Яна Мандрыкина о недвижимости и не только

Ставки снижаются. Кредиты доступнее не становятся В продолжение предыдущего поста с аналитикой По данным НБКИ, в июле банки отказали по 73,3% заявок на потребительские кредиты. В июне было 72,4%. Рост идет второй месяц подряд. В Москве отказывают в 71,9% случаев. Причина вполне прозаическая: банки по-прежнему не хотят брать на себя лишний риск и ужесточают требования к заемщикам с высокой долговой нагрузкой и плохой кредитной историей. Причем даже у самых качественных заемщиков с кредитным рейтингом выше 750 отказ получают 49% заявок. При этом драматизировать тоже не надо: год назад ситуация была еще жестче – в июле 2025 года отказов было 75,6%. Мой вывод здесь простой. Снижение ключевой ставки само по себе еще не означает возвращения доступного кредита. И для рынка недвижимости это тоже имеет значение. Потому что покупателю часто нужна те только ипотека, а еще деньги на ремонт, переезд, аренду. Иногда на закрытие временного кассового разрыва. В общем, ставка снижается, а получить кредит легче пока не стало.

Москва это что-то на богатом Ловите аналитику по рынку новостроек Московского региона за июль 2026 года. Московский регион в целом: В июле зарегистрировано 8 728 розничных сделок по ДДУ и уступкам – практически столько же, сколько в июне. Оценка выручки выросла на 3%, до 189,7 млрд рублей, а средняя цена реализованного лота – на 4%. Доля ипотечных сделок при этом снизилась с 65% до 61% - интересная тенденция. По сравнению с июлем прошлого года продажи ниже на 18%, выручка – на 6%. При этом средняя цена реализованного квадратного метра выросла на 15%, а средний чек – на 17%. То есть июньский скачок продаж не продолжился, но и обратного отката не произошло. Пока рынок закрепился примерно на уровне 8,7 тыс. сделок в месяц. Москва (старые границы): В июле зарегистрировано 3 623 сделки – +2% к июню. Средний чек вырос на 4%, выручка – на 6%. При этом доля ипотеки довольно заметно снизилась – с 55% до 49%. Год к году ситуация гораздо показательнее: количество сделок сократилось на 26%, выручка – всего на 6%. Средняя цена реализованного квадратного метра при этом выросла на 24%, а средний чек – на 27%, до 35,9 млн рублей. То есть Москва продолжает компенсировать снижение количества покупателей ростом стоимости проданных квартир. И пока вполне успешно. Новая Москва: Здесь в июле зарегистрировано 1 176 сделок это +5% к июню. Выручка выросла на 6%, средний чек – на 1% Доля ипотеки при этом увеличилась до 74%. Но год к году всё гораздо хуже: количество сделок сократилось на 48%, выручка – на 36%. И одновременно средняя цена квадратного метра выросла на 27%, а средний чек – на 23%. Получается довольно занятная конструкция: покупателей почти вдвое меньше, а квартиры в среднем существенно дороже. При этом три четверти оставшихся сделок проходят с ипотекой. Московская область: После очень сильного июня продажи немного откатились – 3 929 сделок, минус 4% за месяц. Выручка снизилась на 7%, доля ипотеки – с 71% до 67%. Зато год к году область выглядит лучше всех: количество сделок выросло на 11%, выручка – на 20%, средняя цена квадратного метра – на 13%. То есть Московская область остаётся единственной частью региона, где продаётся больше квартир, чем год назад. Что это значит: Июль, на мой взгляд, подтверждает тенденцию, которую мы уже увидели по итогам первого полугодия. Спрос не столько восстанавливается, сколько перераспределяется. В Москве количество сделок год к году продолжает снижаться, но высокая стоимость реализуемых лотов позволяет застройщикам удерживать выручку. В Новой Москве резкий разрыв между ростом цен и динамикой спроса. А область забирает всё большую часть покупателей, для которых решающим становится общий бюджет покупки. Есть ещё один интересный момент – ипотека. В июне на неё приходилось 65% всех сделок региона, в июле уже 61%. В старой Москве – вообще меньше половины, 49%. При этом в Новой Москве ипотека занимает 74% продаж. Получается, рынок постепенно расходится на несколько разных рынков. Москва – более дорогой покупатель с большим собственным капиталом. Область – массовый спрос, который ищет доступный чек. А Новая Москва оказывается где-то посередине: цены уже довольно бодро догоняют Москву, а покупатели по-прежнему крайне зависимы от ипотеки. Если эта картина сохранится ещё пару месяцев, главным трендом второй половины года станет не рост или падение рынка вообще, а переток спроса в более доступные локации. И вот тогда девелоперам придётся конкурировать уже не размером нарисованной скидки, а довольно прозаической вещью – ценой, которую покупатель способен заплатить. 👉 @Upright_Estate консультация 👉 Мой YouTube и Рутуб о недвижимости и не только Информация традиционно от @dataflat #аналитикарынка #новостройкимосквы #семейнаяипотека

