Руслан Рентавед 🖌

С молотка Вчера записывали подкаст с финансистом Игорем Шимко и зацепились за мысль про волны. На рынке время от времени поднимается волна, на которой можно заработать. Была волна льготной ипотеки. Была волна IPO. Сейчас идёт следующая, и смотрят в неё пока немногие. Торги. Я открыл агрегатор и сам удивился. Прямо сейчас в продаже 58 259 лотов недвижимости. Плюс 26 273 автомобиля и почти пять тысяч единиц спецтехники. Занимаюсь недвижимостью пятнадцать лет и такого количества объектов на торгах не помню. Откуда это берётся, я писал последние недели. Ставка не снижается, дефицит бюджета растёт, у компаний кончается запас прочности. За первое полугодие банкротами признали 3,55 тысячи юрлиц, во втором квартале рост уже 21%. Больше всего в Москве, Подмосковье и Петербурге. И вот цифра, на которой я остановился. Процедур наблюдения, то есть предбанкротной стадии, стало больше на 25%. Наблюдение это то, что происходит за год-полтора до торгов. Значит нынешние объёмы не пик, а начало. Один из последних моих кейсов: торговое помещение в центре Москвы, купленное на торгах по банкротству. Сделали небольшой ремонт, нашли арендатора, сдали. Потом продали уже как готовый арендный бизнес, на 50% дороже входа. Весь цикл занял меньше года. Ремонт там был косметический, никакой реконструкции. Разница в цене появилась не из стен, а из того, что объект перестал быть проблемным лотом и стал понятным активом с арендатором и договором. Конкуренция на торгах распределена неравномерно, и распределена она по деньгам. До 50 миллионов это кровавый океан. Там толпа, там азарт, там цену загоняют до рыночной и выше, и заработать почти нечего. От 50 до 150 миллионов участников заметно меньше. А самое интересное начинается от 200 миллионов. Там инвесторов единицы, и появляется реальная возможность забрать объект на предпоследнем шаге понижения, то есть почти по минимуму. Логика простая: чем выше чек, тем меньше людей, у которых есть такие деньги и готовность с ними зайти в сложную сделку. Рынок, который все считают перегретым, перегрет только внизу. Как работаю я. Инвестор оплачивает покупку сам и оформляет объект на себя, а мы с командой ведём сделку целиком и забираем 30% от чистой прибыли. Беру в работу не всех: только тех, кого знаю, кто сам заниматься этим не хочет, но готов платить за работу. И обязательно про вторую сторону. Пятьдесят восемь тысяч лотов это не пятьдесят восемь тысяч выгодных сделок. Подавляющее большинство из них не нужны вам ни за какие деньги. Зарабатывает на торгах тот, кто умеет быстро отсеивать: проверить документы и историю объекта, понять, кто там живёт и выйдет ли оттуда, оценить реальную ликвидность, а не кадастр. И посчитать свою максимальную цену до аукциона, а не поднимать её в азарте. Главное, о чём забывают новички: надо заранее знать, кому и за сколько вы это продадите. Купить на торгах несложно, выйти из объекта гораздо труднее. В сухом остатке: объектов на торгах больше, чем за все пятнадцать лет, что я в этом рынке. Только это не распродажа, а работа. И самое вкусное там, где меньше всего желающих. #недвижимость #инвестиции

ЛУЧШИЕ ПОСТЫ за сентябрь Перерождение (личный) Он вам не Владик (WB) Честный отъем земли Заплати и умри (налоги) Специи жизни (личный) На чемоданах (бегство капитала) Закрытые игроки (зпифы) Трещим по швам (экономика) Отрицательный рост (ритейл) Бюджетнинько (экономика) #лучшеезамесяц

