ГАБы и коммерция | W8 Realty СПБ

Главная проблема покупки коммерции через отдел продаж застройщика Когда человек приходит в отдел продаж любого застройщика, ему обычно просто показывают свободные помещения и рассказывают о жилом комплексе, ценах и действующих скидках. ❓Но главный вопрос другой — кто будет платить аренду в этом помещении? Мы смотрим не на помещение, а на будущий арендный бизнес. ➡️ Где проходят основные пешеходные потоки. ➡️ Как жители заходят и выходят из района. ➡️ Где будут точки притяжения. ➡️ Какое население будет жить в локации после полного заселения. ➡️ Какие арендаторы уже работают рядом. ➡️ Какие сети сейчас ищут помещения в этом районе. После этого становится понятно, кого реально можно посадить в конкретную локацию: продуктовую сеть, аптеку, ПВЗ, кофейню или другого арендатора. Дальше считаем прогнозируемую ставку аренды и сразу проверяем её через наш отдел аренды, который ежедневно общается с федеральными сетями и локальными арендаторами. Поэтому еще до покупки четко понимаем: ➡️ какая ставка реально достижима; ➡️ какой арендатор наиболее вероятен; ➡️ сколько объект будет окупаться; ➡️ какая получится доходность. И еще до покупки получаем готовую финансовую модель с понятной стратегией сдачи. Поэтому если вы ищете хорошее коммерческое помещение — напишите мне @w8realbot. А если нужен именно ГАБ — пришлю проекты с действующими федеральными арендаторами (такими как «Пятёрочка», «Магнит», «Дикси», «Яндекс Лавка» и другие).

Почему собственники не могут сдать помещения в новых ЖК? Многие покупают помещения по принципу — визуально понравилось. ➖ А почему понравилось? ➖ Ну красивое. И это не шутка. Проблема в том, что арендаторы не платят аренду за красоту. Они платят за возможность заработать. Человек смотрит на помещение: ➡️Новый ЖК ➡️Панорамные окна ➡️Стильный фасад И сразу рисует в голове очередь из арендаторов А потом выясняется, что очереди нет — потому что рядом нет потока людей. ⏩Есть живой пример У нас одно такое помещение стоит уже несколько месяцев. Люди приходят посмотреть. хвалят, говорят, что помещение классное. И уходят. ❓Почему? Потому что вся проходка находится буквально за углом — в 50 метрах. А когда человек покупал — просто не учел этот момент. А возле самого помещения трафика — 0. ⏩Помещение может быть идеальным Но если у арендатора не сходится экономика, он туда никогда не сядет. Ни со скидкой, ни без скидки. Никак. Поэтому перед покупкой мы обязательно анализируем: ➡️Кто сюда реально может зайти? ➡️Какая у него выручка? ➡️Сколько он способен платить? ➡️Хватит ли ему трафика? Нужно оценивать спрос со стороны арендаторов. Потому что ипотеку или рассрочку за помещение платите вы. А окупать её должен арендатор. Если хотите ГАБ с надёжным федеральным арендатором и окупаемостью до 10 лет — напишите мне @w8realbot.

Как теряют деньги при покупке ГАБа? Самое дорогое заблуждение в коммерции звучит так: «Сейчас куплю ГАБ с готовым арендатором, и он будет вечно приносить деньги». К сожалению, рынок так не работает: ➡️Сегодня арендатор платит исправно. ➡️Завтра рядом открывается конкурент. ➡️Послезавтра меняют схему движения, перекрывают проезд или трафик уходит на соседнюю улицу. 📌И арендатор приходит и говорит — либо снижаем ставку, либо съезжаем. Многие смотрят на ГАБ как на депозит. Купил, положил на полку и забыл. Но все намного сложнее: ➡️Меняется район. ➡️Меняется покупатель. ➡️Меняются сами арендаторы. ➡️Появляются новые сети, старые форматы умирают. ❌То, что отлично работало 3 года назад, сегодня может уже никому не быть интересно. На рынок вываливается много объектов с «шикарной» окупаемостью. Только продавец уже знает то, чего не знает покупатель. ➡️Например, что через полгода рядом откроется новая магистраль и весь поток людей уйдёт в другую сторону. ➡️Или что арендатор уже вел переговоры о съезде, потому что рядом планируется открытие федерального конкурента. ❗️Нужно понимать, за счёт чего эта ставка вообще существует. ➡️Откуда и как идёт трафик ➡️Почему арендатор платит именно такую ставку. ➡️И что будет с объектом через несколько лет Поэтому если вы ищете хорошее коммерческое помещение — напишите мне @w8realbot. А если нужен именно ГАБ — пришлю проекты с действующими федеральными арендаторами (такими как «Пятёрочка», «Магнит», «Дикси», «Яндекс Лавка» и другие).