Недвижимость инсайды

Вот помните, как раньше было: выводят новый ЖК, режут первые этажи на лоты, продают помещения инвесторам — и всё. Дальше там сами справляйтесь, как хотите. Но из-за такого подхода многие помещения пустовали, а арендаторы активно менялись. И для инвесторов такая нежизнеспособность торговой среды становилась большим риском. А ведь ритейл напрямую зависит от того, как живут люди в ЖК: где пьют кофе, как передвигаются в пределах комплекса и есть ли трафик. И хорошо, когда об этом всём думают заранее, а не лепят на проект сверху, чтобы просто запихнуть. Хороший пример показывает «Талан» в проекте «Инджой». Здесь стараются продумать повседневные маршруты жителей не только ЖК, но и всего района, и исходя из них делать ритейл с четкой экосистемой помещений для магазинов, аптек, кофеен и других компаний. Вместо хаотичного заполнения первых этажей — четкая экосистема помещений с панорамными витринами и высокими потолками для размещения магазинов, аптеки, кофейни, клиники, салона красоты и других сервисов. Дополнительными точками притяжения, которые сформируют высокий трафик, станут спортивный комплекс с бассейном и общественный пешеходный бульвар. А еще очень кстати здесь откроются два ресторана, так как в этом районе остро ощущается дефицит качественной хореки. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Почему ЦБ РФ так сильно смотрит за рынком недвижимости? Связано это исключительно с тем, что девелопмент сидит на игле проектного финансирования и эскроу-счетов. Вот смотрите, эпоха эскроу-счетов началась в конце 2019 года. До эпохи эскроу-счетов ипотеки было до 50% в столичном регионе, чуть больше в области — ≈55%. Но потом происходит бурный рост ипотечных сделок (2), что же случилось, что поменялось? Кто-то скажет: «Это всё программа льготной ипотеки, которую включили в 2020 году». Отчасти это правильный ответ, но он на поверхности. В реальности такой рост ипотечного кредитования на первичном рынке случился только потому, что банкам стало очень выгодно зарабатывать сразу с трех концов процесса. Смотрите за руками. Сначала вы выдаете девелоперу бридж-кредит на покупку земли. Это обычно ключ + 3-4%, а то и все 5-6%. Выгодно? Очень выгодно. Девелопер будет еще 2-3 года проектировать и платить вам денежку. Дальше он придет за проектным финансированием, где вы заберете свои ещё 10%. На это накрутится история, что вы выдали проектное финансирование, но являетесь держателем денег клиента на эскроу. То есть у вас лежат деньги, которые беспроцентно можно использовать с понятным сроком — дата РВЭ проекта. Красиво? Очень. И финальный штрих. До эпохи эскроу ипотека была хорошим продуктом, но выдавалась клиенту, и бабки шли фиг знает куда, на стройку или не на стройку, за бугор и т. д. Урок «Урбан Групп» показал, что ипотечные денежки могут уплыть. И тут сразу ворох проблем — недовольный, разъярённый дольщик, который платит ипотеку, но квартиру не получил. Квартиры нет, а значит, нет залога, на котором ипотека должна. Риски? Огромные. Бабки за ипотеку платятся, дольщик бегает у Минстроя с плакатом, залога нет. Все грустят. А с 2020 года проектное финансирование открыли, на эскроу-счета бабки ипотечные кладем. У многих банков, которые выдают проектное финансирование, прописано, какая доля сделок в проекте должна идти с их же ипотекой. Сами свои же деньги положили и хранят, только проценты платят и девелопер, и дольщик. Рост рынка стройки раскручен не девелоперами, а банками, им выгодно было заработать свой процент на каждом этапе, а наивные, плохо считающие бабки девелоперы прыгнули на эту волну, набирая проекты, строя планы по офигенным продажам. Плюс в 2022 году девелоперы начали активно субсидировать ипотеку. Помните эти околонулевые ставки? Так это ещё один супердоход для банка, когда девелопер за снижение ставки платит живыми деньгами вперед. Поняв, что ситуация с этими субсидированиями патовая (появился ипотечный стандарт), денег на субсидирование от государства нет, в 2024 году вся ипотечная вакханалия заканчивается. А паровоз-то уже разогнан. Как тормозить? Цикл длинный, проекты запущены, нельзя краник закрыть, попросить котеночек не варить. Вот и началось: падение ипотеки, появление большой доли рассрочек и адаптация рынка к семейной аудитории и их ипотечным возможностям (3). Что будет дальше? Надеемся, что плавное охлаждение рынка. Цены никуда не денутся. Просто строить будут в разы меньше. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

