Путь Инвестора в СПб | Никита Никитский

🏠 Новый кейс в работе. Студия с характером. Ко мне обратились с задачей сделать ремонт квартиры-студии. ✔️На фото — визуализация будущего интерьера. Почему клиенты обращаются именно ко мне? Потому что ремонт — это не просто «положить плитку и поклеить обои». Это понимание рынка недвижимости и того, что действительно ценится на сегодняшний день. Хотя данная квартира - для собственного проживания. За годы работы я выработал проверенные решения по материалам, цветам, освещению и планировкам. Я знаю, как сделать интерьер современным, практичным и при этом не выйти за рамки бюджета. ✔️В итоге клиент получает не просто красивую картинку, а квартиру, которая выглядит дорого, остаётся актуальной долгие годы и приносит дополнительную ценность собственнику. Работы на данный момент в полном разгаре, а по завершению обязательно покажу вам результат «до» и «после». Уверен, получится даже лучше, чем на визуализации. 😉

💰 А что, если однажды государство скажет: «Ваши деньги должны работать на экономику»? Последнее время активно обсуждают заявление Геннадия Зюганова. Во время выступления он сказал, что на банковских счетах россиян и предприятий находится около 130 триллионов рублей, и эти деньги, по его мнению, «лежат мёртвым грузом», обогащая банки, а не работая на развитие экономики. Более того, прозвучала фраза, что эту проблему можно было бы решить достаточно быстро. 📌После этого в СМИ появилась информация, что речь идёт чуть ли не об изъятии вкладов граждан. ❗️Позже сам Зюганов пояснил, что его слова неправильно интерпретировали. По его словам, он не предлагал конфисковывать деньги, а говорил о необходимости менять экономическую политику и снижать высокую ключевую ставку, из-за которой люди предпочитают хранить деньги на депозитах, а не инвестировать их в производство и развитие бизнеса. Но меня в этой истории заинтересовало даже не само заявление. Меня заинтересовала реакция людей. 💡Потому что огромное количество россиян сразу начали переживать за свои накопления. Это отчетливо видно по тому как сейчас сметают ликвид под флиппинг на вторичном рынке. И здесь возникает логичный вопрос. А правильно ли вообще хранить весь капитал в одном инструменте? Даже если отбросить всю политику, вклады сегодня имеют свои плюсы и свои минусы. Да, это один из самых понятных и относительно консервативных способов сохранить деньги. Но если весь капитал находится только в банке, вы полностью зависите от экономической ситуации, уровня процентных ставок, инфляции и решений финансовых властей. Именно поэтому я всегда говорил и продолжаю говорить: Деньги должны быть диверсифицированы. 🔸️Часть средств можно держать на вкладах. 🔸️Часть — инвестировать в недвижимость. Кто-то выбирает фондовый рынок, облигации, драгоценные металлы или другие инструменты. 🚀Главное — не складывать все яйца в одну корзину. Лично я выбрал недвижимость, потому что понимаю этот рынок уже много лет. Для меня это понятный актив, который можно улучшить своими руками, увеличить его стоимость и заработать не только на росте цены, но и на собственной экспертизе. Но это не значит, что банковские вклады — это плохо. У каждого инструмента есть своё время. Когда ставки были 20–24% годовых, вклады были очень интересным вариантом. Сегодня ситуация уже меняется, и многие снова начинают смотреть в сторону недвижимости и других инвестиций. 💬 Интересно узнать ваше мнение. Как бы вы сегодня распределили свои накопления? Только банковский вклад? Недвижимость? Или, как считаете, капитал должен работать сразу в нескольких направлениях?

