Александр Шарапов

Тихая гавань или новая турбулентность: что происходит с рынком недвижимости в ОАЭ? На прошлой неделе мы с Сергеем Печининым провели эфир о рынке недвижимости ОАЭ в период турбулентности. Обсуждали многое: от геополитики и изменения спроса до перспектив Дубая как международного инвестиционного хаба. Если попытаться свести почти час нашего разговора к одной мысли, то она звучит так: рынок Эмиратов сегодня проходит очень важную проверку на прочность. Геополитика добавила всем нервов. Инвесторы стали осторожнее. Посидим, подумаем… Туристический поток притормозил. Во втором квартале часть отелей увидела загрузку только в 25-30%. Но! У нас загрузка не опускалась ниже 75,5%. Вот это важно! Да, отели пытаются вернуть турпоток, цены на размещение местами упали так, будто кто-то в панике нажал кнопку «распродать всё». Но дальше самое интересное: паники на рынке недвижимости ОАЭ… нет. Вообще. Даже скидки на недвижимость до 30% встречаются, скорее, как редкие исключения. А не как новая рыночная реальность. Более того, есть ощущение, что Дубай сейчас сдаёт очень важный экзамен. Если пройдёт эту турбулентность спокойно, то эффект может быть обратный. Не отток, а приток. Потому что инвесторы любят не идеальные рынки. Инвесторы любят рынки, которые уже пережили стресс и не рассыпались. Отдельно умиляют разговоры про охлаждение. Пока все обсуждают, что рынок в Эмиратах сдулся, девелоперы тихо переносят старты проектов с весны на осень. Перевожу с девелоперского на человеческий: новых предложений будет меньше. А рынок недвижимости очень любит этот трюк. Сначала остывает, потом предложение сокращается, а следом взрывной рост цен. Упс… откуда? И ещё один красивый поворот сюжета: ОАЭ убрали минимальный порог инвестиций для ВНЖ. То есть входной билет стал ниже. Ещё недавно надо было заходить с 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.). А теперь, если объект оформлен на одного владельца, нижней планки нет. Вообще. Но если у объекта собственников несколько, то для ВНЖ достаточно владеть долей от 400 тыс. дирхамов. А значит, Дубай начинает смотреть уже не только на миллионеров. Средний класс тоже заходит в чат. Потому что сегодня в Дубае покупают уже не квартиру. Покупают запасной аэродром для жизни, для путешествий. И вот это, кажется, главный тренд последних лет. Мир становится всё менее предсказуемым. А возможность иметь «план Б» – всё более дорогим активом. #ИнвестицииОАЭ2026 #ДубайНедвижимость #РынокНедвижимостиОАЭ #ДубайИнвест

Друзья, как и обещал вам, сообщаю новую дату прямого эфира с Сергеем Печининым, управляющим партнёром Realia Family Office (London) В этот четверг 11 июня в 16:00 встречаемся на прямом эфире в Zoom, будем разбирать, что происходит с рынком недвижимости ОАЭ. Обсудим: • Есть ли у рынка признаки перехода в новую, более зрелую фазу? Или потенциал роста всё ещё сохраняется? • Кто сегодня формирует спрос: инвесторы или конечные покупатели? • Как отмена минимального порога инвестиций для ВНЖ повлияет на рынок и баланс между массовым и премиальным сегментами? • Сохраняют ли инвесторы из России и СНГ интерес к ОАЭ и как меняются их стратегии? • Влияет ли геополитическая напряжённость на Ближнем Востоке на поведение покупателей, арендаторов и экспатов? • Остаются ли ОАЭ той самой «тихой гаванью» для международного капитала? Будем говорить фактами, цифрами и наблюдениями из практики о том, куда движется рынок недвижимости ОАЭ и какие тренды будут определять его дальше. 📅Когда: 11 июня, в 16.00 📌Где: ZOOM https://us06web.zoom.us/j/87525691588?pwd=8MrTxs369MWypa8rfy6UmOfItUazcZ.1

