Тележка с новостройками

🏗 Перестройка снова в России — рынок жилья меняет правила 💸 Ипотека под 12%, дорогие деньги и осторожные покупатели ломают старую схему «построил — продал». Ввод жилья за 11 месяцев 2025 года составил 91,5 млн кв. м (–2,4% к прошлому году), новые старты девелоперов снизились на 15–20%. «Рост ставки по семейной ипотеке — это смена парадигмы для рынка», — Эвелина Ишметова, KEY CAPITAL. 🏘 Цены на витрине пока держатся, но реальные сделки всё чаще проходят через скидки, рассрочки и субсидированные ставки. В Москве средний рост цен — 15–20%, в Екатеринбурге — 8–9%, в регионах — 3–4%. Двух- и трёхкомнатные квартиры в столице остаются лидерами спроса, а в регионах покупатели смещают выбор в сторону компактного жилья и бюджетных вариантов. 📊 Ипотека остаётся главным регулятором спроса: во второй половине 2025 года на неё приходилось до 70% сделок в отдельных проектах. Девелоперы осторожно запускают новые объекты, выбирая только те проекты, которые смогут быстро найти покупателей. ⚡ Это не просто рост или падение цен — это глубокая перестройка, которая выявляет сильных и слабых игроков, уверены эксперты. Качественный продукт в правильной локации становится главным активом, а покупатели становятся максимально рациональными.

Рынок недвижимости больше не про мечты. Он про выживание. 2024–2025 окончательно сняли маски с рынка жилья. Больше нет иллюзий, что «ипотека все вытянет», «цены всегда растут» и «покупатель всё проглотит». 🔻 Ипотека умерла как двигатель рынка Когда ставка выросла, стало ясно: половина проектов держалась не на качестве, а на дешевых деньгах. Рынок был слишком зависим от субсидий — и это вскрылось моментально. Максим Молодцов, создатель и лидер девелоперской компании «Амплитуда» 🔻 Покупатель поумнел Он больше не верит в рендеры, не покупает «пока не подорожало» и не готов платить за воздух. Сегодня клиент считает, сравнивает и задает неудобные вопросы. Это болезненно, но честно. Станислав Веклич, девелопер, основатель VEGO DEVELOPMENT 🔻 Многие девелоперы оказались голыми Без дешёвой ипотеки, без реальной ценности продукта, без запаса прочности. Удар получили не только застройщики, но и вся цепочка — от подрядчиков до поставщиков. Максим Молодцов, создатель и лидер девелоперской компании «Амплитуда»: 🔻 Иллюзии закончились Рынок не рухнул — он просто перестал притворяться. Это не кризис, а взросление. Оксана Иванова, операционный директор Genesis Group 🔻 Инвесторы тоже меняются Быстрые деньги больше не работают. Сегодня выигрывает не тот, кто гонится за ростом цен, а тот, кто умеет считать и работать в долгую. Андрей Любунь, основатель клуба инвесторов в недвижимость «Деньги» 🔻 Вывод простой: Кто строил бизнес на смысле — остался. Кто строил на ажиотаже — выбывает. О том, почему «как было» уже не будет — в нашей статье.

Ставка 16%: что это значит для рынка жилья? Снижение ключевой ставки до 16% — сигнал, которого рынок ждал, но без иллюзий. Это не «перезапуск ипотеки», а скорее осторожный разворот, который начинает менять настроение покупателей. 🔹 Что происходит сейчас? Реального бума спроса пока нет — ипотека всё ещё дорогая. Но сам факт снижения ставки работает психологически: часть покупателей возвращается к просмотрам, переговорам и бронированиям, рассчитывая на дальнейшее смягчение условий. 🔹 Кто выигрывает первым? В первую очередь — первичный рынок. Девелоперы быстрее реагируют на изменения: подключают субсидии, рассрочки, спецпрограммы. Вторичка традиционно «тормозит» — там решения принимаются дольше, а сделки зависят от реальной доступности кредита. 🔹 Что будет дальше? Эксперты сходятся во мнении: если ставка продолжит снижаться в 2026 году, рынок постепенно оживится. Причём сначала — новостройки, а уже потом вторичный сегмент. Цены будут расти умеренно, без резких скачков, но разрыв между первичкой и вторичкой начнёт сокращаться. 🔹 Главный вывод: Текущая ставка — это не точка роста, а точка разворота. Рынок входит в фазу адаптации: покупатели возвращаются, застройщики подстраиваются, а баланс между сегментами постепенно выравнивается.

