Pro недвижимость. Smarent

Почему мы всегда ненавидим новые локации, а потом жалеем Когда появляется новый проект, комментарии обычно одинаковые: "тут нет инвеста", "место спорное", "сплошная промка", "ничего не вырастет", "потом не продать", "ресторанов нет и не будет". Люди смотрят на сегодняшнюю картинку и моментально выносят вердикт: локация бесперспективная. И, если честно, так было всегда. Спартак. ЗИЛ. Символ. Остров. Событие. Каждая из этих локаций на старте получала тонны негатива. А потом появлялись дороги, парки, школы, рестораны, офисы и новая городская среда. А через 10 лет те же самые люди вздыхали: "Надо было брать, когда было дешево". Сейчас, мне кажется, примерно этот же сценарий разворачивается на Новоданиловской набережной, там, где строится СТОУН Блик. И я понимаю скепсис. Честно, сейчас там правда не гламурно. Дороги, стройка, офисы, остатки промзоны: "Ну какой тут премиум?" Но дело в том, что обычный человек смотрит на локацию и видит то, что есть сегодня. А профессионал рынка недвижимости смотрит на неё как будто в очках дополненной реальности: видит ещё и то, какой она станет через 5-10 лет. И вот тогда Новоданиловская выглядит уже гораздо интереснее. Сейчас расскажу, что вижу я: ✅ Это не какая-то новая локация на окраине или в картофельных полях, которую пытаются раскрутить с нуля. Новоданиловская находится вблизи ТТК, рядом с центром и между уже сложившимися деловыми и жилыми районами Москвы. Ее не нужно создавать - она уже есть. И довольно удобная. ✅ В Москве осталось совсем немного мест, где можно построить новый проект прямо у воды. Сейчас строится всего 12 ЖК премиум-класса на первой линии Москвы-реки с набережной и спортивными маршрутами. Вода и открытые виды - это актив, который невозможно построить потом. И здесь он уже есть. ✅ Один из главных хейтерских аргументов - "до метро очень далеко". Уж не знаю, какую карту они смотрят, но до ближайшей станции МЦК заявлено 8 минут пешком. И цифра выглядит реалистично. По крайней мере, это не "полчаса через промзону", как часто пишут. ✅ Вдоль ТТК и Новоданиловской набережной уже формируется большой деловой кластер с более чем 200 тыс. кв. м офисов, коворкингов и креативных пространств. Но важны не сами квадратные метры. Чтобы появились хорошие рестораны, кофейни и сервисы, нужен поток людей с высокой покупательной способностью. Здесь он появляется не только за счет новых жителей, но и за счет деловой аудитории. А за ней приходит инфраструктура. Сама собой. ✅ Буквально в нескольких минутах пешком появляется еще один большой городской кластер. На Нагатинской набережной планируют 230 тыс. кв. м жилья, 185,5 тыс. кв. м офисов, торговли и сервисов, школу, детский сад и новые общественные пространства. ✅ Более того, из этого кластера планируется строительство пешеходного моста через Москву-реку. Да, официального проекта моста пока нет, но место посадки уже забронировано. После того, как мост запустят, от Стоуна до Шагала, крупнейшего градостроительного проекта Европы, будет чуть больше километра пешком. Поэтому фраза "там никогда ничего не будет" лично для меня выглядит неубедительно. Можно спорить о СТОУН Блик: ценах, планировках, сроках. Но сама локация уже меняется, причем сразу с нескольких сторон. Достаточно посмотреть на карту города - но только не бегло, с хейтом, а спокойно, с планами города в руках. И тогда многие вопросы отпадают сами собой. Или не отпадают. Тоже вариант. Но хотя бы честный.

