Антон Сергеев | Инвестор

Ближайшие 3 дня проведу на форуме «Атланты Сити» в Красной Поляне. Если вы тоже на этом форуме, и хотите пересечься на кофе/поболтать - напишите в лс, скоординируемся 🤝

Возврат госпошлины — маленькая, но приятная победа в сделке с просрочкой. Сегодня получили обратно 114.143 ₽ госпошлины по одному из судебных кейсов. Несколько постов назад я писал, что с одним из заемщиков удалось договориться не доводить историю до полноценного судебного взыскания: объект залога был продан в рынок, а за счет сделки закрыли тело займа и начисленные проценты за более чем год просрочки. При этом иск уже был подан: о взыскании долга, процентов и обращении взыскания на заложенное имущество. После продажи объекта и получения денег мы отозвали иск и подали заявление на возврат госпошлины. Сегодня деньги вернулись. Почему это важно? Потому что сейчас госпошлины по таким спорам — это уже не «20-30 тысяч рублей». На крупным сделкам это могут быть сотни тысяч: 100, 300, 500, 700 тысяч рублей и выше. Поэтому, даже когда юридическая позиция сильная (есть залог цена которого превышает сумму займа в 2 раза, есть подтверждение перечисления суммы займа по безналу и тп.), я все равно считаю целесообразным до последнего предпринимать попытки внесудебного разрешения вопроса, например путем продажи объекта залога. Для залогодержателя это быстрее и экономически эффективнее: меньше судебных расходов, меньше времени в сделке, меньше неопределенности по срокам взыскания. Для заемщика/залогодателя это тоже обычно лучше: объект можно продать спокойнее, ближе к рыночной цене, без торгов, исполнительного производства и дополнительных расходов. Суд — важный инструмент защиты кредитора. Но сделка с просрочкой часто заканчивается не решением суда, а правильно организованной коммуникацией. Есть что обсудить? - пишите в лс.

Интересный диалог сегодня состоялся с другим инвестором. Благодаря насмотренности инвестор смог определить что справка о зарегистрированных в квартире лицах - не настоящая и принял решение не входить в сделку с учетом этой информации. Напомню, что в ряде случаев, критически важно достоверно знать кто именно зарегистрирован в объекте который принимается в залог. При этом как показывает практика верить можно не людям, а документам, причем документам не в формате PDF :) Вывод: Будте бдительны при изучении/проверке предоставляемых вам документов.

Сегодня и завтра на конференции «Доходная Недвижимость» в Москве У кого есть желание пообщаться, подходите, будем знакомиться, возможно сможем быть друг другу полезны 🤝

🎙️ Записал аудио в продолжение поста про удовлетворенный иск

Иск удоволетворен в полном объеме ✅ Кейс такой: Заемщик (ИП) получил займ ~1.5 года назад (под залог объекта недвижимости) 6 месяцев вносил оплату процентов. Вносил причем подкапливая, 1 раз в 2-3 месяца, поэтому с учетом штрафов. Но все таки вносил. Когда глубина просрочки перевалила за определенный срок, мы были вынуждены подать иск в суд. Суду потребовалось 2 заседания, чтобы рассмотреть иск и удовлетворить исковые требования в полном объеме. (Юрист ответчика ходатайствовала об отложении для заключения мирового, но суд не удоволетворил это ходатайство). Сразу после заседания я позвонил заемщику и еще раз обсудил сценарий с добровольной продажей объекта или погашением займа из других источников. Заемщик пообещал что в течении месяца продать другой свой актив, для погашения требования. Случится ли это - покажет время. Если не случится, то объект залога любой желающий сможет приобрести на торгах. Обсудить кейс или вашу ситуацию - в лс

Менторство по инвестициям - окончание 🏁 Подходит к концу работа в мини группе, которую я формировал в октябре-ноябре и участникам которой передавал свои знания и навыки по инвестированию в займы бизнесу с залогом недвижимости. Теперь несколько инвесторов на рынке смогут профессионально отбирать сделки, структурировать их и получать доходность. Послезавтра проводим заключительную встречу. А через неделю - сделаем офлайн камерную встречу в Москве с участниками. Обычно это позволяет развиртуализироваться и ближе познакомиться. Но с участниками текущей группы так получилось что мы постоянно виделись не только в зумах, но и на то одной, то другой инвест-конференциях. Но офлайн встречу все равно будем делать :)

Справка на возврат 114.000 руб 🙂 Справка на возврат государственной пошлины - это весьма позитивный документ. Ведь это означает, что заемщик перестал обслуживать займ и кредитору пришлось: 1. Направить досудебную претензию 2. Оплатить госпошлину за рассмотрение искового заявления (в этом кейсе 114.000 руб, а чаще гораздо больше) 3. Подать иск о возврате займа, выплате процентов и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество путем продажи с публичных торгов. В данном кейсе удалось договориться с заемщиком о том, что: 1. мы совместно находим покупателя на его объект залога в режиме «быстрой продажи» 2. покупатель рассчитывается за объект через аккредитив с трансферацией 3. Заемщик получает на руки разницу между суммой продажи и телом займа + процентами 4. Займодавец после получения д/с и подписания всех закрывающих документов отказывается от иска. Собственно на фото бумага, которую спустя пару недель выдал суд, и по которой теперь можно получить возврат гос пошлины. Выводы и рекомендации: Всегда старайтесь договориться со второй стороной, это однозначно выгоднее для всех.

Обед со вкусом «просрочки» На прошлой неделе был в Москве, и так получилось, что выдалось свободное время до Сапсана. Прогулялся по центру города и построил маршрут так, чтобы зайти в один ресторанчик на улице Ордынка. Место примечательно для меня тем, что чуть меньше года назад я подписывал договор займа под залог помещения которое арендует этот ресторан. Заемщик обсуживает займ, но не очень стабильно, то в графике, то не в графике. Ссылается на то, что арендатор тоже «сбоит» в части перечисления аренды. Мое «разведывательное» посещение подтвердило, что у арендатора дела не очень. В выписке ЕГРН арендатором числиться ооо «Ромашка». А в чеке который мне выдали после оплаты счета указаны реквизиты ооо «Василек». При этом у того общества которое является арендатором по договору есть не споры с контрагентами в арбитраже и исполнительное производство на ~8 млн руб. Думаю что вероятность смены арендатора - очень высокая. Какие выводы можно сделать из этого кейса? Очень важна не только и ни скольк отрасль в которую вкладываются средства, но и роль. Так например и владелец ресторана (арендатор) и собственник помещения (арендодатель) при снижении покупательской способности испытывают сложности. При этом залоговый кредитор, при условии что стоимость объекта залога в этом случае в 3 раза выше чем сумма займа может чувствовать себя достаточно уверенно, т.к. начисляемые проценты обеспечены залогом. В отличии от например начисляемой аренды, т.к. если арендатор не заплатит аренду, взять с него будет ровным счетом нечего, т.к. это ООО у которого есть только оборудование (и судя по сайту Федресурс оно находится в лизинге). Вообщем пост получился про сделку, но при этом не про цифры, а про конфигурацию сделки и про роль. Если вам интересна тема инвестирования в форме займов бизнесу под залог недвижимости, то информирую, что в мае планирую запустить менторство по этой теме.

Подробности сделки по продаже (уступки) договора долевого участия по цене в 2 раза больше стоимости покупки (за 6 мес) о которой писал в прошлом посте. Да, в абсолютных значениях цифры не очень большие, но подход применим на мой взгляд и к покупке/продаже более крупных активов :)