Новый мини-город с собственной экосистемой появится на северо-востоке Москве. Помещения в нем доступны к покупке. Речь идет о масштабном проекте реновации гаражно-офисного комплекса 2013 года постройки. К концу 2027-го TPI Company преобразит его в 10-этажный многофункциональный комплекс площадью более 21 тысячи кв. м. 🏙 МФК «Гало» задуман как полноценный мини-город, где есть: 🔹торговая галерея для повседневных нужд; 🔹собственная территория с зелёными зонами для отдыха и спорта; 🔹панорамная зона с баром на крыше; 🔹подземный паркинг с мотоместами и зарядками для электрокаров. Главная инженерная изюминка — автомобильные рампы, позволяющие подъезжать к зонам разгрузки на этажах. «Мы создаем пространство, где все рабочие процессы могут быть организованы в рамках одного здания или даже этажа», — заявляют разработчики. Помимо этого в МФК появятся склады, light industrial и офисные помещения, переговорные комнаты и акустические кабины, душевые и зоны отдыха. 🚗 Комплекс находится в 100 метрах от станции МЦД, рядом с удобным выездом на Алтуфьевское шоссе. 💸На старте продаж TPI Company предлагает комфортные условия для входа в проект — рассрочку с беспроцентным льготным периодом.

✍️ 901 город России попал под семейную ипотеку на вторичку. В этих городах на начало 2025 года возводилось не более двух новостроек. Поэтому с 1 апреля в ипотеку под 6% семьи с детьми смогут купить здесь готовое жилье. Полный перечень опубликован на сайте ДОМ.РФ. В него вошли в том числе Мурманск, Воркута, Геленджик, Туапсе, Норильск, Комсомольск-на-Амуре, Переславль-Залесский, Назрань, Ухта и Енисейск. ☝️Кроме того, купить готовое жилье по семейной программе можно будет в восьми городах Курской области (в Судже, Рыльске, Курчатове) и восьми городах в Крыму (Бахчисарае, Джанкое), а также в десятках городов ДНР и ЛНР. По мнению экспертов, расширение программы отразится на общей динамике цен несущественно. А вот в тех домах, которые попадут под льготу, квартиры могут заметно подорожать. ❗️Новые условия предполагают, что займы под 6% будут выдаваться только на так называемую «новую вторичку», то есть на квартиры в домах не старше 20 лет. По оценкам исполнительного директора федеральной компании «Этажи» Регины Дыдалиной, подходящих под это условие домов не более 10-15%.

Почему цены на жилье не падают?🤔 Многие ждали, что «остывающий» рынок недвижимости порадует доступностью жилья. Но нет. Стоимость «квадрата» упорно ползет вверх. Эксперты считают, что по большей части это заслуга самих девелоперов. А точнее двух успешно используемых ими «инструментов». ➡️Во-первых, застройщики значительно притормозили вывод новых проектов на рынок. По прогнозам аналитиков «ДОМ.РФ», в 2025-м объем стартующих новостроек сократится на 27−38% по сравнению с прошлым годом. ➡️Второй проблемой, по словам директора рынков России и СНГ fam Properties Валерия Тумина, которого процитировали «Известия», стал объем нераспроданных квартир. По его словам, уже сегодня порядка 70% введенного в эксплуатацию жилья все еще находится на балансе девелоперов. Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС: Если у застройщика сформировался товарный запас к моменту ввода дома в эксплуатацию, то это далеко не всегда говорит о проблемах с продажами. Пул непроданных квартир может сформироваться и на фоне оптимизации сроков строительства. Допустим, застройщик согласовал с банком трехлетний цикл строительства и продаж, но в результате оптимизации своих бизнес-процессов завершил проект за два года. При этом продажи идут в рамках согласованного с банком трехлетнего графика. В результате, мы можем получить введенный дом с товарным запасом в 30-40% от общего числа квартир. Однако эта ситуация не является проблемной. Напротив, она несет в себе существенные плюсы для девелопера, позволяя после закрытия банковского кредита получать средства от продажи жилья напрямую на свои счета. Полный обзор темы в нашем материале на сайте или в Дзене.

Динамика ключевой ставки «связана с политикой Трампа», уверен эксперт. 📊На сегодняшний день предпосылок к повышению ключевой ставки нет. Впрочем, снижение ставки в феврале тоже не планируется, считает директор по работе с клиентами сервиса «Платёжка.ком» Михаил Платежкин. 🇺🇸 По его мнению, во многом это связано с политикой Трампа: С одной стороны мы видим, что он не так воинственно настроен по отношению к России, как Байден. И Трамп сейчас больше заявляет о необходимости налаживать отношения между странами и снижать объёмы поддержки Украины. С другой стороны сейчас идёт политический торг между Россией и Западом и в феврале мы вряд ли увидим какие-то реальные подвижки в этом вопросе. Скорее всего какие-то реальные результаты политики Трампа мы увидим не раньше лета текущего года. А значит на сегодняшний день наиболее вероятный сценарий развития ключевой ставки в феврале 2025 года и до лета – это оставить её на уровне 21%. Эксперт уверен, что даже если летом ключевая ставка будет снижена, то: 🔹во-первых, снижение будет незначительным, 🔹во-вторых, должно будет пройти время, пока банки среагируют и снизят ставки по ипотеке. Так что каких-то кардинальных подвижек в сфере недвижимости в 2025 году ждать не стоит.

