Дела Земельные

На этой неделе я участвовала в четырёх торгах. Три проиграла. Один участок забрала 📈 ➡️ И вот про три проигранных аукциона мне хочется рассказать даже больше. Все три участка находились в Республике Башкортостан, в том самом городе, где буквально неделю назад я продала участок за 1,1 млн ₽ и подробно показала эту сделку здесь. На всех трёх торгах было больше участников, чем обычно. И все три участка доторговали примерно до 900 000 ₽ при рынке около 1,1–1,2 млн ₽. Совпадение? Вполне может быть. Но я уже не первый раз замечаю: как только публично появляется конкретная интересная локация, интерес к ней возрастает. ⚠️ И здесь, мне кажется, важный момент для всех, кто работает с землёй: не искать готовый ответ «где сейчас кто-то покупает?», а учиться самостоятельно анализировать рынок. Потому что стоит кому-то публично показать одну хорошую локацию — и через какое-то время все встречаются на одних торгах 😅 А хороших городов, районов и лотов в России гораздо больше. ➡️ Теперь к четвёртому лоту. Три муниципальных аукциона я проиграла. А участок на банкротных торгах забрала на этапе публичного предложения и была единственным участником. Тоже Республика Башкортостан. Но конкретный населённый пункт на этот раз оставлю при себе 😅 🟠 15 соток, ИЖС. Цена покупки — 880 000 ₽. 🟠 Участок находится в границах населённого пункта. Рядом газ и электричество, примерно в километре школа, магазин и остановка. Причём покупали мы не просто пустую землю. 🟠 На участке уже подключено электричество 15 кВт, установлен каркас забора протяжённостью около 111 метров и сделан свайно-ленточный фундамент 10 × 10 м. 🟠 Стоимость уже выполненных работ с учётом дисконта оцениваем примерно в 250–300 тыс. ₽. И всё это уже входит в наши 880 тысяч. Теперь рынок. По зарегистрированным сделкам Росреестра за последние 2–3 квартала: 34 сделки. Медианная стоимость — 1,4 млн ₽. Медианная площадь — 15 соток. То есть по площади наш участок попадает прямо в медиану рынка. С учётом уже выполненных улучшений ориентировочную стоимость объекта оцениваем примерно в 1,65–1,7 млн ₽. Но планируем выставлять за 1,5 млн ₽, оставляя покупателю хороший дисконт. 🪙 Теперь математика сделки: Покупка — 880 000 ₽. Дополнительные расходы и резерв — 42 090 ₽. Общие вложения — 922 090 ₽. При продаже за 1,5 млн ₽ и с учётом УСН 6%: Чистый финансовый результат — 487 910 ₽. Расчётная доходность — 52,9%. И вот поэтому я совершенно спокойно проиграла предыдущие три аукциона 🤩 ‼️ У каждого инвестора должна быть своя финансовая модель. Кому-то нормально купить за 900 тысяч, продать за 1,1 млн и заработать 200 тысяч. Такая экономика может полностью укладываться в его модель. У нас другая. На аукционах мы стараемся закладывать минимум 40–50% доходности на вложенный капитал. Бывает 70%, бывает 100% и выше. Если цена уходит выше нашей модели — мы просто перестаём торговаться. Потому что задача не выиграть аукцион. Задача — заработать на сделке. А торгов огромное количество. Сегодня за один участок борются несколько человек, а завтра находишь отличный лот, на который вообще никто не заявился. И вот здесь у меня, кстати, дилемма. Мне хочется продолжать показывать вам конкретные локации. Потому что на реальных примерах гораздо интереснее видеть, какие города и территории мы иногда совершенно зря недооцениваем. Но одновременно я вижу, как быстро после публичности к таким локациям растёт интерес. Поэтому пока решила немного осторожнее с географией 😅 А вы бы что выбрали на моём месте: продолжать показывать конкретные города или всё-таки оставлять локации за кадром?