Как недвижимость может приносить 5%, а комиссии за нее составлять 6%? Мой друг Оскар покупал фонд недвижимости в Швейцарии. Доходность подлежащих объектов была около 5% годовых, а сквозные комиссии фонда составляли 6%. Получается, сама недвижимость создавала меньше денег, чем забирала структура вокруг нее. Чтобы инвестор вообще заработал, объекты должны были сильно вырасти в цене. Чем больше уровней между вами и активом, тем больше комиссий, конфликтов интересов и рисков. Вы думаете, что вложились в недвижимость. Но на самом деле инвестировали в решения нескольких управляющих, каждый из которых зарабатывает независимо от вашего результата. Поэтому в инвестициях всегда стоит смотреть, какой актив на самом деле создает доход, сколько уровней отделяет вас от него и сколько денег забирает вся структура. И главное, совпадают ли ваши интересы с интересами людей, которые управляют моими деньгами. 13 октября в Дубае мои коллеги будут разбирать реальные предложения из недвижимости, фондов, венчура и частных сделок. Меня на этом мероприятии не будет (буду в Краснодаре и Адыгеи в эти дни), но вот Оскар с Алексеем и ребятами будут делиться как считать, сколько денег в итоге дойдёт именно до вас, если вы вложитесь в недвижимость, фонд, венчур или частную сделку. И соберете чек-лист, с которым вы сможете оценивать любые инвестиционные предложения. Если не летите со мной в Краснодар 10 октября, то хорошая альтернатива отправиться в Дубай. По промокоду RENTAVED -20% на все тарифы Регистрация и подробности по ссылке по ссылке.

Шляпа дурака Спасибо всем, кто поздравил. Я правда читал каждое сообщение, просто ответить всем не успеваю. Недавно я тут рассказывал, как начал разрешать себе быть плохим. Отказывать, не ехать, не приходить. Сегодня про вторую такую штуку, которую я себе долго не позволял. Быть глупым. Конкретно: подойти к человеку и сказать «я не понимаю, объясните». Это звучит просто. А я на это годами не мог решиться. Казалось, что спрашивать стыдно. Что умный это тот, кто сам разобрался. Что вопрос выдаёт тебя с головой: сидел на встрече, кивал, а оказывается, не понимал половины. Проще было промолчать и потом загуглить. Отдельная история с теми, кто младше или работает на тебя. Там признаться в незнании вообще немыслимо, у тебя же роль. Потом я стал присматриваться к людям, которые реально строят большое. И заметил одну общую черту: у них этого страха нет совсем. Они спрашивают всех подряд. Спокойно, с интересом, без всякого смущения. Надевают шляпу дурака и идут. Решил попробовать. Первый раз было очень неловко. Я позвонил человеку, которого знал шапочно. Успешный, занятой, у меня к нему был вопрос, который я к тому моменту крутил в голове месяца полтора. Готовился к худшему. Что отмахнётся, что некогда. Что посмотрит и скажет: слушай, а как ты вообще до этого дожил, не зная таких вещей. А он ответил. Подробно, минут двадцать. Рассказал не только то, о чём я спрашивал, а заодно и про то, как сам когда-то на этом обжёгся. Потом стал говорить, что делал бы на моём месте сегодня. Что уже пробовал, что из этого сработало, а что нет. Дал пару контактов людей, с которыми стоит обсудить то же самое. А с одним из них ещё и помог встретиться. Вот тогда до меня и дошло. Людям нравится, когда их спрашивают. Не из вежливости, не для поддержания разговора, а по-настоящему, потому что тебе правда нужен ответ. Это редкость. Большинство разговоров вокруг нас это обмен мнениями, а не вопросы. Потом я проверял это много раз и, кажется, понял механику. Когда ты просишь помощи, человек внутри начинает считать. Сколько времени это займёт, во что ему встанет, не придётся ли потом тащить тебя дальше. Даже если соглашается, где-то внутри подбирается. А когда ты спрашиваешь, каким путём идти и как бы он поступил на твоём месте, спасать никого не надо. Ты просишь не ресурс, а взгляд. И человек не считает затраты, он вспоминает свою дорогу. Это совсем другое состояние, оно по голосу слышно. Дальше я стал делать так специально. Беру один вопрос и задаю его десяти разным людям. Получаю десять разных ответов, иногда прямо противоположных. И вот из этой мозаики складывается то, чего не было ни в одном ответе по отдельности. Даже «не знаю» оказалось ответом. Оно