Хардмани в США | Финансирование флипов, новой строки и покупки недвижимости под сдачу в аренду

23,1%. Это средний возврат на инвестиции (ROI) на сделках по флипу в США за весь 2025 год. Минимум с 2008-го. ATTOM посчитал по 182 городам страны. Средняя прибыль на флипе - $60,000. Во втором квартале прошлого года было $68,000. Годом ранее - $73,554. Каждый месяц цифра ниже. На национальном уровне индустрия медленно умирает. ⸻ Но национальная средняя ничего не значит для тебя лично. Из 182 городов только в 40 ROI выше 50%. Это 22%. Остальные 142 - там, где «флип уже не работает». Куда сходятся все, кто покупает картинку с инфоцыганских вебинаров. А в этих 40 - совсем другая история. ⸻ 📊 10 лучших городов для флипа в 2026 году (по данным ATTOM и Straightline Funding): 1. Cleveland, OH - ROI 72%. Рост с 39% до 72% за один год. Покупка $55K, ремонт $40K, ARV $145-160K. 2. Pittsburgh, PA - ROI 107% во втором квартале 2025. Низкая конкуренция: flip rate всего 4,6%. 3. Buffalo, NY - ROI 109%+. Два года подряд в топе самых горячих рынков по Zillow. 4. Hartford, CT - инвентарь на 63% ниже до-пандемийного уровня. Первое место по горячим рынкам Zillow в 2026. 5. Memphis, TN - ROI 73,5%. Нет state income tax. Логистический хаб (FedEx). 6. Birmingham, AL - 6-е место по миграции в США в 2024. Стоимость ремонта на 15-25% ниже среднего. 7. Atlanta, GA - 13,6% всех продаж это флипы. Самая высокая конкуренция в стране. 8. Indianapolis, IN - 4-е место по уровню foreclosure в США. Готовый pipeline distressed-объектов. 9. Tampa Bay, FL - типичная сделка: покупка $200-280K, ремонт $60-80K, ARV $380-450K. Но стоимость страхования взлетела настолько, что съедает значительную часть маржи. 10. Charlotte, NC - flip rate упал на 18,5% за год. Меньше конкурентов, больше возможностей. ⸻ Заметил, что в этом списке нет ни Калифорнии, ни Техаса, а от Флориды только Тампа? Маржа сместилась туда, где у инвесторов нет привычки смотреть. Маленькие города Среднего Запада и Северо-Востока. Города, где средняя цена покупки дома $80-150K, а не $600K. Где тебе нужно $30-50K капитала, а не $300K. Где за один объект конкурируют 2 инвестора, а не 12. Об этих рынках не говорят на YouTube. На TikTok их не показывают. В русскоязычных чатах про флиппинг про них тишина. Поэтому большинство инвесторов о них просто не знают. А кто знает - тихо делает по 4-5 сделок в год там, где другие борются за один объект в Лос-Анджелесе или Остине. Это не «новая стратегия». Это просто математика. В дешёвых рынках после ремонта прибыль в долларах меньше. Но как процент от вложенного капитала она в три раза выше. И капитал ты прокручиваешь быстрее. ⸻ Если ты сидишь в CA, FL или TX и говоришь «флип больше не работает» - ты прав по своему рынку. И ошибаешься по всей стране. Если присматриваешься к Cleveland, Pittsburgh, Buffalo, Memphis или Indianapolis - наши программы финансирования покрывают все вышеперечисленные штаты. Без проверки дохода. С финансированием 100% ремонта. И для тех, у кого нет грин-карты - тоже. Программа FIX&FLIP | PLATINUM Программа FIX&FLIP | GOLD Программа FIX&FLIP | SILVER Преквалификация и обсуждение конкретной сделки - @glebhardmoney ⸻ Источник: ATTOM Q3 2025 Home Flipping Report, Straightline Funding, Zillow 2026 Hottest Markets

Ты думаешь, что анализируешь рынок. Но на самом деле ты ищешь подтверждение. Подтверждение тому, что тебе уже хочется сделать. Компсы… тренды… цифры… Это не анализ. Это язык, на котором ты успокаиваешь себя. Потому что рынок — это не данные. Это поведение людей, которые тоже не знают, что делают. И ты один из них. Самое странное — двое смотрят на одну и ту же сделку и видят две разные реальности. Потому что дело не в рынке. Дело в том, как ты его читаешь. А читаешь ты всегда через себя. И в какой-то момент становится ясно: Ты не анализируешь сделку, ты анализируешь, готов ли ты рискнуть.

