Андрей Меркулов | Покупаю → Ремонтирую → Сдаю

У меня было шесть красивых отремонтированных домов. И ни один из них не приносил денег. Была ночь, когда я лежал, смотрел в потолок и не знал, что делать. Ипотека по этим домам дошла до $12,500 в месяц. Плюс расходы на жизнь семьи в Америке. Плюс своя аренда. Плюс зарплата команды. Любые деньги, которые ты привёз, если у тебя нет дохода — закончатся. В Вегасе я показал залу слайд про это и попросил сфотографировать. На нём не было ни одной цифры. На нём было написано: есть всего два типа домов. Нелюбимые — они красивые. После флипа, с иголочки. Кондиционер работает впустую — никто не живёт. Трава постоянно косится. HOA каждый месяц присылает бумаги: то подстричь, то помыть, то опять взнос. Я как-то узнал, что дом надо помыть, только из их письма. Ты платишь за них каждый месяц — а они тебе нет. Любимые — они просто каждый месяц платят тебе. В ту ночь я решил: хочу больше любимых домов. И не хочу больше иметь дело с нелюбимыми. Один и тот же дом может быть и тем, и другим. Разница не в доме — в том, как ты его купил и что с ним сделал. Один из моих любимых я уже показывал изнутри — от покупки на аукционе до заселения:. Если пропустили — посмотрите, там весь путь.

Первую программу написал в 9 классе. Сегодня этот код помогает выигрывать сделки на недвижимость. Если делаю что-то дважды - автоматизирую. Знаю: на третий раз станет скучно, и я это брошу. Я не человек конвейера, я предприниматель - ищу новое, мне важно движение. Поэтому если ключевой процесс, который приносит деньги, повторяется у меня много раз - я его автоматизирую. Когда только начинал смотреть дома, казалось: найди один точный оффер - и выиграл сделку. Логично же, зачем стрелять из пушки по воробьям. Оказалось наоборот. Делаешь 10 офферов в месяц - получаешь примерно 2 дома в год. Делаешь 100 офферов в месяц - получаешь 2 дома в месяц. Меньше 10 офферов в месяц - тебя просто нет на рынке, даже если каждый оффер идеальный. Поэтому вместо того чтобы вручную сидеть над каждой сделкой, я построил систему, которая оценивает дом за 10 минут вместо 4 часов. Не потому что лень считать руками. Потому что рынок выигрывает тот, кто делает больше попыток, а не тот, кто делает одну идеальную. А недавно познакомился с ребятами, которые делают 1500 офферов в сутки - и качают реально большие объёмы сделок. Вот она, ценность окружения: видишь чужой результат - понимаешь, что это возможно, и идёшь на другую орбиту. Но уже со своим багажом навыков. Моя суперсила - видеть возможности и взаимосвязи, раскладывать всё по полочкам и понимать, как система поведёт себя в будущем. Юный программист из 9 класса просто наконец нашёл себе рынок.

Почему я делаю коливинг в США? 40 млн американцев не тянет простую квартиру студию, а спрос в 800 раз превышает предложение

Все зарабатывают. Один я сижу» — мысль, которая довела меня до минус $12,500 в месяц Рассказал эту историю недавно со сцены в Вегасе — судя по лицам, половина зала узнала себя. Когда я приехал в США, рынок выглядел как конструктор с самыми дорогими кубиками в мире. Вся аналитика открыта, каждый дом как на ладони — бери и собирай. Смотрю по сторонам: холселеры зарабатывают. Флипперы зарабатывают. Section 8 — туда вообще лучше не смотреть: яхты, ламборгини. Все зарабатывают. Один я сижу. И я пошёл делать ВСЁ СРАЗУ. Запустил флип. Купил дом у холселера. Попробовал креативные стратегии. Сам поехал к мотивированным продавцам оттачивать английский — на первой встрече, если честно, вообще не понял, что продавец мне говорит. Итог — минус $12,500 в месяц. Дома стоят, ипотеки капают, выходов ноль. Вытащила меня не новая стратегия. Вытащил фокус. Завёл себе штуку, которая называется Diamond Idea Dumpster — мусорка для бриллиантовых идей. Любая новая блестящая идея летит сразу туда, а не в работу. Захочется — выделю понедельник и переберу. Спойлер: почти никогда не хочется. Самое дорогое в Америке — не дома. Самое дорогое — попытка купить все кубики сразу.

Когда дом сдан - следующий шаг - отзывы жильцов - их собирают через 2 недели после заезда - сегодня у нас на 7 комнат 6 отзывов и все 5 звезд Отзывы это то, что продает листинг следующим арендаторам. Еще один критерий для быстрого заселения - качественные фото листинга. Интересный факт - у нас на каждые 13 просмотров карточки дома идет 1 бронирование, что в 2.7 раза выше чем в среднем по Orlando Ищем следующую сделку...

