Яна Мандрыкина о недвижимости и не только

ФРС США повышает ставку. Что нам с того? 16 сентября ФРС США впервые за три года подняла ставку – до 3,75–4%. В экономике США нарастают проблемы - нефть стоит выше 100 долларов за баррель, стоимость бензина и дизеля бьет рекорды и инфляция нарастает. Пришлось снова делать деньги дороже. Насколько я понимаю, основная цель этого шага - давление на нефтяные котировки . Дорогие кредиты сдерживают производство, инвестиции и потребление. Укрепление доллара делает сырьё дороже для покупателей в других валютах. Всё это должно снижать спрос и цену. Но я не думаю, что повышение ставки как-то сильно повлияет на цены. Все понимают, что сейчас нефть дорогая из-за Ормуза и проблем с поставками с Ближнего Востока. В сентябрьском отчёте Международное энергетическое агентство уже отложило ожидаемое полноценное восстановление поставок на 2027 год. Пока эти перебои сохраняются, нефть будет дорогой даже при высоких ставках. И только, если поставки стабилизируются, давление на цену дорогими деньгами станет ощутимым. Для России я бы смотрела прежде всего на сочетание цены нефти и курса рубля. Допустим, нефть остаётся дорогой, а рубль слабеет и идет к 90 рублям за доллар. При тех же объёмах продаж каждый полученный за экспорт доллар даст больше рублей. Для бюджета это поддержка, хотя для нас с вами слабый рубль означает удорожание почти всех импортных товаров и услуг. И усиление инфляции Бензин при любой нефти не дешевеет, к слову Другой вариант: нефть дешевеет, а курс доллара остаётся высоким. Тогда экспорт приносит меньше валюты, что будет дополнительно давить на курс рубля. И снова рубль слабеет — импорт дорожает, растут издержки - следом подтягиваются цены. Оба сценария способен осложнить снижение российской ставки, так как Банк России учитывает и внутреннюю инфляцию, и внешние риски. Учитывая, что 11 сентября ЦБ РФ оставил ставку на 14%. Так как ценовое давление усилилось, а инфляционные высокие. И если добавится удорожание импорта, оснований снижать ставку в дальнейшем будет все меньше. Так что ипотека подешевеет не так уж скоро, а ставки по вкладам будут интересными. Ну а накопления лавинообразно не хлынут в экономику. Ну и в продолжении предыдущего поста. Хорошая недвижимость скорее всего будет сохранить рублёвую цену и даже дорожать, но продолжит дешеветь в валюте.

Цены на квартиры обвалились. В валюте. Но это неточно Весной в посте о рубле я писала, что ожидаю его постепенного ослабления, а на рынке недвижимости – сохранения высоких рублёвых цен с умеренным ростом. И рассказывала, что сама продолжаю покупать валюту, сохраняя свою недвижимость. Уже сейчас хорошо видно, как эти прогнозы реализовались За август готовое жильё в старой Москве подорожало на 0,8% в рублях. Одновременно его стоимость в долларах снизилась на 5,7%, в евро – на 6,8%. Это данные ИРН, без элитных и нетиповых квартир. Но все не так однозначно.... Если посмотреть чуть дальше последнего месяца и даже года, то мы увидим, что с января прошлого года стоимость в валюте прошла две волны Итак, в январе 2025-го доллар стоил выше 103 рублей. В мае 2026-го на максимальном укреплении рубля опускался примерно до 70,8 рубля. Ну а сегодня 15 сентября -- курс 84,34 рубля. Например. возьмём квартиру, которая с января прошлого года выставлена в рекламу ровно за 30 миллионов рублей. В январе прошлого года это около 290 тысяч долларов. На майском минимуме доллара – уже 424 тысячи, а сейчас – 356 тысяч долларов. Для собственника даже объявление не редактировал, а цена квартиры весной 2026-го летала туда-сюда в валюте на 134 тысячи долларов. Если считать в процентах, то минус 16% с мая 2026-го в долларах.  И плюс почти 23% в них же к январю прошлого года. Ну то есть квартиры в валюте одновременно подорожали с прошлой весны и подешевели с нынешней. Конечно, задним числом все мы умные и в прошлом обе даты для покупки или продажи выберем безошибочно. Но в реальности чаще всего в момент самого выгодного курса может не оказаться подходящей квартиры или покупателя, готового за неё заплатить. Если хотите, в следующей серии напишу как именно просчитывать оптимальный момент для продажи или покупки, в такой ситуации? Конечно, если накидаете мне 👍🏻 Ну и всем цветочек 🌷 А впечатлительным — вискаречек 🥃