США, Иран, нефть, фондовый рынок, бензин — кажется, что это всё где-то далеко от недвижимости. Но на практике — это напрямую влияет на рынок. Сейчас это видно по поведению людей. Поисковые запросы в Google «помощь с ипотекой» вернулись на уровни конца 2008 года. А «не могу продать дом» — на исторических максимумах. Это означает простую вещь: кто-то уже не тянет платежи, а кто-то не может выйти из объекта. ⸻ В такие периоды на рынок выходит больше продавцов, которые готовы: — снижать цену — давать скидки — покрывать часть затрат на закрытие сделки (seller’s credit) Но это работает только в одном случае — если ты правильно считаешь цифры. ⸻ Важно помнить: в любой сложный период есть те, кто теряет, и те, кто зарабатывает. Разница всегда в подходе. ⸻ И сейчас стратегия меняется. Не всегда имеет смысл: купить → отремонтировать → быстро продать. Всё больше инвесторов делают по-другому: покупают со скидкой → ремонтируют → сдают в аренду → рефинансируют → забирают деньги → идут в следующую сделку ⸻ Так ты: — не зависишь от скорости продажи — фиксируешь актив — создаёшь денежный поток — масштабируешься ⸻ Если ты хочешь заходить в такие сделки и использовать финансовое плечо: — без подтверждения дохода — без налоговых деклараций — с возможностью до 90% на покупку — и до 100% на ремонт напиши мне в @glebhardmoney Разберём, как это применить под твою ситуацию.

Лучшие и худшие рынки жилья в США (обновление за март 2026) На Bigger Pockets вышел свежий разбор рынка недвижимости США. Главный вывод очень простой: рынок жилья в США сейчас расколот на две части. Есть регионы, где: — предложение остаётся низким — цены продолжают расти — покупатели конкурируют за объекты И есть регионы, где: — продавцы снижают цены — растёт доля домов, где долг по ипотеке выше стоимости недвижимости — увеличиваются просрочки по кредитам — и давление на цены усиливается. Что это означает на практике? Если упростить картину, ситуация выглядит примерно так: Средний Запад и северо-восток США сейчас чувствуют себя устойчивее. А юг и часть западных штатов испытывают большее давление. Аналитики Bigger Pockets отмечают интересную закономерность: Если провести линию от штата Вашингтон до Флориды, то севернее этой линии больше рынков, где цены продолжают расти, а южнее — больше рынков, где цены уже стоят на месте или начинают снижаться. Флорида, Техас и часть западных штатов сейчас находятся именно в этой зоне давления. На какие показатели стоит смотреть инвесторам? Bigger Pockets предлагает оценивать рынок не только по цене недвижимости. Чтобы понять, куда он движется, важно анализировать сразу несколько факторов: 1. Доступность жилья Насколько людям по карману покупать дома. 2. Количество объектов на рынке Растёт ли предложение. 3. Просрочки по ипотеке Увеличивается ли число владельцев, которые перестают платить по кредитам. 4. Доля домов с отрицательным капиталом Когда долг по ипотеке становится выше стоимости недвижимости. Когда несколько таких факторов совпадают — рынок начинает испытывать давление. Почему инвесторам во Флориде стоит быть осторожнее? Во многих районах Флориды сейчас наблюдаются: — заметная доля домов с отрицательным капиталом — рост просрочек по ипотеке — давление на цены после сильного роста прошлых лет. Это не означает, что рынок обрушится. Но это означает, что покупать недвижимость так же, как в 2021–2022 годах, уже нельзя. Сегодня