SimpleEstate | Инвестиции

🎥 Почему 12 лет окупаемости могут быть выгоднее, чем 8? Большинство инвесторов при выборе объекта коммерческой недвижимости ищут минимальную окупаемость. Логика кажется простой: чем быстрее вернутся вложенные деньги, тем лучше. Но на практике именно такие объекты часто оказываются самыми рискованными. 💜 В новом видео Никита Корниенко разбирает: • Почему нельзя оценивать объект только по сроку окупаемости • Как завышенная арендная ставка может испортить инвестицию • Почему качественный объект с окупаемостью 12 лет иногда приносит больше прибыли, чем объект с окупаемостью 8 лет • На какие показатели стоит смотреть помимо доходности и окупаемости Рекомендуем посмотреть видео до конца. 📱 YouTube 🤩 RuTube 📱 VK Видео 🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики!

📉 На фондовом рынке продолжается одна из самых затяжных распродаж последних лет Вчерашний день стал рекордным по количеству маржин-коллов с начала года. Индекс Мосбиржи падает уже 16 недель подряд. Только за понедельник рынок потерял почти 5%, а индекс опустился до 2286 пунктов. MOEX вернулся к минимумам последних лет, это уровни 2024 года, когда ставка ЦБ была 21%. 💜 Что происходит? • инвесторы ожидали более быстрого снижения ключевой ставки, но ЦБ снизил её лишь на 0,25 п.п. • сохраняется геополитическая неопределённость • давление оказывают слабые цены на сырьевые товары • облигации и депозиты по-прежнему предлагают высокую доходность при существенно меньших рисках 💜 На этом фоне рынок охватила настоящая паника: • акции «Газпрома» временно опускались ниже ₽100 впервые с 2008 года • индекс Мосбиржи показал самое сильное дневное падение с осени 2022 года • инвесторы столкнулись с рекордным количеством маржин-коллов с начала года • продажи были настолько масштабными, что под давление попали практически все сектора рынка 💜 Вчерашнее падение — это не результат одной новости. Рынок уже несколько месяцев находится под давлением, а отсутствие сильных позитивных драйверов лишь усиливает распродажи. Показательно выглядит история самого «Газпрома». За последние 5 лет акции компании потеряли около 63% стоимости. 💜 И это хороший пример того, что даже крупнейшие публичные компании могут годами не оправдывать ожидания инвесторов. Мы часто говорим, что коммерческая недвижимость не является заменой акциям. Скорее наоборот — эти инструменты хорошо дополняют друг друга. 💜 Пока стоимость акций может резко меняться под влиянием новостей и настроений рынка, качественная коммерческая недвижимость продолжает генерировать арендный поток. Коммерческая недвижимость интересна тем, что её стоимость и доход инвестора опираются не только на рыночные настроения, а на вполне осязаемые вещи: • долгосрочные договоры аренды • ежемесячный арендный поток • индексацию арендных ставок • реальный физический актив Пока на бирже инвесторы наблюдают ежедневные движения в 3–5%, собственники качественных торговых помещений продолжают получать арендные платежи от супермаркетов, аптек, ПВЗ и других арендаторов. Вдобавок, качественные объекты еще и демонстрируют рост стоимости. Исторически именно в такие периоды инвесторы особенно остро вспоминают о важности диверсификации. 💜 Инвестиции в офис класса А 📲 Наш MAX | 📱 VK

🤔 В Госдуме вновь заговорили о деньгах на вкладах россиян 💜На съезде КПРФ Геннадий Зюганов заявил, что на банковских вкладах россиян находится около ₽67 трлн, ещё ₽63 трлн — на счетах предприятий. По его мнению, эти средства необходимо активнее направлять на развитие экономики. 💜 Инициатива вызвала резкую критику со стороны представителей финансового блока. Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков назвал подобные заявления провокацией и подчеркнул, что изъятие или заморозка вкладов нанесло бы серьёзный ущерб финансовой системе. 🏛 Ранее против подобных идей неоднократно выступала и глава ЦБ Эльвира Набиуллина, называя сценарий заморозки вкладов экономически бессмысленным. Мы не считаем, что массовое изъятие или заморозка вкладов является реалистичным сценарием. Однако сам факт появления подобных дискуссий показывает, насколько важно не держать весь капитал в одном инструменте. 💜 Именно поэтому многие инвесторы предпочитают диверсифицировать капитал между разными классами активов: • депозитами • облигациями • акциями • коммерческой недвижимостью 💜 По данным Nikoliers, в I квартале 2026 года частные инвесторы вложили в коммерческую недвижимость ₽66,7 млрд, а их доля в структуре сделок превысила 50% всего рынка. 🏢 Коммерческая недвижимость в этом случае интересна тем, что это реальный актив с арендным потоком, который формируется за счёт работы бизнеса арендаторов, а не только за счёт процентной ставки. ❔Как считаете, подобные заявления — просто политическая риторика или сигнал о том, что государство всё чаще обращает внимание на огромный объём денег, накопленный на вкладах? 📲 Наш MAX | 📱 VK

