Артем Цогоев | Недвижимость

📱На канале SimpleEstate вышел интересный пост о влиянии проблем с топливом на торговую недвижимость с арендаторами-супермаркетами. 👉 Публикую с минимальными сокращениями. 🛢️ Российский топливный рынок этим летом вошёл в зону заметного напряжения. Часть нефтеперерабатывающих мощностей выведена из строя в связи с атаками БПЛА, объёмы переработки в мае–июне опустились до многолетних минимумов. Оптовые цены на бензин АИ-92 и АИ-95 подорожали примерно на 30%, дизельное топливо - на рекордные 40%. ⛽ Розница (заправки) реагирует медленнее: за первые две недели июня средняя цена литра на АЗС прибавила почти 2% - вдвое выше темпа всего мая. Острый физический дефицит при этом сконцентрирован в отдельных регионах с уязвимой логистикой; в части страны пока речь идёт лишь о росте цен и точечных ограничениях на отпуск. 🙈 Ситуацию зафиксировал и ЦБ РФ. На заседании 19 июня регулятор снизил ключевую ставку лишь на 0,25% (до 14,25%) вместо ожидавшихся рынком 0,5%, прямо назвав среди причин проинфляционные риски из-за временного снижения производства моторного топлива. 🚨 Сигнал очевиден: всплеск цен на бензин повлияет на инфляцию и, что важнее, на инфляционные ожидания. А значит, деньги останутся дорогими дольше, чем закладывалось в начале года. 🛒 Фактор стоимости топлива присутствует почти в каждом товаре, он зашит в цену через стоимость логистики. Сильнее всего этот фактор влияет там, где высокая доля доставки в конечной цене и быстрый оборот товара: свежие овощи, фрукты, молочная продукция. 🕳️ Перенос топливного дефицита на цены в магазинах скорее всего будет частичным и растянутым во времени. Не ценовой рывок, а дополнительное давление на инфляцию во втором полугодии, ближе к сезонному пику спроса на топливо в августе–сентябре. ❓ Что это значит для инвестора в стрит-ритейл с продуктовым арендатором? Недвижимость, арендованная продуктовыми сетями в который раз становится бенефициаром негативных проинфляционных факторов. Инфляция, разгоняющая цены на полке супермаркета, поднимает и товарооборот сетей, а арендная плата в проектах SimpleEstate индексируется и привязана к обороту арендатора. Рост цен на продукты переносится в выручку «Пятёрочки», «Магнита» или «Ленты», а вслед за ней в арендный поток собственника помещения.

«Магнит» и «Дикси» или «Продукты24»? 💸 При инвестировании в коммерческую недвижимость формата стрит-ритейл одним из ключевых критериев качества денежного потока является надежность и платежеспособность арендаторов. Традиционно федеральные сети рассматриваются инвесторами как более предпочтительные партнеры благодаря своей устойчивости и репутации. 🤔 Но так ли очевиден выбор в пользу «федералов»? Независимые ритейлеры также могут представлять интерес и обладать рядом преимуществ. 💰 Независимые ритейлеры нередко готовы платить более высокую арендную плату по сравнению с сетевыми игроками. Кроме того, процесс согласования договорных условий с ними происходит гораздо быстрее и проще, не требуя длительных юридических процедур и многоуровневых согласований, характерных для крупных корпораций. 🤝 Независимые ритейлеры, как правило, проявляют большую гибкость при обсуждении коммерческих условий аренды. Они готовы вести переговоры об изменении арендных ставок, предоставлении льготных периодов для запуска (арендных каникул) и других важных деталей договора аренды, которые могут вызывать разногласия. Такой подход позволяет учитывать интересы обеих сторон. 📞 Немаловажным фактором является и оперативность в коммуникации при решении текущих вопросов по эксплуатации помещений. С независимыми ритейлерами вопросы решаются быстрее и проще, чем с крупными сетями с их многоступенчатой системой управления и согласований. 🛒 Еще одно преимущество независимых ритейлеров заключается в их способности адаптировать ассортимент товаров под запросы локального потребителя, что часто бывает затруднительно для больших сетей. 🔍 Тем не менее тщательная проверка потенциальных арендаторов, изучение их финансового положения и деловой репутации чрезвычайно важна и позволяет инвестору верно оценивать риски. 🏪 И конечно же, качество самого объекта недвижимости остается приоритетным фактором для инвестора - ликвидное помещение с хорошей локацией легко найдет нового арендатора даже при смене текущего, неважно, федерального или независимого.

