ИЗЪЯТИЕ | Адвокат Крылов

Мелиорация и как она ограничивает собственника участка. Читайте в моей новой статье в Аргументы и Факты https://aif.ru/dacha/help/izmeneniya-s-1-sentyabrya-v-sfere-melioracii-pochemu-eto-vazhno-dlya-dachnikov

Забор стоит 20 лет. Но граница в ЕГРН другая. Очень распространенная земельная история. Два соседних участка существуют десятки лет. Заборы стоят давно, все привыкли к своим границам и никаких конфликтов никогда не было. Потом один из соседей решает уточнить участок, продать его или начать строительство. Приходит кадастровый инженер и выясняется, что координаты в ЕГРН не совпадают с тем, как участки фактически используются. И вот тут начинается самое интересное. Один собственник говорит: «Вот координаты Росреестра, значит забор нужно переносить». Второй отвечает: «Этот забор стоит здесь двадцать лет, еще предыдущие собственники пользовались землей именно так». Кто прав? Универсального ответа здесь нет. В подобных спорах приходится поднимать правоустанавливающие документы, старые планы, материалы землеустройства, результаты кадастровых работ и выяснять, откуда вообще появилась существующая в ЕГРН граница. При этом закон прямо допускает учитывать границы, которые существуют на местности пятнадцать и более лет, если необходимые документы о местоположении границы отсутствуют. Это одна из причин, почему старый забор иногда оказывается гораздо важнее, чем кажется на первый взгляд. Но просто сказать суду: «У нас всегда здесь стоял забор» тоже недостаточно. Нужно понимать, есть ли реестровая ошибка, как формировались оба участка и не происходит ли под видом исправления ошибки фактическое перераспределение чужой земли. Поэтому я бы не советовал переносить старый забор только потому, что сосед показал вам распечатку от кадастрового инженера. Сначала нужно разобраться, почему фактическая и зарегистрированная границы вообще разошлись. Иногда ошибка действительно в заборе. А иногда она находится в ЕГРН.

Сосед закрыл проезд. Как попасть на свой участок? Иногда право собственности на землю есть, границы установлены, документы в порядке, а нормально пользоваться участком невозможно. Классическая ситуация. Единственная дорога к вашему участку проходит через землю соседа. Отношения испортились, появился новый забор, ворота закрылись и собственник соседней земли говорит: «Это моя территория. Ездить здесь я вам не разрешаю». Возникает вопрос. Неужели собственник фактически может оказаться отрезанным от своей недвижимости? Для таких ситуаций существует частный сервитут. Собственник недвижимости вправе требовать предоставить ему ограниченное право пользоваться чужим земельным участком, например для прохода или проезда, если обеспечить необходимые нужды другим способом невозможно. Но здесь есть важный момент. Сервитут нельзя установить просто потому, что через участок соседа ездить удобнее, короче или дешевле. Нужно обосновать реальную необходимость такого доступа. Если договориться с соседом не получается, вопрос может решаться через суд. Тогда уже исследуется, действительно ли другого нормального доступа нет, где должен проходить проезд и насколько сильно он будет ограничивать собственника соседнего участка. Именно поэтому такие споры иногда оказываются намного сложнее, чем кажется. Один собственник говорит: «Я хочу попасть к своему дому». Другой отвечает: «Почему я должен отдать часть своего участка под вашу дорогу?» И оба по человечески понятны. Поэтому в земельных спорах иногда защищать приходится не только право собственности на участок, но и реальную возможность этим участком пользоваться. Если у вас когда либо была подобная ситуация с проездом через соседний участок, напишите в комментариях. Интересно, как решали вопрос.

Изъятие дачных участков 2026: кому угрожает, какие штрафы, как избежать. Читайте мою новую авторскую статью в АиФ: https://aif.ru/realty/countryside/izyatie-dachnyh-uchastkov-2026-komu-ugrozhaet-kakie-shtrafy-kak-izbezhat?ysclid=mu2aklxkae183081072

Под дорогу забирают 5 соток из 20. А сколько должны заплатить? На первый взгляд все просто. У собственника участок 20 соток. Для строительства дороги требуется 5. Значит, определяем стоимость этих пяти соток, выплачиваем деньги и вопрос закрыт. На практике все может быть значительно сложнее. Представьте, что именно после отделения этих пяти соток оставшийся участок теряет нормальный подъезд. Или приобретает такую конфигурацию, при которой строительство становится существенно сложнее. Может измениться возможность размещения здания, организации парковки, въезда транспорта или нормальной эксплуатации уже существующего объекта. То есть, собственник потерял не только пять соток. Изменились характеристики и ценность тех пятнадцати, которые у него остались. И законодательство этот момент учитывает. Если изымается часть земельного участка, размер возмещения определяется не просто путем умножения количества квадратных метров на цену одного метра. Учитывается разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка и рыночной стоимостью той части, которая сохраняется у собственника. Вот это очень важный момент. Допустим, участок до изъятия стоил 30 миллионов рублей. После изъятия небольшой части оставшаяся земля из за конфигурации, ограничения доступа или других факторов объективно стоит уже намного дешевле. Тогда смотреть только на стоимость физически изымаемой полосы земли неправильно. Есть и более радикальные ситуации. В отдельных случаях, если после частичного изъятия оставшуюся недвижимость невозможно использовать в соответствии с разрешенным использованием, законодательство предусматривает вопрос об изъятии всего участка. Поэтому при частичном изъятии первый вопрос собственника должен быть не: «Сколько стоят мои пять соток?» Я бы сначала спросил: «Что станет с оставшимися пятнадцатью после того, как эти пять у меня заберут?» Иногда именно там находится основная часть будущих финансовых потерь.