🏛 Банк России снизил ключевую ставку до 14,25%, однако решение оказалось более осторожным, чем ожидал рынок. Большинство участников рассчитывали на снижение сразу на 0,5 п.п., поэтому реакция акций и облигаций была сдержанно негативной. 💜 Для экономики в целом это сигнал, что период дорогих денег может затянуться. ЦБ прямо указывает на риски, связанные с дефицитом бюджета, а значит, рассчитывать на быстрое возвращение к однозначным ставкам пока не приходится. 💜 Но для рынка коммерческой недвижимости важнее другое. Недвижимость покупают не на одно заседание ЦБ и даже не на один год. Инвесторы смотрят на долгосрочный денежный поток, качество актива и его способность сохранять стоимость капитала в различных экономических условиях. 💜 Несмотря на снижение ставки, деньги в экономике остаются дорогими. Для многих отраслей это создает дополнительные сложности: растет стоимость финансирования, откладываются новые проекты, замедляется деловая активность. 💜 При этом качественная коммерческая недвижимость традиционно выглядит более устойчиво благодаря двум факторам: стабильному арендному потоку и индексации арендных платежей, которая помогает сохранять реальную доходность даже в условиях инфляции. «От падения ключевой ставки выигрывают все сегменты: офисы, склады, торговые объекты, стрит-ритейл и гостиницы. Главным образом это связано с удешевлением обслуживания банковских кредитов для собственников», — партнер NF Group Станислав Бибик. 💜 Показательно, что участники рынка уже фиксируют рост интереса инвесторов к коммерческой недвижимости на фоне снижения ставок. По данным участников офисного рынка, каждое снижение ключевой ставки сопровождается увеличением числа обращений инвесторов, а общий интерес к покупке объектов остается заметно выше уровней начала года. 💜 Во многом это связано с тем, что по мере снижения доходности депозитов инвесторы начинают активнее искать альтернативы. И коммерческая недвижимость остается одним из немногих инструментов, который сочетает регулярный денежный поток, и потенциал роста стоимости. 💜 Инвестиции в офис класса А 📲 Наш MAX | 📱 VK

🤩 «Не хочу платить комиссию. Мне брокеры и так всё бесплатно подберут» Это одно из самых популярных возражений, которое мы слышим от инвесторов. 🤩 Но давайте разберёмся, почему «бесплатно» не всегда означает выгодно. 🤩 Когда объект подбирает брокер, его комиссию обычно платит продавец. Поэтому главная задача брокера — продать объект. Заработаете вы на нём или нет через Х лет, для брокера, как правило, не имеет значения. 🤩 SimpleEstate Select работает иначе. Мы представляем интересы покупателя. Поэтому наша задача — не просто найти объект и закрыть сделку, а помочь инвестору купить коммерческую недвижимость, которая будет приносить стабильный доход долгие годы. На практике разница может быть огромной. 🤩 Один инвестор экономит на комиссии и покупает объект с завышенной арендной ставкой, без индексации или в слабой локации. Через несколько лет арендатор съезжает, помещение простаивает, требуются дополнительные вложения и поиск нового арендатора. 🤩 Другой инвестор платит за профессиональный подбор, но получает объект с качественным арендатором, понятной экономикой, потенциалом роста стоимости и долгосрочным арендным потоком. 🤩 Что лучше: не платить комиссию и получать 5–7% годовых, принимая на себя все риски? Или заплатить комиссию один раз и приобрести актив, который способен приносить заметно более высокую доходность на протяжении многих лет? 🤩 Для таких задач мы и создали SimpleEstate Select. Для инвесторов, которые хотят не просто купить помещение, а принять действительно качественное инвестиционное решение. Подробнее о SimpleEstate Select — в презентации ниже. 👉 Оставить заявку можно на info@simpleestate.ru