2,75 млн из 4 млн ₽. Ещё одна сделка закрыта 🤩 6 августа мы получили в собственность этот участок в Башкирии через муниципальные торги. 🟠12,78 сотки, ИЖС, в черте города. Рядом электричество и газ, ровный рельеф, правильная форма, без ЗОУИТ. 🟠Начальная цена на торгах — 374 313 ₽. 🟠Участвовали 5 человек. 🟠Наша победная ставка — 561 470 ₽. На прошлой неделе выставили участок на продажу. Объявление провисело меньше недели. Вчера продали за 1 100 000 ₽ 🔥 Причём ещё до участия в торгах мы просчитали этот участок через наш IT-сервис «Баррус». По этой территории сервис показал 58 реальных сделок купли-продажи Росреестра с медианной стоимостью 1 051 820 ₽. Похожие участки в объявлениях при этом стояли около 1,3 млн ₽. По количеству и стоимости реальных сделок мы увидели высокую ликвидность этой локации и реальную цену, по которой здесь покупают землю. Дальше рассчитали экономику участия в аукционе. Заложили желаемую доходность 70%, учли состояние участка и расходы. Сервис рассчитал максимальную ставку, выше которой нам уже было невыгодно торговаться, — 568 207 ₽. Выиграли за 561 470 ₽ . ❗️ И здесь особенно хорошо видно, зачем вообще нужна такая аналитика. Когда ты понимаешь, сколько земля реально стоит, насколько ликвидна эта локация и до какой суммы тебе выгодно торговаться, решение о покупке принимается совсем по-другому. Нет этого: «А вдруг я сейчас куплю дорого?» или «А потом кому я это продам?» Перед тобой реальные сделки, спрос и заранее рассчитанная экономика. Ты понимаешь, почему покупаешь именно этот участок и сколько готов за него заплатить. И страха вложить деньги становится гораздо меньше. В нашем случае аналитика подтвердилась на практике: участок продался за 1,1 млн ₽ с экспозицией меньше недели. Математика сделки: ⚫️ покупка — 561 470 ₽ ⚫️ госпошлина — 700 ₽ ⚫️ общие вложения — 562 170 ₽ ⚫️ продажа — 1 100 000 ₽ ⚫️ прибыль — 537 830 ₽ Доходность на вложенный капитал — 95,7%. И обновляю свою копилку земельных сделок с февраля: 📍 Свердловская область — 340 550 ₽ 📍 Свердловская область — 191 504 ₽ 📍 Вологодская область — 436 905 ₽ 📍 Калининградская область — 384 000 ₽ 📍 Комсомольск-на-Амуре — 162 500 ₽ 📍 Свердловская область — 303 000 ₽ 📍 Иркутская область — 73 200 ₽ 📍 Нижневартовск — 327 800 ₽ 📍 Башкирия — 537 830 ₽ Итого — 2 757 289 ₽ прибыли по проданным участкам с февраля 2026 года. Моя цель на этот год — 4 млн ₽ прибыли с земельных сделок. 68,9% цели уже сделано. Осталось — 1 242 711 ₽. В этой копилке участки, полученные по разным стратегиям: без торгов в аренду и собственность, через муниципальные и банкротные торги. И впервые доступ к нашему IT-сервису «Баррус» мы открываем ученикам 10 потока «Земельного капитала» абсолютно бесплатно на время обучения. Они смогут анализировать участки с теми же данными и инструментами, которыми сегодня пользуется наша команда в собственных сделках. А начинаем уже в это воскресенье ❤️ Встречаемся с 10 потоком и начинаем работать. Если у вас есть вопросы по обучению, тарифам, IT-сервису, пишите в службу заботы ⬇️ НАПИСАТЬ В СЛУЖБУ ЗАБОТЫ

Привет всем! ❤️   Мы начинаем второй, заключительный день серии вебинаров «НАВЫКИ, ЗА КОТОРЫЕ ПЛАТЯТ ДЕНЬГИ».   Если вчера мы разбирали базовый старт и первые услуги, то сегодня переходим к более масштабной истории: как работать по различным стратегиям, включая муниципальные и банкротные торги, и увеличивать свой доход на услугах в разы.   🔥 Главная фишка сегодняшнего эфира — наши гости!   К нам в прямой эфир придут 3 наши выпускницы. У каждой из них свой путь, разный опыт и совершенно разные модели оказания услуг.   Девушки честно и открыто поделятся:   🔶 с чего они начинали свои первые шаги в земле; 🔶 как пришли к твёрдым финансовым результатам; 🔶 как доход от услуг на земле за год стал главным в портфеле инвест-агенства   Это уникальная возможность увидеть реальную практику из первых уст, примерить их опыт на себя и понять, какая модель работы ближе именно вам.   Встречаемся в эфире, чтобы посмотреть на работу земельного эксперта с точки зрения масштабирования, высоких чеков и реальных результатов.   📅 Сегодня | 18:00 МСК   Ссылка на подключение 👉 https://start.bizon365.ru/room/181123/uslugi   Жду вас! ❤️