С Днём Победы! Дед говорил: «Земли на свете много. А вот близких — мало». Так веками жили и мои и его предки — вепсы, в трех озерье: между Ладогой, Онегою и Белоозером, где лесов, рек и земли всегда было больше, чем людей. На наши земли приходили новгородцы, варяги, московиты, строили крепости, торговые пути вдоль рек. Но сами вепсы редко считали землю достойной битв и рек уходили на озера, в леса. Не бились. Потому что главной ценностью были люди — свои люди. Семья. Род. Те, кому ты нужен и кто нужен тебе. Победа была не про флаги, лозунги или великие абстрактные идеи. Она была про простое человеческое счастье, чтобы снова можно было жить в мире с близкими. Любить. Растить детей. Обнимать близких. Смотреть в мирное небо. Человек счастлив и устойчив только тогда, когда живёт в балансе своих кругов заботы. Сначала — первый круг. Сам человек. Нужно научиться заботиться о себе, сохранять здоровье, разум, внутреннюю опору. Потому что только человек, не разрушивший самого себя, способен по-настоящему любить других. Потом — второй круг. Семья. Друзья. Любимые. Люди близкие по духу и ценностям. Если ты умеешь сделать счастливыми их, не уничтожая себя жертвенностью и уж тем более ненавистью, значит, ты уже победил в самой важной битве. Только потом появляется третий круг. Люди твоего города, культуры, языка. Те, с кем ты строишь общее пространство жизни. И лишь затем — четвёртый круг. Весь наш маленький земной шарик. Люди всех континентов. Именно так в нас и живут древние природные программы, сформированные сотнями тысяч лет человеческой истории. Антропологи и этологи видят их и у животных, и у приматов и у человека. Любовь к себе и забота о своих — с постепенным расширением круга добра - так мы созданы богом или эволюцией. Все четверо моих дедов и бабушек пережили блокаду. Все потеряли близких. Кто-то — жену и детей. Кто-то — мужа. Но после войны они не учили меня ненависти к немцам. Они учили строить жизнь заново. Иногда человеку кажется, что ради великих идей нужно пожертвовать собой полностью. Но природа человека мудрее любых идеологий. Потому что в какой-то момент человек вдруг осознаёт: если он полностью разрушил себя ради абстрактных идеологических, религиозных или националистических лозунгов — он потерял именно тот смысл жизни, который веками закладывали в нас предки. Настоящая Победа — это когда после страшного человек всё равно остаётся способным любить. Строить. Смеяться. Растить детей. И делать мир вокруг хоть немного теплее для своих близких. Светлая память тем, кто пережил войну. И низкий поклон тем, кто после неё нашёл в себе силы снова жить.

Becar сегодня 34🎈 Друзья, это странное чувство – писать этот пост. Потому что 34 года – это уже не обычный день рождения компании. Это целая жизнь. Давайте на минуту остановимся. За окном 2026 год, жизнь летит, меняются поколения, всё диджитал. Но если закрыть глаза… Я снова там. Ленинград. Начало 90-х. Ни рынка, ни законов, ни понимания будущего – одна бесконечная вера в то, что «мы справимся». Мы росли вместе со страной, ошибались, выигрывали, начинали заново. Появились club-ливинги Vertical и сообщество наших резидентов… Строили не просто бизнес, строили смыслы, пространства, возможности. Для гостей. Для инвесторов. Для себя – тогдашних и нынешних. Но если отмотать назад, всё это началось с очень простой вещи: желания делать по-другому. И, пожалуй, главное, что не изменилось за эти годы – наши три Win. Клиент. Инвестор. Наша команда . Все должны быть в выигрыше. Иначе не работает. За 34 года многое стало иным. Мир ускорился. Конкуренция выросла. Иллюзий стало меньше. Но осталось главное – вкус к движению. К развитию. Иногда полезно оглянуться. Вспомнить, как всё начиналось. Как принимались решения «на ощущениях». Как первые сделки казались огромными. Как слово «команда» из HR-презентации становилось частью нашей жизни. И знаете, что удивительно? Мы всё ещё хотим большего. Значит, всё было не зря. Спасибо каждому, кто из команды был с нами в этом пути – год, десять, тридцать лет. Тем, кто верил, спорил, строил, , сомневался, но оставался. Спасибо нашим клиентам, заказчикам и инвесторам. Без вас этой истории просто не было бы. Спасибо за путь. За опыт, который нельзя купить. За ошибки, которые сделали нас сильнее. И за ту самую внутреннюю энергию, которая до сих пор не даёт нам стоять на месте. 34 – это не про возраст. Это про характер. И если уж мы прошли такой путь, значит, впереди нас ждёт что-то не менее интересное. С днём рождения, Becar. С днём рождения нас всех.