💜 10 июня Никита Корниенко выступил на крупном онлайн-форуме «Тишина» в секции «Коммерческая недвижимость». Форум собрал более 1200 участников и 36 спикеров, объединив на одной площадке инвесторов, предпринимателей и экспертов рынка. На выступлении мы разбирали одну из самых важных тем для частных инвесторов: 💜 Топ-15 ошибок инвесторов при покупке стрит-ритейла Обсудили: • главные ошибки при покупке готового арендного бизнеса; • почему низкая окупаемость не всегда преимущество; • как отличить качественный объект от проблемного; • какие параметры действительно влияют на итоговую доходность инвестора. Отдельно хочется отметить организаторов форума — получилось сильное и полезное мероприятие с большим количеством практиков рынка и содержательными выступлениями. 📱 Запись выступления Никиты Корниенко 📲 Наш MAX | 📱 VK

💜 По данным консалтинговой компании Bright Rich | Corfac International, в первом квартале 2026 года в Московском регионе было реализовано всего 6 455 кв. м в объектах формата Light Industrial - на 83% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (37 493 кв. м). Данные других консультантов подтверждают тренд: Remain фиксирует падение продаж на 74%, IBC Real Estate - на 65%, Ricci - на 75%. Цифры расходятся в деталях, но сходятся в главном - рынок резко сжался. 💜 Средний размер покупаемого блока сократился с 2 145 кв. м в 2025 году до 1 291 кв. м в 2026-м. Покупатели не просто стали осторожнее - они сократили размер ставки. Это поведение инвесторов, которые либо сомневаются в активе, либо уже столкнулись с разочарованием и не хотят повторять ошибку в прежнем масштабе. 💜 Часть аналитиков пытается смягчить картину, апеллируя к показателю поглощения - по оценке NF Group, он составил около 80 тыс. кв. м в Q1 2026, что сопоставимо с прошлым годом. Но важен контекст: почти половину всего объёма реализации за весь 2025 год обеспечила одна сделка на 44 тыс. кв. м, заключённая в третьем квартале. Без неё годовая статистика выглядела бы куда драматичнее. 💜 Мы предупреждали об этих рисках ещё тогда, когда сегмент был на подъёме и активно продавался частным инвесторам. Низкий порог входа в девелопмент Light Industrial привлёк волну неопытных компаний и стартапов, активно собирающих деньги частных инвесторов. Единый стандарт формата так и не сложился: на рынке соседствуют одно-, двух- и трёхэтажные здания, площади от 200 до нескольких тысяч квадратных метров, принципиально разные подходы к включению эксплуатационных расходов и НДС в арендную ставку. Разброс ставок аренды на сопоставимых объектах достигает 100%. В таких условиях построить достоверную финансовую модель крайне сложно даже профессионалу. 💜 Качество арендаторов - ещё один структурный риск, о котором не принято говорить в маркетинговых материалах девелоперов. В отличие от складов класса А, где арендаторами выступают крупные федеральные компании с долгосрочными контрактами, в Light Industrial основная масса резидентов - представители малого и среднего бизнеса: небольшие производства, интернет-магазины, сервисные компании. Они мобильны, чувствительны к издержкам и могут легко сменить локацию или закрыться при ухудшении конъюнктуры. Инвестор в такой объект несёт риски не только рынка недвижимости, но и финансового здоровья конкретного арендатора. 💜 Мы в SimpleEstate продолжаем изучать сегмент Light Industrial. Если со временем на этом рынке появятся объекты институционального качества, мы с удовольствием разместим на платформе какой-нибудь проект этого сегмента. Наш единственный критерий - соотношение риска и доходности. Мы не размещаем на инвестиционной платформе проекты, которые не прошли полноценный инвестиционный анализ и не соответствуют нашим стандартам по надёжности арендатора, качеству локации и прозрачности финансовой модели. Именно поэтому мы работаем со стрит-ритейлом и офисами: потому что на сегодняшний день они предлагают лучшее сочетание надёжности арендаторов, предсказуемости денежных потоков и понятной долгосрочной модели. 📲 Наш MAX

