Торги | Приватизация | Катерина Орловская

Перфекционизм в действии😅 Жду посадку на рейс, думаю о том, какой крутой курс мы сделали по недвижимости на торгах. И тут же мысли: а может еще что-то добавить? А может еще один эфир или живую встречу? 6 месяцев назад я сделала курс по банкротным торгам. Он был недорогим и компактным, чтобы было проще начать: понять, где искать лоты, как устроена процедура и что нужно сделать для участия. На курс пришло много людей и для кого-то этих знаний оказалось достаточно. Но кому-то нужна была не только процедура торгов, но и помощь в анализе лотов. Это то, о чем я часто повторяю: успешная сделка это не только торги. Нужно разбираться в том, что вы покупаете. ▪️ как проверить объект и понять по какой цене его стоит покупать ▪️ подходит ли он под вашу задачу ▪️ какие расходы заложить   ▪️ кому потом продавать и т.д. Именно поэтому из «Банкротных торгов» выросла практическая программа «Торги и Недвижимость». Название изменилось не ради новой упаковки. Возможностей стало больше: ✅разобраться в торгах ✅научиться понимать недвижимость ✅анализировать, видеть риски и возможности ✅понимать по какой цене покупать и кому продавать  Но и это еще не все. Для учеников текущих потоков теперь доступно соинвестирование! Те, кто был на 7-дневном интенсиве знают подробности. Если вы пропустили, но интересны подробности, ставьте 🔥

Помните, мы уже обсуждали изъятие земли за неиспользование? Так вот, с января по апрель в Подмосковье изъяли земли на 488 гектаров и продали на торгах за 907,5 млн рублей 😳 Причина простая: собственники несколько лет не использовали участки, земля заросла сорняками и молодыми деревьями. Многие думают, что собственность – это что хочу, то и делаю. Хочу – куплю, хочу строюсь или пусть стоит лет 5-10 лет, передам детям. С землей такая стратегия может закончиться изъятием. Право собственности на землю порождает еще и обязанность эту землю по назначению. И рассчитывать, что заброшенную землю никто не заметит, сейчас тоже не стоит. Для земельного контроля используют беспилотники, выявляют признаки неиспользования земли, проводят проверку и выдают предписание, если нарушение не устранено – штраф и изъятие участка. Поэтому перед покупкой сельхозземли нужно понимать не только, сколько она стоит, но и: ▪️ будет земля использоваться или нет ▪️ сколько будет стоить содержание и расчистка ▪️ сможете ли вы выполнять обязанности собственника. Земля может быть хорошим активом и действительно перейти детям. Но вариант «куплю и забуду» сегодня становится всё более рискованным. Если такие юридические разборы полезны, поставьте 🔥

✔️ Завтра, 23 июня в 19:00 МСК — первый эфир интенсива «Торги&Недвижимость». Тема: «С чего начать на торгах. Как выбрать свой вариант работы и сделать первый шаг без хаоса». Будут конкретные кейсы — и три варианта старта: на свои деньги, как агент или с партнёром. А в четверг 25 июня — второй эфир, где я закрою оставшиеся вопросы и покажу полный путь от поиска лота до сделки. 📌 Ссылку на эфиры получат только участники интенсива. Если вы ещё не успели присоединиться — самое время. Все три бесплатных урока уже открыты участникам. Заходите, смотрите, выполняйте задания. Завтра ссылка на эфир уйдет туда же. Регистрация по ссылке: https://advokatte.ru/7dayfree Старт интенсива был 19 июня — но все эфиры впереди и вы еще успеваете нагнать. Увидимся завтра.

Сегодня воскресенье и это 4й день нашей Петербургской тусовки. Это неформальный выезд без официальной программы и вот чем мы занимались: ▪️Мы гуляли по городу и традиционно катались на теплоходе ▪️Прошлись по Невскому, останавливаясь возле уличных музыкантов ▪️Слушали истории реализации машин, квартир и земли ▪️Делились опытом по ремонту недвижимости ▪️Мы гуляли в Монрепо и дегустировали настойки в старом Выборге ▪️Ребята до утра танцевали и пели в караоке ▪️Субботний день мы провели на пляже, организовали пикник ▪️Обсуждали возможные партнерства и проекты ▪️Делились личными историями и переживаниями ▪️Купили билеты на концерт группы Моральный кодекс в сентябре ▪️Смотрели развод мостов Сегодня заключительный день и я собираюсь на ужин с ребятами, чтобы сказать каждому спасибо. За невероятно крутую компанию, где каждый новичок чувствует себя как дома. За живость, энергию, идеи, опыт и поддержку друг друга. Вместе мы можем гораздо больше🚀