Компенсацию за жильё при КРТ будут считать ближе к реальному рынку До сих пор собственник квартиры в доме, попавшем под нож в рамках комплексного развития территории (КРТ), получал компенсацию по ценам на дату принятия решения о переводе земли вместе с его домом в КРТ. Разрыв составляет по несколько лет. Очевидно, что стоимость недвижимости вырастала, рынок менялся и за деньги из прошлого ничего купить нереально. Теперь стоимость изымаемой квартиры должны определять по ценам не ранее чем за 60 дней до направления собственнику проекта договора. И, что важно, речь идёт именно о рыночной стоимости. То есть при изъятии объект должен оцениваться по цене, за которую его реально можно было бы продать. А еще, кроме стоимости самой квартиры, собственник вправе требовать компенсацию подтверждённых убытков: расходов на переезд, временную аренду, оформление нового жилья и других затрат, связанных с изъятием. Закон распространили и на КРТ, где решения были приняты до его вступления в силу. Кроме ситуации, когда договоры с жителями уже подписаны или имеется решение суда о принудительном выселении собственников. Отдельный вопрос - апартаменты, особенно в бывших заводах, складах и промышленных зданиях. Их тоже нельзя автоматически выкупить по кадастровой стоимости в три копейки. Оцениваться должна рыночная стоимость объекта. Но рыночную цену будут определять с учётом того, что именно зарегистрировано в ЕГРН. Если это законное нежилое помещение, которое реально продаётся как апартаменты, оценщик должен учитывать цены сопоставимых объектов. Если же по документам это по-прежнему склад, цех или производственное помещение Государство и суд будут смотреть прежде всего на их юридический статус объекта: назначение здания и земли, законность реконструкции и перепланировки. Поэтому главная проблема — что именно вы купили юридически и именно это будет играть роль в расчете компенсации при изъятии. Кому интересно, сам закон вот тут ГД и Совфед его приняли, но пока он еще не опубликован.

Когда чужая ипотека становится вашей проблемой Есть три ситуации, в которых платить по ипотеке другого человека придётся вам. Наследство Вместе с имуществом наследники получают и долги умершего. Но отвечают по ним только в пределах стоимости принятого наследства. Если квартира стоит 15 млн рублей, а долг перед банком составляет 18 млн, недостающие 3 млн из собственных денег наследник платить, конечно, не обязан. Но наследству сможет порадоваться, но не от всего сердца Кстати, от наследства целиком вместе с долгами. Но забрать квартиру и оставить банку ипотеку отдельно не получится. Имейте ввиде, что если жизнь заёмщика была застрахована, долг может полностью или частично погасить страховая компания. Всё зависит от суммы покрытия, условий полиса и того, признают ли смерть страховым случаем. С сентября 2025 года банк не вправе начислять штрафы и пени до принятия наследства, но максимум в течение шести месяцев. А вот проценты по кредиту при этом могут продолжать начисляться. Поручительство Имейте ввиду, что подпись поручителя - полноценное финансовое обязательство. Если заёмщик перестанет платить, банк вправе потребовать деньги с поручителя. Обычно поручитель отвечает в том же объёме, что и должник: основной долг, проценты, неустойка и судебные расходы. После оплаты поручитель может взыскать уплаченное с заёмщика. Вопрос только в том, будет ли что с у должника взыскивать Развод Если оба супруга указаны заёмщиками или созаемщиками, перед банком они продолжают отвечать на прежних условиях. Даже если суд решил, что квартиру и ипотеку получает один из них. Переоформить кредит на одного супруга можно только с согласия банка. Остальные варианты - продолжать платить вместе, рефинансировать кредит либо продать квартиру и погасить долг. Что бы чужая ипотека не стала вашей, проанализируйте все вводные перед тем, как принять наследство, поручиться за друга или родственника или оформить кредит вместе с супругом. Банк ваши обстоятельства не особо интересны, только бизнес и ничего личного #янаотвечает