💰Напоминание для тех, кто, как и я, платит налоги. 15 июля — крайний срок уплаты налогов для физических лиц❗️ Честно скажу, каждый год этот день немного расстраивает. 😄 Открываешь сумму к оплате... смотришь... закрываешь... снова открываешь... и понимаешь, что платить всё равно придётся.🤯 В этом году со мной вообще произошёл интересный случай. ✔️При заполнении декларации я случайно не указал одну из проданных квартир. Никакого умысла — просто объект затерялся среди документов. Камеральная проверка сначала прошла, мне рассчитали налог — около 350 тысяч рублей. Я уже мысленно выдохнул. Но буквально через несколько дней приходит сообщение из налоговой: — У вас не хватает ещё одной квартиры в декларации❗️❗️❗️ Пригласили разобраться. В итоге декларацию исправил, всё пересчитали. Налог увеличился ещё примерно на 120 тысяч рублей. Самое интересное, что никаких штрафов не выписали. В налоговой сказали: «Главное, что ошибку исправили и оплатите всё в срок.» Из этого сделал очередной вывод: ✔️Налоговая сегодня видит практически всё. Скорее всего, большая часть проверок уже давно автоматизирована, поэтому надеяться, что какая-то сделка «затеряется», точно не стоит. 💡И ещё один момент. Хотя я заранее понимал, какую сумму нужно будет заплатить, деньги всё это время не лежали без дела.💸 До последнего момента они находились на накопительном счёте с начислением процентов на ежедневный остаток. Пока не наступил срок оплаты, средства продолжали приносить небольшой дополнительный доход.💸 Всё абсолютно законно. Поэтому сегодня оплачиваю налог практически в последний момент — но в рамках установленного срока. Так что если вы ещё не оплатили налоги — не откладывайте. Штрафы и пени точно никому не нужны. 💬 А вы уже заплатили налоги или тоже относитесь к тем, кто делает это в последние дни?

Вкуснятина ))

🏠 Кейс одной хрущёвки, которая заставила меня изменить своё мнение. Есть планировки, которые я долгое время сознательно обходил стороной. 📌Одна из них — классическая хрущёвка с очень маленьким совмещённым санузлом. Всего около 2,2–2,3 м². Кто сталкивался с такими квартирами, тот поймёт. Кажется, что туда невозможно нормально вписать ни сантехнику, ни стиральную машину, ни места для хранения. Именно из-за этого я долгое время не рассматривал такие объекты для флиппинга. Но чем больше занимаешься недвижимостью, тем чаще понимаешь: не бывает плохих планировок — бывают ещё не найденные решения❗️ 💡На последнем объекте мне пришла идея, как сделать этот санузел гораздо более удобным и функциональным, не жертвуя комфортом. Сейчас реализую её на практике. Если всё получится так, как задумано, этот вариант станет ещё одним рабочим решением для моих будущих проектов. Именно поэтому мне нравится флиппинг. Каждый новый объект — это не просто ремонт, а возможность найти более удачное решение, чем было раньше. С каждым проектом накапливается опыт, который потом позволяет делать квартиры ещё удобнее и ликвиднее. 📹 На видео как раз показываю эту хрущёвку и рассказываю, что планирую изменить.👆 💬 А теперь вопрос к тем, кто жил или бывал в таких квартирах. Помните эту классическую планировку хрущёвки? Как вам она? И смущает ли вас такой маленький санузел, или для вас это вообще не проблема?

