ИЗЪЯТИЕ | Адвокат Крылов

Ответы на вопросы по защите при изъятии недвижимости 👨🏼‍💻 Решил сделать ближайшие дни днями пользы для вас, дорогие мои подписчики. Пишите в комментариях свои вопросы по защите при изъятии недвижимости. До 22.00 воскресенья буду на них отвечать. 👇🏻

Изъятие недостроя - скрытые риски Собственники объектов незавершённого строительства нередко считают, что после принятия судом решения об изъятии объекта их обязательства в отношении земельного участка прекращаются автоматически. Однако судебная практика показывает, что это далеко не всегда так. Разберём недавнее дело. Индивидуальный предприниматель владел долей в объекте незавершённого строительства, расположенном на земельном участке, предоставленном администрацией в аренду для завершения строительства. После окончания срока аренды предприниматель попытался получить участок в аренду повторно, однако получил отказ. Основание - право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства уже было реализовано. Впоследствии уполномоченный орган обратился в суд и добился изъятия объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов. Решение вступило в законную силу ещё в 2021 году, однако сам объект был реализован только в 2024 году. После этого орган власти предъявил бывшему собственнику ещё одно требование - взыскать около 1,8 млн рублей за фактическое пользование земельным участком в период между судебным решением об изъятии и продажей объекта на торгах. Апелляционный суд занял сторону предпринимателя, указав, что после вступления решения об изъятии в законную силу использовать участок по назначению он уже не мог. Однако кассационная инстанция с таким подходом не согласилась. Суд указал, что само по себе решение об изъятии объекта не прекращает обязанность собственника оплачивать пользование земельным участком. По общему правилу такая обязанность сохраняется до момента перехода права собственности на объект к новому владельцу по итогам публичных торгов либо к собственнику земельного участка. При этом суд сделал важную оговорку. Если собственник сможет доказать, что уполномоченный орган необоснованно затягивал проведение торгов или уклонялся от их организации, во взыскании платы за соответствующий период может быть отказано. Практический вывод. Решение суда об изъятии объекта незавершённого строительства далеко не всегда означает окончание всех обязательств собственника. До момента реализации объекта на торгах могут сохраняться и финансовые обязанности, в том числе по оплате пользования земельным участком. Поэтому в подобных спорах важно анализировать не только законность самого изъятия, но и действия уполномоченного органа после вступления судебного решения в законную силу. Именно от этого нередко зависит итоговый размер финансовых потерь собственника. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.06.2026 по делу № А63-25641/2024.

Изъятие недвижимости: что делать в первые 72 часа Представьте ситуацию. Вы получили документы, из которых следует, что ваша недвижимость может быть изъята для государственных или муниципальных нужд. Первое желание большинства людей - немедленно что-то подписать, спорить, звонить во все инстанции или искать виноватых. На практике первые часы лучше использовать иначе. Что стоит сделать в первую очередь? 1. Не подписывать документы сразу. Даже если вам говорят, что это формальность или времени мало и цену вам заплатят хорошую. Сначала необходимо понять последствия каждого документа. 2. Собрать все документы по объекту. Правоустанавливающие документы, техническую документацию, сведения о земельном участке, договора, подтверждение вложений и улучшений. 3. Зафиксировать текущее состояние объекта. Фотографии, видео, сведения об улучшениях, оборудовании, коммуникациях и иных характеристиках недвижимости. 4. Выяснить, на какой стадии находится процедура. Это один из самых важных вопросов. От стадии процесса напрямую зависят возможности защиты. 5. Не делать выводов о размере компенсации по первым озвученным цифрам. Предварительные расчёты и предложения далеко не всегда отражают полный объём возможного возмещения. Самая большая ошибка в первые дни - действовать эмоционально. Самое правильное решение - получить объективную картину происходящего и только после этого принимать дальнейшие решения. Изъятие недвижимости - это не один документ и не одно действие. Это процесс. И результат очень часто зависит от того, что собственник сделал в самом начале этого процесса.