11 клиентов за месяц со средней стоимостью услуги 100 000 ₽ 🔥 И это не сделки с собственными участками. Это один из результатов нашей выпускницы, которая в августе начала активно оказывать услуги в сфере земли. И таких примеров среди наших выпускников становится всё больше. 📅 Поэтому сегодня в 18:00 МСК мы проведём первый из двух вебинаров про земельные услуги. Разберём, какие услуги можно оказывать, сколько они стоят, где искать клиентов и с чего начинать. 📌 Покажем реальные кейсы наших выпускников и несколько сценариев дохода: как выйти на первые 100 000 ₽ и как масштабировать это направление до 1 млн ₽ в месяц только на услугах. Причём для старта не нужно покупать участки и вкладывать собственный капитал. Здесь вы зарабатываете на знаниях и работе с клиентами. ⏰ Сегодня в 18:00 МСК. ПРИСОЕДИНИТЬСЯ К ВЕБИНАРУ

Последние три дня мы провели в Башкирии. И дел у нас там становится всё больше. Сейчас очень много работаем над нашим банным комплексом, встречаемся с разными специалистами и постепенно двигаем проект дальше. В этот раз нас пригласили презентовать его администрации. За круглым столом встретились с главой администрации, главным архитектором, бизнес-шерифом. Показали проект, рассказали, что хотим сделать, обсудили развитие территории и чем администрация может помочь со своей стороны. Проект очень хорошо приняли и поддержали. Для администрации действительно важно, когда предприниматели приходят не просто с бизнесом, а с проектами, которые будут развивать территорию. Плюс наконец решился вопрос с подключением электричества 🔥 После встречи отдельно поговорили с бизнес-шерифом о мерах поддержки и возможностях для наших следующих проектов. Так что из Башкирии вернулись с хорошими новостями и большим количеством работы 😅 Всю историю нашего проекта в Башкирии собираю здесь: #строимвБашкирии

Итоги августа: сделки с землёй и 1 млн ₽ на услугах Кажется, скоро итоги придётся подводить не раз в месяц, а каждую неделю 😅 Результатов становится столько, что они уже с трудом помещаются в один пост. И для меня эти отчёты в первую очередь про аналитику: какие стратегии работают, в каких регионах, сколько стоит получение участка и какие цифры получаются в итоге. Поэтому смотрите и забирайте себе в работу 👇 ⭐️ Екатерина получила своё первое предварительное согласование в Новгородской области. Выкуп участка обойдётся примерно в 20 000 ₽. Рыночная стоимость земли в этом населённом пункте — 200 000–300 000 ₽. ⭐️ Наталья переуступила участок в Алтайском крае за 149 000 ₽. Участок получила в прошлом году по предварительному согласованию. Аренда — всего 700 ₽ в месяц. ⭐️ Лилия получила 7 участков по предварительному согласованию в 5 регионах. Три уже переуступила: 🟠 Башкортостан: расходы 37 200 ₽, переуступка 285 000 ₽; 🟠 Астраханская область: расходы 23 700 ₽, переуступка 120 000 ₽; 🟠 Удмуртия: расходы 28 000 ₽, переуступка 150 000 ₽. По трём сделкам: 555 000 ₽ реализации при расходах 88 900 ₽. Разница — 466 100 ₽. Плюс Лилия участвовала в банкротных торгах как агент инвестора и выиграла ещё 3 аукциона: 🟠 Кировская область: участок в 30 минутах от Кирова купили за 100 000 ₽ при рыночной стоимости около 300 000 ₽; 🟠 Башкортостан: 19 соток с домиком на берегу Белой купили за 57 778 ₽ при рынке около 200 000 ₽. Было 6 участников, конкурента обошли всего на 99 копеек 😅; 🟠 Башкортостан: участок в административном центре с газом, светом и асфальтом купили за 121 000 ₽ при рынке около 300 000 ₽. ⭐️ Ольга получила 7 участков: 5 в Новгородской области и 2 в Ленинградской. Новгородская область: 🟠 10 соток, выкуп 11 000 ₽. Участок Ольга подарила племяннице на свадьбу 🔥; 🟠 16 соток: выкуп 50 000 ₽, продажа 200 000 ₽; 🟠 14 соток: выкуп 31 000 ₽, продажа 80 000 ₽; 🟠 ещё 2 участка по 10–12 соток оформила на подругу для её сына, выкуп около 35 000 ₽ за каждый. Ленинградская область: 🟠 2 участка по 12–14 соток. Аренда 3 000–4 000 ₽ в год, планируемая переуступка около 150 000 ₽ за участок. ⭐️ Дарья работает с участками по всей России, много объектов получила в Калининградской области. Из последних — два участка по предварительному согласованию. Аренда каждого — 7 759 ₽. Оба переуступила примерно за месяц: 157 000 ₽ и 150 000 ₽. Дарья сознательно не ждёт максимальной цены. Её стратегия — скорость и оборачиваемость, потому что параллельно в работу постоянно заходят новые участки. ⭐️ Елена получила свои первые 2 предварительных согласования — в Калужской области и Алтайском крае. Участок в Калужской области — 11 соток, рядом дорога, электричество, газ и река, 120 км от МКАД. Аренда около 20 000 ₽ в год, планируемая переуступка — 400 000 ₽. 🔥 Отдельно в августе очень хорошо показало себя направление земельных услуг. Одна из наших выпускниц Алёна впервые начала активно брать клиентов на получение участков без торгов. За месяц взяла в работу 11 клиентов со средней стоимостью услуги 100 000 ₽. Это около 1,1 млн ₽ заказов за первый активный месяц. И таких ребят среди наших выпускников становится всё больше. Кто-то работает со своими участками, а кто-то использует те же знания, чтобы оказывать услуги другим людям. Вот такой август. Предварительные согласования, переуступки, выкуп в собственность, банкротные торги, работа с инвесторами и земельные услуги. Разные регионы, разные бюджеты и разные способы применять знания о земле. И особенно радуют первые результаты. Потому что за каждой первой переуступкой, первым постановлением или первым клиентом дальше обычно начинается совсем другая скорость работы. 13 сентября стартует юбилейный 10 поток «Земельного капитала». Впервые ученики потока начнут работать и с нашими собственными IT-инструментами для анализа земли. А судя по количеству результатов выпускников, скоро действительно придётся переходить с итогов месяца на итоги недели 😅 ПРИСОЕДИНИТЬСЯ К 10 ПОТОКУ

