Миллион на ремонте

Как и обещали, делимся артикулами по нашему роскошному проекту в ЖК Павелецкая Сити — собрали всё именно по Вашим просьбам из комментариев 😁 Можно просто сделать скрин с видео, а можно сразу перейти по ссылкам ниже и добавить себе в избранное. Как Вам удобнее) Итак, наш (ВАШ)😁 список: позиции кликабельны👈 — Керамогранит входная группа👈 — Инженерная доска – WOOD BEE Chevron Дуб Шоколад — Керамогранит на фартук 👈 — Панель бамбуковая в ТВ-зону👈 — Консоль👈 — цвет для кухни-гостиной и прихожей – NCS 3005-Y50R — цвет для спальни – NCS 1502-Y50R — Люстра в гостиной 👈 — Подвесы в спальню👈 Те, кто спрашивал про диван, кровать – всё это заказные позиции, выполненные на заказ. Поставщика дверей по понятным причинам дать не можем🤪. Но параметры дверей – ДА: высота 230 см, эмаль в цвете – мокко. Стол и стул не вошли в первую 7-ку Ваших запросов и, соответственно, в видео, НО ссылки на них всё равно дадим 🙌: Стол👈   Стулья👈 Сохраняйте ❤️ Кстати, этот проект мы разобрали вдоль и попёрек, отдельно можно почитать про: 🔵Локацию и бюджет 🔵Основные фишки проекта 🔵Дизайнерские решения в мастер-спальне

Неочевидные точки роста для капитала и где их сейчас искать? Пятничное заседание ЦБ прошло для многих без сюрпризов — ставку сохранили — сигнал рынку очевидный: резких движений/ разворотов рынка в ближайшее время не будет. В текущих реалиях искать высоколиквидные стратегии с хорошей доходностью становится всё сложнее. Именно поэтому я снова активно вернулась к теме торгов. Многие при слове «торги» думают исключительно о квартирах. Но всё гораздо интереснее (и сложнее 😁). Чтобы разобраться в этой теме, нужно быть как минимум очень вовлечённым и прокачанным – как максимум. Итак, Если говорить о жилой недвижимости (вторичка в старом фонде/новостройке), то покупка квартир с торгов в Москве или другом крупном городе уже стала достаточно консервативной стратегией с высокой конкуренцией. Чаще всего ликвидные лоты уходят либо по рынку, либо с минимальным дисконтом в размере 5–7%. То есть нужно либо точечно выбирать более сложный/рискованный лот, либо распространять свои интересы на другие виды активов — при этом замораживать на какое-то время свой капитал: в качестве задатка для участия в торгах вносится 10% от стартовой стоимости лота. И если в жилой недвижимости у меня хватает компетенций для оценки практически любого лота в любом городе/регионе, то сейчас в качестве инвестиций мне гораздо интереснее коммерция, паркинг, оборудование, земля и автомобили. Но как мы знаем компетенции у меня в этом невысокие (пока 😁). Поэтому по большому блату в рамках наставничества за консультацией я обратилась к своему коллеге, другу и лучшему специалисту по торгам Игорю Казанину. 1,5 часа сидели выбирали лоты, обсуждали как оценить вход и выход, а так же риски . Для Вас я подготовила небольшую выжимку основных моментов на тему ТОРГОВ 🔨 с нашей встречи. Итак, куда ещё можно смотреть помимо квартир? 1. Паркинг Мы разбирали конкретные лоты и локации: какая конкуренция, будет ли спрос при реализации, на какую арендную ставку можно рассчитывать и каков диапазон стоимости продажи. Из неочевидного: паркинг в эконом-сегменте зачастую в разы востребованнее и ликвиднее бизнес-сегмента. Поэтому нужно обязательно смотреть на коэффициент обеспеченности парковочными местами в конкретном ЖК. Для более-менее корректной финмодели проекта помимо оценки стоимости входа и выхода из разных сценариев по срокам нужно учесть ряд расходов. А также просчитать разные варианты стратегий: быстрая продажа, варианты с доп.вложениями, только аренда или комбинированная стратегия (аренда + продажа) — и соотнести это со своим налоговым режимом, чтобы корректно оценить итоговую доходность на капитал. 2. Лоты до 1 млн. рублей Ещё один сегмент, на который стоит обратить внимание. Здесь в огромном количестве представлены земельные участки, автомобили с красивыми номерами (что для меня было открытием 😅) и транспорт в целом — с ОЧЕНЬ хорошей ликвидностью и доходностью. Можно покупать ГДЕ угодно и ЧТО угодно полностью дистанционно. Ещё раз повторюсь, ОЧЕНЬ важно разбираться в специфике и правильно анализировать такие лоты. ❗️17 и 22 сентября Игорь проведёт бесплатный практикум по торгам❗️ ГДЕ Я БУДУ ПРИГЛАШЕННЫМ ГОСТЕМ 😁 2-х дневный практикум по торгам 👈 То есть мы вместе с Вами в режиме онлайн будем выбирать мне лот (или лотЫ), на которые подадим заявки)  Это очень крутая возможность пройти весь этот сложный путь в режиме онлайн: от поиска лота и оценки его ликвидности до подачи заявки — с человеком, который в этом действительно очень круто разбирается. Так что если Вы давно присматриваетесь к торгам, но не знали, с какой стороны подойти, — рекомендую не пропускать 😋 Ссылка на практикум — https://protorgi.flat-flipping.ru/praktikum 👈

