Владимир Лядов|Всё о недвижке по-русски

Участок ИЖС, а строить дом нельзя. Новая проверка, без которой я бы не вносил задаток Представьте обычную историю. Нашли участок под дом. 10 соток. Хорошее место. Рядом дорога, электричество, соседние участки давно застроены. В ЕГРН всё отлично. Продавец говорит: — Тут все строятся. Какие вообще проблемы могут быть? Покупателю участок нравится. Уже готовы передавать задаток. А потом начинаем смотреть глубже. И выясняется, что участок попадает в зону затопления или подтопления. Вот здесь цена земли может внезапно заиграть совсем другими красками. С 4 августа 2026 года вступили в силу изменения в Водный кодекс. Ст. 67.1 Водного кодекса прямо запрещает новое капитальное строительство в границах зон затопления и подтопления, кроме сооружений инженерной защиты. Одновременно закон предусматривает возможность инженерной защиты территории; в границах частного участка её могут осуществлять и сами правообладатели. Дальше вам могут рассказывать: — Дом на сваях можно поставить. — Соседи же построились. — У нас тут никогда воды не было. Всё это может обсуждаться. И действительно без обмана. Но сначала нужно решить юридический вопрос: можно ли на конкретном участке сегодня построить и зарегистрировать тот дом, ради которого вы эту землю покупаете? Потому что наличие рядом домов вообще не означает, что ваш участок можно застроить сейчас по тем же правилам. Тем более после последних изменений. Я посмотрел материалы по этой теме. И самое интересное — зоны затопления и подтопления по стране выглядят далеко не как несколько единичных точек на карте. Таких территорий много, в том числе рядом с населёнными пунктами. То есть теперь при покупке земли недостаточно проверить: — собственника; — границы участка; — вид разрешённого использования; — аресты и залоги. Если земля берётся под строительство дома, нужно ещё понимать: где проходит зона затопления или подтопления; какие ограничения установлены; что указано в ГПЗУ; можно ли реализовать ваш проект; и не получится ли так, что после покупки начнётся история с согласованиями, отказами и судами. Потому что худший сценарий выглядит очень просто. Участок купили. Деньги отдали. Проект дома заказали. Начали готовиться к строительству. А потом выясняется: строить нельзя. И вопрос уже не: — Какой дом поставить? А: — Что теперь делать с этой землёй? Вот поэтому самостоятельная покупка участка становится всё менее похожа на историю: — Нашёл объявление, посмотрел ЕГРН, понравилось — купил. Слишком много вещей теперь нужно проверять в комплексе. Тут https://t.me/lyadov_pro/34900 рассказывал одну из историй по проверке. А что с домами, которые уже построены в таких зонах? Автоматически сносить их новый закон не предписывает. Для объектов, строительство которых началось до вступления 301-ФЗ в силу, Минстрой отдельно выпустил письмо от 02.09.2026 № 54339-ИФ/08. Там прямо указано: само попадание объекта в такую зону не означает автоматическую отмену ранее выданного разрешения на строительство или автоматический отказ во вводе. Нужно учитывать прежние разрешения, момент начала строительства и обеспеченность объекта инженерной защитой. Для уже существующих домов действует общий режим зон с особыми условиями использования территории. Земельный кодекс предусматривает не автоматический снос, а несколько вариантов: дальнейшее использование, приведение объекта в соответствие с ограничениями, возмещение убытков, а если использование по назначению вообще стало невозможно — в определённых случаях собственник вправе требовать выкупа объекта/земли. В ст. 107 ЗК РФ есть общий механизм, по которому при установлении или изменении ЗОУИТ объект, размещение которого больше не допускается, может потребовать приведения в соответствие или сноса. Поэтому здесь каждый участок и дом нужно смотреть отдельно. Если планируете покупать участок или дом, особенно под дальнейшее строительство, запишитесь сначала на консультацию. Разберём задачу, а при необходимости организуем полную проверку участка: документы, ограничения, зоны, возможность строительства и дальнейшей регистрации. Проверить всё до задатка обычно сильно дешевле, чем потом выяснять отношения с Росреестром, администрацией и судами. P.S. Больше историй сделок в этом посте😊 Полезные ссылки: для покупателя / для продавца P/S Ни в коем случае не подписывайтесь на мой MAX, а то мало ли что😊 Связь со мной: @Vladimir_Lyadov ☎️ +7-910-679-8888 ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️

Из региона с 6 млн — в Москву за 4 сделки. На консультации мне принесли именно такой план - увеличить капитал на недвижимости и выйти на Москву. Без дополнительных вложений и ипотек. Звучит красиво. Но когда начали считать, оказалось, что стратегия может дать кучу потраченного времени — и практически не приблизить к конечной цели. Почему так получилось — разобрал реальный кейс👇 [ЧИТАТЬ СТАТЬЮ] P.S. Внутри найдете финансовую модель по кейсу. Так же прикрепил файл с исследованием рынка цен однокомнатных квартир внутри МКАД на отрезке 2,5 и 10 лет, цен по округам, стоимости аренды, локаций, стратегий сдачи. Данные собраны с открытых источников. Не является инвестиционной рекомендацией.