Ребёнок может стать налогоплательщиком раньше, чем научится читать Если ребёнку принадлежит квартира, дом, гараж или доля в недвижимости, он считается плательщиком налога на имущество. Возраст значения не имеет: собственник есть - налог тоже есть. Так часто происходит после использования материнского капитала, когда детям выделяют доли, при дарении или наследовании недвижимости. Налоговое уведомление на имя ребёнка в такой ситуации - не ошибка ФНС. ИНН у ребёнка, скорее всего, уже есть. Сейчас его обычно присваивают автоматически на основании сведений о рождении, которые ЗАГС передаёт налоговой. Кто платит: до 14 лет - родители, усыновители или опекуны; с 14 до 18 лет ребёнок может заплатить самостоятельно, но с согласия родителей; Сам налог начисляется именно ребёнку. Поэтому просто проверить собственные начисления родителям недостаточно: задолженность может копиться на едином налоговом счёте несовершеннолетнего. У некоторых детей есть льготы. Например, у детей-инвалидов и несовершеннолетних детей участников СВО. Обычно льгота распространяется на один объект каждого вида: одну квартиру или комнату, один жилой дом, один гараж или машино-место. Если квартир две, за одну из них налог платить придётся. Для семей участников СВО льгота действует за годы, в которых родитель участвовал в СВО. Проверить начисления проще всего через «Семейный доступ» в личном кабинете ФНС. Для этого отдельный личный кабинет должен быть создан и у родителя, и у ребёнка. После подключения родитель сможет видеть уведомления и платить налоги ребёнка из своего кабинета. Налог на имущество за прошедший год нужно заплатить не позднее 1 декабря следующего года. То есть налог за 2025 год - до 1 декабря 2026 года. Так что возможно, у вас есть маленький, но вполне самостоятельный налогоплательщик в семье -- не копите долги, друзья. #янаотвечает

Про родителей и заурядность цели Недавно я поняла, что хочу купить родителям квартиру на нижнем этаже. Чтобы вообще никогда не зависеть от лифта. Звучит так просто, даже банально -- Слишком маленькая цель для человека моего масштаба Масштаб, видимо, должен выглядеть иначе. Построить большую компанию - масштаб. Купить родителям квартиру, в которой им будет физически легче жить, - какая-то бытовая заурядность. А что, если, недостаточно грандиозная цель здесь вообще ни при чём. И может, это вообще не про заурядность. Может, это просто взрослость. Которой я немного боюсь. Потому что если я взрослая, то кто тогда взрослее меня? Правильно — никого.. Так сложно принять себя просто взрослой и ответственной не только за себя и Марка. И что опора постепенно будет смещаться на меня. Наверное, настоящее взросление и выглядит именно так. Без фанфар и ощущения собственной значимости #терапиявыходногодня

Почему ЦБ снизил ставку, хотя все ждали паузы или даже повышения Если отбросить сложную экономическую терминологию, Банк России сегодня выбирал из двух зол Первое решение - продолжить снижение и потенциально получить новую волну инфляции Второе - оставить ставку и показать, что деньги останутся дорогими еще долго. И потенциально свалить экономику в рецессию. Похоже, ЦБ решил, что снижение ставки лучше для бизнес климата в России. Очевидно, что там понимают, что нынешний скачок цен на топливо связан не с перегретым спросом, а с проблемами предложения. Кстати, до этого был фактор НДС, сезонный спрос на продукты, начало туристического сезона, рост цен на нефть из-за перекрытия Ормузского пролива etc Эффект всегда один - цены растут (временно). Но как я пишу в этом канале не один год, проблема в том, что ключевая ставка почти не умеет бороться с такими вещами. Ну очевидно же, что повышение ставки ставки не увеличит, например, количество бензина Если подорожала логистика, то дорогие кредиты не сделают перевозки дешевле. Но зато ставка эффективно охлаждает экономику, а еще влияет на ожидания людей и бизнеса. И я думаю, что ЦБ принял решение, что поскольку реакция не ситуацию с бензином временная, ставку можно немного 🤏 снизить. Это сигнал, что политика все же направлена на смягчение условий для экономики Но вот здесь возникает главный вопрос. Как понять, что всплеск цен был разовым? Ведь когда инфляционные ожидания повышаются (а они повышаются), люди начинают ждать (кто-то и требовать) повышения зарплат. А компании на этих ожиданиях заранее повышают цены на свои товары и услуги. Покупатели начинают приобретать товары и даже недвижимость впрок. И тогда возникает риск разгона инфляции в серьез и надолго Пока ЦБ не увидел признаков, что этот механизм запустился в полной мере. Да, инфляционные ожидания выросли. Но зарплаты, цены на услуги и базовая инфляция пока не говорят о том, что экономика вошла в новую инфляционную спираль. Так что ЦБ сегодня все же оттолкнулся не от дна, нет, а от природы текущей инфляции. И жесткая политика на фоне дефицита топлива, проблем с логистикой и/или других шоков предложения, скорее навредит экономике. Думаю, как-то так