При общении с заказчиками мы часто сталкиваемся с тем, что ремонт глазами собственника сильно отличается от ремонта в рамках инвест-подхода. И это, действительно, принципиально разные системы координат. Заказчики собирают образ из разных референсов и стилей (часто взаимоисключающих друг друга😅), и хотят уместить это всё в одной квартире ( НО, увы, не всегда в планируемом бюджете🥲) И наша задача — не только услышать и реализовать этот запрос + уместить его в адекватный бюджет. А превратить эти основные пожелания в цельную, работающую картинку, которая будет приносить высокий доход. Поэтому на зум-встречах каждое наше техническое и визуальное решение/предложение мы проговариваем и обосновываем логикой арендного бизнеса, цифрами и здравым смыслом💁‍♀ ❗️Ключевое правило: объект должен выделяться и цеплять. Безликий интерьер или сильно урезанный бюджет ремонта (который не будет соответствовать уровню ЖК/локации), — это уже не инвестиция, а бессмысленная трата денег. Квартира с таким ремонтом будет сдаваться/продаваться дольше, дешевле и в итоге не окупит вложений. И разочарует буквально во всех смыслах (как визуально, так и финансово). И чтобы нагляднее увидеть наш подход в действии покажем Вам ещё один свежий инвест-ремонт под долгосрочную аренду, где собственник изначально хотел сделать исключительно «мужской» интерьер😁 Мы предложили не сужать аудиторию, а реализовать универсальный визуал, который будет играть на контрастах и расширять спрос. И, собственно, результат проекта – на фото. И традиционно пройдёмся по цифрам проекта. Итак, 🤍Локация: ЖК Фестиваль Парк 🤍Площадь: 44,1 м² 🤍Исходная отделка: бетон 💵Стоимость проекта под ключ вместе с нашей услугой: 5 577 688 ₽ ( ~126 478 руб/м²), из них: 🔵Работы (бригада, подрядчики, наши услуги): 2 124 620 ₽ 🔵Черновые материалы и вывоз мусора: 605 683 ₽ 🔵Чистовые материалы: 551 341 ₽ 🔵Упаковка (мебель, техника, сантехника, свет): 1 730 344 ₽ 🔵Декор, текстиль: 138 660 ₽ 🔵Допы: 427 040 ₽ Хотите также превратить свою недвижимость в востребованный и запоминающийся актив? Мы знаем КАК😁 [Заявка на инвест-ремонт]👈