Ваш участок зарезервировали для государственных нужд. Что это значит? Слово «резервирование» для обычного собственника звучит примерно так же тревожно, как слово «изъятие». Человек узнает, что участок находится в границах зарезервированной территории, и делает вывод: все, вопрос уже решен, скоро землю заберут. Не совсем так. Резервирование земли и решение об изъятии это разные юридические стадии. Само по себе резервирование еще не прекращает право собственности и не означает, что завтра участок перейдет государству. Но игнорировать такую информацию я бы точно не стал. Резервирование означает, что определенная территория предусмотрена для возможного использования под государственные или муниципальные нужды. Это может быть связано, например, с будущим размещением инфраструктуры или другими публичными задачами. При этом резервирование способно повлечь ограничения отдельных возможностей использования земли. Поэтому для собственника это прежде всего ранний сигнал. Я бы в такой ситуации попытался выяснить, для каких именно нужд зарезервирована территория, каким документом это сделано, на какой срок и какие конкретно ограничения установлены в отношении участка. После этого нужно смотреть градостроительные документы. Планируется ли там дорога? Инженерная инфраструктура? Другой объект федерального, регионального или местного значения? Есть ли уже проект планировки территории? Потому что между фразами «земля зарезервирована» и «принято решение об изъятии вашего участка» может находиться достаточно большая дистанция. Но именно на этой дистанции собственник часто получает первое предупреждение о том, что вокруг его недвижимости что то начинает происходить. Поэтому если увидели сведения о резервировании, не паникуйте. Но и не откладывайте документы в сторону со словами «когда начнут изымать, тогда и разберусь». Иногда для защиты недвижимости самая ценная информация появляется значительно раньше официального решения об изъятии. Но! На практике резервирование это крайне редкая ситуация. Обычно если территория необходами то ее изымают.

Дом зарегистрирован в ЕГРН. А его все равно могут снести. Еще один миф, который периодически встречаю: «Если право собственности зарегистрировал Росреестр, значит объект уже никто не сможет признать самовольной постройкой». К сожалению, сама государственная регистрация права не решает автоматически все вопросы законности строительства. Может возникнуть спор о том, на каком участке построен объект, соответствовало ли строительство разрешенному использованию земли, были ли необходимые разрешения, соблюдены ли градостроительные и строительные требования. И тогда собственник вполне может получить иск о сносе уже зарегистрированной недвижимости. Но есть и обратная сторона. Верховный Суд последовательно говорит о том, что снос является крайней мерой. Летом этого года Верховный Суд выпустил отдельный тематический обзор по самовольным постройкам. Там еще раз показано, что суд должен разбираться не только с самим фактом нарушения, но и с его характером. Можно ли нарушение устранить? Создает ли объект угрозу жизни и здоровью? Нарушает ли он права других лиц? Соразмерен ли снос допущенному нарушению? Например, если нарушения можно устранить, вопрос не обязательно должен заканчиваться уничтожением всей недвижимости. Именно поэтому, получив иск о сносе, я бы никогда не делал вывод: «Все, дом признают самовольным и снесут». Но и противоположная позиция «у меня есть запись в ЕГРН, значит я полностью защищен» тоже опасна. В подобных делах нужно поднимать всю историю объекта. Когда он строился, на каком основании использовалась земля, какие документы выдавались, какие нормы действовали на тот момент и что именно сейчас предъявляют собственнику в качестве нарушения. Недвижимость может стоить десятки или сотни миллионов рублей. И иногда судьба всего объекта зависит от одного вопроса: нарушение действительно требует сноса или его можно устранить другим способом?

Участок у воды может оказаться не вашим. Участок рядом с рекой или озером для многих выглядит как идеальная недвижимость. Красивое место, вода рядом, ограниченная застройка. Часто именно за такое расположение человек готов заплатить значительно дороже. Но именно здесь есть один серьезный земельный риск. В июле 2026 года Верховный Суд отдельно обобщил практику по земельным участкам, расположенным в границах береговой полосы водных объектов общего пользования. И выводы для собственников достаточно жесткие. Если будет установлено, что земельный участок или его часть находится непосредственно в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, это может стать основанием для оспаривания зарегистрированного частного права на соответствующую землю. Причем Верховный Суд отдельно обратил внимание на добросовестность приобретателя. Сам по себе аргумент «я честно купил участок и ничего не знал» не всегда позволит сохранить землю, передача которой в частную собственность законом не допускалась. Есть еще один интересный момент. Отсутствие в ЕГРН точных координат береговой полосы также само по себе не означает, что публичные ограничения отсутствуют. И вот здесь возникает проблема, о которой я постоянно говорю в этом канале. Человек покупает недвижимость и проверяет выписку ЕГРН. Собственник зарегистрирован. Обременений вроде бы нет. Сделка проходит регистрацию. Проходит пять, десять или пятнадцать лет, а потом выясняется, что проблема находится не в последней сделке, а в правовом режиме самой земли. При этом важно не создавать панику. Сам факт того, что ваш участок расположен рядом с водой, совершенно не означает, что его собираются забрать. Береговая полоса, водоохранная зона и просто близость к водоему это разные вещи. Но если вы покупаете дорогой участок непосредственно у воды, я бы точно не ограничивался одной выпиской из ЕГРН. Иногда самая красивая характеристика недвижимости одновременно является ее главным юридическим риском.

Участок ваш, но пользоваться им почти невозможно. Есть ситуации, когда недвижимость формально никто не изымает. Право собственности остается за вами, участок остается вашим, но пользоваться им так, как раньше, уже практически невозможно. Один из таких механизмов это публичный сервитут. Например, через участок необходимо провести инженерные сети, газопровод, линию электропередачи или другой линейный объект. Для этого государство не обязательно должно забирать весь участок в собственность. Может быть установлен публичный сервитут. На бумаге собственник остается собственником. Но дальше все зависит от того, какую часть участка занимает сервитут и насколько серьезно он влияет на возможность пользоваться землей и находящейся на ней недвижимостью. Представьте, у вас коммерческий участок. Через него проходит инфраструктурный объект таким образом, что нормальный подъезд, строительство или эксплуатация объекта становятся существенно затруднены. Формально землю не забрали. А экономическая ценность участка уже может оказаться совсем другой. И вот здесь законодательство предусматривает важную защиту. Если осуществление публичного сервитута привело к невозможности или существенному затруднению использования участка или расположенной на нем недвижимости по разрешенному использованию в течение установленного законом периода, собственник в предусмотренных законом случаях вправе требовать выкупа недвижимости по рыночной стоимости и возмещения причиненных убытков. То есть, иногда спор должен идти уже не о размере платы за сервитут. Главный вопрос может звучать иначе. Можно ли вообще продолжать нормально пользоваться этой недвижимостью после установления сервитута? На мой взгляд, собственники часто недооценивают именно этот момент. Увидели в документах слово «сервитут», решили, что участок остается в собственности и ничего критичного не произошло. А анализировать нужно не название ограничения, а его реальные последствия. Иногда фактическая потеря возможности использовать недвижимость может оказаться для собственника не менее серьезной, чем само изъятие. Как вы считаете, что хуже? Когда у вас официально изымают часть участка с выплатой возмещения или когда участок остается вашим, но нормально пользоваться им уже нельзя? Интересно ваше мнение ✍️

Сегодня прошла стратегическая сессия бизнес-омбудсмена Москвы и Ассоциации интеллектуальных волонтеров (АИВ), объединившая более 100 представителей профессиональных сообществ, НКО, бизнеса, органов власти. Вместе с наставниками из координационного и наблюдательного советов АИВ участники работали над прикладными задачами развития интеллектуального волонтерства. Команды разрабатывали стратегии и дорожные карты развития НКО – от создания и юридической настройки организации до масштабирования уже работающих проектов в другие регионы. Отдельное направление было посвящено правилам взаимодействия экспертов и благополучателей: участники формировали принципы коммуникации, распределения ответственности и этические нормы. Также обсуждались механизмы вовлечения в интеллектуальное волонтерство специалистов старше 35 лет, поддержка экспертов и профилактика профессионального выгорания, роль человека-эксперта в эпоху искусственного интеллекта, а также развитие партнерств с профессиональными, образовательными, бизнес- и региональными сообществами. Все предложения, сформированные участниками в ходе работы, легли в основу резолюции Ассоциации интеллектуальных волонтеров. Среди ключевых направлений – дальнейшая разработка нормативной и методической базы взаимодействия экспертов и благополучателей, создание типовых дорожных карт развития НКО, расширение сообщества АИВ в регионах России и за рубежом и развитие новых партнерств. «Интеллектуальное волонтерство – это новый вид профессиональной зрелости. Мы видим, что люди готовы отдавать свои знания, опыт и время, чтобы создавать общественно полезный результат. И особенно показательно, как быстро растет наше сообщество: с апреля к Ассоциации уже присоединились более 300 человек», – отметила председатель Координационного совета АИВ, бизнес-омбудсмен Москвы Татьяна Сизова. По словам исполнительного директора АИВ Алены Самошкиной, состав Ассоциации заметно отличается от привычного представления о волонтерском сообществе: средний возраст интеллектуального волонтера – 41 год. Все участники имеют высшее образование, а более 31% – два и более высших образования. Сегодня в Ассоциации уже представлены 67 городов России. 🔗 Бизнес-омбудсмен в MAX