Александр Чумак. Инвестиции в АПАРТаменты

Госдума приняла закон о сохранении порога НДС в 20 млн рублей на три года. ⏺ По поручению главы государства порог сохранится на уровне 20 млн. рублей до 2029 года. Условиями освобождения от НДС при применении УСН теперь будут являться следующие пороговые значения доходов: • 20 млн руб. за 2025-2028 годы; • 15 млн руб. за 2029 год; • 10 млн руб. за 2030 год и далее. Напомню, что В. Путин поддержал предложение ЕР о заморозке порога доходов для уплаты НДС еще на полях ПМЭФ. ⏺ Судя по голосованию на моем канале, мнения разделились ровно 50/50. Пишите в комментариях, как вам новая инициатива партии ЕР и Президента, поможет или нет? ⤵️ 💬 Мы в МАХ      💬 Консультация в МАХ

В каком регионе "сезон 2026" состоится? На днях Hotel Advisors собрали статистику по бронированиям мест размещения в ключевых городах и курортах страны на июль-август 2026. Текущие цифры совершенных броней на сегодня показывают значимое снижение спроса практически во всех крупных туристических регионах страны по сравнению с данными прошлого года. 👉Это статистика на сегодняшний день на основании совершенных бронирований, понятно, что непосредственно в июле, а уж тем более в августе, цифры еще подтянутся и фактическая загрузка будет больше. В текущей ситуации неопределенности, с постоянным закрытием аэропортов прилета-вылета и тревожным новостным фоном, многие принимают решение о поездке буквально за несколько дней - неделю до выезда. Поэтому сегодняшние показатели на летние месяцы еще далеко не окончательны. Но основной тренд становится понятен - Санкт-Петербург остался единственным крупным туристическим направлением, показывающим потенциальный рост сразу в оба летних месяца. Северная столица показала наибольшую устойчивость турсектора во времена кризисных явлений (кстати, уже не в первый раз). Ещё интересны данные Екатеринбурга и Новосиба: оба города демонстрируют значимый рост, но только по одному из летних месяцев. В Екб такой "взрыв бронирований" на август, я полагаю, связан с главным национальным турниром года - 8 августа в столице Урала пройдет Спартакиада народов России. Эти соревнования станут ключевым этапом отбора в сборную России на Олимпийские игры 2028 года. Бывшие фавориты многих инвесторов - Москва и Сочи, к сожалению показывают снижение спроса. О, сколько раз я слышал от потенциальных инвесторов сакральное: "Пожалуй, я вложусь в Сочи, все-таки, это юга, курорт..." И очень часто, спустя время, эти же клиенты делились своим разочарованием. А многие инвесторы-Москвичи уже давно переориентировались на более доступный (по сумме входа) и понятный (по юр. базе) Петербург. 👉Не стану кривить душой, для меня эта статистика безусловно приятна - несмотря на общий спад турпоездок по стране в этом году (помимо "атаки дронов", ещё привет дешёвому доллару), "город белых ночей" уверенно держит удар даже в столь непростое кризисное время.

▶️ В подарок всем подписчикам канала каталог: ТОП-7 лучших апарт-комплексов Санкт-Петербурга - лето 2026. ⏺На рынке Санкт-Петербурга на данный момент существует более 100 самых разных апарт-комплексов и доходных отелей, включая всякие "разделенки" и прочие переделки из "непойми чего". ⏺Инвесторам сложно разобраться во всем этом самостоятельно и выбрать действительно достойный вариант, поэтому подготовил для вас каталог с самыми актуальными проектами на сегодня, в которые уже вложился я сам и множество моих инвесторов, и я лично рекомендую их к рассмотрению и покупке. ⏺Ежемесячный доход в этих апарт- отелях от 40-50 т.р. до 120-130 т.р. на руки собственнику. 💬 Мы в МАХ      💬 Консультация в МАХ Забирайте каталог по кнопке ниже⤵️

Похоже, не дойдем мы к 12% к концу года, как ожидалось 🤔 Видится мне ~13% на конец этого года и 9-10% на конец 2027-го.