Мебель на заказ. Как и с какими подрядчиками мы работаем? В комментариях нас часто просят поделиться контактами наших подрядчиков по мебели. Номера телефонов мы, конечно же, дать не сможем😅, а вот принципами работы — поделимся с удовольствием 🙌 Итак, сохраняйте! Первое: выбор подрядчика — это 90% успеха. Всё остальное — технические нюансы, которые мы за все эти годы наработали, собрали и систематизировали ➕️ контроль всех этапов. Мы разделяем всех исполнителей условно на три типа: — посредники — распил с Авито — подрядчики полного цикла Второе: сейчас многих удивлю, но идеально с первого раза не бывает ни у кого😅 (на фото-видео примеры из нашего рабочего архива).Так что вопрос не в наличии или отсутствии косяков, а в том, КАК быстро и безболезненно для Вас их закрывают. С надёжными подрядчиками Вы приходите с рекламацией — и вопрос решается. В других случаях Вы сами бегаете за продавцом, долго ждёте и доплачиваете за каждую доработку из своего кармана🥲 Именно поэтому мы работаем только с подрядчиками полного цикла по схеме: замер → проектирование → технолог → производство → доставка → сборка → закрытие замечаний При таком формате сотрудничества работа строится на комфортных для всех условиях и на долгосрочном партнёрстве. Мы даём подрядчикам стабильный поток заказов и постоянный доход/развитие их бизнеса, а взамен получаем качественное исполнение и ответственность на всех этапах: от замера до финальной регулировки фасадов. У нас есть чёткое ТЗ и наши подрядчики точно знают, что нам нужно как по параметрам, цвету, материалам, так и по наполнению, фурнитуре. За редким исключением мы кастомизируем мебель под запрос заказчика, но всегда в рамках инвест-формата — именно это и даёт предсказуемый результат. По рекламациям: стандартный срок устранения — до 20 дней, но на практике наши партнёры закрывают вопросы гораздо быстрее. И конечно, скорость решения любых вопросов напрямую зависит от выстроенных годами доверительных и уважительных отношений с подрядчиками🙌 Подытожим, Да, распил или работа без договора обходятся дешевле. Но там Вы сами становитесь и проектировщиком, и логистом, и менеджером-вышибалой😅 Экономия есть, а вот гарантий — нет. Мы от такого формата работы давно ушли. Честно скажу: я долго думала над идеей своего собственного производства для наших проектов— встречалась с технологами, просчитывала, прикидывала разные сценарии. Но оказалось, что сама по себе идея совсем не бьётся с моей экономикой + сам процесс реализации оказался перегружен трудноразрешимыми нюансами😅 Поэтому сейчас мой интерес сместился в сторону Китая😁 В конце сентября еду в мебельный тур 🛋 Так что буквально через месяц ждите супер-интересный контент: планирую поснимать, посравнивать по ценам/ качеству, посмотреть, что нового появляется на рынке, а также покажу Вам новинки по дизайну и материалам — то, что с большой вероятностью скоро будет в трендах😁 Как относитесь к Китаю? Кто был в мебельном туре? Рассказывайте о своих впечатлениях — очень интересно)

P.S.2 И, кстати, если Ваша выдача ключей уже «вот-вот»/в ближайшее время — не спешите начинать ремонт😁. Сначала сделайте ЧЕК-АП своей недвижимости. В него входит: 🤍приёмка технадзора с полноценным заключением, с которым Вы смело можете идти к застройщику и требовать исправлений (косяки, к сожалению, есть всегда, это аксиома) 🤍инвестиционный анализ Вашего объекта от нашего агентства — сколько он будет приносить, какой ремонт окупится быстрее, предварительная смета на ремонт Вашего обьекта Стоимость услуги ЧЕК-АП— символическая,10–15 тысяч ₽ (в зависимости от площади объекта). При этом ценность и экономия, которую Вы получаете, выявив скрытые проблемы ещё на старте (и не за свой счёт😁), может исчисляться сотнями тысяч. Проверено нашими заказчиками ✅ 🎁Бонус: если после чек-апа Вы заключаете с нами договор на ремонт, мы сделаем Вам его в подарок)

Надеюсь, Вы помните (хотя, скорее всего – нет 😅), что мы так и не показали Вам обещанный третий проект в ЖК Primavera Vivaldi? Для тех, кто пропустил предыдущие посты, напомню: в этом комплексе мы сделали 3 инвест-ремонта под сдачу в аренду. Было два выпуска с разбором стройки и «сюрпризов» от бригады, а также готовые результаты по проектам (можно посмотреть в этих постах): 1 проект👈,площадь 48,5 м² 2 проект👈, площадь 43 м² Итак, начнём с вводных 🤍ЖК Primavera Vivaldi 🤍 Площадь: 48,5 м² с бетона 🤍 Видовые характеристики: очень красивый вид на Москва-реку и храм ⌛️Срок ремонта 5,5 месяцев 🤍 Цель: долгосрочная аренда 🤍Квартира сдаётся за 170 тыс.₽/месяц Итоговый бюджет проекта под ключ составил – 5 829 690 ₽ из них: 🔵 Работы (бригада, подрядчики, наша услуга) — 2 148 250 ₽ 🔵 Черновые материалы и вывоз мусора — 645 811 ₽ 🔵 Чистовые материалы – 588 522 ₽ 🔵 Упаковка (мебель, техника, свет) — 1 672 290 ₽ 🔵 Декор — 94 000 ₽ 🔵 Допы — 680 817 ₽ ❗️ДОПЫ=пожелания заказчика всегда появляются уже в процессе ремонта и не входят в первоначальную согласованную смету. Здесь из основных позиций — это шумоизоляция. Также в допы идут все затраты на согласования с УК: инженерные проекты, акты и тд. Кондиционеры мы принципиально выводим за рамки сметы — слишком непредсказуемые статьи расходов. 🤍В визуальной части проекта мы сделали ставку на главные цвета этого года — пыльный серо-голубой и тауп — и грамотно распределили их по пространству. Центр притяжения — обеденная группа, она задаёт тон кухне-гостиной и первой считывается глазом. Стулья в букле, в том самом трендовом оттенке, который перекликается с другими акцентами интерьера, а люстру с латунными вставками  хочется рассматривать отдельно😍 Эти же оттенки мы поддержали в спальне и ТВ-зоне через пыльно-голубой стеллаж. Смотрится очень свежо и небанально. В санузле мы разместили и ванну, и душевую зону — перегородку делали на заказ. Положили широкоформатную плитку 120×60 с активным, довольно смелым рисунком под мрамор. Такой принт редко можно встретить в инвест-ремонтах (в основном  это премиум-сегмент). Но мы не боимся пробовать, в том числе за счёт таких решений интерьер выстреливает и запоминается. Смотрим, считаем и вдохновляемся на ремонт😁 [Заявка на ремонт]👈 P.S.1: больше ракурсов в комментариях)