5 юридических ошибок девелопера при входе в проект КРТ Комплексное развитие территорий сегодня становится одним из самых перспективных инструментов развития девелоперского бизнеса. Но практика показывает: многие риски проекта закладываются ещё до выхода на площадку. За последние месяцы я общался с представителями органов власти, девелоперами, собственниками недвижимости и участниками проектов КРТ. И вижу, что одни и те же ошибки повторяются достаточно часто. На мой взгляд, наиболее опасны следующие. Ошибка №1. Смотреть только на экономику проекта. Многие начинают считать квадратные метры, продажи и финансовую модель. Но забывают про правовой режим территории, существующие ограничения, права третьих лиц и перспективы судебных споров. В результате часть рисков обнаруживается уже после входа в проект. Ошибка №2. Недооценивать работу с правообладателями. КРТ - это не только территория и документы. Это ещё люди и бизнес, которые уже находятся на этой территории. Игнорирование интересов правообладателей почти всегда приводит к конфликтам, судебным спорам и затягиванию сроков реализации проекта. Ошибка №3. Поздно подключать юристов. Нередко юристов привлекают тогда, когда конфликт уже возник. На практике основные юридические риски должны выявляться ещё на стадии анализа территории и подготовки проекта. Ошибка №4. Рассчитывать только на формальное соблюдение процедуры. Даже при наличии всех необходимых решений органов власти спор может возникнуть вокруг оценки, возмещения, порядка изъятия недвижимости или отдельных градостроительных решений, что может существенно увеличить сроки реализации проекта и изменить итоговую экономику проекта. Формальное соблюдение процедуры не гарантирует отсутствие конфликтов. Ошибка №5. Не учитывать изменение законодательства и судебной практики. КРТ - один из наиболее динамично развивающихся институтов в сфере недвижимости и градостроительства. То, что работало вчера, не всегда будет работать завтра. Особенно это касается вопросов изъятия недвижимости, определения размера возмещения и защиты прав правообладателей. КРТ - это не только возможность построить новый жилой район или коммерческий объект. Это сложный юридический, экономический и организационный процесс, в котором цена ошибки может измеряться годами реализации проекта и миллиардами рублей инвестиций. Поэтому сегодня конкурентное преимущество девелопера — это не только земля и финансирование. Это способность заранее увидеть риски и грамотно ими управлять.

КРТ как точка роста девелопера Когда говорят о комплексном развитии территорий (КРТ), чаще всего обсуждают риски для собственников недвижимости. Но у КРТ есть и другая сторона. Для девелопера КРТ сегодня становится одним из наиболее перспективных инструментов развития бизнеса. Фактически КРТ позволяет работать не с отдельным земельным участком, а с территорией в целом, создавая новый городской продукт с заранее определёнными параметрами развития. На примере Московской области уже видно, что механизм КРТ становится одним из ключевых инструментов развития территорий. Что получает девелопер? - возможность реализации крупных проектов комплексной застройки; - понятные параметры развития территории; - взаимодействие с регионом и муниципалитетом в рамках единого механизма; - формирование долгосрочного земельного банка; - возможность участия в проектах, которые невозможно реализовать в рамках точечной застройки; - создание современной жилой среды с необходимой инфраструктурой. При этом КРТ - это не только строительство жилья. Это дороги, инженерные сети, социальная инфраструктура, общественные пространства и комплексное развитие территории как единой системы. Безусловно, реализация проектов КРТ требует серьёзной подготовки и глубокого понимания земельного, градостроительного и имущественного законодательства. Но именно поэтому КРТ сегодня становится не только механизмом развития территорий, но и точкой роста для девелоперов, готовых работать на перспективу. Уверен, что в ближайшие годы количество проектов КРТ будет только увеличиваться, а конкуренция за качественные площадки станет значительно выше. Поэтому понимание механизма КРТ постепенно превращается из конкурентного преимущества в необходимое условие успешной работы на рынке девелопмента.