▶️ Новый апарт-отель в центре СПб! На апартаменты в центре нашего города всегда поступает множество запросов, но, увы, предложения очень ограничены: новых пятен под застройку больше нет, в существующих проектах мало остатков, а ценник, как правило, уже завышен. ▶️ Сегодня я представляю вам новый проект в самом центре города в шаге от метро Звенигородская и пешей доступности до Невского проспекта и большинства достопримечательностей. ▶️ Этот апарт-отель - реконструкция кирпичного исторического здания казармы лейб-гвардии Семеновского полка. Застройщик позиционирует отель как "произведение искусства для искушенного гостя, которому важна красота в деталях и отдых, который вдохновляет". ▶️ Основные параметры проекта: ⏺Всего 89 юнитов, большая часть - это Студио площадью от 23 до 30 м², есть несколько Сьютов с отдельной спальней - 50 м². ⏺Здание отеля 3 этажа + мансарда, установлен современный лифт. ⏺Отделка + меблировка "под ключ". ⏺Ресторан и лобби-бар на 1 этаже, зона дополнительных услуг и сервисов в цоколе. ⏺В пешей доступности ключевые достопримечательности СПб, музеи, театры, парки, набережные, рестораны и т.п. ⏺Камерный дизайнерский проект - интерьер спроектирован студией "Бюро 44". ⏺Профессиональный опытный отельный оператор, котловой метод доходности. ⏺Главное - ЦЕНА! От 10,3 млн рублей за номер "под ключ"! Это очень приятный ценник для данной локации, за 450 т.р. за м² обычно продают околоцентральные локации и более простые проекты. В центре менее 500 т.р. за м² не найти! ⏺И самое главное - отель уже готов и сдан! Вы сразу начинаете получать доход. Надежно - договор КП с регистрацией в Росреестре. ▶️ Пишите в ЛС, друзья - @Aleks_1504, не пропустите это редкое предложение, пока есть выбор и такие шикарные цены! 💬 Мы в МАХ      💬 Консультация в МАХ

Доброе утро понедельника, друзья! Я уже в СПб, вчера мы вернулись из нашей поездки по Калининградской области, побывали как в самой столице - Калининграде, так и в Зеленоградске и Светлогорске. Нам все понравилось: симпатично, уютно, вкусно) ▪️Но помимо отдыха я, конечно же, ещё и оценивал инвестиционный потенциал Калининграда и области. Начал я еще с зимней поездки, а сейчас окончательно сформировал своё мнение. ⏺Ценник на апарт-комплексы тут стартует от 7 млн. рублей. за номер без отделки и централизованного управления, и от 15 млн и выше за номера в апарт-комплексах и отелях с отделкой, меблировкой и отельным оператором. Получается, что ценники заметно выше Петербургских на сравнимые объекты. ⏺Все мы знаем, что даже хорошие объекты в Питере проваливаются по доходности в межсезонье, а в Калининграде и области сезонность выражена гораздо сильнее, чем в том же СПб или Москве. Когда я был первый раз, в феврале, туристов вообще практически не было. Да и сейчас, в июне, народу, как оказалось, немного. Сами местные говорят, что сезон тут - это июль и август. ⏺За 2025 год Калининград и область посетили 2,5 млн туристов. Не то, чтобы густо. Для сравнения - один наш Выборг за прошлый год посетили 2 млн. Плюс, есть такая штука, как возвращаемость - если мы возьмем СПб, Мск или Сочи - то однозначно можем сказать, что люди ездят в эти города по несколько раз. А еще в этих городах активно развит бизнес-туризм, проходит множество мероприятий. ⏺Светлогорск и Зеленоградск позиционируются, как курортные города, но сезон этих курортов, увы, слишком короток, в отличие от того же Сочи, а вода в море довольно прохладная даже в сезон - около 22°. ▪️Резюме: места тут прекрасные и интересные, которые я однозначно рекомендую к посещению, а вот инвестировать в Калининград и область рекомендовать не могу - учитывая ярко выраженную сезонность с очень коротким периодом пиковой загрузки и текущий ценник на лоты, а также сравнительно невысокий турпоток в регион - я не понимаю, на чем должен заработать инвестор и кому сдавать номера в несезон. Можно рассматривать как вложение на длительную перспективу или для собственного пользования - в таком случае есть интересные и достойные варианты, пишите, кому интересно. P.S.: Кстати, после зимней поездки я был настроен более оптимистично, но "углубившись в тему" понял, что не всё так радужно и однозначно, как рисуют местные застройщики. Есть у меня на канале подписчики из Калининграда и области? Пишите в комментариях своё мнение, может быть я чего-то не понял или не учел? 💬 Канал в МАХ   💬 Консультация в МАХ

Друзья, поздравляем всех с праздником нашей Родины - с Днем России! 🇷🇺 Я искренне желаю и хочу, чтобы наша прекрасная страна всегда процветала, развивалась и оставалась могущественной и великой. Чтобы побыстрее закончились все передряги последних лет и наступила спокойная и мирная жизнь. P.S.: а мы с супругой проводим этот день в самой западной части нашей Родины - Калининградской области.