🏠 Иногда один документ может перечеркнуть всю сделку. После того как сорвался предыдущий объект (тот самый, где у собственника обнаружились серьёзные юридические риски), пришлось срочно искать замену. Несколько дней плотно мониторил Авито, ЦИАН, Яндекс Недвижимость и другие площадки - впрочем это обычные будни 😊 И вот нахожу квартиру. 🔸️42 м², центр города, до метро «Фрунзенская» или «Технологический институт» — около 8 минут пешком. Во дворе бесплатная парковка, что для центра Санкт-Петербурга — уже большой плюс. Да, первый этаж. Да, планировка не идеальная для флиппинга. Но в целом объект мне понравился, особенно цена. ✨️Приехал на просмотр. Поторговались с агентом, обсудили нюансы. Было небольшое обременение — долг частному инвестору около 500 тысяч рублей. Но такие сделки я уже проводил, поэтому для меня это не проблема. Уже практически ударили по рукам. Думаю: «Ура! Нашёл достойный объект.» Но во время просмотра меня не покидала одна мысль. Окна были слишком низко. Настолько низко, что если взрослый человек встанет рядом, подоконник окажется примерно на уровне колена. Вроде бы первый этаж. Но какое-то странное ощущение не отпускало. Попросил документы. Открываю их… И вижу одно слово: «Цоколь».🤯 На этом мой интерес к покупке закончился.❌ Самое интересное, что визуально это обычный первый этаж. Не подвал, не полуподвал, окна выходят во двор, света достаточно. Но в документах — цокольный этаж. Смотрите этот объект тут 👈 И вот тут я всегда стараюсь поставить себя на место будущего покупателя. Можно сколько угодно объяснять, что «по факту это первый этаж». Но достаточно ли этого? Ведь многие, услышав слово «цоколь», сразу представляют сырое подвальное помещение с маленькими окнами. Именно восприятие покупателя зачастую решает судьбу объекта. Можно купить квартиру очень выгодно, сделать отличный ремонт… ❗️Но если потом её будет сложно продать, потому что людей отпугивает одна строчка в документах, стоит ли вообще заходить в такой проект? Лично я решил не рисковать и продолжил поиски. 💬 А теперь интересно ваше мнение. Если бы вы выбирали квартиру для себя и увидели в документах слово «цоколь», но своими глазами убедились, что выглядит она как обычный первый этаж… Это вас смутило бы или нет?

Когда-то ковёр на стене считался вершиной дизайна. Сегодня мы улыбаемся, глядя на такие интерьеры. А теперь представьте 2070 год… Наши внуки заходят в квартиру с современным ремонтом 2026 года и говорят: — «Ну это же бабушкин ремонт… Тут всё переделывать!» 😂 Как думаете, что в наших нынешних ремонтах через 40–50 лет будет выглядеть самым смешным? 😄

🏠 Иногда лучшая сделка — это та, от которой ты вовремя отказался. ▪️Недавно я нашёл очень интересный объект под флиппинг. Договорились с продавцами, внесли залог, инвесторы были готовы заходить в проект, деньги собраны — оставалось только выйти на сделку. Но дальше всё пошло не по плану. 🔸️Сначала продавцы несколько раз переносили сделку: то не могут в пятницу, то на следующей неделе, то снова появляются какие-то причины. Такие ситуации меня всегда настораживают. 🔸️А потом агент говорит: — Давайте деньги перечислим только одному из собственников. Хотя по факту их двое - 2 брата. 💡Именно в этот момент у меня загорелась красная лампочка. Я попросил своего юриста максимально тщательно проверить документы и разобраться, почему возникла такая просьба. И вот что выяснилось. ▪️Квартира принадлежит двум братьям, которые получили её по завещанию. С самой квартирой всё было в порядке: никаких арестов, никаких обременений, никаких ограничений. На первый взгляд — идеальный объект. Но проблема оказалась не в квартире. Проблема оказалась в одном из собственников. У него обнаружился долг около 1,9 млн рублей, который уже был продан коллекторам❗️❗️❗️ Раньше на его долю действительно было наложено обременение, но позже исполнительное производство закрыли за сроком давности, потому что взыскать долг было невозможно. Соответственно, ограничения сняли. Внешне квартира стала абсолютно «чистой». Но только внешне. Самое интересное началось дальше. Когда я задал вопрос представителям агентства, почему об этой ситуации не сообщили сразу, ещё до того, как я внёс залог, оплатил проверку документов, работу юриста и потратил почти две недели на подготовку сделки, мне ответили примерно следующее: "Проблем нет. Это его единственное жильё, поэтому никто ничего оспаривать не будет. Да, банкротство возможно, но переживать не стоит — покупайте спокойно"💶 Честно говоря, такой ответ меня удивил. Да, единственное жильё действительно имеет особый статус. Но речь ведь не о том, заберут ли квартиру у должника. Речь о том, что после продажи и возможного банкротства сделки за предыдущие годы могут проверяться финансовым управляющим. И если возникнут основания, их могут попытаться оспорить. А теперь представьте ситуацию. Вы честно купили квартиру. Вложили несколько миллионов рублей в капитальный ремонт. Потратили время, силы и деньги. 🔹И вдруг начинается судебный процесс. Даже если когда-нибудь удастся вернуть деньги за саму квартиру, никто не компенсирует стоимость ремонта, потерянное время, услуги юристов и все остальные расходы. Именно поэтому я отказался от покупки❌️ Да, агентство в итоге согласилось вернуть залог. ❗️Но мне никто не вернёт две недели ожидания, поездки с дачи в город, оплату работы юриста, который проверял документы и готовил договор, и время моих инвесторов, которые уже были готовы заходить в проект. Для меня это ещё одно подтверждение простой мысли. Не все участники сделки одинаково заинтересованы в вашей безопасности. ▪️У агента одна задача — продать объект. Потому как он выступает со стороны продавца. ▪️У покупателя совсем другая задача — сохранить свои деньги. Поэтому я всегда говорю: "не экономьте на юридической проверке недвижимости." Во флиппинге многие думают, что главная работа — сделать красивый ремонт. Нет. Главная работа начинается ещё до покупки квартиры. -Проверить документы. -Разобраться в истории собственников. -Оценить все юридические риски. И иногда вовремя сказать: "Нет. Эту квартиру мы покупать не будем." 📌Вывод: если во ФЛИППИНГЕ промахнулись с локацией, ремонтом, дизайном и тд - это не столь критично. Основной риск состоит в потере СОБСТВЕННОСТИ. Что думаете на этот счет? Были ли подобные ситуации?