⚡️ 2-я очередь Will Towers уходит к Upside за 4,9 млрд ₽ Развязка аукциона за вторую очередь Will Towers оказалась неожиданной, хотя если смотреть на карту, то логичной. Победителем торгов стал Upside Development, который забрал 100% ООО СЗ Волынская вместе с двумя участками площадью 1,74 га. Цена покупки, 4,9 млрд ₽, совпала со стартовой ценой аукциона. ▪️Фактически Upside получил площадку под продолжение Will Towers с потенциалом почти 181 тыс. м² застройки. ▪️Если разделить 4,9 млрд ₽ на этот объём, получится около 27 тыс. ₽ за квадрат потенциальной застройки. Но не спешите радоваться за девелопера. Потому что к этой сумме нужно добавить: ❌ 365 млн ₽ долгов и ещё 10,2 млн ₽ займов. ❌ Инфраструктурный платёж Москве. Точной суммы пока нет, но можно прикинуть, что с текущими нормативами компенсации в 4,3-4,5 млн ₽ за место в школе/саду и 7,7-7,9 млн ₽ за одно посещение поликлиники, это будет где-то в районе 3 млрд ₽. ❌ Строительство улично-дорожной сети, включая продолжение эстакады, с последующей бесплатной передачей городу. При цене 400-500 тыс. ₽/метр получается сумма в районе 2,5 млрд (как минимум). ❌ Инженерные ограничения, включая охранную зону кабельных линий 110 кВ (плюсуем 500-700 млн). ❌ Новые требования к архитектуре и парковкам. Тут capex легко вырастет на 3-5 млрд, по моим оценкам в зависимости от фантазии девелопера и квартирографии. Это всё мои грубые оценки, но итоговая сумма фактически вырастает с халявных 4,9 млрд до 15-17 млрд ₽, или 80-90 тыс. за метр (а это еще даже без учета самой стройки). 🎬 Так что сериал со второй очередью Will Towers выходит в новый сезон. Главный клиффхенгер: как Upside удастся собрать финансовую модель участка со всеми обязательствами и сделать проект почти на 181 тыс. м² экономически жизнеспособным. По всей видимости, стартовую цену за Золотые крылья в 1 млн ₽ за метр мы еще будем вспоминать с ностальгией. Согласны? 👍

🤔 Бизнес класс за 30 млн? А может, это вообще комфорт? Эконом, комфорт, бизнес, премиум и делюкс. Все эти классы мы видим в рекламе новостроек. Но кто вообще решает, к какому классу относится конкретный жилой комплекс? Единого закона с четкими критериями в России нет. Поэтому застройщик вполне может назвать свой проект бизнесом, а вам остается либо поверить, либо разобраться самому. В это воскресенье на прямом эфире разберем реальные ЖК разных классов и посмотрим, чем они действительно отличаются. ❗️Вопросы принимаю заранее и на эфире отвечу только на те, которые вы оставите до начала трансляции. Задать вопрос: smarent.com/questions-youtube

Дополню еще эфир про аренду, так как тема стала довольно популярной. В одном жилом комплексе мы сдали студию за 73 тысячи рублей за четыре дня. А евро‑2 — уже за 90 тысяч и всего за два дня. При этом предложение аренды в Москве выросло на 6%, средняя ставка снизилась на 2%, а на Avito за июль было около 45 тысяч объявлений. Как получается, что на рынке арендатора одни квартиры забирают практически сразу, а другие стоят больше месяца? Потому что сегодня дефицит не квартир. Дефицит — хорошего арендного продукта. И по итогу те, кто в комментариях пишут, что легко сдали - это попадание с ценой и продуктом, точнее квартирой. А те, кто пишут, что сложнее сдать или нужно тратить доп усилия, то скорее неверная оценка и квартирка так себе 😕

⚡️ Больше никакой интриги - раскрываем финального спикера конференции SMARENT Спикером брокерского кластера станет Владимир Кочубей, создатель Telegram-канала о недвижимости без цензуры ИЛИ ИЛИ. В недвижимости Владимир уже более 15 лет. Он работал с аналитикой и маркетингом у крупных девелоперов, а сегодня разбирает рынок и без лишней дипломатии рассказывает, что на самом деле происходит в недвижимости. На конференции Владимир расскажет профессионалам рынка, как анализировать новостройки и на что смотреть при оценке проекта. Напомним, брокерский кластер доступен на тарифе «Профессионал» для агентов по недвижимости. 🗓 12 сентября 2026 года, 10:00–18:00 👉 Купить билет за 7 500 рублей: smarent.com/conference-2026

