Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

К полетевшей по сми и тележке новости о том, что в 2026-ом, рекламные агентства подали к ООО "Самолет-недвижимость МСК" иски на 1 млрд денег: ▪️2R-Media - 682,3 млн р ▪️Realweb - 317,9 млн ▪️Twiga Digital Performance - 52,6 млн При этом, вспомним про итоги МСФО за 2025 по всей группе "лётчиков" = убыток 2,3 ярда. А нынешний 2026-ой у них пока идёт кислее прошлого. Так, по прайсу заключенных за 7 мес. ДДУ в московском и питерском регионах - просели на минус 43% (к 7 мес. 2025-го) Помимо претензий рекламщиков, помним о вероятных миллиардах (?) по реальным и потенциальным штрафнякам за сроки по ключам и качеству отделки 🤔 Какие это сейчас обязательства - не ведаю. Но для справки: в первой половине 2024 Самолёт писал о 8 млрд выплате... В общем, от новости по такой сумме новых претензий не отмахнёшься. Ситуёвина непростая. Будут ли срочно мутить новые выпуски облигашек для сбора денежков, или как-то договариваться? @iliilitop

Авито Недвижимость открыли доступ к партнерскому сервису «Новостройки для агентов» - риелторам из Екатеринбурга, Казани, Уфы, Ростова-на-Дону и Воронежа. Теперь из этих регионов можно через Авито подбирать для клиентов новострой Москвы и Подмосковья На витрине, говорят, более 35 тыс. лотов в 250+ жилых комплексах от 40+ застройщиков. Средняя комса по столичным проектам в сервисе = 4%. Но пишут, что есть и 7%. Что, с московским-то прайсом, по идее должно стимульнуть региональных профиков. В т.ч. за счёт того, что средний срок выплаты у Авито = 5 раб. дней. Ибо после подтверждения сделки и поступления денег от покупателя на сторону продавца, Сервис авансирует агентские. Не дожидаясь расчёта от застроя Короче, ставка на расширение каналов сбыта / выбора, за счёт охвата ЦА крупнейших городов нашей необъятной. Ибо по данным Авито, в январе-мае сего года, 54% целевого трафика на объявления о новостройках Москвы пришлось не на местных Отдельно выделяют сегмент готовых квартир в свежесданном новострое. На него в июле пришлось 22% сделок... Для покупателей это возможность приобрести готовое жильё, воспользоваться доступными финансовыми инструментами первичного рынка и сократить время до переезда или начала сдачи квартиры в аренду. Агентам такие объекты могут быть особенно интересны за счёт повышенного комиссионного вознаграждения, например когда девелоперу необходимо ускорить реализацию готового предложения Любой движ и развитие - лайк 👍 @iliilitop

Карта-хронология исчезновения подвида "жилой новострой до 10 млн", внутри МКАД 🤷‍♂️ Залипашка грустная от Пульса... Да и апарты до 10 лямов - остались только в двух проектах: многострадальный Найс Лофт (от 8,7 млн), и Варшавские Ворота (от 9,2 млн) @iliilitop