Со стрит-ритейлом в новостройках сейчас стало сложнее. Покупатели коммерции считают аккуратнее, арендаторы тоже стали разборчивее. Само по себе помещение на первом этаже нового дома уже не аргумент. Нужен понятный трафик и нормальная экономика. В новом квартале Инджой у Талана в первой очереди 17 коммерческих помещений в продаже. Есть небольшие лоты от 48,7 м², есть крупное пространство больше 3,5 тыс. м² под фитнес-клуб с бассейном. Также заявлены магазины, аптека, кофейни, медицинские клиники, салоны красоты и два ресторана. Часть помещений выходит на улицу Адмирала Макарова, часть — на новые городские проезды, которые уже через год соединят улицы между собой, еще часть — на пешеходный бульвар. Для коммерции это существенный момент: поток формируют не только жители домов, но и люди, которые будут приезжать в фитнес, рестораны, клиники и другие сервисы. Бульвар же планируется как точка притяжения людей из разных районов с разными интересами. При этом сам проект как раз спроектирован так, чтобы трафик распределялся по разным сторонам квартала. Там, где нет выраженного транспортного потока, движение должны поддерживать якорные функции — фитнес-клуб, рестораны и другие объекты, ради которых люди будут приходить в эту часть проекта. Плюс сам Войковский район давно сложился, как и граничащие с проектом Головинский и Покровское-Стрешнево. Здесь уже есть жилая застройка, транспорт и привычные для жителей маршруты. То есть коммерция в Инджой не зависит исключительно от заселения нового квартала целиком. При этом я бы все равно не делала автоматический вывод об инвестиционной привлекательности конкретного лота только из общей концепции проекта. Даже при хорошем распределении трафика у каждого помещения остаются свои вводные. Поэтому сам проект с точки зрения стрит-ритейла выглядит разумно. Есть большой жилой массив, сложившийся район и несколько функций, которые действительно могут давать регулярный поток людей. А дальше все решает конкретное помещение: цена входа, расположение, потенциальный арендатор, реальная ставка аренды и срок окупаемости. Вот после этого уже можно говорить, есть здесь хорошая инвестиция или нет.

Ключ 14% С - Стабильность

Сегодня ЦБ снова решает судьбу ключевой ставки По прогнозам банков и аналитиков расклад такой: основной сценарий – оставить 14%; второй по вероятности – снизить совсем немного, до 13,75%; в 13,5% почти никто не верит. Инфляция в августе снова ускорилась, рубль ослаб, бюджетные риски выросли. При этом и экономика уже заметно остывает. Я тоже ставлю на паузу 14% Максимум дадут символические минус 0,25%. Для рынка недвижимости разница между 14 и 13,75%, прямо скажем, примерно никакая 😁

Когда-то я уже писала, что ремонт почему-то регулярно превращает спокойных и приличных людей в психов. Недавно увидела свежий опрос одного крупного строй магазина, там 56% пар признались, что ссорятся во время ремонта. Ну камон! По моим ощущениям, остальные 44% просто соврали. Потому что ремонт это когда сначала вы вместе радостно выбираете красивую плитку, а через месяц уже готовы убить друг друга из-за того, что «я же говорила, здесь нужна была ещё одна розетка». Я по себе помню, что в любой рандомный день надо быстро заехать посмотреть двери или встретиться и выбрать краску. Когда вечером, вместо просмотра какого-нить Друзья и соседи, нужно сравниваете семь одинаковых оттенков зеленого. Короче, на мой взгляд, 56% посравшихся в процессе ремонта, подозрительно мало. Возможно, остальные уже развелись и проходили опрос по отдельности 😁

Лариса Долина отсудила у мошенников 114 миллионов рублей. Звучит так, будто история закончилась и уважаемая (нет) Лариса Александровна вернула деньги. Я просто посмотрела, с кого именно взыскали эти 114 миллионов. Анжела Цырульникова - 54-летняя московская библиотекарь, в этой истории курьер. Получила 7 лет и 3 месяца. Андрей Основа из Тольятти - дроппер. Через его карту обналичивали похищенные деньги. Получил 4 года. Суд взыскал с них 114,12 млн рублей солидарно. Но вероятность реально получить с них эту сумму стремится к нулю - у них ни денег, ни имущества нет Это просто посредники, которых, скорее всего, использовали втемную А по известным материалам дела, организаторы всей схемы не установлены Кстати, изначально иск был к четверым осужденным участникам схемы на 176,1 млн рублей. По двум другим производство сейчас идет отдельно В общем формально конструкция как бы юридически логичная: Лурье (добросовестный приобретатель) сохраняет купленную квартиру, а Длина (потерпевшая) взыскивает ущерб с участников мошеннической схемы. Только в реальности деньги ушли в зрительный зал безвозвратно

Семейная ипотека в июле упала почти вдвое В июне рынок разогнали ожидания ужесточения семейной ипотеки. Покупатели, которые вообще не собирались покупать или хотели войти в семейку позже, пошли в сделки раньше. В июле изменения отложили как минимум до октября и ажиотаж закончился. Общий объём ипотечных выдач упал с 483 до 363 млрд рублей. Это минус 25% за месяц. А семейная ипотека просто рухнула с 288 до 154 млрд. Почти вдвое. Это официальные данные ЦБ (кстати 11-го заседание по ставке - погадаем) При этом рыночная ипотека выросла со 162 до 175 млрд рублей, хотя средняя ставка по ней оставалась около 18%. То есть пациент скорее жив, чем мертв. Просто июнь вытащил на себя часть будущего спроса по семейке. До октября осталось меньше месяца. Коллеги и девелоперы снова начнут разгонять про ужесточение условий семейной ипотеки Так что сентябрь вполне может снова стать жарким. Поэтому сентябрьскую статистику я бы потом вообще не читала как рынок пошел в рост Цыплят мы посчитаем воктябре-ноябре