«Мы не знаем, что это за земля и что на ней можно делать, о за 180 тысяч берите». Сегодня я решила подглядеть, как коллеги используют ИИ для анализа недвижимости. Что я получила за 1 000 рублей? Ничего! Пользы для принятия решения — ноль. Сервис не определил: ▪️ категорию земли и вид разрешённого использования ▪️ ограничения и охранные зоны ▪️ наличие электричества ▪️особенности локации По адресу участка мне выдали похожие объявления с ЦИАН. И посчитали, что землю нужно покупать за 180 тыс и продавать за 300 тыс. 🤯Как?! На основании чего?! Проблема здесь не в ИИ. Я сама активно использую ИИ-агента для анализа недвижимости. Вопрос в другом: кто ставит ему задачу, какая методика заложена в анализ и кто потом проверяет результат. Для примера, вчера мы с резидентами клуба анализировали несколько объектов. По одной кладовке ИИ собрал: ▪️ данные по локации и расстоянию до метро ▪️ информацию о потенциальных покупателях ▪️информацию об управляющей компании и её тарифах ▪️ рассчитал размер коммуналки ▪️ похожие объекты и объяснил, почему их нельзя считать аналогами ▪️ с данными по ЖК, площадям, ценами и ссылками на объекты Мы рассчитали: ▫️три сценария продажи — оптимистичный, базовый и негативный ▫️ налоги, госпошлины, расходы на уборку, вывоз мусора и подготовку объекта ▫️прописали доходность при разной цене входа. ИИ можно и нужно использовать. При нормальной методике он в десятки раз ускоряет анализ и проверки. Поэтому в текущем потоке флагманского курса «Торги как бизнес» у нас будет отдельный модуль по работе с ИИ + занятие по глубокому инвестиционному анализу недвижимости. Но для начала нужно самому понимать, что проверять по объекту и как оценивать результат. И только потом подключать ИИ. Иначе он уверенно назовёт цену входа, а вы так и не поймёте, что именно покупаете.

136 тысяч рублей за квадратный метр в центре Петербурга. Звучит так, будто в объявлении забыли ноль. Но цифра настоящая. На торги выставили исторический дом рядом с Таврическим садом, бывший Дом малютки. Почти 6 000 кв. м, восемь этажей, собственный земельный участок. Стартовая цена — 800 млн рублей. Тот самый момент, когда 136 тыс за метр звучит уже не так привлекательно 😅 Здание проектировали как частную резиденцию: ▪️ винный погреб и сигарная комната ▪️4 спальни ▪️ отдельный этаж для переговоров ▪️ бассейн на крыше Новому владельцу придётся менять концепцию, использовать здание можно как отель или апартаменты. Дом — объект культурного наследия. А это значит, перепланировка, ремонт и каждый шаг - через согласования. Поэтому 136 тысяч рублей за квадрат — цифра красивая. Но инвестору нужно считать не квадратные метры, а весь проект: ▪️ цена покупки ▪️ ремонт ▪️ согласования ▪️ содержание здания ▪️ срок до запуска Особняки и исторические здания в Петербурге и Москве — не редкость на торгах. Тут, как и в объектах скромнее работает один и тот же принцип. Между «купить дешевле рынка» и «заработать» иногда помещается несколько лет работы и ещё один бюджет на ремонт. Ставьте 🔥, если нравятся такие разборы интересных лотов с торгов.

Закончила тренировку и хочу сделать еще раз подробный анонс. Завтра старт. С 19 по 25 июня бесплатный 7-дневный интенсив «Торги&Недвижимость». Семь дней — настоящая мини-программа: уроки, задания, общение в чате, два живых эфира со мной. Я собрала этот формат для тех, кто давно хочет разобраться в банкротных торгах, но не знает, с чего начать. Что внутри: ▪️ Три урока с заданиями: статус участия, выбор фокуса, стратегии заработка. ▪️ Закрытый чат, где я и куратор Наталья отвечаем на ваши вопросы. ▪️ Два живых эфира — 23 и 25 июня в 19:00 МСК. Разбираем реальные лоты и путь от поиска до сделки. ▪️ Зачётка ученика — за выполнение заданий и присутствие на эфирах вы получаете право на специальную цену моего курса по итогам недели. Это семь дней реальной работы. Пройдёте — поймёте, ваше это направление или нет. Регистрация бесплатная, по короткой анкете: → https://advokatte.ru/7dayfree Старт — завтра в 10:00 МСК. После регистрации вам придет ссылка на закрытый чат, где всё и будет происходить.