ЦБ и запреты на рассрочки «Цена квартиры при покупке в рассрочку не должна отличаться от стоимости жилья при полной оплате», — заявил зампред ЦБ РФ Михаил Мамута. Регулятор предлагает закрепить такой принцип в законопроекте о регулировании рассрочек на недвижимость, который в ближайшее время планируется внести в Госдуму. Началось в колхозе утро. ЦБ РФ продолжает лезть со своими советами в «небанковский продукт» под названием «рассрочка». Причем предлагают заведомо экономически странное решение. Деньги стоят денег, и очень странно иметь позицию, при рассрочке нельзя увеличиваться стоимость квартиры. Ноги позиции растут из простой логики. Завышение цен на квартиры и их более быстрое вымывание так или иначе поддерживает рынок, спрос и рост цен на рынке. А с чем сильнее всего борется у нас ЦБ? Правильно, с инфляцией, ростом цен на что угодно и в особенности на квартиры. Девелоперы играли в увлекательную игру — «халявная рассрочка без наценки» во второй половине 2024 года, когда закончилась массовая льготная ипотека. Но довольно быстро все поняли, что финансовой эффективности такой подход не несет, а скорее это выстрел в колено. Рассрочка — это рано не наполнение счетов эскроу, пустые эскроу плодят банковские проценты за ПФ. Кто будет эти проценты добровольно оплачивать? Вот тут и появилась логика с наценками, когда хочешь рассрочку — будь любезен по итогу заплати за квартиру на 20-40% больше. Странно, что в пресс-релизе ЦБ эта дельта написана как 15-20%, на самом деле наценка за рассрочку сейчас может составлять все 40%. Причем в начале 2025 года ЦБ волновал именно вопрос того, что при рассрочках не будет наполняемость эскроу. Главное не быть заложником собственных решений и вовремя обратить внимание на другую проблему. Кроме запрета наценок хотят ещё регулировать формат договора рассрочки: ограничение штрафов за просрочку и прозрачный договор (хах, очень смешно, а то ипотечный, банковский договор очень прозрачный, или они так размером шрифта переплаты по ипотеке на первой странице гордятся?). Плюс хотят информацию о рассрочках в бюро кредитных история. Скорее всего, бизнес пошлет нафиг эти инициативы, например, при рассрочке на готовое жилье она прописывается в договоре предварительной купли-продажи (Пред ДКП), а этот договор ни в каком Росреестре не регистрируется, а значит кто проконтролирует, какие условия рассрочки прописаны и как прописаны между девелопером и клиентов? Никто. Короче, как обычно. Суровость ипотечного стандарта регулируется пофигизмом исполнения его на местах. Суровость пресс-релизов ЦБ регулируется отсутствием инструментария для контроля этих инициатив. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

ДДУ и ДКПБН Продолжаем делать обзор на наш девелоперский сленг, в прошлых сериях были: «СКБ и УВК», «МПТ и ВРИ» и «ТЭП и АГР». Сегодня у нас два ключевых договора для покупки строящейся недвижимости. Сданное обычно продается ДКП (договор купли-продажи) или пред ДКП (это когда объект продается в рассрочку и не регистрируется, и сделка до гашения рассрочки не регистрируется в Росреестре). И так, погнали, ключевое — ДДУ, договор долевого участия. Основа основ рынка первичной недвижимости с момента появления 214-ФЗ. Уже более 10 лет является гарантом передачи квартиры дольщику. До 2016 года ещё в ходу были всякие ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), а вот после в столичном регионе их уже особо не осталось, хотя некоторые альтернативно одаренные граждане интересуются, можно ли купить как-то иначе квартиру, ведь «цена интересная, проект уникальный». Нет, нельзя, квартиру на этапе стройке можно покупать только по ДДУ. Все остальное — огромные риски. Но у нас народ такой, рискующий, потому что шампанское пить любят все, оттуда и бывают вопросы инвестиций в проекты, продающиеся не по ДДУ (да-да, а они есть). Если 10 лет назад ДДУ — это договор, который регламентирует отношения между покупателем стройки и девелопером, то сейчас это более сложный конструкт. Как минимум потому, что к ДДУ привязана вся эта система с проектным финансированием, эскроу-счетами и проектными декларациями. Почему это важно? Да потому что девелопер не может начать заключать ДДУ без получения проектного финансирования и открытия эскроу счетов. То есть Минстрой сдал девелоперов в лапы банкам чисто в рамках 214-ФЗ. И банки свою копеечку за выдачу ПФ и держание денег на эскроу точно заработают. К слову, эскроу счета — это один из самых маржинальных банковских продуктов. В начале года некоторые участники рынка публично говорили про нефункциональность этого инструмента ДДУ-ПФ-эскроу и «эскроу-рабство», но эти разговоры так и остались разговорами. Никаких поэтапных раскрытий, никаких процентов