⚡️Апарт-отель у метро Ладожская: как одинаковый юнит может дать доход с разницей в 4,5 раза? Апарт-отель на Ладожской - это один из моих фаворитов продаж за прошлый год, напомню, что я и сам год назад приобрел там юнит площадью около 21 м² (на фото вид из моего номера). Ниже приведу вам цифры доходности за период январь-апрель 2026 года свои и одного из собственников апартамента площадью 21 м² в этом апарт-отеле⤵️ ▶️ Доходность моя: С января по апрель: 1905 руб. с м² или 40.000 руб в месяц с номера. ▶️ Доходность другого собственника: ⏺январь - доход 307 руб. с м² или 6 446 руб. с номера; ⏺февраль - доход  426 руб. с м² или 8 943 руб. с номера; ⏺март - доход 400 руб. с м² или 8404 руб. с номера: ⏺апрель - доход 565 руб. с м² или 11.868 руб. с номера. * Все цифры даны после уплаты комм. платежей и до уплаты налога. ▪️ И надо принять во внимание, что этот человек еще потратился на меблировку номера, а я сдаю свой юнит без мебели и вложил в него на текущий момент всего около 2 млн. руб. Почему не стал меблировать и получаю 35% годовых от своих вложений - писал отдельный пост. ✔️Итого, доход другого собственника за первую четверть года - 35.661 руб, а мой доход за этот период составил 160.000 руб., в 4,5 раза больше! Откуда такая огромная разница? Другой собственник сдает номер через официальную УК застройщика, я же сдал самостоятельно в долгосрок. Довольно часто я рекомендую сдавать через официальную УК или отельного оператора, даже если доходы на первое время будут ниже ожидаемого - комплексу нужно время раскачаться. Но однозначно не в этом случае! Все мои инвесторы, которых я завел в проект, также, как я сам, либо сдают самостоятельно, либо через нашу партнерскую УК. И получают результаты сравнимые с моими или даже выше. Почему я изначально не рекомендовал УК застройщика своим инвесторам: ▪️УК новая и совершенно не опытная на рынке; ▪️при этом драконовский договор: вы не можете выйти из их управления без штрафа 3 года. Штраф 500.000 руб. ✔️Сам апарт-комплекс при этом весьма интересный и я его искренне рекомендую к покупке: стильный и современный, с панорамным остеклением, в трёх минутах пешком от метро и Ладожского вокзала, в двух станциях метро от Невского пр-та и центра города, либо в 10 минутах езды на авто, плюс огромнейшее количество инфраструктуры рядом. ▪️ Учитывая, что околоцентральных свободных локаций под застройку в шаге от метро в городе уже не осталось, с годами этот актив будет очень хорошо капитализироваться, а его локация, концепция и стиль, которые будут актуальны еще долгое время - позволят получать достойный пассивный доход на годы вперед. Многие неопытные бедолаги-инвесторы, которые сейчас завязаны на офф. УК, крайне огорчены и разочарованы в своем вложении. И хотели бы побыстрее продать "этот невыгодный апартамент", и "лучше переложиться в жилую квартиру" - прям цитирую комментарии из группы собственников. Они даже не подозревают, что хотят избавиться от достойного и доходного актива, который через 3-5 лет прибавит в цене 25-30%, а его стабильная доходность составит не менее 12-13% годовых. ▪️ Вот одна из причин, друзья, почему нужно приобретать инвестиционную недвижимость с экспертом - чтобы не совершить подобных - финансово очень неприятных - ошибок, а также ошибочно не разочароваться в достойном инструменте, обрекая себя "застрять" на уровне "арендодателя жилых квартир" с доходностью в 4-5% годовых, окупаемостью более 20 лет и периодической "головной болью" из-за непорядочных арендаторов. ▶️ Приходите ко мне на консультацию - @Aleks_1504, мы выберем достойный вариант и способ управления, которые вас не разочаруют! 💬 Мы в МАХ      💬 Консультация в МАХ