Умный дом. Комфорт или головная боль? Давно у нас не было ничего технического (знаю – Вы такое любите). Кстати, все технические посты мы собираем в подборку-базу знаний от МНР👈 Сегодня подробно разберем умные технологии для дома. Итак, Система умного дома призвана делать жизнь людей комфортнее и автоматизировать быт. Но прежде чем принимать решение, важно понять: какой именно умный дом Вам нужен. Спойлер – и нужен ли он Вам вообще 😅 Выбор сводится к двум типам систем. Давайте разбираться) БЕСПРОВОДНОЙ УМНЫЙ ДОМ Это всё, что можно привязать к Алисе. Меняете розетки, выключатели или добавляете внешние модули — и управляете светом, шторами, чайником, кондиционером и прочими приборами. Собирается как конструктор, но количество элементов может расти в геометрической прогрессии 😅 Плюсы: 🔵лёгкий монтаж без штробления — датчики крепятся/наклеиваются на стены/либо устанавливаются специальные реле. Подходит для готового ремонта, закуп/установка и настройка занимает около 2 недель. 🔵относительно невысокая стоимость входа 🔵можно забрать с собой при переезде 🔵даже к устаревшей технике без Wi-Fi можно добавить внешний датчик. Минусы: –сигнал зависит от стен, перекрытий и соседских роутеров. Wi-Fi-устройства часто «вылетают» и требуют перенастройки🫠 –на больших площадях связь становится нестабильной –для комфортного голосового управления умным домом  – в каждой комнате нужна будет своя Алиса🥲 ПРОВОДНОЙ УМНЫЙ ДОМ Это уже полноценная инженерная система. Все датчики, выключатели и сценарии объединены центральным щитом и физическими кабелями — чаще всего по протоколу KNX или аналогичным. Проектируется и монтируется на этапе черновой отделки силами профессиональных подрядчиков. Они же занимаются и программированием логики. Управление также со смартфона, но надёжность и скорость — совсем другая + появляются более сложные сценарии. Плюсы: 🔵стабильный сигнал без помех, команды выполняются мгновенно 🔵питание от сети (а не от батареек, как в беспроводном варианте) 🔵идеально подходит для больших площадей Минусы: –дорогостоящий монтаж на черновом этапе – бюджет существенно выше беспроводных решений — километры кабеля, оборудование и работы (у нас был опыт подключения умного дома в квартире 72м², бюджет составил ~ 500к) –требует отдельного проектирования ДО начала работ и привлечения профильных подрядчиков –раз в 2–3 года нужно обновлять прошивку центрального контроллера. Личный опыт и выводы: В своей квартире 3 года назад мне устанавливали несколько беспроводных устройств. Из них в «живых» остался только электрокарниз😅, чему я несказанно рада. Пожалуй, самая нужная и единственная супер-удобная опция из всех от умного дома. В остальном – не вижу особого смысла. Для инвестиционных квартир, сдаваемых в аренду, умный дом — спорное решение. Многие думают, что это повышает ликвидность. На практике же (помимо затрат) для собственника – это звонки от арендаторов, сбитые настройки и вечные вопросы по управлению. А вот в загородном доме система, действительно, оправдана: удалённое управление конвекторами, камеры видеонаблюдения, контроль отопления и протечек, умный замок (при сдаче в аренду) — здесь ценность очевидна. Как относитесь к умным технологиям? Кстати, заметили, что умный дом используют/хотят установить в основном мужчины?😁