Друзья, ставка Банка России уже 15%, а максимальные ставки по вкладам в топ-10 банков опустились до 13,56%. Еще недавно депозит под 18-20% казался железным аргументом против апарт-отелей. Теперь эта арифметика меняется. Когда доходность вкладов снижается, инвестор снова начинает смотреть не только на «спокойствие», но и на реальный денежный поток, защиту от инфляции и потенциал роста стоимости актива. На этом фоне выигрывает не вся недвижимость подряд. Выигрывают ликвидные объекты с понятной экономикой: хорошая локация, профессиональное управление, устойчивый спрос на аренду и сильный доход на квадратный метр. Поэтому главный вопрос 2026 года уже не «банк или недвижимость?», а «какой актив переживет новый цикл лучше других?» Мой базовый сценарий: если тренд на снижение ставки продолжится, интерес к качественным апарт-отелям и другим доходным форматам недвижимости будет расти. Но расти будет спрос именно на умные инвестиции, а не на все подряд. Следующее заседание ЦБ – 24 апреля 2026 года, и рынок будет внимательно смотреть на дальнейший сигнал регулятора.

Попался на глаза отчет IBC Real Estate по итогам инвестиций в недвижимость в 2025 году. На первый взгляд, скука смертная: объем инвестиций в недвижимость упал на 29%, до 935 млрд рублей. Это даже немного ниже, чем в 2023-м. Рынок «стабилизируется», как говорят аналитики. Или просто замер в позе лотоса, ожидая, когда ключ упадет еще немного? Но если копнуть чуть глубже, там такие интересности открываются. Во-первых, наши любимые офисы и склады (традиционный топ по вложениям) просели в объемах на 17–55%. Казалось бы, печаль. Но! Офисы все равно собрали 33% всех денег. То есть меньше, чем годом ранее, но все равно много. Просто инвесторы теперь не скупают все подряд, а выбирают с умом. Или делают вид, что выбирают. Во-вторых, пальму первенства по росту инвестиций перехватили гостиничная и торговая недвижимость. Туда влили в 1,5 раза больше, чем в 2024-м! Объем вложений в торговую недвижимость подрос на 11%. В гостиничную надвижимость инвесторы занесли на 6% больше, чем годом ранее. А это, на секунду, рекордная сумма за всю историю наблюдений – 60 млрд рублей. Прогнозы на 2026-й? Аналитики обещают дальнейшее охлаждение (до 600-650 млрд). Застройщики жилья уйдут в окопы и будут сидеть там до первого снижения ставки. А мы с вами будем следить за торговыми центрами, отелями и апарт-отелями – там сейчас самая стабильная доходность.

Друзья, в Forbs вышла отличная статья про коливинги в Дубае. Время вносит свои коррективы в рынок недвижимости ОАЭ: роскошные апартаменты и виллы перестают быть доминирующим сегментом. Коливинги становится полноценной частью городской инфраструктуры. Раньше ценность жилья измеряли так: метры → район → цена. Теперь все чаще так: сообщество → инфраструктура → опыт жизни. Коливинг – это ответ на несколько глобальных изменений: 1. Дорогое жилье в мегаполисах. 2. Людям не хватает общения. 3. Гибкость жизни (среднесрочная аренда и готовая инфраструктура). 4. Жилье становится «экосистемой» (объединяет: жилье, коворкинг, спорт, отдых и развитие) - формат Живи / Работай / Играй. Дубай – идеальная лаборатория для такого формата. В жилых комплексах студия в Дубае около 60 м², а коливинг делает студию меньше, но увеличивает общие пространства и доходность для инвестора существенно выше. Молодые поколения считают богатством не квадратные метры, мебель и собственность, а социальный капитал, среду общения, доступ к людям и идеям. Поэтому хороший коворкинг и 10 друзей ценнее, чем лишние 30 м². И тут выясняется интересная закономерность вещь: когда меньше метров на один юнит, а в приоритете люди и общение – больше доходности.