72 года, 8 млн и «жилая дача», которая оказалась нежилой. Свежий кейс по подбору. Квартира клиентам понравилась: район, планировка, цена — всё устраивает. Собственнице 72 года. Квартира продаётся как свободная, женщина уже снялась с регистрационного учёта. В рекламе чуть больше месяца. За это время за объект уже успели принять в аванс, снять с продажи, потом снова выставить. При звонке агенту, уточняю детали. Квартира досталась женщине по наследству после мужа. Детей нет. С документами по наследству вроде всё понятно. Спрашиваю: — А куда она переезжает после продажи? — На дачу. В городе жить надоело. — Дача жилая? — Конечно. Хорошо. Документы на дачу покажете? — Да. Дальше спрашиваю: — А что планирует делать с деньгами после продажи? Ответ примерно такой: — Какая вам разница? Положит на счёт и будет жить на проценты. Вот здесь у меня вопросов становится уже больше. Не потому, что человеку 72 года и квартиру у пенсионеров теперь покупать нельзя. Возраст сам по себе вообще ничего не доказывает. Но смотрим всю картину. Женщина продаёт единственную нормальную квартиру. Уже выписалась в никуда. После сделки должна получить около 8 млн рублей. Говорит, что переедет на дачу. Прописываться там собирается уже после продажи. В наше время, когда истории с телефонными мошенниками и продажей квартир под их влиянием перестали быть чем-то экзотическим, я такую историю просто пропустить не могу. Говорим агенту: — Давайте тогда сделаем сделку так, чтобы максимально зафиксировать волю продавца и снизить риски для покупателя. Предлагаем нотариальную форму. Фактическую передачу квартиры одновременно с расчётами. Дополнительные справки и обследование продавца. Если остаются серьёзные сомнения — обсуждать дополнительные способы подтверждения, что человек понимает, что продаёт, зачем продаёт и не находится под чужим влиянием. Ответ: — Ничего этого делать не будем. Она нормальная. Покупайте как есть. Ну хорошо😁Тогда давайте хотя бы посмотрим ту самую жилую дачу, куда человек переезжает. Получаем кадастровый номер. А дом-то нежилой. Дом в СНТ около 60 кв.метров. Старый дом, построен более 70 лет назад. По документам — нежилое строение. Смотрим карту. Поле, СНТ, инфраструктура соответствующая - отсутствует😄. И возникает обычный человеческий вопрос: как женщина реально собирается жить после продажи квартиры? Агент до этого уверенно рассказывал: — Там всё нормально, дача жилая. По документам — нет. И вот теперь соберём всё в одну картинку. 72 года. Единственная нормальная квартира продается. С регистрации уже снялась. 8 млн после сделки. Переезд якобы в жилой дом, который оказался нежилым. На дополнительные меры защиты контрагент отвечает: — Ничего делать не будем. Могу ли я сказать, что женщина точно находится под влиянием мошенников? Нет. Могу ли гарантировать клиенту, что через полгода или год не появится история: — Я не понимала, что делала. Меня убедили продать квартиру. Жить мне теперь негде. Тоже нет. А это уже проблема. Клиентам так и сказал: — Хотите покупать — решение ваше. Но мы не можем объяснить логику происходящего и не можем снять эти риски. Контрагент дополнительные меры защиты делать отказывается. Клиенты подумали. Покупать отказались. И вот такие объекты я называю токсичными. Не потому, что квартира плохая. Не потому, что продавец пожилой. А потому что вокруг нормальной на первый взгляд квартиры собирается столько несостыковок, что на каждую следующую получаешь не ответ, а ещё один вопрос. А когда тебе при этом говорят: — Да чего вы придумываете, покупайте как есть, желание покупать почему-то становится ещё меньше😁 А вы бы зашли в такую сделку? ❤️ — тоже отказался бы 👍 — риски преувеличены, можно покупать Связь со мной: @Vladimir_Lyadov ☎️ +7-910-679-8888 ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️

🔹Российские акции упали, за полугодие индекс Мосбиржи потерял 15,1% 🔹Иностранные акции четвёртый год висят где-то между НРД и Евроклиром. 🔹Крипта рухнула на 50%: биткоин по $64 тыс. против $126 тыс. в октябре 2025 🔹Доходность вкладов в российских банках медленно, но верно снижается. 🔹Золото в январе доросло до $5 626 за унцию, а сейчас торгуется по $4 000-4 300 🔀 Куда простому российскому человеку податься? В недвижимость - только! 🔻Ну а куда ещё? ⚠️ Возможно, это инвестиционная рекомендация. Но это неточно...

