Аверс.PRO недвижимость в Эмиратах и мире

Как сдавать квартиру: самостоятельно или через управляющую компанию? Самостоятельно  ➕Доходность выше, не нужно платить комиссию УК.   ➕Лучше знаете плюсы и минусы своего объекта.  ➖Энергозатратно: показы, переписки, звонки.   ➖Нервы: поиск арендаторов, просрочки, споры, мелкий ремонт. Такой формат подойдёт тем, кто живёт в том же городе, любит контроль и готов тратить на свой объект время.  Через УК ➕Экономия времени и минимум контактов.  ➕Нервы, вам не нужно слушать истории про «з/п в конце недели» и входить в положение.  Особенно ценно для интроверта, который после одной переписки с арендатором хочет продать всё и уйти в лес. ➕Заселение, выезды, уборка, мелкий ремонт — берут на себя специально обученные люди.  ➖Доходность ниже, потому что УК берёт % или фиксированную сумму за свои услуги.  ➖Меньше контроля. Не всем такой формат комфортен.  Подойдёт тем, кто живёт в другом городе/стране, сдаёт несколько объектов, занят бизнесом/работой и не хочет менять унитазы по видеосвязи.  Сколько берут УК и что делают за свои проценты?  Цифры приблизительные, давится от региона, города и конкретной УК.  ▪️Долгосрочная аренда Комиссия УК ~8–15% от ежемесячной аренды. В эту стоимость входит поиск и проверка арендатора, заключение договора, сбор и контроль платежей, коммуникация по всем бытовым вопросам, организация мелкого ремонта (материалы и сами работы оплачивает владелец). ▪️Посуточная / краткосрочная аренда: Комиссия ~15–25%, иногда больше. В них входит размещение и ведение объявлений, динамическое ценообразование (чтобы объект не простаивал), заселения/выселения, уборка и контроль состояния, работа с отзывами, сервис для гостей. Так какой формат выбрать?  Если вы не хотите не во что вникать, то выбирайте УК, но нужно понимать – доходность будет ниже. Если готовы всё контролировать, то сдавайте самостоятельно.

Сколько нужно денег, чтобы жить на аренду?  За любым «жить на аренду» стоит скучная математика и чёткая инвестиционная стратегия.  Давайте разбираться, что происходит в реальности 1️⃣Сначала 1 объект — как прибавка к зарплате, а не замена. 2️⃣Потом 2–3 объекта — уже заметный денежный поток, но работать всё ещё нужно. 3️⃣Только, когда объектов становится много, а доход стабильный и диверсифицирован — можно говорить о жизни «на аренду». Есть простой способ посчитать, сколько объектов нужно, для этого:  ▪️Определите необходимый ежемесячный доход. Или хотя бы реальный минимум для комфортной жизни: жильё, еда, расходы на детей, отдых, медицина. ▪️Посчитайте, какой чистый доход даёт один объект. С учётом налогов, простоев, обслуживания и т. д.   ▪️Разделите желаемый доход на чистый доход с одной квартиры. Получите количество объектов, которое вам нужно. После получения конкретной цифры оцените свои возможности: стартовый капитал и скорость накопления, проанализируйте доступные инструменты (рассрочки от застройщиков, льготные ипотеки и т. д.).  Ответьте на вопросы: как часто получается покупать новый объект (каждые 2–3 года, чаще/реже),      И получается, чтобы жить на аренду, нужно не просто купить квартиру, а сделать много шагов, которые приведут к стабильному пассивному доходу.  Сколько это займёт времени?  ✔️5 лет   Задача: старт портфеля.   Обычно 1–3 объекта, которые дополняют доход, но пока не заменяют работу.   ✔️10 лет   Портфель растёт, часть кредитов/ипотек закрыта, аренда индексируется.   Поток с недвижимости может покрывать значимую часть расходов,      ✔️15 лет   Если всё это время вы регулярно докупали объекты, не сливали доход и не делали серьёзных ошибок, то у вас уже может быть портфель, который заменяет З/п.  То есть быстро начать жить на аренду не получится, но если заняться этим уже сейчас, то через 10–20 лет у вас будет достойная прибавка к пенсии.