Дорогие и любимые женщины! С праздником вас! Честно признаюсь: мужчины могут строить дома, бизнесы и даже целые империи… но превратить всё это в настоящий дом умеют только женщины. Как говорил Марк Твен: «Чтобы брак был счастливым, муж должен быть немного глухим, а жена — немного слепой». Спасибо вам за вашу мудрую «слепоту» к нашим слабостям и невероятное терпение к нашим гениальным идеям. Учёные говорят, что у человека есть гормоны счастья: дофамин, серотонин, окситоцин и эндорфины. Но любой мужчина знает правду — главный источник счастья всё-таки женщины рядом. Спасибо вам за тепло, за юмор, за заботу и за то, что рядом с вами мы стараемся становиться лучше.

События последних дней на Ближнем Востоке заставляют многих инвесторов замереть в ожидании. Но работает ли здесь принцип «тише едешь – дальше будешь» или пауза сейчас критична? В этот четверг 5 марта мы с Александром Кириятских, управляющим партнером и сооснователем Segrex developmen, без воды и иллюзий разберем, новую реальность рынка недвижимости Дубая. Насколько «заморожен» спрос, когда вернутся инвесторы, кто в зоне турбулентности на рынке аренды и стоит ли сейчас заходить в коливинги. А также выясним, как изменится структура спроса на недвижимость в ОАЭ в ближайшие годы, сможет ли Дубай остаться «безопасной гаванью» для капитала. Будет предметно, экспортно и с пониманием процессов. Подключайтесь! Пишите ваши вопросы в комментариях под этим анонсом и подключайтесь к эфиру! Когда: 5 марта, в 16:30 мск Где: Zoom

Друзья, хорошие новости – небо над Дубаем открыли, застрявшие на отдыхе туристы начали возвращаться домой. Ситуация потихоньку приходит в норму. Это важный сигнал не только для жителей ОАЭ и потенциальных туристов, но и для тех, кто следит за рынком недвижимости в регионе. Честно говоря, сценарий, который мы наблюдаем, Дубай уже проходил. И не раз. Сейчас рынок, конечно, замер. Это нормально. Европейские фонды и институциональные инвесторы нажали кнопку «пауза» – им нужно от двух до шести недель, чтобы переварить ситуацию и убедиться, что апокалипсис отменяется. Да, туризм просел, краткосрочная аренда тоже. Но апарт-отели и долгосрок чувствуют себя вполне уверенно. Если копнуть глубже, происходит ровно то, что происходило всегда: капитал не исчезает, он просто перекладывается из одного кармана в другой, ищет самый защищенный. И здесь включается главный парадокс Дубая. В моменты региональной турбулентности он не теряет инвесторов, а приобретает новых. Потому что сравнивают его не с Швейцарией, где всё спокойно, а с соседями по региону, где всё гораздо хуже. И в этом сравнении Дубай выглядит не просто прилично, а блестяще. Эффект не «идеальной безопасности», а «лучшей из доступных» срабатывает как часы: сначала приезжают встревоженные, потом снимают коливинги на месяц-другой, потом продлевают на год и только потом, спустя полгода-год, начинают покупать квартиры. Это классический паттерн, и мы его уже видели не раз. Что дальше? Если деэскалация продолжится, Дубай выйдет из этой истории укреплённым брендом. «Выдержал, защитил, не упал» – лучшее резюме для города, который хочет быть финансовой столицей региона. Если же напряжённость затянется, рынок просто станет другим: меньше спекулятивных предложений «на этапе котлована», больше готового жилья с понятной инфраструктурой, выше требования к управлению и безопасности. Но рухнуть? Нет. Слишком много желающих припарковать деньги там, где есть работающие ПВО и вменяемое правительство. В конечном счёте Дубай сейчас похож на самолёт, попавший в турбулентность. Пассажирам страшно, стюардессы просят пристегнуться, но главное – работают ли приборы и держит ли пилот штурвал? Приборы работают. Пилот уверен в своих действия. Курс прежний. А значит, через месяц-два мы снова будем обсуждать не ракеты, а рост цен на квадратные метры и очередной рекордный квартал по продажам. Кризисы не создают спрос на Дубай. Они просто ускоряют решения тех, кто и так уже собирался. И 28 февраля 2026 года, как ни странно, только подтвердило: если и есть в этом регионе место, где можно хранить не только чемоданы, но и капитал, то оно всё там же – между пустыней и морем, под куполом, который пока держит удар.