за пользование деньгами девелоперам не будет. Только снижение ставки проектного финансирования за счет наполненности эскроу счетов. С банков взятки гладки. Сами кредит выдали, сами же у себя эскроу держат, девелоперов доят. Поскольку квартиры только по ДДУ, а город Москва раздает льготу на смену ВРИ за строительство МПТ, девелоперы ломанулись в стройку офисов. Вот как раз офисы можно торговать с помощью другого договора — ДКПБН, договора купли-продажи будущей недвижимости. Тут всё по старинке. Бабки капают на счёт девелопера, а не на счёт алчного банка. Но есть нюанс. Заключить такие договора может только юрлица или ИП. То есть физик купить что-то по ДКПБН ничего не может. Сделано это в первую очередь потому, что не построят вам что-то по ДКПБН — ваши бизнес-риски. Не надо плакат распечатывать и им трясти в публичных местах. Проблемы бизнеса — это проблемы бизнеса, а не обычного физика. Если по ДДУ для старта продаж нужно получить все согласования, РнС, ПФ и т. д., то по ДКПБН можно когда угодно. Хоть на этапе «мы нафантазировали вот такой проект». Это очень развязывает девелоперам руки, но действовать надо аккуратно, чтобы не случилось «феноменального фейка». Девелопмент — это искусство управлять деньгами во времени, и чем ты раньше можешь начать привлекать деньги, тем лучше. Из-за того, что ДКПБН можно заключить только с юриками и ИП, девелоперы пошли массово строить офисы по ДДУ. Ну, во-первых, не все умеют собирать спрос по ДКПБН, во-вторых, надо расширять воронку, торговать людям, которые чисто физически не могут даже сделать ИП, но у них есть бабки. Простой пример — госуха. Бабок у некоторых товарищей — жопой жуй, а купить офис не могут. Непорядок, поэтому и появилось офисное предложение по ДДУ. Там всё как с квартирами, защита 100%, бабки будут лежать на эскроу. Итого — покупаем квартиры по ДДУ. Никакие договоры дарения за отделку, переуступку, где на эскроу-счете лежит половина стоимости или того меньше квартиры — не подписываем. В ДДУ должно быть прописано всё то, что вы хотите получить в итоге. Все допники — это разводняк. Офисники можно и даже нужно покупать по ДКПБН, особенно на ранних этапах. Именно на раннем этапе заключения ДКПБН можно словить максимальную доходность от инвестиций. Риски тут значительно выше, но чем выше доходность от инвестиций — тем выше риски этих инвестиций — золотое правило. Думайте! «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Крупный офисный центр может появиться на ЗУ «Сиреневый бульвар, 2А», «Сиреневый бульвар, 2/1» (1). Сейчас прорабатываются разные форматы массинга и посадки, но одно ясно точно — высотность будет 25-30 этажей. Пару лет назад Мухин публиковал ещё один вариант посадки и писал, что это может быть ЖК. Хотения КП перевести участок в жилое назначения не увенчались успехом и по ходу будет реализовывать офисы. Сейчас МПТ всем нужны. Спасибо, льготе за ВРИ! Обживается локация бывшего «Черкизона». Кстати, москвичей можно поделить на два типа людей: кто ходил на Черкизон со стороны Черкизовской и кто со стороны Измайловской (она же Партизанская). Скоро уже никаких реликтов, напоминающих про суть локации 20 лет назад, и не останется. Поле всё застроили реновацией, остальные кусочки постепенно вовлекаются в девелопмент. Ожидаем выход на рынок ЗУ «Щелковское, 2А» — это НИИ «Дельта» (2) и застройку КРТ «Сиреневый бульвар, 4» (3). Ещё кисы из домрф вытаскивали на аукцион «Сиреневый бульвар, 4» (4), (это рядом с КРТ по реновации), но потом участок убрали. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Капиталисты согласовали и готовы продать свой проект на ЗУ «Пятницкий пер., 2». Картинки пока не показывают, так как сейчас на любое опубликование визуализаций жесткое табу. Проект предусматривает 5,3 тыс. кв. м жилой площади (79 квартир) — какая-то маленькая средняя площадь для локации, 471 кв. м встроенных нежилых помещений и 37 машино-мест и маленькое обеспечение машино-местами. Реализация проекта возможна после заключения инфраструктурного договора с городом. Тут смело можно втыкать клубный дом на 20-30 квартир и ломить прайс более 2,5 мультов за метр. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