Рынок флиппинга в США — обман! Питтсбург: маржа на флипе 85,9%. Остин: 2%. Один и тот же квартал, одна страна. Как так выходит, что внутри одной страны — разница в сорок с лишним раз? Топ крупных метро по марже, Q1 2026 (данные ATTOM): 1️⃣ Pittsburgh — 85,9% 2️⃣ Buffalo — 84% 3️⃣ Virginia Beach — 74,9% 4️⃣ Baltimore — 65,9% А теперь худшие: Austin — 2%, Dallas — 4,3%, San Antonio — 5,1%, Houston — 7,2%, Salt Lake City — 9,5%. 🔴 Причина №1 - Тонкая маржа Одна и та же работа — купить, отремонтировать, продать. Флиппер в Бостоне уносит с дома $184,000. В Далласе — $18,147. В десять раз меньше за тот же труд. И это валовая маржа — до вычета ремонта, процентов по кредиту и расходов на продажу. То есть далласский флиппер после реальных затрат уже в минусе. 🏗 Причина №2 - Новостройки 4 из 5 худших рынков — Техас. Застройщик даёт покупателю ставку ~5% плюс бонус $25-40K на новый дом — вторичка с ремонтом против этого не конкурент. ⏱ Причина №3 - Долгое удержание Остин держит дом 154 дня — вдвое дольше среднего. Каждый лишний месяц — платёж по займу за объект, который ещё не продан. Я это прожил сам: в пике мои платежи по всем домам дошли до $12,000 в месяц, при этом приносили НОЛЬ дохода. Дома стоят красивые, отремонтированные, а покупателя нет. Банку плевать — платёж приходит по расписанию. Я лежал ночью, смотрел в потолок и думал, на что семья будет жить в следующем месяце и как мне заплатить аренду. Вот почему рынок флипа в США — обман: единого рынка не существует, есть десятки локальных, и между ними — пропасть. Если занимаешься флиппингом — ищи локацию, где это выгодно, даже если она в двух часах езды от тебя, поднимай жопу и следуй за деньгами. На своём заднем дворе флиппинг может оказаться глубоко убыточным. Я даже знаю флипперов, которые летают на свои объекты через всю страну. Лично мне больше нравится, когда актив платит мне каждый месяц, пока я им владею, а не наоборот. Поэтому спустя 6 домов, я выбрал не продавать дома, а сдавать их по комнатам, рефинансировать в банке и делать новый дом каждые 3-4 месяца — а не ждать 154 дня и плакать ночами в надежде, что придёт тот самый покупатель, который избавит меня от ипотеки и выберет именно мой дом среди сотен других таких же вариантов. Согласны? 🔥

ВИДЕО ТУР ПО НАШЕМУ ДОХОДНОМУ ДОМУ В США 🇺🇸 👉 https://youtu.be/iGDmkB-ui7E Купили с банковского аукциона за $105,000 — дом простоял пустым год, термиты сожрали стены, канализация проржавела насквозь. Внутри старых стен по факту построили новый дом. 7 комнат, 2 общих ванны + 2 приватных. С ванной — по $1,000/мес, без — по $800. Итог — больше $5,000/мес с одного дома. В видео — то, чего не было в постах: полный тур по дому, спор с банком за оценку ($250k → $280k), и как иностранный инвестор в США платит 0% налога через Portfolio Interest Exemption. Накидайте вопросы про коливинг в Штатах в комментах — сниму следующий ролик с ответами. 👉 https://youtu.be/iGDmkB-ui7E 👉 https://youtu.be/iGDmkB-ui7E 👉 https://youtu.be/iGDmkB-ui7E Дисклеймер: показываю личный опыт в образовательно-информационных целях, не реклама и не инвест-рекомендация