говорит: здесь копать бесполезно, иди дальше. А потом я понял, что у шляпы есть вторая сторона, и она тяжелее первой. Одно дело спросить про чужое дело. Другое дело сказать про своё: я не уверен. Я не справляюсь. Мне нужна помощь. Вот это до сих пор даётся тяжело. Особенно когда вокруг люди, которые привыкли, что ты знаешь, что делать. Но я заметил простую вещь. Пока ты делаешь вид, что всё под контролем, никто и не подойдёт. А стоит сказать вслух, что застрял, и вдруг выясняется, что рядом есть тот, кто через это уже прошёл. И ещё. Со мной стали говорить честнее. Видимо, когда ты сам перестаёшь держать лицо, собеседник тоже его отпускает. Глупым ты выглядишь не когда спрашиваешь. Глупым ты становишься, когда год ходишь кругами вокруг того, что тебе объяснили бы за двадцать минут. Кстати, за всё это время мне ни разу не сказали «как ты вообще до этого дожил». Ни разу. Так что да, в этом году я надевал шляпу дурака чаще, чем за все предыдущие. И пока ни разу об этом не пожалел. Хороших выходных, родные мои. #доброеутро

С днём рождения меня 🌞 Как здорово жить, любить и быть любимым. Спасибо, мои дорогие, за поздравления. ❤️🫂

8-ая мини-конференция из серии "Инвестиции в недвижимость" 7 октября в 10:00 | г.Москва Будем говорить об экономике инвестиционных проектов, привлечении капитала, перспективных направлениях рынка недвижимости и практическом опыте реализации сделок. Кому будет полезна мини-конференция: · Инвесторам — познакомиться с новыми проектами и инвестиционными объектами, обсудить их экономику и риски, найти партнёров для совместных вложений. · Девелоперам и основателям проектов — представить свои проекты потенциальным инвесторам, получить обратную связь и найти партнёров для привлечения финансирования. · Предпринимателям и профессиональным участникам рынка недвижимости — познакомиться с инвесторами и девелоперами, найти новые проекты, деловые контакты и возможности для совместных сделок. Формат встречи: Выступления приглашённых экспертов, инвестиционная дискуссия, презентации проектов и профессиональный нетворкинг. 🎙Спикеры: Руслан Сухий. Инвестор, девелопер. Основатель компании РЕНТАВЕД. Участник Книги Рекордов России за самый большой и быстрый фандрайзинг в девелоперский проект. Антон Семёнов.  Предприниматель, эксперт по продаже готового бизнеса и M&A, автор бестселлера «Как продавать дорого». 13 лет в бизнесе, более 150 сделок, включая гостиничные проекты и сделки с недвижимостью. 📈Презентация проектов: Константин Самарин. Коллективные инвестиции от 1 млн.р. в "Пятерочку" 🛒 для Рантье со средней доходностью 15.9% годовых Людмила Белая. AURUM PARK - индустриальный парк в 15 км от Краснодара. Вложения: 13.5 млн . Окупаемость: 7 лет ------------------------------------------- 📄Программа конференции: 09:40–10:00 — Регистрация участников. 10:00–11:00 — Знакомство и минутные самопрезентации участников. 11:00–12:00 — Выступления приглашённых спикеров, инвестиционная дискуссия и совместный завтрак. 12:00–13:00 — Питч-сессия инвестиционных проектов, вопросы, экспертный  разбор.  13:00–14:00 —  Нетворкинг и личное общение участников. Дата: 7 октября, 10:00 Кол-во мест: 30 Стоимость билетов: 3000 р. Адрес: г.Москва, улица Петровка 21, стр. 1, Бар Petter 🔜КУПИТЬ БИЛЕТ

Бюджетнинько Правительство внесло в Госдуму бюджет на три года. Расходы на 2027 год 48,8 триллиона, доходы 43,3, дефицит 5,5. За три года почти шестнадцать. Цену отсечения по нефти опустили с 59 долларов до 50. Интереснее не сами цифры, а то, как их читают те, кто считает профессионально. Аналитики Сбера дефициту в 5,5 триллиона не верят и ждут 6,3. И судя по цифрам и действиям я ощущаю острую финансовую недостаточность. И все напоминают об одном: с 2022 года фактические расходы каждый раз оказывались выше плана. Дыру будут закрывать займами через ОФЗ и налогами. Пассивные