Зачем покупать коммерцию дающую 8–10% если вклады приносят так же, а то и больше? Человек смотрит на коммерческое помещение: — Здесь аренда даёт 8–10%. Нафига мне арендатор, договоры, налоги и возможный простой? Положил деньги в банк и спишь спокойно. Вопрос до боли знакомый. Но у коммерции есть принципиальное отличие. Если считать только первый год, с этим даже сложно спорить. Возьмём условные 10 млн рублей. Положили на вклад под 12,9% — получили примерно 1,29 млн рублей до налога. Сам депозит как был 10 млн, так 10 млн и остался. С коммерцией другая логика. Допустим, купили нормальный объект за те же 10 млн с арендным потоком около 9% годовых. Получили примерно 900 тысяч аренды. На первый взгляд проиграли вкладу. Но дальше начинается то, ради чего коммерцию вообще покупают. В нормальном договоре аренды есть индексация. Сегодня арендатор платит 75 тысяч в месяц. Через год — условно 79. Потом 83. Потом 87. Цифры для примера, конечно. Индексация может быть другой, а может её вообще не быть — договоры читать надо😁 Так же может расти и стоимость самого помещения в долгосрочной перспективе. Потому что инвестор, который завтра будет покупать этот объект у вас, тоже в первую очередь посчитает: сколько денег приносит помещение и за сколько лет оно окупится. Если объект давал 900 тысяч в год, а через несколько лет даёт уже 1,1–1,2 млн, это уже другой денежный поток и другая стоимость актива. Но здесь важная оговорка. Коммерция не растёт автоматически просто потому, что это коммерция. Можно купить помещение за 10 млн, получать аренду и через пять лет продать всё за те же 10. Можно купить откровенный неликвид и вообще искать арендатора полгода. А можно купить хороший объект с понятной локацией, нормальным договором и сильным арендатором — и получить одновременно арендный поток и рост стоимости самого актива. Поэтому я бы вообще не сравнивал так: депозит 13% против коммерции 9%. Это слишком примитивный расчёт. У депозита есть свои огромные плюсы: положил деньги, никуда не ездишь, арендаторов не ищешь, деньги достаточно ликвидны. Но есть и особенность. Закончился вклад — следующую ставку вам никто не гарантировал. Ещё недавно депозиты давали больше 20%, сейчас уже около 13%. У коммерции ставка аренды не привязана напрямую к ставке ЦБ. Если помещение хорошее и рынок позволяет, аренда со временем индексируется. А в некоторых объектах арендная плата вообще может быть привязана к товарообороту арендатора. Например, у сетевого магазина. Растут цены. Растёт оборот. Если договор предусматривает процент от товарооборота, вместе с ним растет и арендный платёж. Вот здесь недвижимость действительно начинает работать как определённая защита от инфляции. Но опять же — если вы купили правильный объект и сдали на определенных условиях. Потому что словосочетание «коммерческая недвижимость» само по себе вообще ничего не гарантирует. Коммерция в проходном месте с сетевым арендатором и длинным договором — один актив. Помещение в подвале на второй линии с арендатором, который работает третий месяц, — другой😁 Депозит — это ставка на фиксированный доход в конкретный период. Хорошая коммерческая недвижимость — это ставка на денежный поток, который со временем может расти, плюс стоимость самого актива. Что лучше? Зависит от капитала, срока, цели и конкретного объекта. Потому что ответ здесь находится не в словах «депозит» или «бетон». Он находится в самом объекте и в расчёте. На длинном отрезке времени коммерческая недвижимость была, есть и будет идеальным защитным активом, способным не только превосходить доходность долговых инструментов и депозитов, но и защищать инвесторов от волн инфляции и экономической нестабильности. Если рассматриваете коммерческую недвижимость и хотите понять, что выгоднее в вашей ситуации — оставить деньги на вкладе или переложить часть капитала в объект — можно разобрать конкретные цифры. Связь со мной: @Vladimir_Lyadov ☎️ +7-910-679-8888 ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️