Пассивный доход ≠ ничего не делаю: правда или заблуждение?  Вы лежите на пляже, а деньги капают на счёт – для многих пассивный доход выглядит именно так. Но реальность иная: вы иногда лежите на пляже, но с ноутбуком, переписываясь с УК, брокером и сантехником. Особенно, если объектов несколько. Потому что даже одна квартира — это мини‑бизнес. Вам нужно следить за платежами, продлениями и индексациями аренды, общаться с УК, решать бытовые вопросы (потек кондиционер, сломалась стиралка). Плюс раз в несколько лет обновлять ремонт, возможно, мебель и технику.  Если квартира пустует, то искать нового арендатора, рекламировать, показывать. Как видите, дел достаточно. Пассивный доход всегда требует настройки и контроля, то есть жить совсем без рисков и без ответственности не получится. Когда реально можно уйти с работы? ▪️Ваш пассивный доход покрывает базовые потребности (жильё, еда, расходы на детей, лекарства, простые радости).  ▪️У вас нет кредитов и сверхрасходов. ▪️Есть подушка безопасности и резерв (под ремонт, простои, форс‑мажоры).  ▪️Портфель диверсифицирован. Не один объект в одной локации, а несколько источников, чтобы не зависеть от одного арендатора/рынка. Уходить с работы, имея одну квартиру, которая даёт +10–20% к доходу, как минимум, глупо и рискованно.

Упражнение ▪️Напишите список из 5 вещей, на которые бы потратили 100 «лишних» тысяч в месяц.  ▪️Отметьте, какие из них приносят деньги.  По количеству отметок вы поймете, какой у вас сейчас тип мышления – инвестора или потребителя.  Делитесь результатами в комментариях⤵️

Инвестор vs потребитель: два типа мышления Замечали, что одни и те же деньги люди тратят по-разному. И пока одни покупают квартиры, другие могут позволить себе только айфон и путёвку в Турцию.  Так происходит потому, что разница не в з/п, а в голове.  При потребительском мышлении человек думает: что я могу купить прямо сейчас? Вышел новый айфон — беру, можно даже в кредит. Получил премию – устрою шопинг.  Человек с инвесторским мышлением вместо нового телефона, копит на первоначальный взнос, откладывая какой-то процент с дохода.  И вопрос уже звучит иначе: как сделать так, чтобы деньги работали? Что будет приносить мне доход через 5–10 лет?  С первым опытом в инвестициях обычно мышление меняется. Человек начинает понимать, что финансовая свобода – это не всегда про «зарабатывать больше». А про долю дохода, которая приходит без твоего участия. Потому что инвестор — это не тот, кто зарабатывает миллионы. А тот, кто каждый лишний рубль сначала превращает в актив,   а уже потом — в комфорт.

Можно ли инвестировать в недвижимость, если не разбираешься в финансах? Можно всё, но без базовых знаний и расчётов, вы рискуете купить неликвид, потерять время и деньги.   Что нужно знать инвестору в недвижимость?  1️⃣Проценты и переплата   Вы должны понимать, сколько реально стоит ипотека. Уметь посчитать ежемесячный платёж, общую переплату, сколько процентов заплатите в первые годы. Когда стоит погашать досрочно, а когда выгоднее платить по графику. 2️⃣Доходность объекта   Нужно считать «чистую» доходность, а не сдаю за 50, плачу банку 40 — значит доходность +10 тысяч в месяц. Из этой суммы нужно вычесть: налог, ремонт, простой, управляющую компанию, страховку, комиссии.   3️⃣Налоги   Вы должны понимать, как платить НДФЛ с аренды, когда можно оформить самозанятость, сколько вы заплатите, если продадите недвижимость раньше минимального срока владения. Базово знать, когда подавать декларацию и что будет, если этого не сделать. Оценивать риск «обналичивания» и серой сдачи.  Как я считаю свои сделки? Я беру одну конкретную квартиру: цена, первый взнос, ипотека (ставка, срок, платёж). Добавляю к этому расходы на ремонт, мебель, комиссии. Считаю, сколько я реально получу в месяц чистыми от аренды, с учётом всех расходов.  Составляю простую таблицу: доход: аренда × 12, минус (ипотека, налог, содержание, подушка на ремонт и простой). Считаю доходность на вложенные.  Анализирую 5–10 вариантов, сравниваю условия разных банков и застройщиков. Стоимость квартиры и реальную аренду в разных районах.     Важно! Не верьте красивым презентациям и приблизительным цифрам. Нужно понять, на основе чего сделаны расчёты и прогнозы.  Если вы совсем не разбираетесь в теме и поэтому откладываете покупку инвестиционной недвижимости, то приходите к нам на бесплатную консультацию. Подберём варианты, посчитаем и объясним каждую цифру.