В 1 полугодии 2026 года на рынке апартаментов Москвы был продан минимальный объем с 2019 года. Всего зарегистрировали 1,2 тыс. сделок, потому что с 2024 года нет никакой подпитки рынка новыми проектами. Он такими темпами через 1,5-2 года вообще перестанет существовать. Из общего объема 25% были проведены с ипотекой. Вот что значит нет «поддержки» — медвежьей услуги для девелоперов по субсидированию ставки. За этот период максимальная доля ипотечных сделок была 46% — во втором полугодии 2021 года и во втором полугодии 2022 года. Тогда, напомним, 7–8%, а значит, можно было взять ипотеку со ставкой ниже, чем сейчас ключ. Рынок апартаментов в Москве закончился, и не потому, что кто-то думает об обеспеченности социалкой, вашей прописке или законе о тишине, который на апарты не распостраняется. Город задумался на тему кап. ремонта. В Москве с квартир город регулярно собирает бабки на кап. ремонт, и понятно, что на эти деньги можно так или иначе обновлять жилой фонд. Да-да, вы кап. ремонт начинаете платить с момента получения ключей в новом доме. А вот в апартаментах никто на кап. ремонт ничего не собирает. И что с ними будет через лет 20, когда потечет фасад, ушатаются окончательно МОПы — это уже вопрос филосовский. Некоторые УК пытались или пытаются собирать копеечку на будущие ремонты, но, как в любом решении, где нужен кворум, это процесс очень сложный. Покупая юнит в апартаментах, где сложная пластика фасада, много аменитисов, вы вписываетесь в довольно рискованную на долгосроке историю. Первые пять, десять лет проблем быть не должно. Но а что будет, если не выйти из «актива» через лет 20? Или у нас теперь всё в режиме «короткого дыхания» и никто на такие сроки не планирует? Согласились, как пел классик: «Не храните деньги в сберегательных кассах, там от них никакого толку». Основную кассу за эти полгода делали: «Наметкин Тауэр» — 203 лота, «Аквилон Сигнал» — 198 лотов, «Мираполис» — 142 лота, «Воксхолл» — 132 лота и «Инсайдер» — 84. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Если у вас нет тети и нет 1,5 ярда на покупку 38 га в Подмоскве, то можно будет поучаствовать в аукционе на покупку 1,6 га в Новой Москве. Стартовая цена там всего 152 мульта. Видали, как ценник на землю отличается в Москве и Подмоскве?) Причем участок неплохой, рядом с Самолетовским ЖК «Остафьево», странно, что его не вовлек в девелопмент сам Самолет. Вероятно, инвестиции в покупку земли остановлены и только происходят точечные монетизации имеющегося земельного банка. Сюда точно можно воткнуть небольшой урбан-блок на 20-25 тыс. кв. м. Кажется, что участок может забрать амбициозный девелопер, у которого ещё есть бабки на кармане. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

На аукцион выставлено 38 га прекрасной подмосковной землицы. Находится она в деревне Поярково (1), что в городском округе Химки, сразу за аэропортом Шереметьево. Начальная цена за такой ценный девелоперский актив — 1,4 млрд рублей. Достаем калькулятор, у нас за забором проект девелопера «Страна» (2), и там плотность очень небольшая, потому что рядом аэропорт. На этом участке она тоже будет аналогичной. Примерная продаваемая площадь жилья — под 200 тыс. кв. м, то есть это чисто за покупку земельного участка в себестоимость упадет 7–8 тыс. рублей. Ну а дальше понеслась: ПИРы, СМР, банковские проценты за бридж и ПФ, коммерческие акры, смена ВРИ, стройка социалки, дорог, ну и фишка, конечно, Московской области — переселить людей из ветхого жилья, говорят, там процент переселения может в будущем резко подскочить. Выгодно ли брать такой ЗУ? Ну, надо верить в историю, что клиенты не будут перед покупкой ездить на участок, возьмут не глядя и только потом будут жаловаться на то, как стоят в пробке на выезд из ЖК. Кстати, давно ничего по проекту «Страны» не слышно. Как будто девелопер отказался от реализации такой привлекательной площадки в экологически чистом районе с умопомрачительной транспортной доступностью... «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Случилась очередная мутация КРТ, на этот раз в промзоне «Котляково» (территория 1). В начале 2022 года публиковался один проект, а теперь случились следующие изменения: площадь территории сокращена с 10,33 га до 5,13 га, из проекта исключены крупные участки по Кавказскому бульвару (52А и часть 54), территория разделена на 2 зоны (4,67 га и 0,46 га), сокращён перечень разрешённых видов использования (убраны ТЦ, рынки, объекты развлечений, коммунальной и силовой инфраструктуры), срок реализации увеличен с 6 до 7 лет, срок подготовки ППТ — с 6 до 12 месяцев. При этом общий максимальный объём строительства практически не изменился как было 114 тыс. кв. м, так и осталось. То есть дёрнули плотность застройки — вверх. Саму промзону уже практически полностью распили на КРТ: «Севанская, 25А», «Промышленная, 11, д. 9, стр. 11»; «Кавказский, 57»; и 4 территории. Обживается промка, радует точно инвесторов в ЖК «Кавказский, 51». «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX