ГАБы и коммерция | W8 Realty СПБ

Главная проблема покупки коммерции через отдел продаж застройщика Когда человек приходит в отдел продаж любого застройщика, ему обычно просто показывают свободные помещения и рассказывают о жилом комплексе, ценах и действующих скидках. ❓Но главный вопрос другой — кто будет платить аренду в этом помещении? Мы смотрим не на помещение, а на будущий арендный бизнес. ➡️ Где проходят основные пешеходные потоки. ➡️ Как жители заходят и выходят из района. ➡️ Где будут точки притяжения. ➡️ Какое население будет жить в локации после полного заселения. ➡️ Какие арендаторы уже работают рядом. ➡️ Какие сети сейчас ищут помещения в этом районе. После этого становится понятно, кого реально можно посадить в конкретную локацию: продуктовую сеть, аптеку, ПВЗ, кофейню или другого арендатора. Дальше считаем прогнозируемую ставку аренды и сразу проверяем её через наш отдел аренды, который ежедневно общается с федеральными сетями и локальными арендаторами. Поэтому еще до покупки четко понимаем: ➡️ какая ставка реально достижима; ➡️ какой арендатор наиболее вероятен; ➡️ сколько объект будет окупаться; ➡️ какая получится доходность. И еще до покупки получаем готовую финансовую модель с понятной стратегией сдачи. Поэтому если вы ищете хорошее коммерческое помещение — напишите мне @w8realbot. А если нужен именно ГАБ — пришлю проекты с действующими федеральными арендаторами (такими как «Пятёрочка», «Магнит», «Дикси», «Яндекс Лавка» и другие).

Почему собственники не могут сдать помещения в новых ЖК? Многие покупают помещения по принципу — визуально понравилось. ➖ А почему понравилось? ➖ Ну красивое. И это не шутка. Проблема в том, что арендаторы не платят аренду за красоту. Они платят за возможность заработать. Человек смотрит на помещение: ➡️Новый ЖК ➡️Панорамные окна ➡️Стильный фасад И сразу рисует в голове очередь из арендаторов А потом выясняется, что очереди нет — потому что рядом нет потока людей. ⏩Есть живой пример У нас одно такое помещение стоит уже несколько месяцев. Люди приходят посмотреть. хвалят, говорят, что помещение классное. И уходят. ❓Почему? Потому что вся проходка находится буквально за углом — в 50 метрах. А когда человек покупал — просто не учел этот момент. А возле самого помещения трафика — 0. ⏩Помещение может быть идеальным Но если у арендатора не сходится экономика, он туда никогда не сядет. Ни со скидкой, ни без скидки. Никак. Поэтому перед покупкой мы обязательно анализируем: ➡️Кто сюда реально может зайти? ➡️Какая у него выручка? ➡️Сколько он способен платить? ➡️Хватит ли ему трафика? Нужно оценивать спрос со стороны арендаторов. Потому что ипотеку или рассрочку за помещение платите вы. А окупать её должен арендатор. Если хотите ГАБ с надёжным федеральным арендатором и окупаемостью до 10 лет — напишите мне @w8realbot.

Как теряют деньги при покупке ГАБа? Самое дорогое заблуждение в коммерции звучит так: «Сейчас куплю ГАБ с готовым арендатором, и он будет вечно приносить деньги». К сожалению, рынок так не работает: ➡️Сегодня арендатор платит исправно. ➡️Завтра рядом открывается конкурент. ➡️Послезавтра меняют схему движения, перекрывают проезд или трафик уходит на соседнюю улицу. 📌И арендатор приходит и говорит — либо снижаем ставку, либо съезжаем. Многие смотрят на ГАБ как на депозит. Купил, положил на полку и забыл. Но все намного сложнее: ➡️Меняется район. ➡️Меняется покупатель. ➡️Меняются сами арендаторы. ➡️Появляются новые сети, старые форматы умирают. ❌То, что отлично работало 3 года назад, сегодня может уже никому не быть интересно. На рынок вываливается много объектов с «шикарной» окупаемостью. Только продавец уже знает то, чего не знает покупатель. ➡️Например, что через полгода рядом откроется новая магистраль и весь поток людей уйдёт в другую сторону. ➡️Или что арендатор уже вел переговоры о съезде, потому что рядом планируется открытие федерального конкурента. ❗️Нужно понимать, за счёт чего эта ставка вообще существует. ➡️Откуда и как идёт трафик ➡️Почему арендатор платит именно такую ставку. ➡️И что будет с объектом через несколько лет Поэтому если вы ищете хорошее коммерческое помещение — напишите мне @w8realbot. А если нужен именно ГАБ — пришлю проекты с действующими федеральными арендаторами (такими как «Пятёрочка», «Магнит», «Дикси», «Яндекс Лавка» и другие).

Хочу ГАБ с Пятёрочкой, на какие цифры рассчитывать? Наверное, это один из самых частых вопросов, которые я слышу, поэтому расскажу на конкретном примере. Если говорить про реально классный объект, то искать на Авито бессмысленно. Такой ГАБ найдете с окупаемостью 15 лет в лучшем случае. ⏩ Рассказываю на реальном кейсе — один из наших живых проектов. К нам обратился клиент с запросом: ➡️ нужен федеральный продуктовый арендатор ➡️ чтобы сидел долго и исправно платил ➡️ окупаемость — до 10 лет 1️⃣ Зашли в классный квартал — ЖК Наука, уже не первое помещение там забрали. Вокруг сформирован большой жилой массив, а на пути жителей от метро домой работают всего два продуктовых — большой ритейл так и просится. 2️⃣ Отобрали несколько лучших вариантов — расположенных через стенку друг от друга, и параллельно начали переговоры с застройщиком и одним из крупнейших федеральных ритейлеров — Магнитом. 3️⃣ Получили от Магнита все тех. требования и коммерческие условия — и согласовали объединение нескольких помещений в один крупный блок. 4️⃣ В итоге выкупили помещения — объединили их в одно большое и посадили туда надёжного сетевика с долгосрочным договором аренды. Теперь по цифрам: ➡️ Площадь помещения — 381 м² ➡️ Стоимость покупки — 82 млн ₽ ⏩Цена за квадрат вышла около 215 тыс. ₽ Можно было купить дешевле при 100% оплате, но клиенту было удобнее воспользоваться рассрочкой до ввода объекта в эксплуатацию. Мы согласовали этот вариант. Что получили на старте? ➡️ Ставка аренды — 2 200 ₽ за м² ➡️ И 6% от товарооборота Самое интересное, что после объединения помещений клиент получил несколько дополнительных квадратных метров за счёт образовавшихся проходов. Плюс фактическая площадь по итоговым замерам оказалась больше проектной. Такая ситуация встречается часто, даже в жилой недвижке. Что получили в итоге: ➡️ Общая площадь — 391 м² ➡️ МАП (фикса) — 860 000 ₽ в месяц ➡️ Окупаемость — менее 9 лет с учётом всех расходов, перепланировки и сопровождения. Если хотите такой же ГАБ с надёжным федеральным арендатором — напишите мне @w8realbot.

Сколько реально платят федеральные сети? Cредняя ставка, по которой сегодня федеральные продуктовые сети готовы заходить — 2 500 ₽ за м². 📌Также крупные сетевики платят фиксированную аренду + процент от оборота. Базово это около 6%, но если понимаешь их экономику и правильно продаёшь локацию, вполне реально дожать до 6,5%. ⏩ Кажется, что разница небольшая. Но когда магазин делает десятки миллионов оборота в месяц, эти дополнительные полпроцента превращаются в очень серьёзные деньги. ⏩ Теперь про обороты. Новый магазин, который только открывается, стартует где-то с 12–15 млн рублей товарооборота в месяц. ⭐️ Если локация трафиковая — это уже около 20 млн рублей и выше. И вот здесь самое интересное Федеральные сети очень тщательно отбирают помещения Например, для Пятёрочки минимальное население — от 4 000 жителей в радиусе 300 метров. ✔️ Если видим 10–15 тысяч жителей в комплексе вокруг, то уже понимаем, что потенциал хороший. Поэтому когда мы смотрим помещение под федерального арендатора, нас интересует не только площадь и потолки. ❗️Мы в первую очередь считаем будущую оборотку арендатора. Потому что именно от неё зависит, сколько он сможет платить аренды. ⏩ Даже самые крупные сети торгуются до последнего. Пятёрочка, Магнит, Дикси — все работают одинаково. Сначала дают минимальную ставку, а дальше смотрят, насколько собственник понимает экономику объекта. ❗️Если ты сам не знаешь их цифры, их требования и их юнит-экономику — заберут помещение по минималке. Поэтому если вы ищете хорошее коммерческое помещение — напишите мне @w8realbot. А если нужен именно ГАБ — пришлю проекты с действующими федеральными арендаторами (такими как «Пятёрочка», «Магнит», «Дикси», «Яндекс Лавка» и другие).

Этот ГАБ мы даже не выставляли в продажу Когда к нам обратился инвестор, задача была найти максимально понятный готовый арендный бизнес с четким и прогнозируемым денежным потоком. ⏩Это помещение на Всеволожском проспекте. Локация с постоянным потоком людей, рядом железнодорожная станция, пешеходный трафик — +- 500 человек в час. ✔️Арендатор — банк с долгосрочным договором. ⏩В результате инвестор получил именно то, что искал: понятный объект с окупаемостью 9 лет, надежного арендатора и стабильный ежемесячный доход. ⏩Очень часто инвесторы начинают поиск с вопроса: «Что есть в продаже?», хотя нужно сначала понять, что именно нужно искать. Напишите мне — @w8realbot, расскажу о нюансах выбора ГАБа, на что нужно обращать внимание и какие ошибки чаще всего допускаются.

Последнее свободное помещение в этом ЖК -- успели забрать Приехал на Академика Константинова в ЖК «Наука». Тут находится тот самый «Магнит», про который я рассказывал. ⏩Но сейчас покажу еще один интересный объект. К нам обратились наши постоянные инвесторы. Запрос был понятный — найти классный ГАБ в этой локации. ⏩ На тот момент ЖК ещё строился, но все интересные помещения уже были разбронированы. ⏩ Но после переговоров с застройщиком удалось выцепить отложенное шикарное помещение. 📌 Такие объекты разбирают моментально или оставляют для своих. ➡️ прямо на фасаде у дороги ➡️ самая проходная точка — трафик гарантирован ➡️ правильная конфигурация ➡️ не двор и не скрытая локация ✔️ Сразу скинули этот вариант, и без раздумий подтвердили сделку. ⏩ Дальше началась уже работа с концепцией арендатора. В итоге помещение занял ресторанный бизнес, который сейчас проходит ребрендинг и обновление концепции с акцентом на доставку — что вполне логично для современных реалий рынка. ⏩ Возможно, что сюда лучше подошёл бы крупный сетевой арендатор. Но когда в собственности такое ликвидное помещение, выбор арендатора становится намного шире. ❗️Даже если текущий арендатор когда-то съедет, найти новых — вообще не проблема. Если рассматриваете покупку коммерции, но не понимаете, какие помещения нужно рассматривать — напишите мне @w8realbot. Лично разберу ситуацию и покажу несколько рабочих стратегий,

Нужен ГАБ с федеральным арендатором? Ребят, у нас есть классная новость. Не так давно рассказывал, как мы собрали ГАБ в ЖК «Наука» на Академика Константинова. ⏩ Сделали нестандартную историю: объединили 4 помещения по 90 м² в одно большое пространство почти 380 м² и посадили туда «Магнит». Кто не читал — можно глянуть тут: • Как создаётся настоящий Готовый Арендный Бизнес • Как мы построили «Магнит» • Сэкономили 5 миллионов на увеличении площади ❗️Сейчас у федеральных продуктовых сетей огромный дефицит больших площадей в новостройках. ⏩Спрос на такие объекты максимальный Потому что застройщики практически не делают такие площади, и очень мало тех, кто умеет правильно объединять помещения. Сейчас у нас есть 14 таких объектов под объединение. Мы детально изучили: ➡️ темпы продаж квартир ➡️ развитие районов ➡️ инфраструктуру и дороги ➡️ будущий трафик 📌 И самое главное — у нас уже есть предварительные согласования с федеральными арендаторами, которые готовы подписать договор аренды ещё на этапе строительства. ✔️То есть заранее понимаем, кто будет сидеть в помещении и какую доходность это даст. Если вы хотите такой ГАБ с федеральным арендатором — напишите мне @w8realbot, все расскажу лично.

Как получить окупаемость 7–9 лет коммерческого помещения Сейчас огромный дефицит действительно классной коммерции. ❗️Особенно — больших помещений под федеральные сети. И проблема в том, что застройщики максимально сфокусированы на жилой части своих комплексов. Коммерция до сих пор идет по остаточному принципу. 📌В итоге в новых ЖК массово появляется куча помещений по 60–90 м², но для федеральных ритейлеров этого мало. «Пятёрочка», «Магнит», «Дикси» и другие федеральные сети работают с совершенно другими требованиями к площади и техническими параметрами помещений. ❗️ Поэтому крупные федеральные арендаторы конкурируют за хорошие большие помещения и готовы платить за них больше. Особенно: ➡️ угловые помещения, ➡️ с высоким трафиком, ➡️ с зоной разгрузки, подъездными путями и тд. ✔️Тут появляется возможность. Когда не просто покупаешь помещение, а собираешь объект под конкретный спрос рынка. Для этого приходится: ➡️ объединять несколько помещений, ➡️ согласовывать изменения с застройщиком, ➡️ прорабатывать проект вместе с инженерами, ➡️ и фактически сформировать помещение под будущего арендатора. 📌 Итог — объект с доходностью 7-9 лет. Сейчас мы занимаемся поиском таких помещений и уже нашли несколько очень интересных вариантов. Завтра расскажу подробнее, а если хотите узнать сейчас — напишите мне @w8realbot.

Шикарный ГАБ с надежным федеральным арендатором! Этот объект мы специально нашли для инвестора, который пришёл с простой задачей: переложить и сохранить деньги, которые вывел из бизнеса. 💵Бюджет был строго — до 20 млн. ⏩Просмотрели много вариантов. Но в итоге окончательное решение пало на коммерцию рядом с тем же объектом, что показывал на днях. ⏩Изначально это было просто пустое помещение. Но эту локацию мы уже знали вдоль и поперёк, плюс были запросы от нескольких сетевиков. ⏩Согласовали крупную аптечную сеть «ЗдравСити». Подписали договор аренды ещё до покупки — и в итоге человек получил полноценный Готовый Арендный Бизнес. ➡️Стоимость объекта — около 16 млн ₽. ➡️ МАП — порядка 140 000 ₽ в месяц. ➡️ Окупаемость — примерно 9 лет. ⭐️Само по себе помещение очень классное, и локация трафиковая. Можно было выжать из него чуть больше и получить окупаемость чуть ниже. ❗️Но в главным условием был максимально надёжный арендатор, который будет сидеть долгие годы и стабильно платить аренду. Поэтому если хотите готовый арендный бизнес с надёжным федеральным арендатором — пишите мне @w8realbot.