Комплексное развитие территорий в Московской области: практика применения, защита прав собственников и инфраструктурные эффекты. 19 июня принял участие в круглом столе с представителями власти Московской области. Это был прямой диалог между всеми участниками рынка и властью. Открытое обсуждение и ответы на все вопросы. Были все, кто принимает решения и кого эти решения касаются: — Министерство жилищной политики МО — Проектный офис КРТ МО / Межведомственная комиссия по КРТ — Министерство строительного комплекса МО — Главное управление архитектуры и градостроительства МО — Министерство имущественных отношений МО — Управление Росреестра по МО — Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры МО — Министерство энергетики МО — Министерство ЖКХ МО — Муниципалитеты (по конкретным кейсам) — Жители и инициативные группы — Ассоциация председателей СНТ / Союз садоводов — Застройщики и девелоперы Обсуждали: — как реально работает КРТ в МО и где буксует — риски для ИЖС, СНТ и стародачных посёлков — что грозит собственникам — кто такой оператор КРТ и зачем он нужен — инфраструктура: дороги, сети, социалка — кто и как платит — конфликтные кейсы и досудебное урегулирование — что нужно менять в федеральном законодательстве От себя внес предложение обратится в Правительство РФ с целью отмены постановления 239-р от 11.02.26 года, согласно которому с 01.01.27 года судебные экспертизы по вопросам определения размера возмещения будут проводиться только в государственных экспертных учреждениях и обратится в Минэконом развития РФ с предложением о разработке и утверждении отдельного ФСО (федерального стандарта оценки), определяющем единый порядок и методику определения размера возмещения правообладателям недвижимости, изымаемой для гос и мун нужд, включая КРТ. Очевидно, что гос экспертные учреждения не осилят тот объем экспертиз, который на них может быть возложен с января 27 года. Проиграют от этого все. Это существенно увеличит сроки реализации гос проектов и затянет сроки рассмотрения судами таких споров. При этом, на рынке оценки большое количество профессиональных оценщиков, которые делают свою работу очень хорошо. И лишать их этой возможности по данной категории споров, на мой взгляд, приведет к монополизации государственного контроля по данным видам экспертиз и существенно сместит баланс состязательности в судебном процессе в сторону лиц, изымающих недвижимость у правообладателей. Такое же предложение ранее, я предлагал на круглом столе при уполномоченном по защите прав предпринимателей в г. Москве. Надеюсь, что мне удастся добиться этих изменений на федеральном уровне. Это действительно важно для обеспечения баланса интересов государства и правообладателей недвижимости.

Что изменилось после моей победы в Конституционном Суде РФ Несколько лет назад один из моих доверителей столкнулся с ситуацией, которая на первый взгляд выглядела парадоксально. Недвижимость подлежала изъятию для государственных нужд. При этом возник вопрос, который имеет принципиальное значение для любого собственника: Можно ли изъять имущество сейчас, а вопрос о размере окончательного возмещения решить потом? Для человека, который никогда не сталкивался с изъятием, проблема может показаться сугубо юридической. Но на практике за этим вопросом стоят судьбы людей, семей, бизнеса и многолетних инвестиций. Если собственник теряет объект раньше, чем получает полноценное и справедливое возмещение, баланс интересов оказывается нарушен. В интересах моего доверителя дело дошло до Конституционного Суда Российской Федерации. 9 апреля 2026 года Конституционный Суд РФ в результате рассмотрения моей жалобы вынес Постановление № 22-П Суд сформулировал важные правовые позиции, касающиеся порядка изъятия недвижимости и гарантий собственников при определении размера возмещения. Для меня это дело важно не только как профессиональное достижение. Оно важно потому, что его результаты касаются не одного человека и не одного конкретного объекта недвижимости. Они имеют значение для собственников по всей стране. Именно поэтому в этом канале я регулярно рассказываю не только о судебной практике, но и о системных проблемах, которые возникают при изъятии недвижимости. Права собственника должны работать не на бумаге, а в реальной жизни. И чем лучше собственники понимают свои права, тем сложнее эти права игнорировать.