ДОХОДНАЯ ОБЩАГА! Почему сдавать дом по комнатам в США легче и безопаснее, чем сдавать одной семье. Когда я первый раз услышал про доходные дома в 2015 году я так и думал - что сдача по комнатам это как общага, куча проблем, малодоходные жильцы, которые сидят дома без работы, постоянно жалуются и не платят по любому поводу. Хочу разобрать несколько неочевидных моментов, на примере одного из наших домов: 🟢 Доход по комнатам выше - самое очевидное ▫️ LTR (long-term rental - обычная долгосрочная аренда семье): ~$2000/мес ▫️ Коливинг (по комнатам): ~$5,500/мес При ипотеке $2,000, в первом случае ноль и даже убыток, а во втором чистый доход около $1,500-2,000 🟢 Скорость заселения ▫️ LTR - заселение с риэлтором одной семьи (2-6 недель) или по программе section 8 от государства занимает 2-6 месяцев ▫️ Коливинг - дом вышел на полную загрузку (7 из 7) за 3(!) недели с публикации объявления. В целом людей, которые могут позволить арендовать целый дом меньше, чем людей которые могут арендовать комнату. 🟢 Качество арендаторов ▫️ LTR - это всегда большая семья, дети, собаки, дом не снимает одинокий работающий человек. Люди много времени проводят в доме, используют системы дома, отдыхают, приглашают друзей. Если семье нечем платить - ей некуда идти, они будут затягивать до последнего. ▫️ Коливинг - одинокий, работающий синий воротничок, с доходом 15-20$ в час, копит на первый взнос или сезонный рабочий, путешествующие медсестры и тп. Они приходят ночевать. Кстати мы не берем фрилансеров 🙂 сорян, они тоже много внимания требуют, тк постоянно дома. 💸 Если арендатор не платит ▫️ LTR - если у семьи нету денег на аренду, она либо ищет как не платить через "non livable conditions", либо кормит обещаниями вплоть до самого eviction. Пара месяцев простоя и несколько тысяч долларов убытка. ▫️ Коливинг - оплата понедельно, если долг больше 300$ - автоматически анулирование контракта и выселение. Общая статистика платформ на 100 жильцов 1 случай выселения, более важная цифра - собираемость платежей 95-97%! 💸 Если арендатор съезжает ▫️ LTR - ты теряешь 100% дохода и платишь ипотеку несколько месяцев(!) пока не найдешь нового - убыток 4-6 тыс.$ ▫️ Коливинг - если один из 7 арендаторов сьехал, ты делаешь уборку комнаты за 100$ и находишь нового за 1-3 дня (у нас такая статистика). Простой минимальный, расходы - уборка и маркетинг итого $300. В коливинге живут в среднем 9-13 месяцев. 🔧 Износ и ремонт ▫️ LTR - у тебя как у владельца нет права зайти в дом для проверки, ты узнаешь по факту, когда арендаторы уехали, что они оставили после себя ▫️ Коливинг - арендуются комнаты, общие зоны открыты для владельца. Регулярный клининг - глаза внутри дома, поломку чинят пока копеечная. По опыту управления своим первым доходным домом в 2015 году - это было здание на 25 квартир-студий, 30+ человек, 5 лет - дом в норме, нужен только плановый ремонт. Мой вывод: сдавать дома по комнатам - риск ниже, а доход выше. Кстати, я записал подробное видео на этом доме - разбираю там как раз этот и другие мифы про коливинг, показываю всю математику. Скоро выложу, поделюсь. Ролик получился огонь. Так что как обычно с вас реакция 🔥, а от меня - качественный контент. Дисклеймер: показываю личный опыт в образовательно-информационных целях, не реклама и не инвест-рекомендация

Обычная аренда ищет жильца месяцами. Мой дом заселяется по комнатам за считанные дни. 25 июня открыл объявление. Первая заявка пришла в течение 2 часов. Дальше дом заполнялся волнами — 17 дней, и 6 из 7 комнат уже нашли жильцов. Сегодня в отборе последняя комната — за день пришло сразу две новые заявки. Меньше месяца, чтобы полностью заселить дом. Впервые вижу такую асимметрию: 40-60 миллионов американцев не тянут отдельное жильё. А комнат в доходных домах на всю страну - около 50 тысяч. Разрыв в 800 раз. В следующем посте разберу, почему при словах "сдача по комнатам" все сразу думают - это как общага: куча людей с низким доходом, которые постоянно дёргают тебя. Я тоже так думал, когда начинал. На деле всё оказалось наоборот - разберу как. Короче, у меня опять то самое чувство - когда доходный дом это сила и хочется повторять 🔥

😤 Оценщик сказал $250,000. Я сказал нет. Вчера писал про дом за $105,000, который сегодня оценили в $280,000. Оказывается оценщики постоянно ошибаются, хотя учатся на это несколько лет, но прикол в том, что их отчеты вообще никто не читает, смотрят только финальную цифру в начале. А мой ИИ-агент очень даже хорошо читает, и, оказалось, что там встречается полнейшая ахинея, на основе которой делаются серьезные выводы. 🤔 Нафиг вообще эта оценка? Когда мы берем ипотеку под будущий доход, банк дает нам только 75% от оценочной стоимости. Если бы мы согласились на эту низкую оценку, нам бы на руки после закрытия кредита на ремонт и др расходов, пришло бы только $4,000 😢 - и у нас бы не было денег на следующий дом. 🟢 Что я сделал за полчаса с Claude Code: ▫️1. Загрузил туда отчёт оценщика ▫️2. Выгрузил из нашей системы похожие проданные дома в радиусе мили, которые подтверждали оценку $280,000, если этот шаг пропустить - без них ИИ просто нафантазирует аргументы (ты можешь ручками через сайты realtor_com или Redfin) ▫️3. Поставил задачу своему ИИ-агенту изучить отчет оценщика, найти в нем неточности, составить аргументированное и вежливое письмо банкиру о повышении оценки ▫️4. Результат - одностраничное письмо на официальном бланке компании с цитатами из отчета, рыночными примерами и цифрами ▫️5. Отправил лендеру 💰Ответ через день: подняли оценку дома до $280,000. При рефинансе на руки пришло $26,000. Так вот получил плюсом +$22,000 за один лист бумаги и 30 минут работы. Сохраняй себе в заметки. Если понадобится - просто вставишь ссылку на мой пост в свою ИИшку 🙂 Завтра расскажу, как быстро разлетелись комнаты в доходном доме после того как мы выставили их на рынок под аренду. А с тебя реакция 🔥, see you tomorrow Дисклеймер: показываю личный опыт в образовательно-информационных целях, не реклама и не инвест-рекомендация