Льготная ипотека в обмен на обещание родить. Что с ней не так? Власти обсуждают новую льготу для россиян. Чтобы ей воспользоваться, придется родить (точнее, пообещать родить) ребенка в течение двух лет. 🤰В обмен на будущее родительство можно будет оформить ипотеку под 6%. Формально займ выдается по рыночной ставке, но выплачивать необходимо только льготный процент. Разницу банку компенсирует государство. Тем, кто обзавелся ребенком за два года, оставляют условия, остальным – пересчитывают ставку на актуальную. ❓Однако, пока данная инициатива вызывает слишком много вопросов. И все они лежат скорее в плоскости физиологии человека, чем в плоскости недвижимости. Ведущий эксперт агентства «Этажи» Илья Павлюк: Реализация этой идеи будет сложной из-за множества нюансов – начиная от того как заемщику доказать, что он действительно собирался стать родителем, но у него не получилось, например, и заканчивая тем, попадут ли под условия такой программы семьи, где был усыновлен ребенок. Или, например, будет ли такая ипотека действовать для пары, которая решила завести ребенка в 45+ или мера только для молодежи и еще много чего другого. Поэтому данная инициатива для рынка недвижимости полезна не будет. По словам коммерческого директора ГК «Вертикаль» Романа Корнышева, гораздо эффективнее было бы поднять порог по возрасту ребенка в уже существующей семейной ипотеке. Например, если в семье есть 12-летний ребенок, и появится шанс улучшить жилищные условия, то семья может задуматься о еще одном ребенке. Оформили бы льготную ипотеку за обещание родить? 👍 – отличная идея, я бы взял(а) 🔥 – сомнительная инициатива

Дно кризиса еще впереди – эксперт о перспективах ипотеки на 2025 год. Как известно, все познается в сравнении. Поэтому исходя из кризисной ситуации минувшей осенью, эксперты не делают оптимистичных прогнозов. Мы ожидаем, что следующий год пройдет в режиме «анти-ипотека» из-за высоких рыночных ставок и жестких условий госпрограмм. Они уже «затормозили» темпы роста ипотечного сегмента вдвое. В 2025 году вряд ли стоит ждать чудес. 🔹Из-за высокой ключевой ставки, уровень которой ЦБ ожидает в диапазоне 17-20%, проценты рыночной ипотеки останутся на заградительном уровне 26-30%. 🔹Не станет больше льготных программ. Значит, объемы выданной ипотеки продолжат сокращаться. По оценкам экспертов, каждый месяц банки будут оформлять в пределах 300-350 млрд рублей. Следовательно, результат-2025 не превысит 3,6-4,2 трлн рублей. То есть рынок ипотеки дополнительно потеряет до 20%. Говорить о «ледниковом периоде» в сегменте ипотеки не приходится. Просто мы вернемся на пять лет назад. С той разницей, что ипотеку будут оформлять льготники и те, кто берет жилищные кредиты в так называемых альтернативных сделках. *выдержки из прогнозов исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослава Баджурака

Чего они там так долго КОПАЮТся?🤔 ⛏ Как утверждают строители, 80% работ – самые незаметные. И только оставшиеся 20% видны простому обывателю. 🏠 Итак, давайте разбираться – из чего состоит нулевой цикл строительных работ: 🔹Разработка котлована — трудоемкий и дорогостоящий этап (удаляют верхние слои земли, готовят основания для дальнейших работ) 🔹Устройство свайного поля — обеспечивает устойчивость будущего здания 🔹Шпунтовые работы и монтаж креплений котлована — предотвращают обрушение стен котлована 🔹Монолитные работы — создают опорные конструкции, которые станут основанием для будущих этажей Плюс сопутствующие работы – гидроизоляция, обратная засыпка, устройство подстилающих слоев и так далее. ✏️ Все эти процессы нужно тщательно координировать. Для этого был разработан специальный комплексный подход. По словам представителей СК ГОРОД, такой способ управления процессами позволяет оптимизировать бюджеты и скорость строительства: Например, совмещение разработки котлована с монтажом распорных систем сокращает сроки на 15–20%. О том, как девелоперы применяют комплексный подход на практике, читайте в нашей статье.