Почему суд не всегда лучший способ защиты Когда собственник сталкивается с угрозой изъятия недвижимости, первое, что он обычно говорит: «Будем судиться». На первый взгляд это кажется логичным. Если нарушены права — нужно идти в суд. Но практика показывает, что в делах об изъятии недвижимости всё намного сложнее. Суд — это инструмент. Очень важный инструмент. Но всего лишь один из инструментов. Представьте ситуацию. Собственник обращается за помощью уже после того, как основные решения приняты, сроки упущены, необходимые документы подписаны, а позиция по делу фактически сформирована без его участия. Даже самый грамотный судебный процесс в такой ситуации может оказаться мало перспективной попыткой исправить последствия ранее допущенных ошибок. И наоборот. Бывают случаи, когда правильно выстроенная работа до суда позволяет существенно улучшить положение собственника ещё до начала судебного спора. Именно поэтому вопрос должен звучать не так: «Нужно ли идти в суд?» А так: «Какую задачу мы хотим решить?» Оспорить само изъятие? Повлиять на условия соглашения? Добиться справедливого возмещения? Зафиксировать доказательства? Подготовиться к судебной экспертизе? От ответа на этот вопрос зависит вся дальнейшая стратегия. За годы практики я видел ситуации, когда собственники проигрывали, имея сильные аргументы. И видел ситуации, когда удавалось существенно улучшить результат благодаря правильно выбранной последовательности действий. Поэтому защита при изъятии начинается не с иска. Она начинается с понимания того, на какой стадии находится процесс и какие возможности ещё доступны собственнику. Суд может стать ключевым этапом защиты. Но ошибка — считать его единственным способом решения проблемы.

Можно ли отменить изъятие недвижимости Это один из самых частых вопросов, который мне задают. И одновременно один из самых сложных. Многие собственники убеждены, что существует только два варианта: либо государство всегда может изъять недвижимость, либо любое изъятие можно отменить через суд. Ни одно из этих утверждений не соответствует действительности. На практике всё зависит от конкретной ситуации. Необходимо анализировать: — основания изъятия; — соблюдение процедуры; — принятые решения органов власти; — стадию процесса; — содержание документов; — сроки совершения отдельных действий. Иногда спор действительно может быть сосредоточен вокруг законности самого изъятия. Но значительно чаще основной вопрос смещается в другую плоскость — размер и состав возмещения. Именно поэтому одна из самых распространённых ошибок собственников заключается в том, что они начинают бороться не за тот результат. Вместо того, чтобы определить наиболее перспективную стратегию защиты, они концентрируются на вопросах, которые объективно не способны изменить исход дела. Каждое дело об изъятии требует отдельного анализа. Универсального ответа на вопрос «можно ли отменить изъятие?» не существует. Но существует другой важный вопрос: какая стратегия позволит максимально защитить ваши интересы именно в вашей ситуации. Об этом мы поговорим дальше.

Почему две одинаковые квартиры могут получить разную компенсацию Представьте две квартиры в одном доме. Одинаковая площадь. Одинаковая планировка. Один подъезд. Один этаж. Большинство людей уверены, что при изъятии компенсация за такие квартиры будет одинаковой. На практике это далеко не всегда так. Размер возмещения зависит не только от характеристик объекта. Значение могут иметь: — состояние недвижимости; — особенности прав на объект; — наличие дополнительных улучшений; — используемая методика оценки; — выбранные аналоги; — учтённые или неучтённые убытки. Иногда различия оказываются незначительными. Иногда они измеряются миллионами рублей. Именно поэтому в делах об изъятии так часто возникают споры вокруг оценки. Для собственника опасно воспринимать итоговую цифру как объективную истину. Любой отчёт об оценке — это лишь профессиональное мнение, основанное на определённых исходных данных и допущениях. Моя практика показывает, что три оценщика при оценке одного и того же объекта придут к разным цифрам. А значит, итоговая сумма требует проверки. Особенно если речь идёт о серьёзных активах или бизнесе. Следующий вопрос, который закономерно возникает у многих собственников: Можно ли вообще отменить изъятие? Об этом поговорим в следующей публикации.