требуется более осторожный подход. Самая важная мысль из всего анализа Bigger Pockets формулирует её очень просто: сейчас выигрывает консервативный инвестор. Не тот, кто заходит максимально агрессивно. А тот, кто: — покупает ниже текущей рыночной цены — не переоценивает будущую стоимость объекта — не строит стратегию на надежде быстрого роста рынка — закладывает запас прочности в расчётах. Рынки с повышенным риском в 2026 году Среди городов, где аналитики видят наибольшее давление: — Остин, штат Техас — Пунта-Горда, Флорида — Тампа, Флорида — Окала, Флорида — Колорадо-Спрингс Это не означает, что там нельзя инвестировать. Но это означает, что расчёты должны быть особенно осторожными. Где тогда возможности? Интересно, что Bigger Pockets не говорит о необходимости полностью остановить инвестиции. Наоборот. Идея в том, что в слабых рынках часто появляются лучшие сделки. Но выигрывают те, кто: — покупает заметно ниже текущих цен — выбирает сильные объекты в хороших районах — готов держать недвижимость несколько лет, если восстановление рынка займёт время (стртегия BRRRR в полный рост). Мой вывод Если вы сейчас работаете с рынками Флориды или Техаса, стратегия должна быть простой: — покупать ниже текущей рыночной цены, а не «по нормальной цене» — не рассчитывать на быстрый рост стоимости — иметь запасной план — аренду или долгосрочное владение — и не путать «дешевле, чем год назад» с «выгодно». Сегодня рынок делится не на хорошие и плохие города. Он делится на два типа инвесторов: тех, кто продолжает играть по старым правилам, и тех, кто уже понял, что правила изменились. P.s. если есть сделка на примете и нужно её проанализировать, пишите — @glebhardmoney

8 сервисов, которые реально экономят инвестору деньги в США Инвесторы теряют деньги не потому что рынок плохой. Они теряют их потому что: — считают ARV «на глаз» — верят подрядчику — заходят в rental без реальных данных — ориентируются на Zillow Одна ошибка в расчётах = минус $20,000–$80,000. И это не кризис. Это математика. Вот инструменты, которыми пользуются те, кто строит системно. 1️⃣ Reventure.app Показывает реальный тренд по каждому ZIP-коду США. Инвентарь, price cuts, динамика, перегрев рынка. Не «что было», а куда рынок идёт. 2️⃣ PropStream Если нет MLS — это рабочая альтернатива. Comps, история продаж, собственники, distressed объекты. Цена сделки рождается в comp’ах. 3️⃣ CMA GPT AI-анализ comparable sales. Фильтр от самообмана при расчёте ARV. Если ARV держится на вере — сделка уже трещит. 4️⃣ Homewyse Проверка сметы ремонта по ZIP-коду. Low / Average / High диапазон. Флип ломается не на покупке. Он ломается на ремонте. 5️⃣ AirDNA Анализ краткосрочной аренды. Доход, загрузка, сезонность, ADR. STR без цифр — это надежда. 6️⃣ Mashvisor Rental comps + cash flow + ROI. Подходит для Buy & Hold. Объект должен кормить вас, а не наоборот. 7️⃣ BiggerPockets Calculator Финальная проверка логики сделки. Cash flow, holding costs, ROI. Если цифры не сходятся в калькуляторе — на closing они не сойдутся. 8️⃣ ListWithFreedom Продажа флипа без 3% комиссии. Фиксированный платёж + ~0.25% при закрытии. На доме $500k это экономия $10k–$15k. Инвестор — это не тот, кто «чувствует рынок». Это тот, кто проверяет цифры. Сохраните этот список. И перешлите тому, кто работает во флипах или rentals. Если нужны деньги под сделку — пишите @glebhardmoney Работаем в 34 штатах США.