Президент Владимир Путин поддержал предложение партии «Единая Россия» отложить дальнейшее снижение порога выручки для УСН. Напомю, что с текущего года понижен порог выручки для компаний на УСН до 20 млн рублей. Предполагалось, что в следующем году его еще снизят - до 15 млн рублей, а еще через год – до десяти миллионов. Вот что хотел бы сказать. Считаю возможным отложить дальнейшее снижение порога выручки. Зафиксировать его сегодня на текущем уровне. Не буду называть срок, но чем дальше, наверное, тем лучше. – заявил президент в своем выступлении на ПМЭФ. Если Главный повелел, то, считайте, уже решено. Так что порог в 20 млн. рублей теперь с нами на продолжительное время. 👉 Для многих это хорошие новости и возможность избежать дополнительной налоговой нагрузки. 💬 Мы в МАХ        💬 Мы в ТГ

Начало ⤴️ ▶️ Продажа юнита. Если у инвестора возникает необходимость продажи, то важно учитывать, что если апартамент использовался в коммерческой деятельности (сдавался официально в аренду), то при продаже на него не будет распространяться освобождение от налога по предельному сроку владения (5 лет) и при расчете налога на прибыль нельзя будет учесть расходы на приобретение. Простыми словами: вы будете обязаны заплатить налог со всей суммы продажи. Именно поэтому, стратегия "куплю-ка я апартамент, посдаю годик-другой, а потом продам с прибылью" - изначально плохая идея. Апартаменты - это долгосрочный инструмент, который приобретается минимум на 5, а лучше и 7-10 лет. 💡 Если вы хотите заработать на перепродаже, то нужно выбирать объекты с высоким потенциалом капитализации, заходить в них на старте или начальном этапе строительства и перепродавать на финише/ключах, до того, как юнит успел посдаваться. Как же минимизировать расходы, если апартамент продать все-таки нужно? Продавать от ИП и платить налог 6+1% вместо 13%. Важно понимать, что имущество ИП и физлица неотделимо, поэтому вам не нужно как-то переоформлять номер на ИП или изначально приобретать на юрлицо. Как покупка, так и продажа может происходить от вас, как физического лица. Сумма налога будет зависеть от того, как вы потом отчитаетесь. Если от ИП - то сэкономите солидную сумму на налогах. ▪️ Важно! Если вы планируете отчитаться как ИП и продаете юнит физлицу (99% продаж) - то вы обязаны выбить чек! Все мы понимаем, что у большинства ИП, открытых для ведения арендного бизнеса, касс нет. Поэтому существуют сервисы, предоставляющие услуги "Касса на день". Стоимость разовой услуги - 29 т.р. Можно пойти другим путем, особенно если вы предполагаете, что в ближайшее время у вас будут еще продажи юнитов: зарегистрировать облачную кассу и приобрести к ней фискальный накопитель. Все это обойдется примерно в 23 т.р. и будет действовать 3 года. ▪️Не пренебрегайте пробитием чека, друзья, вы получите штраф от 25 до 50% от суммы чека. Т.е. от стоимости всего апартамента. Есть еще один нюанс при продаже - лимиты по НДС. С этого года они составляют 20 млн. в год, а сумма с продажи юнита полностью пойдет в эти лимиты. Если вы сдаете один апартамент (или даже пару-тройку) и по ИП проходят только эти поступления, то беспокоится не стоит, вы, скорее всего, останетесь в лимитах. Но если по ИП ведется еще и ваша основная деятельность, то тут риск сильно возрастает. ▪️ Если есть возможность, то лучше открывать отдельное ИП под арендный бизнес, как раз для таких случаев. Резюмируя, если вам кажется, друзья, что в налогообложении апартаментов много сложных нюансов, то вам не кажется нужно один раз разобраться и разложить для себя все по "полочкам". И, конечно же, то, о чем я часто говорю - 👉совершайте покупку с грамотным брокером-экспертом, который поможет разобраться во всех тонкостях и не совершить ошибку, цена которой будет высока и неприятна. С пользой для вас, ваш апарт-брокер, Александр Чумак.