💜 На рынке доходной недвижимости существует парадокс, о котором мало кто знает. А он есть - и вот он: объект с окупаемостью 8 лет нередко оказывается худшей инвестицией, чем объект с окупаемостью 12 лет. Звучит странно, но за этим стоит чёткая рыночная логика. 💜 Большинство частных инвесторов трагически ошибаются, оценивая объект по одному параметру - сроку окупаемости. Самый популярный запрос брокерам годами звучит примерно так: «Нужен ГАБ с окупаемостью 8 лет». Всё остальное вторично, главное - быстрая окупаемость. И хороший брокер такой объект, разумеется, находит. 💜 Но дело в том, что дёшево (то есть с коротким сроком окупаемости) продаются в первую очередь слабые и проблемные объекты. Качественный актив никто не отдаёт за бесценок - хорошие объекты экспонируются с окупаемостью 10-12 лет. Низкая цена почти всегда компенсирует скрытые риски. Именно по такой логике в своё время набирался портфель «Арендного потока». 💜 В чём разница между объектом с «хорошей окупаемостью» и «слишком дорогим» объектом? У «слишком дорогого» (и качественного) арендная плата индексируется из года в год, арендатор не просит скидок. Помещение ликвидно - быстро сдаётся по повышенным ставкам. Сам объект технически и юридически чист: без судов, без рисков сноса, без скрытых дефектов. 💜 У объекта с «хорошей окупаемостью» (дешёвого) всё наоборот: сегодня высокая доходность, а завтра - скидки арендатору, отсутствие индексации, пересдача только дешевле и бесконечные технические и юридические проблемы. 💜 И вот тут обратим ваше внимание: инвестору в конечном счёте важна не номинальная цифра срока окупаемости на входе, а реальная доходность на выходе. Здесь дешёвый объект подводит: заявленные 8 лет окупаемости из-за скидок, простоев и смены арендаторов растягиваются в те же 12-14 лет. А при продаже такой объект, как правило, уходит дешевле цены покупки, то есть приносит убыток. Ровно это и произошло с «Арендным потоком». 💜 SimpleEstate сознательно действует иначе. Наши объекты окупаются чаще всего за 10-11 лет, но это качественные и надёжные активы. За всё время ни один якорный арендатор не съехал, арендная плата индексируется и растёт, а при перезаключении договоров повышается. Так, по объекту с «Лентой» в Новосибирске после окончания договора ставка выросла примерно на 20%. 💜 Условный «дешёвый» объект с окупаемостью 8 лет даёт на бумаге 12,5% годовых. Но после скидок, простоев и смены арендаторов реальная доходность падает примерно до 6%, а при продаже объект ещё и теряет в стоимости и уходит с существенным дисконтом. Качественный объект с окупаемостью 10-11 лет приносит скромнее - около 9-10% годовых, - зато эта доходность не проседает, аренда и стоимость объекта растут, и со временем его можно продать дороже. Исторически проекты SimpleEstate приносили инвесторам около 18% годовых с учётом роста стоимости активов. 💜 Вывод для всех инвесторов, которые любят низкие сроки окупаемости: не стоит гнаться за дешевизной. Лучше получить на пару процентов меньше арендной доходности сейчас - но владеть качественным объектом, который растёт в цене и не создаёт проблем. Срок окупаемости говорит не только о доходности, но и о рисках, которые в него «вшиты». P.S Скоро выпустим видео по этой теме на нашем Youtube