Три дня подряд занимаюсь только недвижимостью. 1️⃣ В понедельник презентовали готовые объекты ученикам и резидентам клуба. ГАБ с медклиникой, свободная коммерция, блок из 3 апартаментов, помещения под офисы и кабинеты и кладовые. Когда-то мы с ребятами вместе покупали помещения, делали ремонт, занимались оформлением документов. Сейчас проекты завершены и выходят на открытый рынок. На презентации показали весь путь: что покупали, как объекты выглядели раньше, что сделали, с какими трудностями столкнулись и какая экономика получилась в итоге. Отзывы как всегда отличные! 2️⃣ Вчера — запустила первую группу по аналитике недвижимости для резидентов клуба. Разобрали квартиру, гаражи, кладовку, землю. Участники анализировали лоты самостоятельно. Я проверяла, дополняла и параллельно делала собственный разбор каждого объекта. Мой анализ 6 лотов занял 64 страницы печатного текста. По итогу — два объекта рекомендовала покупать уже сейчас. По другим — следим и ждем понижения цены. Одна участница предложила землю на соинвест. Так и появляются новые совместные проекты. Раньше соинвестирование было доступно только резидентам клуба. Сейчас мы открыли эту возможность и для учеников текущего потока. Это одна из моделей входа в торги, когда вы не одни — не нужно самостоятельно покупать весь объект ✅ Можно участвовать с относительно небольшим бюджетом, объединять капиталы и входить в более крупные проекты вместе с опытным человеком, который отвечает за анализ, покупку и продажу. Об этом тоже будем говорить на бесплатной неделе, которая начинается уже завтра! На 7 дней можно стать нашим учеником, пройти вводные уроки, попасть в закрытый чат и прийти на два живых эфира с разборами реальных лотов. Покажем, как устроены торги и какие модели работы есть для людей с разным бюджетом. Регистрация тут, начинаем завтра: https://advokatte.ru/7dayfree

Всем привет! Рассказываю вторую шокирующую новость. Если у вас есть знакомые юристы, либо если вы занимаетесь юридической практикой, рекомендуете своих коллег, имейте это в виду. Очень коротко, без нюансов. Год назад, может чуть больше, я рекомендовала юриста, адвоката. Он взял деньги, расписку/квитанцию не дал. Рассказывал клиенту что подал иск в суд, получил решение суда и регулярно ходит к приставам. На самом деле - не сделал ничего и никаких исков в суде не было. Когда встал вопрос возврата денег, адвокат сказал, что деньги он брал для меня. Вот такая история. Очень не хочется ее оставлять, отпускать и прощать. Ну, в общем, будем над этим работать.

Квартира в Ленинградской области за 2 млн ₽ - выгодно или только кажется? Запускаю новую рубрику «Карта лота» с быстрым первичным анализом недвижимости. Сегодня на карте - квартира площадью 33,7 кв. м в городе Любань. Что важно понимать: ▪️ До Петербурга ~90 км, электричка идёт 1,5 часа. Поэтому основной покупатель здесь - местный житель или человек из ближайших населённых пунктов. ▪️ В Любани около 4,5 тыс. человек, новостроек почти нет - представлен один новый ЖК. Рынок небольшой, а круг потенциальных покупателей узкий. ▪️ 5 этаж в пятиэтажном доме дополнительно ограничивает спрос: нет лифта, квартира не всем подойдёт по возрасту, могут возникнуть вопросы к состоянию крыши. ▪️ Это торги арестованным имуществом. Осмотр квартиры придётся организовывать самостоятельно. ▪️ Зарегистрированных лиц нет, но это ещё не означает, что квартира фактически свободна. Теперь экономика. Цена лота - 2 млн ₽. Комиссия площадки - ещё 244 тыс. ₽. Похожие квартиры выставлены примерно от 2,4 млн ₽. Запаса по цене нет. Мой вывод: для перепродажи я бы рассматривала этот лот по цене не выше 1,5 млн ₽. И только после оценки состояния квартиры, долгов за капремонт и понимания свободна квартира от проживающих или нет. Один быстрый разбор показывает, сколько всего скрывается за простой фразой «квартира за 2 миллиона». С 19 июня можно на 7 дней стать нашим учеником бесплатно. Вы получите вводные уроки, доступ в закрытый чат и сможете прийти на два живых эфира с разборами реальных объектов. Регистрация здесь: https://advokatte.ru/7dayfree