Налоги в недвижимости

Зарегистрировать ИП в неподходящий момент Часто бывает так: решение работать в белую уже принято, ИП зарегистрировали, а на руках у вас к этому моменту уже есть объекты, купленные как физлицом. Параллельно вы начинаете покупать новые объекты уже в статусе ИП. И вот тут возникает проблема. Ошибка в том, что расходы по объектам, которые были куплены до регистрации ИП, учесть в расходах предпринимателя, как правило, уже нельзя. Если мы говорим, например, про УСН 15% - логичный для флиппинга режим налогообложения, то налог придется платить фактически со всей суммы продажи, без учета стоимости покупки такого объекта. Можно, конечно, начать аттракцион и попытаться поспорить с налоговой, доказывая, что объекты, купленные до регистрации ИП, не имели отношения к предпринимательской деятельности. Но история, мягко говоря, так себе. Потому что налоговая смотрит не только на дату регистрации ИП, но и на систематичность, сроки владения, количество объектов, параллельные сделки и общую картину ваших действий. Если вы держите несколько квартир по 2-3 месяца, продаете их одну за другой, а иногда и несколько одновременно, то объяснить, что это были «личные покупки для себя», будет довольно сложно. Особенно если очевидных личных причин для таких покупок нет. В такой ситуации налоговики вполне могут признать эти объекты предпринимательской массой — даже если формально куплены они были еще до регистрации ИП. Поэтому здесь важен не только сам факт регистрации, но и правильный момент, когда вы в нее заходите. В идеале — сначала распродать старые объекты, купленные как физлицом, и только потом заходить в новые сделки уже в понятной, выстроенной предпринимательской модели.

Что будет, если выбрать систему налогообложения по принципу «как у соседа» Очень часто предприниматели рассуждают так: «У знакомого/родственника такой же примерно бизнес, занимается примерно тем же, у него АУСН/УСН/патент — значит, и мне подойдет» Но в итоге из-за неправильно выбранного режима налогообложения системно переплачивают налоги. Просто потому, что сделали «как у всех», без учета своей финмодели. На практике я часто вижу, как человек начинает деятельность, регистрирует ИП, потом наугад выбирает систему налогообложения и только после этого садится считать экономику. Я бы рекомендовала делать ровно наоборот: сначала — посчитать финмодель, затем — выбрать систему налогообложения под конкретные цифры, сделки, расходы и планы и только потом — регистрировать ИП Потому что одна и та же деятельность у двух разных предпринимателей может облагаться по-разному — и один будет платить адекватно, а другой просто терять деньги на налогах.

🔠🔠🔠🔠🆙 Если вы до сих пор читаете только один канал про недвижимость — у меня для вас плохие новости. Сегодня рынок слишком быстро меняется, чтобы смотреть на него с одной стороны. Кто-то рассказывает про ГАБы. Кто-то про налоги. Кто-то про ритейл, землю, ЗПИФы или экономику сетевых арендаторов. Именно поэтому мы собрали для вас подборку сильных авторов, которых сами регулярно читаем. Забирайте себе и изучайте 👇 🏠 Что происходит с рынком ГАБов в 2026 году? 🏠 Что происходит в США и Европе пока мы спорим о ставке ЦБ? 🏠 История убыточного ЗПИФа с "Пятерочкой" 🏠 Два новых способа вскрыть занижение в ДКП 🏠 ФНС и Банки выходят на новый уровень 🏠 Да зачем мне нужен этот Дальневосточный и Арктический Гектар? 🏠 Эпоха роста рынка e-grocery подходит к концу 🏠 И снова про индексацию. Какая лесенка лучше? 🏠 Нюансы при заключении договора аренды, разборы для инвестора 🏠 Как продать квартиру дороже? Не забудь подписаться на всех экспертов, они делятся полезными знаниями на постоянной основе 👇🏻 ✅ Подписаться на сообщество в один клик Попасть в подборку

«Зарегистрирую ИП — придут за налогами за прошлые годы?» Это один из самых частых страхов, из-за которого многие ведут предпринимательскую деятельность без регистрации ИП. Логика обычно такая: «Я уже несколько лет покупаю и продаю (или сдаю) квартиры. Если сейчас зарегистрирую ИП, налоговая сразу поднимет все мои прошлые сделки, доначислит налоги за предыдущие годы и вообще лучше не высовываться» На самом деле, если вы добровольно регистрируете ИП и начинаете работать в белую, налоговики не запускают автоматически проверки за прошлые годы. Сам факт открытия ИП не является поводом, чтобы пересчитывать все ваши старые сделки и искать, что бы вам доначислить. Они будут смотреть на вашу деятельность с момента регистрации и дальше вперёд. А если продолжать заниматься флиппингом или сдавать недвижимость как физлицо, то риски сегодня становятся только выше. Налоговая активно отслеживает признаки предпринимательской деятельности: регулярные сделки, системность, рекламу, расчёты через личные карты и многое другое. Поэтому стратегия «не регистрироваться, чтобы не привлекать внимание» зачастую работает ровно наоборот. На мой взгляд, сегодня выход в белую зону — это и спать спокойно, и налогов платить меньше. Так что страх, что после регистрации ИП налоговая обязательно начнёт копаться в прошлых годах, сильно преувеличен. А вот риски продолжать работать без регистрации сейчас уже вполне реальные.

Как налоговая может узнать о занижении стоимости в договоре купли-продажи: еще +2 способа Недавно была на налоговой конференции для бухгалтеров, и коллеги поделились интересным кейсом Налоговики одной из инспекций заказали у независимой оценочной компании оценку большого количества объектов недвижимости. Условно — 100 квартир После этого сравнили рыночную стоимость по оценке со стоимостью, указанной в договорах купли-продажи. Если разница была существенной, делали вывод о возможном занижении цены и доначисляли продавцам налоги Еще один вариант – использование архивов объявлений на ЦИАН, Авито и других площадках. То есть если квартира продавалась за одну сумму, а в договоре внезапно появилась совсем другая цифра, это тоже может попасть в доказательную базу Да, само по себе объявление еще не доказывает стоимость сделки. Но в совокупности с другими обстоятельствами налоговики вполне могут использовать такую информацию при проверке Поэтому каждый раз, когда я слышу фразу: «Да никто не узнает», мне становится немного тревожно Потому что вариантов узнать у налоговой становится все больше. А если тайное станет явным, последствиями будут доначисление налога, пени, штрафы При этом самое обидное, что очень часто люди идут на занижение просто потому, что не знают о законных способах оптимизации. А их на самом деле много, можно законно уменьшить, а иногда и вовсе не платить — абсолютно законно, без серых схем и лишних рисков.