🏛 6 трлн рублей дефицита. Кто за это заплатит? Часть 3. Что будет после Набиуллиной? В предыдущих частях мы говорили о дефиците бюджета и о том, какими способами государства обычно решают подобные проблемы. Но возникает еще один важный вопрос. 💜 Полномочия Эльвиры Набиуллиной заканчиваются в 2027 году. И многие инвесторы уже задаются вопросом: что будет дальше? В последние годы Эльвиру Сахипзадовну регулярно критикуют представители бизнеса, промышленники и отдельные чиновники. Например, многие считают, что высокая ключевая ставка душит экономику, мешает инвестициям и делает кредиты слишком дорогими. 💜 Но есть и другая точка зрения. Несмотря на постоянную критику внутри страны, Набиуллина считается одним из самых уважаемых руководителей центральных банков в мире. Многие экономисты полагают, что именно её политика помогла удержать под контролем инфляцию, финансовую систему и курс рубля в крайне непростых условиях последних лет. Можно спорить о конкретных решениях ЦБ, но одно выглядит вполне очевидным: без жёсткой денежно-кредитной политики ситуация в экономике вполне могла бы оказаться значительно хуже. 💜 При этом никто не знает, кто возглавит ЦБ после 2027 года. Именно здесь возникает главный вопрос для инвесторов. Новый руководитель может продолжить нынешний курс. А может решить, что экономике нужна более мягкая политика, более дешёвые деньги и более быстрый рост. На первый взгляд это звучит позитивно. Но именно в этот момент особенно важно задуматься о том, какие активы вы держите в своём портфеле. 💜 И здесь начинается самое интересное. Больше всего в таком сценарии рискуют владельцы денежных активов: • вкладов; • облигаций; Формально деньги останутся на счетах. Но их покупательная способность может постепенно снижаться. 💜 А вот реальные активы исторически переживают такие периоды значительно лучше. Прежде всего это касается акций бизнеса и коммерческой недвижимости. Особенно недвижимости с индексацией арендной платы или привязкой аренды к товарообороту арендатора. Когда растут цены в экономике, растёт выручка арендаторов, а вслед за ней со временем растут арендные платежи и стоимость самих объектов. 💜 Именно поэтому инвестору важно думать не только о доходности, но и о том, насколько его активы защищены от возможного обесценивания денег. 📲 Наш MAX

🏛 6 трлн рублей дефицита. Кто за это заплатит? Часть 2. Три способа закрыть дыру в бюджете В первой части мы говорили о том, что дефицит федерального бюджета уже достиг 6 трлн рублей, превысив план на весь 2026 год. Теперь главный вопрос: Как государство вообще может закрыть такую дыру? Если сильно упростить, вариантов всего три. 💜 Вариант №1. Ограничения на вклады и сбережения Последние годы регулярно появляются разговоры о заморозке вкладов, ограничениях на снятие денег и других экстренных мерах. Некоторые эксперты даже называют такой сценарий неизбежным. Мы с этим не согласны. Причина простая: доверие к банковской системе — один из фундаментальных элементов современной экономики. Если люди перестанут верить, что могут свободно распоряжаться своими деньгами, последствия будут гораздо серьёзнее самого бюджетного дефицита. Поэтому такой сценарий мы считаем крайне маловероятным. 💜 Вариант №2. Повышение налогов По этому пути государство уже идёт. Но налоги нельзя повышать бесконечно. Когда экономика растёт и бизнес хорошо зарабатывает — это работает. Когда экономика замедляется — эффект может стать обратным. Один из предпринимателей очень точно описал ситуацию: «Мы бы с удовольствием заплатили налог на сверхприбыль, но прибыли нет». В первом квартале 2026 года налоговые поступления в консолидированный бюджет от бизнеса и граждан, применяющих специальные налоговые режимы, сократились на 22,2 % по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Иногда повышение налогов приводит не к росту сборов, а к снижению деловой активности, инвестиций и самих налоговых поступлений. 💜 Вариант №3. Увеличить инфляцию Самый старый способ решения бюджетных проблем в мировой истории. Формально никто ничего не отбирает. Ваш вклад остаётся на месте. Ваши облигации продолжают платить купоны. Но со временем на те же деньги можно купить всё меньше товаров и услуг. По сути, это мягкий и наименее заметный способ перераспределения ресурсов от владельцев денежных накоплений в пользу государства и экономики. Именно поэтому инфляция часто становится главным инструментом решения долговых и бюджетных проблем. 💜 Вывод Из трёх основных способов закрытия бюджетного дефицита именно постепенное обесценивание денег выглядит наиболее реалистичным сценарием на длинном горизонте. Для нас это одна из причин, почему мы любим стрит-ритейл с привязкой аренды к товарообороту арендаторов. Когда растут цены и выручка магазинов, вслед за ними со временем растет и арендный поток. 📲 Наш MAX