Как квартира в красивом ЖК может превратиться в неликвид Мне попался ролик о квартире в ЖК Огни-2 от Донстроя, и пройти мимо такой истории сложно. Собственник рассказывает, что его студия примыкает к шахте мусоропровода. При падении мусора возникает сильный ударный шум, который не устранишь обычной шумоизоляцией. На руках есть заключение Роспотребнадзора о превышении допустимого уровня шума. По действующим санитарным требованиям мусоропровод действительно нельзя размещать смежно с жилыми помещениями. Однако на практике подобные истории всё же случаются, и это не совсем нарушение. Если посмотреть на планировку, то мы видим, что мусоропровод примыкает к стене "кухни-ниши" (и к санузлу соседней квартиры). То есть экспертизу такой проект проходит, формально требования не нарушены. Только вот жителю от этого не легче. И это ещё одно довольно громкое напоминание, почему квартиру нельзя выбирать только по красивым рендерам, фасаду и имени застройщика. На качество жизни могут влиять десятки вещей, которые на картинке вообще не видны: расположение квартиры относительно лифтов и инженерных шахт, мусоропровода, мусорокамер, технических помещений, вентиляции, паркинга, крыши соседнего здания, коммерческих объектов, входных групп, хлопающих калиток и многое-многое другое. И даже в самом красивом и популярном ЖК жить может быть невыносимо. Более того, продать такую квартиру на вторичке тоже может оказаться сложно. 🎞 Именно поэтому в июле я делал специальный мега-полезный стрим о том, как правильно выбирать квартиру. 👉Обязательно посмотрите сами и перешлите всем, кто выбирает или планирует покупать квартиру, чтобы такой проблемы как у автора ролика никогда не возникло.

❗️Цены на аренду квартир растут Каждый август у арендаторов начинается паника, а у собственников квартир, которые сдают их в аренду, праздник. В конце лета рынок аренды оживает, люди возвращаются в Москву, начинается сезон переездов, а вместе с этим растут спрос и цены. Но насколько сильно уже подорожала аренда в этом году? Что сейчас происходит с предложением? И как долго цены будут расти? Обсудим всё это сегодня на прямом эфире в 21:00 🔥 🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке 🎬 Ссылка на Rutube 🎬 Ссылка на VK 👉🏼 Ссылка на Twitch

❌ Как архитекторы хоронят ваши деньги? Сегодня у меня в гостях уже во второй раз Олег Анатольевич Карлсон, российский архитектор, руководитель архитектурно-строительного бюро "Карлсон и К" и руководитель театрального пространства "Внутри". В выпуске обсудили: 🔹 сколько квадратных метров нужно человеку для комфортной жизни 🔹 сколько стоит исправить неудачную планировку 🔹 как понять ещё до покупки, что квартира будет неудобной А главное, Олег Карлсон разобрал реальные планировки и наглядно показал, где архитекторы заставляют нас переплачивать за бесполезные метры и как можно было сделать лучше. Рекомендую всем этот выпуск к просмотру 👍 ✅ Видео уже доступно по ссылке

🏗 Напротив Шагала появится новый район, мост через Москва-реку всё ближе Москва выставила на торги участок на Нагатинской набережной прямо напротив ЖК Шагал. Сейчас там грустная промзона, но в ближайшие годы построят: ▪️229,5 тыс. м² жилья (примерно 4-5 тыс. квартир) ▪️185,5 тыс. м² офисов, торговли и сервисов ▪️школу на 1000 учеников ▪️детский сад на 350 мест ▪️новые улицы и пешеходные пространства 🌉 И ещё одна важная деталь, которая касается очень нужного пешеходного моста в сторону Шагала. В документации его нет, то есть строить его будущий инвестор не обязан. Но место для приземления моста уже учитывают в планировке. Получается, идея моста никуда не исчезла. Если в перспективе его действительно построят, Шагал получит прямую пешеходную связь с новым районом и новую линию метро в 1,5 км. 👉Для Шагала это отличная новость. Как и для ЖК Стоун Блик и ЖК Роттердам. Если поспекулировать на тему возможных участников торгов, то к зоне КРТ примыкает как раз ЖК Роттердам, который построила ФСК. А ещё, по слухам, в КРТ вошли некоторые участки, принадлежащие Prime Life Development, которая строит соседний ЖК "1-й Нагатинский". Ну и Эталон тоже нельзя сбрасывать со счетов, особенно с учетом всё более вероятного моста через Москва-реку до ЖК "Шагал". На подготовку проекта планировки отводится до 12 месяцев, а весь КРТ должен быть реализован максимум за 9 лет с момента заключения договора. Победитель торгов станет известен в конце сентября. Ждём? 👍