доходы, включая проценты по вкладам, дивиденды и продажу имущества, загоняют в общую шкалу НДФЛ до 22%. Правда, все налоговые меры дадут бюджету около 0,7 триллиона, то есть дыру не закроют. И отдельная строка, на которую мало кто обратил внимание. В прогноз заложено ослабление рубля: 87,4 за доллар в 2027 году, 92 в 2028-м, 96 в 2029-м. Государство само планирует, что рубль будет слабеть примерно на 5% в год. Посчитайте свой вклад под 14% с учётом нового налога и этого ослабления. Получится совсем не то, что на баннере у банка. К Михаилу Хазину я всегда относился с осторожностью: много громких прогнозов и мало сбывшихся. Но сейчас он удивил, высказавшись против ветра, когда вокруг все подбирают слова аккуратно. Повышение НДС до 22%, действующее с января, он называет абсурдом и шантажом финансовых властей, а поднимать налоги на спаде, по его словам, идиотизм. И прогноз: 140-150 рублей за доллар к началу 2027 года, третий удар после 2014 и 2023 годов. С цифрой не соглашусь: сегодня доллар около восьмидесяти, в бюджете 87,4, чтобы дойти до полутора сотен, должно случиться что-то за пределами экономики. Но в главном он прав. Девальвация это самый простой способ закрыть дефицит, и путь этот уже записан в прогноз, просто растянут на три года. На днях я разговаривал с собственником крупной девелоперской компании. Разговор был из тех, которые не случаются на конференциях. Со сцены все говорят одно: рынок адаптируется, спрос переформатируется, смотрим с осторожным оптимизмом. Говорят так не потому, что верят, а чтобы не привлекать лишнего внимания проверяющих. В кулуарах картина другая. Там живут между двумя сценариями и готовятся к обоим. Первый привычный. Будет как в пандемию: рынок постоял, все испугались, а потом рвануло так, что не успевали считать. Многие ждут именно этого, какого-то толчка, которого пока не видно. Но в прошлый раз он же был. Второй сценарий никто не произносит громко. В Китае инвестиции в недвижимость за семь месяцев этого года упали на 19,2%, новые стройки на 24%, доходы от продажи земли просели на 65% от пика 2020 года. Evergrande ликвидирована с обязательствами около 300 миллиардов долларов, следом Country Garden и Sunac. Сектор, дававший почти треть ВВП страны, разбирают четвёртый год. Крупнейшего девелопера отправили на пожизненный срок. А три недели назад в Турции регулятор разом ликвидировал 131 инвестиционный фонд!!!: 18 миллиардов долларов активов, 455 тысяч человек. Одна вкладчица рассказала, что от её счёта осталось десять процентов. Всё заняло две недели. Между этими двумя картинками рынок и сидит. Либо рассосётся само, либо обнуление, после которого новый цикл пойдёт уже без части участников. В сухом остатке: Ни того, ни другого в чистом виде не будет. Разворота ждать неоткуда: при дефиците в шестнадцать триллионов и ставке, которая не спешит вниз, денег на рывок просто нет. Но и обвала по китайскому сценарию не жду, у нас другая структура рынка и эскроу, которые пока держат. Будет третье, самое скучное. Долгая прополка: слабые уйдут тихо, их объекты достанутся сильным с дисконтом, а те, кто ждал толчка, через год обнаружат, что ждать было нечего. Опаснее всего сейчас стратегия надежды. Как говорится: «она умирает последней»… и видимо ожидающий вместе с ней. Пандемия многих испортила: тогда правда хватало переждать. Сейчас меняется не настроение рынка, а его экономика. #экономика