Ремонт завершён. Хрущёвка готова! Помните квартиру, которую я показывал в самом начале ремонта под кодовым названием "ХРУЩ"? Тогда сложно было поверить, что из неё получится современное жильё. 🚀Сегодня этот проект полностью завершён. Мы закончили капитальный инвестремонт, и теперь квартира выходит в продажу. Как и всегда, здесь был выполнен полный комплекс работ: ✔ новая электрика; ✔ новая сантехника; ✔ современная планировка; ✔ качественная чистовая отделка; ✔ интерьер, который выглядит актуально и будет оставаться таким ещё долгие годы. Именно за такие объекты покупатели готовы платить больше. Потому что они приобретают не просто квадратные метры, а квартиру, в которую можно заехать сразу после покупки. 📹 Обязательно посмотрите видео — в нём показываю итоговый результат. 👆 А для тех, кто пропустил начало этой истории, оставлю ссылку на пост, где показывал квартиру до ремонта 👈 Очень интересно сравнить, какой путь прошёл этот объект. Люблю такие проекты именно за возможность полностью преобразить пространство. Когда заходишь в квартиру «до» и видишь результат «после», ещё раз убеждаешься, насколько грамотный ремонт способен изменить восприятие недвижимости и её стоимость. Кстати, здесь из 2-комнатной квартиры - 3-комнатная получилась. Это магия 😁 «В этой квартире не то что хочется жить… В этой квартире хочется…» Очень интересно почитать ваши варианты окончания этой фразы…

🏠 Новый флиппинг-проект уже в работе❗️ Показываю вам новый объект, который мы готовим к покупке и последующему инвестремонту. 💸Стоимость квартиры — 7,1 млн рублей. На сегодняшний день уже есть инвестор, который заходит в проект с 3,5 млн рублей, а значит осталось всего 3,6 млн рублей, которые можно распределить между новыми инвесторами. Минимальный вход в проект — от 1 млн рублей. Если давно хотели попробовать инвестиции во флиппинг, сейчас как раз есть такая возможность. В видео показываю сам объект, рассказываю, почему выбрал именно его, какой потенциал вижу после ремонта и за счёт чего планируется заработать на этом проекте. Я уже делал точно такую же планировку, смотрите тут 👈 🎥 Обязательно посмотрите видео — там подробно показываю квартиру👆 ✏️Если хотите стать участником проекта, пишите мне в личные сообщения. Расскажу условия, отвечу на вопросы и, если останутся свободные места, сможем обсудить участие.