📊 Свежие данные NF Group по спросу россиян за первое полугодие 2026 года. 👑 ОАЭ несмотря ни на что держат первое место. 🇹🇭 Таиланд поднялся с третьего на второе место, и только за первый квартал 2026 спрос там вырос на 33%. Ещё в начале 2024 года я предполагал, что азиатское направление выстрелит - вот оно и стреляет. Турция замкнула тройку, поднявшись с пятого места, а вот Сербия, наоборот, съехала со второго на четвёртое место. Пятую строчку неожиданно разделили Грузия и Маврикий, которых не было в рейтинге с 2023 года. 🎯 Но любопытнее не география, а мотивы возникновения спроса. 53% покупок совершается ради ВНЖ, ещё 27% - приобретения для собственного проживания (доля подросла на 14 п.п. за полгода), и только 20% - с инвестиционными целями. Причём инвестиционная доля за те же полгода просела ровно на 14 п.п. 🤔 Итого: зарубежную недвижимость в основном сейчас хотят купить не инвесторы, а люди, которым нужен второй дом или ВНЖ. Чистых инвесторов в зарубежную недвижимость всё меньше. 👍 Пора брать 🔥 В Сочи лучше, душевнее 👀 Налицо вздутие пузыря

🏗 Продолжаю следить за судьбами бывших зданий АТС «Ростелекома» в Санкт-Петербурге. Чуть больше года назад я писал о здании на Дачном проспекте, которое петербургский девелопер Orange.Life! перепрофилировал в торгово-офисный центр. 📉 Эволюция продукта в редевелопменте - это могло бы стать названием какой-нибудь скучной конференции, но нет. В апреле 2025-го (на старте продаж) минимальный лот, доступный для приобретения в проекте, был целый этаж - 624 м2 за 87,4 млн ₽. Потом застройщик смилостивился и нарезал здание на лоты от 13 до 32 м2 с ценой входа от ₽3,9 млн. 💸 А на днях была анонсирована уже следующая итерация: продажа ГАБов с арендаторами за 5,8 млн ₽. Что интересно, Orange.Life! предлагает приобрести эти лоты в рассрочку на 12 месяцев с ПВ 50% или от 2,9 млн ₽. Застройщик сулит 535 200 ₽ в год рентного потока, причем доход обещает уже завтра. 🧐 Что предлагается купить? Помещения по 16 - 29 м2, обремененные договорами аренды - 11 месяцев с пролонгацией, индексация - аж 15% в год (заметно выше инфляции). Заявляется окупаемость 7 лет! С устойчивостью арендаторов ситуация такая - это кабинеты маникюра и косметологии, небольшие офисы, агентства недвижимости. Интересно будет понаблюдать за тем, как на это отреагирует рынок 🍿 ⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🛡 ЗПИФы недвижимости - защита во время обвала фондового рынка? 🌊 Существует красивая легенда: когда биржу трясёт, паи ЗПИФов недвижимости стабильны. Защитный актив, тихая гавань, в которой можно переждать шторм. В понедельник шторм как раз случился. 📊 Любые торгуемые на бирже ценные бумаги рано или поздно становятся подвержены общим трендам фондового рынка - резкому повышению или понижению цены. 📉Очень часто можно услышать: «сегодня такой-то миллиардер потерял $1 млрд. - ведь акции его компании обвалились». Эти новости всегда собирают интерес публики, но представьте себя на месте этого миллиардера. 🌊 В последние годы в России и мире происходила масса событий, создающих избыточную волатильность на рынке ценных бумаг. В 2022 году случилось аж несколько обвалов фондового рынка, но тогда ЗПИФы недвижимости показали себя очень хорошо - стоимость паев практически не шелохнулась. 💸 Истинная причина этой стабильности заключалась в том, что тогда паи ЗПИФ были драматически низколиквидны, поэтому слабо реагировали на внешние факторы. Объемы торгов по ЗПИФам очень были незначительны, инвесторов и сделок было мало. 📈 Я предсказывал тогда, что по мере роста популярности ЗПИФ у инвесторов движения котировок на паи станут когерентны российскому фондовому рынку, то есть будут падать, когда «всё падает» и расти, когда «всё растёт». ⚡Итак, на бирже опять бахнуло! Я посмотрел на несколько ЗПИФов недвижимости в попытках поддержать свой тезис 4-летней давности. 🔻 «Парус-Макс» - это фонд фондов, корзина из всех ЗПИФов УК PARUS AM сразу. Фонд подешевел с начала месяца примерно на 7%, и большая часть просадки легла ровно на дни обвала. 🔻«Парус-ДВН» - это ЗПИФ с бизнес-центром класса А в Москве. В дни обвала его цена успела и подрасти, и просесть. 🔻 «Современный 7» от СФН (Сбер) - ЗПИФ со складами. Качнулся слабо, подешевел совсем чуть-чуть в дни обвала, хотя за месяц потерял около 3% 💸 В общем, пока ЗПИФы опять оказались относительно невосприимчивы к буре в стакане фондового рынка. Но сигналы того, что это уже не совсем тихая гавань - есть.

🎥 Почему 12 лет окупаемости могут быть выгоднее, чем 8? Большинство инвесторов при выборе объекта коммерческой недвижимости ищут минимальную окупаемость. Логика кажется простой: чем быстрее вернутся вложенные деньги, тем лучше. Но на практике именно такие объекты часто оказываются самыми рискованными. 💜 В новом видео Никита Корниенко разбирает: • Почему нельзя оценивать объект только по сроку окупаемости • Как завышенная арендная ставка может испортить инвестицию • Почему качественный объект с окупаемостью 12 лет иногда приносит больше прибыли, чем объект с окупаемостью 8 лет • На какие показатели стоит смотреть помимо доходности и окупаемости Рекомендуем посмотреть видео до конца. 📱 YouTube 🤩 RuTube 📱 VK Видео 🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики!