Нашли свободный участок. А вы проверили, сколько человек хотели получить землю рядом? ➡️ Начинаю серию постов о том, что мы анализируем перед тем, как брать участок в работу. И один из пунктов, о котором многие даже не думают, — публикации на ГИС Торги. Когда человек подаёт заявление на получение участка для ИЖС или ведения ЛПХ в порядке ст. 39.18 ЗК РФ, администрация публикует извещение. В течение 30 дней другие желающие могут заявить о намерении участвовать в аукционе. ‼️ И вот эти публикации для нас — огромный массив данных. Мы смотрим не одну публикацию по конкретному участку. Нам важно понять, что вообще происходит с землёй в этой локации. ❔Сколько участков здесь публиковалось? ❔Сколько публикаций прошло без встречных заявлений? ❔Где появилась конкуренция? ❔Что произошло с участками дальше? ❔Получил ли первоначальный заявитель землю или она пошла в подготовку к торгам? Так можно увидеть реальную практику конкретного муниципалитета и спрос на государственную землю в выбранной локации. ✅ Например, если мы видим десятки публикаций и практически в каждой появляются другие желающие, вероятность получить хороший участок без торгов уже можно оценивать совсем иначе. ✅ А если публикации регулярно проходят без встречных заявлений и участки действительно предоставляются первоначальным заявителям — это уже другой сигнал. Причём сейчас анализ стал ещё интереснее. Мы видим, что администрации стали чаще размещать на ГИС Торги итоговые протоколы по публикациям. На скринах как раз один из примеров: по публикации поступило 2 заявления. Эту информацию уже не нужно пытаться восстановить по косвенным признакам. Но есть другая проблема. Руками такой анализ делать очень долго✖️ Нужно найти публикации по нужной территории, открыть каждую, посмотреть сроки, документы и итог. Если протокола нет — искать, что произошло с участком дальше: проверять торги, кадастровые данные, иногда обращаться в администрацию. А если мы хотим оценить не один участок, а муниципалитет, район или целую стратегию в регионе, речь уже идёт о большом массиве публикаций. Именно поэтому анализ публикаций ГИС Торги стал одной из функций, которую мы заложили в наш IT-сервис 👍 Сервис собирает эти данные и позволяет видеть картину по территории: где люди реально получают землю без торгов, а где публикации регулярно собирают других заинтересованных лиц. Не просто найти свободный участок и сразу подать заявление, а сначала проанализировать локацию, понять практику конкретного муниципалитета и выбрать подходящую стратегию. Так конверсия в получение результата в виде участка будет выше 📈 Сначала данные. Потом решение. С 13 сентября с этим инструментом начинаем работать мы, наши выпускники и ученики 10 потока «Земельного капитала». И это только один из параметров анализа, о которых я хочу рассказать в этой серии. А у вас какой пункт в анализе участка обязательный? Что проверяете в первую очередь и из-за чего можете сразу отказаться от участка? ПРИСОЕДИНИТЬСЯ К 10 ПОТОКУ ПРИСОЕДИНИТЬСЯ К 10 ПОТОКУ ПРИСОЕДИНИТЬСЯ К 10 ПОТОКУ