Со всей нежностью к Анал. Центру ИРН, и Олегу... Ребята, зачастую норм в наблюдении по ситуации на рынке, но как-то проваливаются в выводах и ванговании 🤷‍♂️ Например, я всегда писал, что без спец. ограничений застроев, и контроля ценообразования всех участников цепочки - доступная / льготная ипо, НЕ равно доступное жильё. В горизонте всегда ровно наоборот. И что затяжные госипотеки стали важным фактором разгона цен... Однако, не единственным. Если в продукте есть потребность и реальная ценность для покупанта, то даже понегодовав первое время на скачке цен / ставок... далее происходит принятие новой реальности и покупки. Касается и недвиги, и китайских авто, и многого другого. Причём, снижение объёма спроса в момент первых реакций (отрицание, гнев) - вопреки теориям, в общем срезе не приводит к снижению прайса. Хотя нельзя отрицать точечные эпизоды дисконта там и у тех, кому оно нужно в интересах бизнеса / фин. модели... Поэтому, считаю, эксперту важно не зацикливаться на теории, и стараться интерпретировать всплывающие вводные с позиции бизнеса. Как элемента, собсно, определяющего итоговое ценообразование. И уж точно не упрямиться в своём "цены снизятся"... "вот сейчас"... "ещё немного подождать"... "ну теперь-то точно". Ибо, изменение конъюнктуры / вводных / регулирование властей - могут менять рыночный вектор кардинально. И самым кислым будет продолжать гнуть очевидно несбывающуюся линию Для профи, это не про "переобуться", а про проработку и анализ новых реалий. Как, например, никто (по крайней мере я не видел) не замечал реновашку - как будущего ключевого игрока столичной недвиги... Пока я не начал писать об этом 4 года назад. Массы игнорили и радовались введению требований к минимальной площади квартир. Не догоняя мои комменты, почему в итоге цена студий улетит в безумие. Потом навязали нецелесообразные архитектурные украшательства, фактически убрав с рынка более доступное типовое от коммерческих застроев. Далее, развернули на 180* требование по обеспеченности новостроя парковками (отдельно понаблюдаем коснётся ли сие проектов Фонда Реновации) На фоне дорогущих кредитов, роста себеса, переносов стартов... о каком "тренде на снижение цен" может идти речь? Разве только если подкинуть в топку тревожному читателю. Который с упоением и пеной будет топить за возврат цен к уровню 20 века до н.э. А потом, потеряв пару лет в спорах чатов, оглядится... прикупит то, на что уже хватает денежков... и аккуратно перестанет отсвечивать в повестке 😉 Поэтому, дорогие "Олеги", "Сергеи" и иже с ними - не упорствуйте в произнесении слова "халва". Иногда хайп для "эксперта", обращается упущенной возможностью для невинных граждан Сорян, чот триггернуло меня в пятничку 🤷‍♂️ @iliilitop

Мощно, конечно, город "покрывает" столичную стройку... у Фонда Реновации щас в стройке более 65 тыс. квартир, на 3,9 млн м2. Или порядка 20% всей жилой стройки Мск Для сравнения, это в 2 раза масштабнее идущего следом ПИКа = 1,9 млн м2 жилья. Далее МР и Самолёт, по 1 млн м2... И по вводу с начала года, реновашка тоже №1. Ввели 734 тыс. м2 (23% всего сданного жилья в Москве за 7 мес.). Также 2-кратный перевес над последующими А101 и ПИК (380 и 350 тыс. квадратов, соответственно) Заммэра Ефимов, говорит, что темп ввода реновашки уже +26% к аналогичному периоду прошлого года Оч любопытно, сбудется ли моё вангование по рекордному вводу за 2026 ПыСы: хулиганства ради глянул объём витрины Москварталов... уже 4,2 тыс квартир. В старой Москве в экспозиции больше только у MR = 5,1 тыс. У ПИК = 4 тыс. квартир. ЛСР = 2 тыс... Не забываем, что такие объёмы стройки оттягивают на город и приличную долю доступных строй. ресурсов региона. А что если кому-то другому (коммерческому застрою) их уже может скоро вообще не хватить 🤔 Аппетиты рабочих и подрядчиков ещё стимульнёт? Себес дальше надует? @iliilitop

⚡️Как изменилась цена входа в проектах ЛСР старой Москвы... с начала 2026 по щас (янв-авг) Раз ЛСР получились вторые по интересу в нашей голосовалке - в рубрике Ценовыебудни, собрал стату по их прайс листам. Разбил по диапазонам площадей лотов 👆 Что видим: ▪️В среднем, весь портфель ребят прибавил в прайсе +7%. По факту, во всех диапазонах метража, только витрина ЗИЛАРТ сохранила ср. ценник. Ну и остатки 50+ метров в кислом Парксайде ребятам надо распихивать - цену снизили... Без этих проектов, цена остальной витрины припухла на +11% ▪️По студиям - круче всех отрос вход в Дмитровское Небо (+17%). Просто в голове не укладываются дикие нынешние цены... Ср. прайс студии на Селигерской 18,5 млн 🤦‍♂️ Цена метра студийки в Вейв = 914 тыр... Обручева 30 = 1 лям за квадрат... Жесть ▪️Во всех остальных форматах комнтаности - самый потяжелевший прайс витрины у Вейва (+14-17% за 8 мес.). Это они дёрнули на фоне ввода корпусов 1-ой очереди в феврале. Но и 2-ая очередь должна сдаться в конце этого года. Плюс товарных запасов в Вейве немного. Вот и задрали цены... В итоге, продажи по ДДУ (2 оч) с марта - у плинтуса (единичные сделки). А покупант берёт сданное по ДКП-шкам (в июне случилась 21 сделка) Всегда ваш @iliilitop

Смотрим на старт продаж MR Group ЖК «С5» в Москве Интересный старт продаж у премиального квартала MR Group в микрорайоне Аэропорт в июле 2026 года. До метро «Петровский парк» 9 минут пешком. 🏙 За июль в проекте зарегистрировали 141 сделку со средним бюджетом покупки 57,9 млн рублей. Это 19% от 761 запроектированных квартиры. При сохранении июльского темпа оставшихся квартир хватит примерно на четыре месяца продаж. В структуре проекта представлены четыре формата квартир от 1к до 4к. Наиболее массовый формат представлен однокомнатными квартирами. Второй по доле сегмент составляют двухкомнатные. ❓Чем интересен старт Из 141 сделки в прайс-листе на старте было доступно только 2 квартиры, т.е. проданные лоты не выходили в продажу на официальном сайте. Или активная работа с предварительным бронированием или кто-то из частных инвесторов купил большой объем. С использованием ипотеки всего 18 сделок из 141. Ещё успели заключить две сделки по переуступке. ❓Скидки По оценке стоимости сделок по прайс-листам было заключено сделок на 8.17 млрд рублей, а по отчётности застройщика сделок заключили на 7.27 млрд рублей, это меньше на 14% чем цена предложения на сайте. Минимальная стоимость входа в прайс-листе: 1-комнатная квартира: 33,92 млн рублей за 41,1 м2 2-комнатная квартира: 42,76 млн рублей за 71,5 м2 3-комнатная квартира: 59,45 млн рублей за 79,0 м2 4-комнатная квартира: 80,36 млн рублей за 113,0 м2 У квартир, которые были в прайс-листе и на старте, и сейчас, средняя цена квадратного метра снизилась с 820 до 818 тыс. рублей, или на 0,2%. В однокомнатных квартирах снижение составило 0,3%, в двухкомнатных 0,1%, в трёхкомнатных 0,4%. У четырёхкомнатных квартир цена метра не изменилась. 🧭 Конкуренция в радиусе 2 км высокая. 1-комнатные квартиры. В «С5» можно купить квартиру площадью 41,1 м² за 33,92 млн рублей без отделки. В уже введённом «Петровском парке II» за сопоставимые 33,26 млн рублей доступна квартира площадью 52,9 м² без отделки. В DDOOMM квартира площадью 49,8 м² стоит 32,98 млн рублей без отделки, срок ввода — II квартал 2028 года. «С5» уступает этим вариантам по площади в сопоставимом бюджете и по сроку ввода. В «МАСТЕРС» за 43,75 млн рублей можно купить однокомнатную квартиру площадью 62,3 м² без отделки со сроком ввода в IV квартале 2029 года. 2-комнатные квартиры. В «С5» квартира площадью 55,0 м² стоит 53,89 млн рублей без отделки. В DDOOMM за 54,41 млн рублей доступна квартира площадью 80,0 м² без отделки со сроком ввода во II квартале 2028 года. DDOOMM выигрывает по площади и сроку ввода. В Prime Park квартира площадью 56,4 м² стоит 54,50 млн рублей. Она предлагается с отделкой White Box, срок ввода — III квартал 2026 года. При сопоставимом бюджете Prime Park будет с отедлкой и раньше по сроку ввода. 3-комнатные квартиры. В «С5» квартира площадью 84,3 м² стоит 82,98 млн рублей без отделки. В Prime Park за 84,51 млн рублей можно купить квартиру площадью 114,2 м² с отделкой White Box и сроком ввода в IV квартале 2027 года. Prime Park выигрывает по площади, отделке и сроку ввода. В «МАСТЕРС» квартира площадью 136,2 м² стоит 85,49 млн рублей без отделки, срок ввода — IV квартал 2029 года. При сопоставимом бюджете «С5» уступает по площади. Срок «МАСТЕРС» позже раннего корпуса 8, но раньше корпусов 1–7. 4-комнатные квартиры. В «С5» квартира площадью 125,9 м² стоит 112,35 млн рублей без отделки. В сданной «Симфонии 34» квартира площадью 153,2 м² стоит 114,22 млн рублей и предлагается с базовой отделкой. Детальнее изучить спрос можно в нашем проекте для подписчиков рейтинг продаж ЖК с историей 🔥 @pulsprodajru