HOA может убить вашу сделку. И вы об этом узнаете слишком поздно. Вы знали, что HOA может создать серьёзные проблемы как при покупке, так и при рефинансировании? Я вот тоже не знал. До тех пор, пока не столкнулся с кейсом, который в итоге похоронил сделку после 47 дней работы. Рассказываю, чтобы вы не наступили на те же грабли. ⸻ В чём была проблема? Речь о condo и Home Owners Association (HOA). По гайдлайнам Fannie Mae HOA обязана иметь определённые виды страховок. В нашем случае критичным был Law & Ordinance Coverage (для некоторых DSCR лендеров это супер важно). Что это такое простыми словами? Это страховое покрытие, которое защищает объект в случае, если после ущерба (пожар, затопление и т.д.) здание нужно приводить в соответствие с обновлёнными строительными кодами. Важно: это требование Fannie Mae и в ряде штатов это ещё и законодательное требование ⸻ Что сказала HOA? HOA заявила примерно следующее: «Мы считаем, что по закону нам не обязательно иметь этот coverage. Делать его мы не будем». Для андеррайтинга лендера, который потом продаёт этот займ инвесторам, наличие этого coverage — критично. Без него: займ нельзя корректно продать lender не может закрыть сделку ⸻ Итог Сделка развалилась. После полутора месяцев работы. ⸻ Главный вывод Если вы покупаете condo (особенно с финансированием): У вас обязательно должен быть: человек или команда которые умеют анализировать HOA документы запрашивать все страховые полисы понимать, чего не хватает и где риск Иначе вас могут ждать: затяжное закрытие просрочка по fix & flip займу платные extensions на hard money (ещё +2–3 месяца процентов) риск потери EMD проблемы с ремонтом и соседями жалобы жильцов ограничения от HOA, о которых вы узнаете слишком поздно ⸻ Важный момент, о котором мало говорят Чтобы добавить Law & Ordinance Coverage, в одном из кейсов потребовалось бы: голосование 6 владельцев во всём кондоминиуме согласие HOA и только возможно рассмотрение вопроса Это крайне сложный и долгий процесс. И чаще всего — нереалистичный. ⸻ Мой честный совет Если вы не хотите: стресса нервов американских горок и сюрпризов на закрытии 👉 не покупайте condo. А если покупаете — делайте это с холодной головой, глубоким анализом документов HOA и до того, как вносите депозит.

Флиппинг и BRRRR могут вернуться в 2026. Но не так, как многие ожидают. Недавно на BiggerPockets вышла статья с тезисом: Home Flipping и BRRRR могут снова стать рабочими стратегиями в 2026 году. Звучит оптимистично. Но давайте разберёмся — что именно они имеют в виду и где здесь реальность. ⸻ Что говорит BiggerPockets Коротко по статье: — Рынок остыл после перегрева 2020–2022 — Цены в ряде регионов скорректировались — Конкуренция снизилась — Инвесторы стали осторожнее — Банки и частные лендеры ужесточили условия 👉 И именно это, по мнению авторов, создаёт базу для «возвращения» флипов и BRRRR. Но есть нюанс. ⸻ В чём они правы Да, действительно: — быстрых флипов больше нет — «купил — покрасил — продал» почти не работает — маржа стала тоньше — ошибки теперь стоят дорого И рынок постепенно чистится от неподготовленных игроков. Это плюс. ⸻ В чём многие инвесторы ошибутся, читая эту статью Главная ловушка — воспринять это как сигнал: «О, значит скоро всё вернётся как раньше». Не вернётся. 