🧮 Флиппинг и 11 млн ₽ на ровном месте. А если посчитать правильно? Интересное видео, но давайте всё-таки посмотрим на него по фактам. Если история про флиппинг действительно произошла именно так, это очень хороший результат. Но пока в расчёте не хватает многих деталей, чтобы говорить о 11 млн ₽ прибыли. 1️⃣ Ремонт за 4 млн ₽ Квартира площадью 50-60 м². Получается примерно 67-80 тыс. ₽ за метр, причём вместе с работами, материалами и мебелью. Для хорошего ЖК одна только мебель, кухня и техника могут стоить 1,5-2 млн ₽. Поэтому поверить в качественный ремонт под флиппинг за 4 млн можно, но хотелось бы увидеть смету и фотографии. Возможно, 4 млн ₽ указаны только за материалы? Но допустим, что ребята действительно уложились. 2️⃣ Квартиру купили за 24 млн ₽ Когда именно? В каком корпусе? На каких условиях? Если это была ипотека или рассрочка, где в расчёте расходы на проценты и стоимость денег? И главное, с какой целью изначально покупали квартиру: для себя или сразу под перепродажу? 3️⃣ Откуда взялись 11 млн ₽ прибыли? 39 млн — 24 млн — 4 млн = 11 млн ₽. Но это пока просто разница между тремя цифрами, а не чистая прибыль. Из неё нужно как минимум вычитать: ▪️ налоги; ▪️ проценты по ипотеке или стоимость рассрочки; ▪️ комиссию агенту; ▪️ расходы на проект, комплектацию и контроль ремонта; ▪️ коммунальные платежи и содержание квартиры; ▪️ стоимость денег за весь период владения; ▪️ возможную скидку покупателю. Поэтому главный вопрос: 11 млн ₽ это прибыль до налогов и всех сопутствующих расходов или уже чистая сумма на руках? 4️⃣ "Девушка занимается этим десять лет" Если это действительно так, то перед нами уже не случайная удачная сделка, а системная деятельность: есть опыт, подрядчики, поставщики, понимание рынка и регулярные перепродажи. Тогда возникает вопрос, как оформлена эта деятельность и какие налоги уплачиваются. Если квартира продана физическим лицом, налог можно считать с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку и отделку. При регулярной деятельности налоговая модель может быть другой. Без этой информации называть 11 млн ₽ именно прибылью некорректно. 5️⃣ Почему квартиру оценили именно в 39 млн ₽? Сколько аналогичных квартир продавалось в этом корпусе? Сколько времени объект находился в рекламе? Была ли скидка? Кто стал покупателем и почему решил заплатить такую сумму, а не купить квартиру у застройщика или на вторичном рынке? Цена в объявлении и цена реальной сделки это две разные вещи. 6️⃣ "Удалённый ремонт без участия собственницы" Человек действительно может не ездить на объект каждый день. Но тогда вместо него ремонтом занимается кто-то другой: дизайнер, комплектатор, прораб или управляющий проектом. И их работа тоже стоит денег. Все, кто хотя бы раз делал ремонт, а тем более занимался флиппингом, понимают: полностью самостоятельного удалённого ремонта не бывает. 7️⃣ И наконец, главное: ЖК SOUL Первые два корпуса получили разрешение на ввод только в феврале 2026 года. Поэтому здесь особенно хочется увидеть точную хронологию: ▪️ когда купили квартиру; ▪️ в каком корпусе; ▪️ когда получили ключи; ▪️ когда начался и закончился ремонт; ▪️ когда выставили квартиру на продажу; ▪️ когда прошла сделка за 39 млн ₽. Без этих дат невозможно понять, могла ли вся история физически произойти в заявленные сроки. Роман, сама история красивая. Но пока в ней не хватает сметы, сроков, условий покупки, налогов, реальных расходов и подтверждённой цены сделки. А это как раз те данные, которые нужны, чтобы посчитать настоящую доходность флиппинга, а не просто разницу между ценой покупки и продажи 🙌🏻 👉Нужен стрим про флиппинг? Тогда жду 500 🔥