Банк России снизил ключевую ставку с 14,25% до 14% годовых 🗣 Ну что, Эльвира обещала, Эльвира сделала

Гражданство с функцией отключения подписки Сегодня Госдума сразу во втором и третьем чтениях приняла два законопроекта о временных ограничительных мерах для граждан, которые находятся за пределами России и уклоняются от исполнения назначенного наказания. Меры касаются людей, которые находятся за границей и признаны уклоняющимися от исполнения назначенного уголовного наказания (по любому уголовному преступлению) либо административного наказания по ряду политических статей. Они будут применяться при одновременном наличии трех условий: Есть вступивший в силу приговор суда или постановление об административном наказании; Уполномоченный орган подтвердил уклонение от его исполнения; Подтверждено нахождение человека за пределами России. А уже затем Минюст принимает решение о включении человека в реестр. Попавшему в реестр заблокируют деньги, имущество и возможность совершать другие юридически значимые действия. Все поступающие человеку в России доходы направят на специальный счет, распоряжаться которым человек практически не сможет. Банки закроют возможность переводить деньги через приложения и личные кабинеты. Продать недвижимость или автомобиль будет невозможно. Ранее выданные доверенности формально сохранятся, но совершать по ним сделки и другие юридически значимые действия в России будет запрещено. Новые доверенности российские консульства удостоверять не смогут. Станут недоступны кредиты, регистрация ИП и самозанятости, электронные государственные услуги и часть лицензий. В частности, недвижимость продолжит числиться за человеком. Но распоряжаться ею он не сможет — продать, подарить, заложить или переоформить через представителя. Кстати, в аренду сдать будет можно, но доходы от аренды тоже отправятся на специальный счет. И вообще все замороженные деньги будут храниться на этом специальном счете. Из них смогут взыскивать подтвержденный судом ущерб и судебные расходы. Для близких родственников без самостоятельного дохода предусмотрена возможность выплаты гуманитарного пособия. Ограничения должны отменить после исполнения наказания, возвращения человека в Россию, отмены приговора, освобождения или отсрочки отбывания наказания. Решение Минюста можно будет обжаловать в суде. Одновременно ограничиваются консульские права. Российское консульство не выдаст новый загранпаспорт, не оформит доверенность, брак, перемену имени, легализацию и получение документов из России. Если человека задержат за границей, консульство не будет обязано добиваться встречи с ним, содействовать поиску юридической помощи, проверять соблюдение его прав и передавать корреспонденцию. Пакет пока не вступил в силу. После Госдумы документы должны пройти Совет Федерации, получить подпись президента и быть официально опубликованы.

ТОП городов мира с самой дорогой недвижимостью Цены на недвижимость в России заметно выросли за последние годы. Но ни один наш город в 2026 году не попал в мировой ТОП-10 по стоимости недвижимости. Абсолютным лидером стали США — сразу 4 американских города вошли в список. А вот как выглядит главная четверка рейтинга (цена за 1 кв.м): - Монако: 38,8 тыс. долл. - низкие налоги, элитный образ жизни, отсутствие преступности. - Нью-Йорк: 27,5 тыс. долл. - главный деловой и финансовый центр мира - Гонконг: 26,3 тыс. долл. - ведущий финансовый центр региона, является частью Китая, но имеет собственную валюту, законы, налоги и даже паспорта. - Лондон: 24 тыс. долл. - развитая экономика и возможности для бизнеса, охраняемая территория вокруг города. Остальные строчки  с ценами от 17,5 до 21,2 тыс. долл. за квадрат забрали: - французский курортный город Сен-Жан-Кап-Ферра на Лазурном берегу, - Париж, - австралийский Сидней, - американские Палм-Бич, Майами-Бич и Лос-Анджелес. А как вы считаете, стоит ли покупать недвижимость за границей или лучше вложиться в России?