. ➡️ Судя по запросам на подбор помещений для «Золотого ключика», в Москве могут до конца года открыть до 10 магазинов. Компания ищет локации, сопоставимые со стандартными «Пятерочками» и «Магнитами» и за очень небольшие деньги: до 2000—2500 руб./кв. м в месяц. Наш канал в MAX 🚀

Появился новый тренд на съемки пустующих торговых центров. ❗️Когда начался кризис в торговых центрах, почему он есть и что делать владельцам ТЦ, напишем в пятничном лонгриде. Не жалейте огоньков 🔥 Наш канал в MAX 🚀

Почему 90% собственников квартир скрывают аренду? ❗️Принято считать, что собственник квартиры — это какой-то жадный человек, который принципиально не хочет платить налоги за сдачу в аренду. Но когда общаешься с реальными собственниками квартир, картина совсем другая. Большинство — абсолютно нормальные люди: законопослушные граждане, которые любят свою страну, понимают необходимость налогов и готовы их платить. ➡️ Проблема в другом. Речь в регулировании, текущая налоговая схема зачастую делает честную уплату ежемесячных налогов невыгодной при продаже объекта. ✍️ Представьте ситуацию. Вы купили квартиру и сдаёте её в аренду. Решили всё делать по закону: показываете доход, платите налог. Когда через несколько лет вы захотите продать эту квартиру, налоговая может рассматривать её уже не просто как личное имущество, а как объект, связанный с предпринимательской деятельностью. И тогда платится налог НДФЛ с физика или с юрика, например усн. В то же время человек, который никогда не показывал доходы от аренды, формально выглядит как обычный собственник жилья. Прошло пять лет владения — и он продаёт квартиру без налога. ❗️На такие перекосы и жалуются собственники квартир. Отсюда и 90% во всех статистических сводках #собсвенникам Наш канал в MAX 🚀