5 строчек в договоре, после которых я бы не спешил отдавать задаток Большинство покупателей смотрят в ДКП на адрес, цену, ФИО и подписи. Совпало? Ну и отлично. А я иногда читаю две-три строчки — и вместо задатка начинаю запрашивать ещё пачку документов. Потому что старый договор может показать то, чего вы вообще не увидите при просмотре квартиры и не всегда поймёте из обычной выписки ЕГРН. Причём иногда вопрос возникает из совершенно безобидной на первый взгляд фразы. Собрал 12 пунктов, которые я проверяю в старом договоре купли-продажи перед покупкой квартиры: что смотреть, что должно насторожить и какие документы после этого запрашивать. Сам чек-лист выложил в MAX 👇 [ЗАБРАТЬ ЧЕК-ЛИСТ]

Пару лет назад подбирал клиентке квартиру в Москве. В ЖК WAVE взяли небольшую студию за 9,8 млн рублей. https://t.me/lyadov_pro/34552 Причём не голые стены. Квартира с отделкой, мебелью и техникой на момент сдачи. Первоначальный взнос был около 3 млн, остальное — ипотека. Решил сейчас посмотреть, что там происходит с ценами. У застройщика студии сегодня начинаются примерно от 15,15 млн. Есть варианты с отделкой около 18 млн. В том посте я писал, что жду на ключах 11,7, а на сдаче всего проекта в 2030 - 16 млн и не ошибся, они будут. На переуступках дешевле: вижу предложения примерно от 12 до 14–15 млн в зависимости от площади, корпуса, этажа и состояния. Но там уже надо смотреть каждый объект отдельно, потому что самые дешёвые, типа 10 -11 млн предложения фейки с попыткой получить контакты покупателя. Считать, что именно наша квартира выросла с 9,8 до 18 млн, конечно, неправильно. Нужно сравнивать конкретный корпус, метраж, этаж, вид, отделку, мебель. Но даже если взять сегодняшнюю минимальную цену застройщика в 15,15 млн, разница с нашей покупкой — 5,75 млн рублей, или около 61%. На переуступках разница меньше. Например, 14 млн один из реальных лотов против наших 9,8 — около +43%., что очень не плохо за 2 года. Тогда я объяснял, что рынок на юге Москвы не избалован новостройками и местные будут брать этот ЖК. Почему вообще об этом пишу? Точно не в формате: — Срочно покупайте Москву! — Последний вагон! — Завтра всё подорожает!😁 Я как раз против этой херни. Более того, сейчас практически перестал публично писать, какой конкретно проект считаю интересным и куда сам бы смотрел с деньгами. Потому что обязательно найдётся человек, который прочитает: — Ааа, понятно. Хитрый "риелтор" опять заманивает людей в недвижку, чтобы заработать комиссию. Ну хорошо😁 Поэтому конкретные варианты сейчас разбираю уже с людьми на консультациях. То же самое по вторичке во Владимире. Можно обсуждать рынок публично. Можно показывать цифры, сделки, ошибки, динамику. Но если вопрос: — Владимир, у меня вот столько денег. Что сейчас вообще имеет смысл смотреть? — Этот объект нормальный или очередная дорогая кладовка? — Москва или Владимир? — Новостройка или вторичка? — Где объект потом проще продать? — Куда имеет смысл переложить деньги? Это уже нормальная индивидуальная работа. История с WAVE мне интересна другим. Тогда у многих был первоначальный взнос условные 3 млн. Кто-то покупал. А кто-то рассуждал: — Положу деньги на вклад. Ещё подкоплю. Ставки хорошие. Недвижимость потом упадёт — куплю дешевле. В отдельных проектах не получилось. Проценты на вкладе получили. Только недвижимость за это время в перспективных проектах тоже уехала. И вот здесь важный момент: это не означает, что надо покупать любую новостройку. Как раз наоборот. Один проект может нормально вырасти и остаться ликвидным. В другом через три года будете конкурировать с сотней таких же инвесторов и застройщиком, у которого рядом ещё два корпуса не проданы. Недвижимость недвижимости рознь. По Москве конечно нет столько обращений от Владимирских покупателей как было раньше. Цены там улетели. Про динамику я тоже много раз предупреждал желающих там покупать. Сейчас Владимирский покупатель в большинстве, просто не тянет. А вот по нашему рынку на подбор обращений много. В основном приходят люди с наличными. По моим обращениям ощущение такое, что люди, у которых деньги есть, активно смотрят недвижимость. Почему? Тревожный фон. Деньги накопились на счетах и вкладах. Кто-то не видит для себя понятной альтернативы и смотрит в сторону бетона. Ну и конечно решение обычных бытовых вопросов. Но это именно моё наблюдение по своим клиентам. Если есть деньги и задача купить недвижимость — сначала надо понять зачем, что именно и на какой срок. А уже потом выбирать объект. Если хотите разобрать конкретную ситуацию — Москва, Владимир, вторичка, новостройка, покупка для себя или под аренду — пишите. Связь со мной: @Vladimir_Lyadov ☎️ +7-910-679-8888 ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️