ГАБ с ЗОЖем 🥬 Магазины фермерских и натуральных продуктов - главный бенефициар тренда на здоровое питание. По данным ВЦИОМ, принципов ЗОЖ так или иначе придерживаются около 88% россиян, и значительная их часть готова доплачивать за то, что считает более полезным. По экспертным оценкам, спрос на фермерскую продукцию в ближайшие годы может расти на 15–20% в год, а число крестьянских хозяйств растет примерно на 10% в год с 2024 года. 💰 Что насчет ГАБов с фермерскими продуктами? Для собственника коммерческой недвижимости такой арендатор интересен прежде всего малым форматом. Магазину «у дома» достаточно компактной площади (от 10–20 м2), он не требует сложной инженерии и эл.мощностей, как общепит, и органично взаимодействует с супермаркетами, аптеками и другими базовыми операторами стрит-ритейла. Высокая наценка на свежую и нишевую продукцию позволяет платить повышенную ставку аренды даже на небольших метражах. 🌐 Да, магазины фермерских товаров активно развивают доставку, но магазины у дома играют на другом поле - личном доверии жителей к конкретной точке и импульсном спросе. Это делает офлайн-формат более устойчивым. 📍 Требования операторов к помещениям: 🔸 первая линия в плотно населённом районе 🔸 интенсивный пешеходный трафик, близость к метро или жилым массивам 🔸 отдельный вход и витринное остекление 🔸 возможность размещения вывески 🔸 компактная площадь (10–20 м2) ⚖️ Ключевая особенность сегмента - арендатором, как правило, выступает локальный несетевой оператор, а не федеральная сеть с прозрачной отчётностью. Это объективно повышает риск: финансовая устойчивость отдельного магазина менее предсказуема. Поэтому во главу угла выходит не столько сам арендатор, сколько качество локации - насколько быстро при его уходе помещение займёт новый продуктовый оператор. 🔍 Показательный пример - ГАБ 16,6 м2 на ул. Дмитрия Ульянова, 10/1к1 (ЮЗАО, 5 минут пешком от метро «Академическая») за 16,38 млн ₽ с арендатором магазином «Фермерские продукты». Арендный платёж составляет 130 000 ₽/месяц (1,56 млн ₽ в год). Объект на первом этаже жилого дома, с отдельной входной группой с фасада, свободной планировкой, высокими потолками 4,8 м. Это уже сложившееся торговое окружение: по соседству пункт OZON, цветы, пекарня, точки стрит-фуда, что формирует устойчивый трафик. 💡 Итог: фермерские магазины «у дома» - растущий, но специфический сегмент. Их сила в устойчивом потребительском тренде, слабость - в несетевом, локальном характере большинства арендаторов. Для инвестора это значит, что при покупке такого ГАБ ставку стоит делать на качество локации и ликвидность помещения: компактная площадь на первой линии у метро в жилом районе востребована широким кругом арендаторов. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👐 Очень часто можно услышать о некой «проблеме перенасыщения рынка офисов в Москве». Но настоящая проблема в том, что единого офисного рынка в городе больше нет. Фактически есть три рынка офисов, и у каждого свой путь: 🔹 Сложившиеся кластеры 🔹 Развивающиеся кластеры 🔹 «Сюрприз-локации» 🧐 Вышла моя новая колонка в Forbes - советую прочитать всем паникёрам (и оптимистам).

💻 Как при помощи post-view увидеть 35-кратное снижение стоимости сделки с медийки на Циане Команда застройщика из Ikon Development проверила эффективность медийной рекламы на Циане при помощи post-view от Smartis и увидела, что такая реклама генерировала до 6,4% всех сделок. Как на основе новых данных коллеги улучшили показатели и какие выводы сделали - читайте подробнее в кейсе.

Приятное для пайщиков ЗПИФов 📜 Госдума во втором и третьем чтениях приняла закон, который распространяет на пайщиков закрытых фондов (в том числе недвижимости и комбинированных) налоговый вычет по НДФЛ при продаже паёв после более чем трёх лет владения. Раньше эта льгота полагалась только владельцам паёв открытых ПИФов. 📝 Всего одно слово! Депутаты вычеркнули из подпункта 1 пункта 1 статьи 219 Налогового кодекса одно-единственное слово - «открытых». И всё. После этого право на освобождение от НДФЛ при продаже паёв, которыми инвесторы владели дольше трёх лет, получают и держатели паёв ЗПИФ. Предельный размер вычета - ₽3 млн за каждый год владения. 📅 Закон вступает в силу со дня официального опубликования, но его положения распространяются на правоотношения с 1 января 2026 года. То есть задним числом и в пользу инвестора-налогоплательщика - жест по нынешним временам почти экзотический. 💡 Зачем об этом знать частному инвестору в недвижимость? Трёхлетний горизонт владения паем ЗПИФ теперь даёт ощутимый бонус на выходе, что меняет расчет итоговой доходности для долгосрочных инвесторов.