Не пропустите главное мероприятие для инвесторов и предпринимателей в Краснодаре! 🟦 ДЕНЬ 1 · [10 октября в 13:00] Бизнес-форум 🎙 Спикеры: Евгений Быков. Инвестор, Эксперт по земле. Сооснователь платформы "РЕНТАЛЕНД" Тема выступления: Промышленные земли: ключевые тренды и новые инвестиционные возможности Руслан Сухий. Инвестор, девелопер,  основатель «РЕНТАВЕД», участник книги рекордов России, самый упоминаемый эксперт по недвижимости в СМИ. Тема выступления: Рынок Light indastrial, перспективы развития, инвестиционный потенциал Людмила Белая. Руководитель агенства индустриальной недвижимости "ПРОФ-АКТИВ", эксперт по развитию индустриальных проектов Тема выступления: Индустриальный продукт нового цикла, на примере проекта AURUM PARK Александра Графеева - ген.директор ООО "Южный центр финансирования" Тема выступления: Финансирование и меры государственной поддержки при приобретении объектов коммерческой и складской недвижимости 🟦 ДЕНЬ 2 · [11 октября ] Бизнес завтрак для брокеров + брокер тур на площадку AURUM PARK Выезд со спикерами на реальный проект Light Industrial, нетворкинг, презентации, возможность задать свои вопросы Евгению Быкову и Руслану Сухий. Мероприятие будет полезно если вы: ▪️ инвестируете в коммерческую недвижимость или рассматриваете такую возможность ▪️ интересуетесь современными трендами и новыми технологиями в недвижимости ▪️ руководитель или собственник производства (в том числе пищевого) ▪️ цените профессиональный нетворкинг и сильных спикеров (количество мест ограничено) Вы получите новые связи и  партнёров. Каждый гость может рассказать о себе и задать вопрос спикеру. ➖➖➖➖➖➖➖➖➖ 🗓 Дата: 10 октября в 13:00 💰 Стоимость: 3000 руб. 📍 Адрес: г. Краснодар, Конгрессная ул., 4 (Redpoint) 👤 Количество мест ограничено: 50 🤩 Регистрируйтесь прямо сейчас: [РЕГИСТРАЦИЯ]

Плата за верность Последние недели я провёл на выставках и форумах по недвижимости, и от агентств слышал везде одно и то же. Лиды подорожали. Размещение на агрегаторах съедает бюджет независимо от того, продали вы что-то или нет. Все думают, как это сократить, и никто не знает как. Я и сам это вижу по своим объектам. Рынок сжимается, покупателей с арендаторами не становится больше. Относительно недавно был на закрытом мероприятии для профессиональных участников рынка и общался с топ-менеджером, известным в узких кругах по агрегаторам. А на днях узнаю, что ЦИАН уже какое-то время назад запустил закрытую программу скидок. Уж не знаю, совпадение или нет. Суть такая. Агентству дают скидку, если оно публикует объекты только на ЦИАН и больше нигде. То есть, в случае активных размещений на других площадках, их просто предлагают там снять, чтобы получить оффер. Размер обсуждается индивидуально, речь идёт про скидку от 30% и до 50%. Программа непубличная, к партнерам приходят точечно. Я пользуюсь ЦИАН больше пятнадцати лет и провёл через него столько сделок, что давно сбился со счёта. Поэтому на такие вещи смотрю довольно просто: если площадка предлагает не очередной эфир или форум, а какую-то скидку, это как минимум интересно. И позволить себе это ЦИАН может именно в Москве. Из тех, кто покупал жильё через классифайды в столичных регионах, 64% вышли на сделку через ЦИАН. По доверию разрыв ещё заметнее: 62% против 38% у ближайшего конкурента Авито, хотя по удобству сервисы идут почти вровень. Недавно читал результаты опроса: весной тысячу человек спрашивали про площадки, риелторов, собственников, арендодателей. Семьдесят три процента ответили, что размещение и продвижение объявлений стоит слишком дорого. И тут же 68% согласились, что без агрегаторов найти покупателя практически невозможно. В этом положении рынок и сидит. Дорого, а деваться некуда. Если у вас двадцать объектов в месяц и больше, возьмите свой годовой бюджет на размещение и умножьте на 0,3. Скорее всего, получится сумма, ради которой стоит хотя бы поговорить. Одна мысль меня всё-таки царапает. За верность обычно платят тогда, когда боятся, что уйдут или ценят за преданность. Поэтому давайте проверим сами, без исследований. Голосование под постом: какой площадкой вы пользовались в последний раз, когда искали или размещали объект. И напишите в комментариях, к кому уже приходили с таким предложением и какие условия называли.