Почему большинство так и не покупает первую инвест квартиру?  1️⃣Ждут идеального момента  Но мы же с вами знаем, что таких моментов не существует. Всегда есть «но»: высокие ставки, нестабильность, колебание курса валют, перегретый рынок и т. д.  И получается, что вместо того, чтобы искать варианты и составлять рабочую стратегию, человек тратит 5–10 лет на фантазии и страхи. За это время цены улетают в космос, интересных проектов становится меньше.  Что с этим делать?  Сразу принять, что вы никогда не поймаете идеальный момент. Ваша цель – разумный вход с понятной доходностью и горизонтом. 2️⃣Пугает ипотека У многих в голове: ипотека = рабство  Из-за этого человек годами снимает жильё и платит чужую ипотеку. Вот это рабство.  Реальность проще: ипотека – один из финансовых инструментов. Она не хорошая и не плохая. Важно, под какой объект, на каких условиях и с каким планом выхода вы её берёте.  Что с этим делать?  Подходить к вопросу грамотно и внимательно считать. Плюс закладывать подушку безопасности хотя бы 6–9 месяцев платежей.  3️⃣Слишком много информации и мнений Эксперты в интернете: «Недвижимость – пузырь!» Друг говорит: «Купил – не могу сдать, аренда не работает» Брокер: «Надо брать срочно, потом будет дороже» Блогер: «Сейчас только Дубай»😁 Человек попадает в инфошум, у него растёт тревога. Кажется, что любой шаг – гарантированная ошибка. Что с этим делать?  ▪️Выбрать 1–2 понятных рынка (например, свой город или Москва + одна зарубежная локация); ▪️Выбрать формат (долгосрок, посутка).  И принимать решение на основе доходности, надёжности и безопасности. Для этого придётся разобраться самому или обратиться к опытному специалисту. Который не будет вас пугать, а просто объяснит всё плюсы и минусы стратегии, локации, проекта. Поможет рассчитать реальную доходность и окупаемость.  Пока одни ждут идеально момента, другие зарабатывают.  Если вы не хотите больше ждать, то жду вас на бесплатной консультации.