ДОМрф, прекрати, что ты делаешь 😁 @iliilitop

А вот ещё любопытные моменты из предложенных правок в 214-ФЗ про рассрочки 👆 Если правильно понял, то: ▪️Застроев, после ввода, обяжут выкладывать данные по подписанным актам с дольщиками 🤔 С указанием задолженности уплаты цены ДДУ... Пока не представляю, как это будет реализовано. Но гипотетически, можно будет увидеть сколько реально собрали на эскроу к сдаче. Ну и сколько накопилось рассрочки на "после ввода"... ▪️Данные по рассрочкам появятся в выписках Росреестра (?). Вот это уже было бы оч любопытно нам с вами, при анализе статы продаж новостроя 🔥 @iliilitop

Минстрой внёс на согл правки в 214-ФЗ про регулирование Рассрочки в ДДУ В соавторстве указаны: ЦБ, Росреестр, Минэк и Минфин… Короче, такие «предложения» не отклоняются. В итоге точно примут ) Что по сути: ◾️Закрепляется понятие «ДДУ с рассрочкой». Такие ДДУ будут заключаться исключительно в форме электронного дока, подписанного УКЭП   ◾️Сведения по рассрочке будут передаваться БКИ, учитываться в кредитной истории дольщика   ◾️Не допускается начисление % на цену ДДУ, или сумму долга. Однако, обращу внимание, я не увидел запрета на изначальное завышение цены объекта при рассрочке   ◾️При рассрочках в горизонте «за» ввод объекта, больше не нужно будет расторгать ДДУ и заключать другие договоры. Условия и график из рассрочной ДДУ-шки может действовать и после сдачи. Но не более 3 лет после даты ввода (той, что указана в ПД на момент заключения ДДУ)   ◾️При таких рассрочках «после ввода», поступившие деньги дольщика до сдачи стандартно хранятся на эскроу. А после ввода (раскрытия / закрытия эскроу), платежи ужу будут поступать на счёт застроя. Реквизиты эти должны быть сразу прописаны в ДДУ   ◾️При рассрочке «после ввода», если долг не погашен, это будет указано в АПП. Собственность покупатель оформить сможет. Но до погашения рассрочки, объект будет числиться в ипотеке в пользу кредитора / застроя   ◾️Можно гасить рассрочку досрочно. Частично или полностью. Уведомив застроя за 30 дней (если иное не прописано в ДДУ). При частичной досрочке не нужно вносить изменения в дог. Взнос учитывается в счёт последних платежей по графику. А после факта заявленного погашения, застрой в течение 2 дней пришлёт размер остатка или справку, что «Добби свободен» (с)   ◾️Если дольщик накосячит с платежами более 3-х раз за 1 год, или просрочится на 2+ мес., застрой вправе будет потребовать полное погашение. На каких условиях – должно быть прописано в ДДУ. В т.ч. вместо штрафа, может быть начисление % на просроченную задолженность. Но не более 20% годовых   ◾️Совокупная площадь объектов в рассрочку «после ввода», не должна превышать 25% от совокупной площади всех помещений проекта (или корпуса, этапа… короче, «материнского» объекта строительства по ДДУ). Причём в эту общую площадь включаются все помещения, по которым могут быть заключены ДДУ-шки… То есть, и коммерция, и парковки, и кладовки. Что, есесьно, применительно чисто к жилым объёмам прилично режет допустимый «лимит»… НО, строгость закона перешагивается через согласование продаж сверх «лимита» с банком-кредитором      Если примут Правки заработают с 1 сент. 2027. И будут применяться к сделкам с этой даты. Так что у рынка есть ещё год, на рассрочки «без правил». А там, глядишь, уже и не особо нужно будет 🤔 @iliilitop