2026 — это не повтор 2019. ⸻ Что изменилось навсегда LTV и cash-out ниже BRRRR больше не про «вынул все деньги и пошёл дальше». ARV нужно считать с запасом Declining market — это уже не исключение, а реальность во многих районах. План Б обязателен Аренда, удержание, refinance с меньшим cash-out. Для нерезидентов риск выше кратно Без партнёра-резидента с кредит-скором многие стратегии просто не сходятся. ⸻ Так могут ли флиппинг и BRRRR «вернуться»? Мой ответ: да, но только в другом формате. Работать будут: — консервативные сделки — с запасом по цифрам — с правильной структурой финансирования — и с пониманием, что деньги могут «застрять» дольше, чем планировалось Не будут работать: — агрессивные заходы — надежда на рост рынка — расчёты «впритык» — и стратегии без выхода №2 ⸻ Итог BiggerPockets правы в одном: рынок создаёт возможности. Но это не возможности для всех. Это возможности для тех, кто: — умеет считать — понимает новые правила — не играет в угадайку — и не путает optimism с risk management Если хотите — разберём вашу сделку или стратегию без иллюзий и геройства. Рынок сейчас не про смелость. Он про точность. @glebhardmoney

Как заходить во флиппинг во Флориде (и не только) в момент коррекции рынка? (и чего реально стоит бояться) Начну с главного — потому что об этом сейчас не говорят вслух. Самый большой риск сейчас — не “не заработать”. Самый большой риск — принести свои деньги на закрытие сделки: будь то продажа дома после флипа или рефинансирование. А самый плохой сценарий — foreclosure, который потом остаётся у вас в рекорде на несколько лет. Это не страшилка. Это реальность, с которой я уже сталкиваюсь в работе. Теперь по порядку. ⸻ 1. Коррекция рынка — это уже не теория Во Флориде (по некоторым другим штатам, см. карту) коррекция по некоторым каунти/зипкодам уже близка к –10%, и это не предел. Поэтому: • заходить в сделки «впритык» — опасно. • рассчитывать на быстрый выход — наивно. • считать цифры по старым правилам или вообще не сичтать — ошибка ⸻ 2. Торг и ARV: считать нужно жёстче, чем раньше Если вы сейчас покупаете объект под флип: • Смотрите статистику по Reventure . app, параметр - home price forecast. • от цены листинга закладывайте минус 10–15%, а в ряде районов — и до 20%. • ARV считайте только по реально закрытым сделкам за последние 1-3 месяца. • и дополнительно режьте ARV ещё на 10–15% как буфер. Это не пессимизм. Это защита от ситуации, когда рынок «уехал», а вы — нет. ⸻ 3. Флип ≠ флип. Нужен запасной сценарий В текущих условиях каждая сделка должна иметь план Б: • аренда • рефинансирование • удержание объекта до стабилизации рынка Если объект не тянет ни аренду, ни рефинанс, это не сделка — это лотерея. ⸻ 4. Критичный момент для НЕрезидентов Если вы: • не резидент США • у вас нет credit score • нет Social Security Number 👉 В одиночку сейчас заходить в такие сделки — высокий риск. В текущей реальности партнёрство с резидентом (green card или гражданство) или non-permanent resident (U4U, политика, TPS) и хорошим кредит-скором — уже не опция, а необходимость. Почему? ⸻ 5. DSCR и cash-out: условия ужесточились Во Флориде сейчас многие DSCR-лендеры: • понижают LTV по рефинансированию минимум на 5% • если раньше было 75% на cash out и 80% на rate & term, сейчас часто дают 70% и 75% Причина: апрейзеры имеют тенденцию отмечать рынки в своих репортах как declining. Что это значит на практике? 👉 Вы можете не добрать нужную сумму при рефинансировании. 