Чем Sobha отличается от других застройщиков ОАЭ?  За одну и ту же цену, как в России, так и в ОАЭ может купить абсолютно разные объекты. Например, панельку с убитым лифтом по цене дома из современных материалов со скоростным. Поэтому от застройщика зависит очень многое, и его нужно выбирать внимательно.  Sobha давно зарекомендовал себя, как надёжный застройщик с огромным количеством преимуществ.  1️⃣Как инженерные решения повышают ликвидность объекта и доходность инвестиций?  Все мы хотим жить в комфортном жилье. И неважно, своя эта квартира или арендованная. Поэтому и спрос на новое современное жильё обычно выше.  У Sobha самое большое количество патентов на собственные инженерные разработки.  Среди них и усиленная шумоизоляция межквартирных стен, отдельные шахты, качественный монолит, заводские элементы – это значит меньше трещин, протечек и других проблем. Плюс крутые очистные системы для бассейна, которые очень долговечные, или плитка – не скользит и не нагревается.  Sobha используют MEP‑модули (MEP‑модуль — когда сантехника/электрика/вентиляция собираются блоком на заводе и подключаются на объекте).  Плюс у застройщика свои заводы по производству дверей, стеклопакетов, фасадов, где следят за качеством. В проектах у большинства застройщиков две одинаковые квартиры могут сильно отличаться по качеству, короче, как повезёт.  Кстати, окна с защитой от УФ, а фасады не горят и не нагреваются (что позволяет экономить на кондиционере). Кто живёт в ОАЭ, знают, что именно кондей – огромная статья расходов. Что это даёт инвестору?  Меньше аварий, проще найти причину и починить. Одинаково высокое качество всех домов в проекте. Такие квартиры очень ценятся на вторичке и будет долго приносить доходность без дополнительных вложений в ремонт.  Те, кто разбирается или работает с грамотным брокером, не просто покупает квартиру в Дубае или Абу-Даби, а берёт конкретный проект от конкретного застройщика. Sobha – один из них.  2️⃣Какие локации обеспечивают стабильную аренду и высокую доходность?  У Sobha классные локации. В том числе Hartland II.  С одной стороны – это спальный район, а с другой стороны – он очень близко к центру. И это очень ценно для тех, кто живёт здесь постоянно.  Когда ко мне приезжала племянница (она занимается спортом), то мы ездили из туристического района именно сюда, потому что здесь крутейший спортивный комплекс с катком, где проводят занятия по хоккею, фигурному катанию и другим видам спорта.  Район новый, но не перегруженный. Всего 6 башен, а остальное виллы и таунхаусы. Парки, скверы, в центре локации пруд. Шопинг, кафе, рестораны, спа и т. д. Есть вся социальная инфраструктура – школы, сады и т. д.  У Sobha вообще всегда самые зелёные локации. Причём не пальмы, а полноценная зелень, к которой мы привыкли. И за которой в жарком климате очень трудно ухаживать. Но они справляются.  Что это даёт инвестору?  Арендаторы и покупатели выбирают районы с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой. Спрос будет стабильным, цены выше, чем во многих аналогичных районах, текучка меньше. А значит, доходность инвестора выше.  3️⃣Что ещё мне нравится у Sobha?  У застройщика адекватные расценки на содержание жилья, есть своя управляющая компания (очень удобно, особенно если вы не живёте в ОАЭ) и даже гарантия на дома.  К сожалению, у некоторых крупных популярных застройщиков плесень на стенах идёт бонусом к покупке.  Поэтому если вы хотите действительно качественный и ликвидный актив, то Sobha – достойный вариант.

Срочная продажа! Distress в Дубае! Цена ниже, чем у застройщика⚡️⚡️⚡️ Таких цен в Дубае уже давно нет, тем более на проекты в отличной локации и от топового застройщика. Условия в конце поста!  Прежде чем покупать любой инвестиционный проект, вы должны честно ответить на вопрос: кто там будет жить? Кому я его продам/сдам?  Если ответа нет, то и на сделку выходить не стоит.  В Hartland II высокий и стабильный спрос на долгосрочную аренду и готовое жильё. И это не туристы, которые зависят от самолётов, сезонности и т. д. Эти люди живут в стране постоянно.  Район выбирают семьи с детьми, потому что локация зелёная, с парками, скверами, школами, детскими садами, кафе, магазинами, продуманной инфраструктурой. Плюс везде близко: до центра ~10 минут, до аэропорта ~15 минут.  Hot lot 🔥 Проект: Riverside Crescent 330 На территории комплекса: бассейн, тренажёрный зал, детские игровые площадки, крытая парковка.  В продаже юнит с 1 спальней, площадью 46,5 м2, на 39 этаже.  Оригинальная цена: $326,8k Цена продажи: $286k ⚠️ Первый платёж: $188k + комиссия $6 +DLD (4%) $11,4k + Trustee office $1,4k Платёж 25.07.2026 (10%): $32,7k Платеж на ключах (20%): $65,32k Сдача: июнь 2027 года.  Недавно за такие деньги мы не могли найти даже студию, а здесь 1-ка от классного застройщика. С ремонтом, кухней. В комплексе с инфраструктурой и современными инженерными системами (кондиционирование, очистка воды и бассейнов). Если сравнивать с Москвой, то это будет супербизнес-класс, который будет стоить точно не 20 млн рублей, а минимум в два раза дороже.  И надо учитывать, что это валютная доходность. Потому что такой крепкий рубль, как сейчас, будет не всегда. Есть вероятность, что он обвалится, тогда аренда в валюте будет отлично работать и давать классную доходность, особенно если вы тратите в рублях.  Я давно не рекомендую покупать новые проекты в Дубае, но проекты в Hartland II отлично зарекомендовали себя в качестве инвестиций.  Забронировать юнит и/или узнать подробности.  #Avers_объекты

Ксюша, бери сразу залог за косметический ремонт. Они (китайцы) даже просто не понимают, что не так...