«Кроме долга проблем нет». Проверили продавца — и от сделки отказались Сейчас подбираю квартиру клиентам. Задача не самая простая: продаём трёшку и разъезжаемся на дом и квартиру. Желательно без доплаты, поэтому бюджет достаточно жёсткий. С домом вопрос уже решили. По квартире посмотрели около семи вариантов. По четырём вступили в переговоры, практически везде договорились по цене. Но больше всего нам нравилась квартира, которую посмотрели самой первой. После просмотра агент сразу предупредил: — У собственника есть долг. Но ничего страшного, перед сделкой всё закроем. Ну долг и долг. Всякое в жизни бывает. Если понимаем сумму, порядок погашения и можем нормально провести сделку — обсуждаем. Я попросил документы. А дальше началась какая-то катавасия. — Сейчас возьмём справку по задолженности. — Сейчас уточним сумму. — Сейчас всё пришлём. И так несколько недель. Я говорю: — Хорошо. Долг вы всё равно планируете закрывать. Присылайте документы на квартиру и информацию по собственнику. Мы пока всё проверим и будем готовиться к задатку или сразу к сделке. Опять тишина. В какой-то момент уже поставили вопрос прямо: — Ребят, либо давайте документы и конкретику по срокам, либо мы уходим на другой объект. Документы наконец прислали. Смотрю задолженность. А сумма уже практически в два раза больше той, которую называли изначально. И уже совсем не маленькая. Передавать серьёзный задаток в такой ситуации, не понимая всей картины по собственнику, я точно не собирался. Запросили данные для проверки продавца. Тоже не дали. Данные в итоге получили, начали смотреть базы, суды, историю человека... Как говорится, седые волосы😁 Долг, про который нам рассказывали несколько недель, оказался вообще не самым главным в этой истории. У человека тянется целый шлейф судебных разбирательств больше 15 лет, одно за другим. Нашлась и уголовная история. И чем глубже смотрели, тем меньше хотелось обсуждать эту квартиру дальше. Хотя после просмотра агент очень уверенно говорил: — Кроме долга там вообще никаких проблем нет. И торговаться из-за него оснований тоже нет. В итоге торговаться уже действительно не было смысла. Просто по другой причине😁 Мы отказались от квартиры. Внесли аванс за другой объект и сейчас готовимся к сделке. И вот это очередная история о том, почему при покупке недвижимости я смотрю не только квартиру. С самой квартирой в конкретный момент может быть всё прекрасно. Нормальные документы. Нет арестов. Нет залога. Нет каких-то явных проблем отраженных в ЕГРН. Но квартиру продаёт конкретный человек. И вот с ним может оказаться намного интереснее, чем с самой недвижимостью. Долги. Исполнительные производства. Суды. Банкротные риски. Другие обстоятельства, которые могут иметь значение для сделки. Поэтому фраза: — С квартирой всё чисто, для меня вообще не заканчивает проверку. Нужно ещё понять, кто её продаёт и что происходит вокруг этого человека. Самое забавное, что если бы документы и информацию нормально предоставили сразу, мы бы разобрались с этим за несколько дней. А вместо этого несколько недель ждали справку по одному долгу, который в итоге оказался далеко не главной проблемой. Если нашли квартиру и собираетесь передавать задаток — проверяйте не только объект. Собственник — такая же часть сделки. Связь со мной: @Vladimir_Lyadov ☎️ +7-910-679-8888 ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️