👉 Вам могут предложить принести деньги на закрытие. И вот здесь начинается самое неприятное. ⸻ 6. Почему партнёр-резидент критически важен Резидент с хорошим кредит-скором: • увеличивает шансы на нужный LTV • снижает риск урезанного cash-out • помогает закрыть fix & flip займ без доплаты из своего кармана Без этого вы рискуете оказаться в ситуации: • дом продать сложно • рефинанс не покрывает долг • lender ждёт деньги • а рынок продолжает давить ⸻ 7. Раздел рисков (прочитайте внимательно) При некорректных решениях вас могут ждать: • необходимость вносить свои деньги при продаже или рефинансировании. • заморозка капитала на неопределённый срок • давление со стороны кредитора • и в худшем случае — foreclosure, который остаётся в рекорде Это не редкость. Это следствие решений по старым правилам. ⸻ Итог Сейчас не время геройствовать. Сейчас время: • считать холодно • заходить с запасом • иметь план Б • и не стесняться партнёрств, если они снижают риск Я пишу это не из теории, а из практики и разговоров с инвесторами, которые уже столкнулись с этими сценариями. Если вы работаете на рынках, которые ждем негативная коррекция в 2026 году и хотите разобрать свою ситуацию спокойно и трезво — вы знаете, где меня найти - @glebhardmoney

🔥 Дайджест Хардмани Новостей В заключительном выпуске за 2025 год вы узнаете: 1. Прогноз рынка недвижимости на 2026! Тренды и цифры по штатам. Смотрим статистику и тренды с сайта reventure . app 2. Умер ли флиппинг в южных штатах? Почему стратегия BRRRR (Buy - Rehab - Rent - Refinance - Repeat) становится более актуальной? 3. Что делать если дом на флип не продаётся? Как вытащить деньги и компенсировать затраты по ежемесячным платежам? 4. Нововведния по возвратам денег за выполнненные ремонтные работы. Почему важно брать пермиты? И многое другое! Всех с Наступающими Праздниками! Пусть Новый 2026 год станет для всех вас годом новых свершений и побед, как в профессиональном, так и личном плане! Поделитесь этим подкастом с друзьями! По вопросам финансирования пишите в личку — @glebhardmoney

Кризис на рынке инвестиционной недвижимости в США? Или трансформация? За годы работы в хард мани индустрии я пришёл к одному твёрдому выводу: Деньги чувствуют кризис первыми. Если на горизонте надвигается спад, лендеры первыми меняют правила игры — повышают ставки, ужесточают требования к заёмщикам (опыт, наличие ликвидности, кредитный профиль и т.д.). Такой паттерн уже случался в июле–августе 2022, когда ФРС резко подняла ставку, — ряд лендеров обанкротился, — стоимость капитала выросла, — а инвесторам без опыта вообще перестали давать займы на флип. Но сегодня ситуация иная. На рынке активно выдают займы даже на новую застройку инвесторам без опыта. Лендеры по-прежнему открыты к заёмщикам без грин-карты и SSN (например, по статусам TPS, U4U, политубежище). И это говорит о том, что пока кризисом не пахнет. А вот сменой рыночной стратегии — да. ✍️ Мои выводы на основе анализа статистики: 🔹 Коррекция переоценённых объектов: В 2020–2021 экономика была залита деньгами, и теперь реальный спрос корректирует “разогретые” ценники. 🔹 Фокус смещается на дома d в ценовом сегменте от $200K-250K+ Там, где сумма займов выросла, а число самих сделок сократилось, лендеры теперь охотнее финансируют более дорогие объекты. Эпоха «говнодомиков» по $60k–$150k на выход прошла. Работать надо в среднем и среднем+ сегменте (если только вы не планируете делать рефинансирование и сдавать дом под аренду). 🔹 Флипы — не в моде. Время BRRRR. Buy → Rehab → Rent → Refinance → Repeat → Хочешь пенсию? Не продавай — сдавай в аренду → Вытаскивай кэш через рефинансирование — и так по кругу. Кому нужны деньги на новую стройку, флип, рефинансирование или купить сдать в рент (DSCR) — пишите в личные сообщения @glebhardmoney