Отрицательный рост Двести крупнейших продуктовых сетей страны за первое полугодие прибавили 430 тысяч квадратных метров торговых площадей. Это с учётом закрытий, чистый прирост. Звучит прилично, пока не посмотришь на прошлый год. Минус 46,2%. Худший результат с 2011 года. Но интереснее не сама цифра, а то, как мы к ней пришли. В 2023 году прирост площадей сократился на 3,5%. В 2024-м на 8,1%. В 2025-м на 19,1%. Теперь на 46,2%. Каждый год темп падения примерно удваивается!!! Так выглядит не спад, а остановка. Сильнее всех просели жёсткие дискаунтеры, минус 50,7%. «Светофор», «Маяк» и «Доброцен» не просто замедлились, они сократили присутствие. Формат, который ещё год назад казался непотопляемым, первым и посыпался. Супермаркеты и магазины у дома держатся лучше, минус 12,4%, но общей картины это не меняет. Почему сети перестали открывать точки, понятно любому, кто считал хоть один объект. Деньги дорогие. Стройка, отделка, оборудование подорожали. При нынешней ставке новый магазин окупается не за годы, а за сроки, которые уже неприлично называть вслух. Мне присылают проекты от которых только тоскливо становится. Дальше налоги, и вот тут начинается то, что касается нас напрямую. Налоговая база выросла, платежи выросли, выручка нет. У арендатора расходная часть пухнет сразу с трёх сторон: инфляция, коммуналка, налоги. Маржа сжимается, и в какой-то момент он считает, что закрыться дешевле, чем платить за метры. А собственник остаётся с пустым помещением и налогом на это пустое помещение. Платить надо в любом случае, арендатор там или его нет. Отдельная история с алкоголем. Регионы один за другим вводят ограничения на продажу спиртного, а для дискаунтера и магазина у дома это не просто товарная категория. Это график и треть выручки. Там, где её отрезают, открываться незачем. И последнее, самое необратимое. Покупатель ушёл в доставку и возвращаться не собирается. Зачем платить за квадратные метры, если человек готов доплатить, чтобы к нему приехали. Метры перестали быть активом сами по себе. Активом стал арендный поток. Смотреть надо не на площадь, а на то, кто платит, сколько и как долго собирается платить. Длинный договор с индексацией и надёжным арендатором сейчас дороже лишних квадратов. С дискаунтерами я был бы очень осторожен. Минус 50,7% это не случайность, а к нему добавляется регуляторный риск по алкоголю, который никуда не денется. Если смотрите стрит-ритейл в регионе, первым делом проверьте местные ограничения по спиртному, а потом уже всё остальное. Строить новое сейчас дорого и порой бессмысленно. А вот перестроить существующее, сменить арендатора, добавить сервисы, переупаковать помещение, вот где сейчас деньги (об этом отдельно поговорим). Пока ставка держится на нынешнем уровне, мы увидим ещё закрытия и укрупнение сетей. Слабые форматы уйдут, освободившиеся помещения будут заходить к новым арендаторам по другим ставкам, и не всегда в большую сторону. Минимум с 2011 года это не дно. Это просто самая низкая точка, которую мы видели до сих пор. В сухом остатке: Если у вас в портфеле есть помещение под сетевой продуктовый, откройте договор прямо сегодня и посмотрите две вещи: когда он заканчивается и что там написано про индексацию. Потому что на таком рынке перезаключать его вы будете не на своих условиях. И лучше узнать об этом за год, чем за месяц. #недвижимость #инвестиции