Теперь при покупке квартиры придётся проверять ещё и повестки? Похоже, этот пункт придётся добавлять перед выходом на сделку. Без истерики и историй в стиле: — Всё, теперь квартиру у мужчины вообще покупать нельзя😁 Но новая вводная появилась, и игнорировать её нельзя, поскольку есть закон. Смотрите. Если человек состоит на воинском учёте, получил повестку и без уважительной причины не явился, через 20 календарных дней со дня, указанного в повестке, в отношении него могут быть применены временные ограничения. Одно из них — приостановка кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимость. А теперь переносим это из закона в обычную сделку. Вы нашли квартиру. Проверили документы. Внесли аванс. Начали готовиться к сделке. На момент проверки никаких ограничений в ЕГРН нет. Но у продавца уже есть повестка, о которой он может и не знать. Причины повестки могут быть разнообразными. Тут важен сам факт ее наличия. Проходит несколько дней. 20 дней заканчиваются. Применяется ограничение. Вы подаёте документы на регистрацию — и приехали. Продавец: — А я не думал, что так будет. Агент: — Мы такое вообще никогда не проверяли. Такие случаи у коллег работающих в других регионах уже встречаются. Покупателю от этого сильно легче? Особенно если уже внесены деньги, заказана оценка, получена ипотека, продана своя квартира и вся следующая цепочка завязана на эту продажу. Одной свежей выписки ЕГРН недостаточно. Есть набор справок, который собирают всегда. Добавляется еще и повестка. Выписка показывает ситуацию на момент её формирования. Если ограничение уже внесено — отлично, увидели. А если сегодня ограничения ещё нет, но через несколько дней могут возникнуть основания для его применения? В выписке будущего вы не увидите. Если продавец состоит на воинском учёте, перед передачей задатка или выходом на сделку имеет смысл запросить этот документ. Сам гражданин имеет доступ к сведениям о направленных ему повестках и может получить соответствующую выписку из Реестра повесток. Особенно серьезно к этому нужно относиться если важны сроки и идет цепочка. Когда я работаю от покупателя и подбираю объект, мне прежде всего нужен не подписанный договор, а чтобы право собственности зарегистрировали и дальше было без сюрпризов. Реестр повесток не стал главным риском при покупке недвижимости. Дополнительная "инновация" со стороны государства. Банкротство, маткапитал, предыдущие сделки, расчёты, наследство, права третьих лиц никуда не делись. Просто появился ещё один пункт, который раньше при проверке квартиры практически никого не интересовал. А теперь может иметь вполне конкретное отношение к тому, зарегистрируют вашу сделку или нет. Если говорят: — Да зачем это проверять? У нас так не принято Возникает простой вопрос: если регистрацию остановят, деньги зависнут, цепочка развалиться, кто будет за это отвечать? А Вы как считаете? ♥️ - выписку из Реестра повесток в определённых сделках нужно включать в проверку 👍 - это перебор Связь со мной: @Vladimir_lyadov ☎️ +7-910-679-8888 ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️

«Давайте через Домклик. Там никаких рисков». Дом при этом по документам нежилой Подбираем покупателю дом. Хороших вариантов сейчас немного. Посмотрели несколько, один понравился. Дом неплохой. Но дорого. Не просто «хочется поторговаться» от нечего делать, а цена объективно выше того, что я вижу по рынку и по техническим характеристикам самого объекта. Начали переговоры. Собственник: — Ничего не скину. Потом всё-таки минус 100 тысяч. Цена от этого адекватной не стала. Покупатель думал-думал и в итоге: — Ну ладно, давайте брать. Я говорю: — Дело ваше. Хотите — берите. Но вас никто никуда не гонит. Время есть, можно спокойно смотреть дальше. Запросили документы. И надо отдать должное собственнику: пакет собран нормально. Всё с момента покупки участка, строительства дома — документы есть. Начинаем смотреть внимательнее. А дом зарегистрирован как нежилое строение, хотя изначально информация была совсем другая. При этом покупатель берёт его для постоянного проживания. То есть после покупки ему ещё самому заниматься переводом в жилой дом. По предварительной оценке, это дополнительные расходы около 100 тысяч рублей. Плюс время. Плюс в этой конкретной локации есть свои особенности работы с администрацией. Может