Сентябрь начался щедро и бодро. Россыпь законов вашему вниманию Росфинмониторинг теперь может напрямую получать у оператора национальной платежной системы информацию о любых наших операциях по картам, через СБП и QR. Запрос данных отдельно у каждого банка теперь не требуется Причем сообщать клиенту, что информация была передана, оператор не должен. Финансовая прозрачность продолжает развиваться. Но преимущественно в одну сторону. Заодно начался массовый запуск цифрового рубля. Крупнейшие банки должны дать клиентам возможность им пользоваться, а крупный ритейл — принимать его в оплату. Для граждан пока добровольно. Пока... Для серых расчетов за недвижимости это пока не приговор - есть же банковские ячейки. Но направление понятно: чем больше расчетов уходит в цифровой контур, тем меньше остается пространства для непрозрачных схем и неучтенных доплат. Самый актуальный и важный закон Если у вас в семье больше десяти кур, уток, гусей, индеек, перепелов, цесарок или страусов, их нужно поставить на государственный ветеринарный учет. Наш народ не победить — люди понесли птицу в МФЦ ставить на учет, прежде предложив залогиниться в максе, чтобы два раза не ходить Если птиц десять или меньше — до 2029 года можно пока расслабиться Теперь нас всех по осени считают Но есть и хорошие новости Если вдруг вы лудоман, теперь вы можете поставить себе самозапрет на азартные игры — через Госуслуги или МФЦ (можно совместить с учетом кур и страусов) Минимум на год, передумать через неделю нельзя. А у меня одной ощущение, что нам намекают на азартные игры с государством? Ну и дети - наши цветы жизни В школах возвращаются оценки за поведение. Пока экспериментально минимум в десяти школах каждого региона для учеников 2–8 классов. Сами по себе оценки оценки доставляют: образцовое, допустимое, недопустимое. Черное зеркало теперь не сериал, а жиза У кого был неуд по поведению — сдавайте лайки 👍🏻 Ну а впечатлительным вискаречек 🥃

Август -- холодный душ для рынка новостроек Московского региона Ловите аналитику по рынку новостроек за август 2026 года. По Московскому региону зарегистрировано на 17% меньше сделок к июлю (7 287 сделок по ДДУ и уступкам) Выручка пала сразу на 22% Средний чек снизился на 6%, до 20,7 млн Доля ипотеки при этом почти не изменилась с 61% до 60%. Год к году сделок стало меньше на 31%, выручки – на 24%. При этом средняя цена метра выросла на 11%. Москва (старые границы) Зарегистрировано 2 812 сделок – минус 23% к июлю и минус 45% к августу прошлого года. Выручка за месяц сократилась на 26%, а год к году на 30%. А теперь самое интересное. Средняя цена реализованного квадратного метра за год выросла на 24%, средний чек – на 28%, до 34,4 млн рублей. То есть квартир продаётся почти вдвое меньше и существенно дороже. Доля ипотеки снизилась до 48%, то есть больше половины сделок здесь уже проходят без ипотеки. Новая Москва Сделки к июлю минус 17% и минус 48% год к году. Выручка за год сократилась на 32%. При этом средняя цена квадратного метра выросла на 32%, до 392 тыс. рублей. Тут тоже дисбаланс: цена квадрата плюс треть, количество покупателей минус половина. Более менее спасает ситуацию, что 73% оставшихся сделок – ипотечные. Надолго ли? Московская область Область тащит рынок региона. Количество сделок минус 11% к июлю и всего минус 3% к прошлому августу. Выручка год к году даже выросла на 7%, квадратный метр тоже — на 11%. Область выглядит как-то устойчивее Москвы и особенно Новой Москвы. Спрос буквально утекает туда, где бюджет более менее адекватен возможностям покупателей. А в Москве и Новой Москве цены растут гораздо быстрее количества людей, готовых эти цены платить. Конечно, из одного только августовского падения рано делать вывод о начале какого-то нового обвала. Но тенденция читается: рост цены квадратного метра всё хуже конвертируется в продажи. Особенно показательно это в Москве: +24% к цене метра при -45% к количеству сделок. Если осенью спрос не восстановится, перед девелоперами встанет довольно неприятный выбор: продолжать держать прайс и терять объём либо возвращать покупателя скидками, субсидиями, рассрочками и прочей финансовой инженерией. Ждемс... 👉 @Upright_Estate консультация 👉 Мой YouTube и Рутуб о недвижимости и не только Информация традиционно от @dataflat #аналитикарынка #новостройкимосквы #семейнаяипотека