дойти и до суда. А главное — заранее гарантировать результат я покупателю не могу. Я всё это объяснил. Не отговаривал. Прямо сказал: — Сделку провести можем. Но риск дальнейшего перевода дома в жилой вы принимаете на себя. Если готовы — покупаем. Попросили собственника либо решить вопрос до сделки, либо нормально обсудить цену. Ответ: — Ничего переводить не будем. И цену снижать тоже. Ну хорошо. Покупатель ещё подумал и отказался. И тут началось самое забавное. У собственника сохранился его номер телефона, и он решил позвонить напрямую: — Это вас ваш риелтор отговорил. Он вам там ерунды наговорил. Покупатель отвечает: — Меня никто не отговаривал. Он про вас вообще ничего плохого не говорил. Нам объяснили риски, решение приняли мы сами. Казалось бы, хочешь продать — предложи компромисс. Нет. Собственник звонил ещё несколько раз и продолжал рассказывать, какой плохой агент мешает купить прекрасный дом😁 По цене при этом — ни движения. Прошло ещё время. Новый звонок: — Хорошо. Ещё 100 тысяч скину. Только давайте выйдем на сделку без агента. Покупатель: — Без агента я на сделку всё равно не пойду. Он её будет вести, документы будет проверять юрист. И вот тут появляется главный аргумент продавца: — Да зачем? Давайте через Домклик. Положите деньги на номинальный счёт, мне их перечислят после регистрации. Какие у вас вообще риски? Вот это заблуждение встречаю постоянно. Номинальный счёт не проверяет объект недвижимости. Он решает вопрос расчётов: деньги покупателя перечисляются продавцу при выполнении предусмотренных условий. Аккредитив решает похожую задачу. Банковская ячейка — свою задачу по расчётам. Депозит нотариуса — тоже. Но ни один способ передачи денег сам по себе не ответит вам на вопрос: что именно вы покупаете и какие проблемы можете получить вместе с этим объектом. То же самое с ипотекой. Люди иногда уверены: — Банк же ипотеку одобрил. Значит, он всё проверил. Нет. У меня была сделка, где покупатель прямо в Домклике спросил менеджера: — Вы же объект проверили? Наследники потом не появятся? Никаких рисков нет? Менеджер ему спокойно ответил: — Для выдачи ипотеки объект проверен. Юридическую проверку вы отдельно не заказывали. У покупателя глаза стали примерно вот такие: 😳 Он был уверен, что ипотека автоматически означает полную проверку истории квартиры. Не означает. И сам Домклик на своем сайте об этом открыто пишет. А недавно наблюдал ещё одну прекрасную сцену в банке. Покупатель и продавец пришли сами, без сопровождения. Сделку уже провели, документы отправили на регистрацию, ипотечные деньги зачислены. Общение происходит вне кабинета, на круглом столике куча документов, менеджер банка с планшетом разъясняет завершающий этап, так как другие клиенты уже ждут. И вдруг покупатель спрашивает: — А вы маткапитал использовали, когда квартиру покупали? — Да. — А справка есть? — Нет. А зачем? Покупатель менеджеру: — Может, тогда пока подождём? Пусть справку привезут, посмотрим. Менеджер: — Чего подождём? У вас сделка уже прошла. Деньги зачислены, документы ушли в Росреестр. Занавес. Чем там закончилось, не знаю. Мы пошли проводить свою сделку. Но история очень показательная. Банк. Домклик. Номинальный счёт. Электронная регистрация. Всё это нормальные рабочие инструменты. Только не надо приписывать им функции, которых вы не заказывали. В нашей истории покупатель в итоге дом не купил. Не потому, что злой риелтор его «отговорил». Дом ему нравился. Просто после изучения документов стало понятно: цена и так высокая, статус дома нужно менять за свой счёт, результат заранее гарантировать нельзя, а собственник ни исправлять ситуацию до продажи, ни нормально учитывать это в цене не хочет. Вместо этого проще оказалось несколько раз позвонить покупателю и предложить убрать из сделки агента😁 Дом продаётся дальше. Мы смотрим другие варианты. Если подбираете квартиру или дом — проверять нужно не только то, как вы передадите продавцу деньги. Сначала неплохо бы разобраться, что именно за эти деньги вы покупаете. Связь со мной: @Vladimir_Lyadov ☎️ +7-910-679-8888 ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️