Nice To Be Rich | Екатерина Румянцева о недвижимости

Пять проектов, в которые нужно инвестировать. Возвращаясь ко вчерашнему посту с аналитикой, рассказываю про проекты, в которые я лично верю и где реально заработать 15-20% годовых. Без иллюзий, без розовых очков — только то, что действительно способно принести доход и сохранить капитал. ▪️ Клубные особняки на Балчуге: • Замоскворечье становится крупнейшим кластером новой делюкс-недвижимости в историческом центре Москвы. • Возможность входа по цене от 800 тыс. руб./м2 с ремонтом. • Подходит инвесторам, рассматривающим готовый актив для получения арендного дохода или последующей перепродажи без строительных рисков. ▪️ ЖК на Шлюзовой набережной Павелецкий кластер входят в число наиболее активно развивающихся премиальных локаций центра Москвы. На текущем рынке это одна из самых интересных возможностей входа в строящийся делюкс-проект в центре Москвы по цене от 900 тыс. руб./м². Плюс возможность покупок в рассрочку – сейчас самый гибкий инструмент для инвестора. ▪️Клубные дома на первой линии реки в Хамовниках. Статусная локациям, собственный парк, набережная, прямой доступ к инфраструктуре олимпийского комплекса «Лужники». Хороший потенциал роста и возможность зайти по ценам в 2 раза ниже других проектов в Хамовниках. Остальные проекты в моем каталоге. Ставьте в комментариях «+» и команда вышлет вам. Не устану повторять, что грамотные инвестиции при правильном входе дают кратный рост капитала.

Что происходит с рынком Москвы? Сегодня хочу показать вам данные рынка жилой недвижимости элитного и премиум-класса за первые четыре месяца года. Именно на них мы опираемся при принятии тактических решений по покупке недвижимости для наших клиентов. Это наша панель управления. К апрелю 2026 года общее число предложений на рынке элитных новостроек Москвы достигло 4 488 квартир и апартаментов, что на 14% больше, чем годом ранее. Суммарный объём предложения в сегментах делюкс и премиум составил 607 тыс. кв. м (+6% за год). При этом 77% приходится на строящиеся жилые комплексы. За первые четыре месяца года на рынок вышли 12 новых проектов — столько же, сколько за весь 2025 год. До конца года анонсировано ещё порядка пяти проектов. Средневзвешенная цена элитного предложения на первичном рынке по итогам апреля 2026 года составила 2 236 тыс. руб./кв. м (+8% за год и +6% к концу 2025 года). В сегменте делюкс цена достигла 3,2 млн руб./кв. м (+8% за год), в премиуме — 1 472 тыс. руб./кв. м (+12% за год). Конкуренцию первичному рынку составляет вторичный, где средневзвешенная цена предложения в апреле 2026 года составила 1,55 млн руб./кв. м, а это до 30% ниже, чем в строящихся объектах. За январь–апрель 2026 года на первичном рынке элитного жилья реализовано 495 лотов на 52,5 тыс. кв. м — на 36% меньше, чем в рекордном первом квартале 2025 года. Средняя цена сделки при этом выросла на 13% — до 1,55 млн руб./кв. м. В сегменте делюкс реализовано 70 лотов, на 49% меньше по числу лотов, чем годом ранее (137 лотов). Однако средневзвешенная цена сделки выросла на 31%, до 2,9 млн руб./кв. м, а средний бюджет покупки достиг 542 млн руб. за лот — на 58% выше показателя января–апреля 2025 года (345 млн руб.). В сегменте премиум продано 425 лотов на 39,6 тыс. кв. м. Средняя цена сделки осталась на уровне 1,1 млн руб./кв. м, при этом средний бюджет покупки составил 102 млн руб. (против 127 млн руб. годом ранее), что отражает смещение активности в более доступные объекты класса. Предложение в сегменте делюкс к апрелю составило 1 443 лота (266 тыс. кв. м, +4% за год). Именно в этом классе наблюдается наиболее активный вывод новых проектов в закрытые продажи: стартовые цены в новинках превышают 2,5–3 млн руб./кв. м, что удерживает средневзвешенный показатель на отметке 3,2 млн руб./кв. м. Что важно? Сейчас на рынке наступил период, когда объекты, построенные 2-3 года назад, стоят существенно ниже новостроек, стартующих сегодня. Причина — рост инфляции, увеличение себестоимости стройки, дорогие кредиты для бизнеса. Мы уже видели этот тренд на рынке Дубая: практически готовый объект или тот, что будет вводиться в эксплуатацию через год, стоил существенно дешевле нового лонча. Эти тенденции мы сейчас наблюдаем на рынке Москвы. Я уже наблюдаю, как девелоперы бьют тревогу. Сейчас рынок покупателя. И всё чаще он смещает свой выбор на рынок вторичной недвижимости. В связи с этим, вторичка демонстрирует устойчивый рост и активно насыщается лотами, которые в среднем на 20% ниже по стоимости первички.   Скоро открою рубрику #школадевелопера. В текущем состоянии рынка надо очень грамотно подходить к оптимизации всех процессов, чтобы, как у большинства премиальных девелоперов, на момент ввода дома не оставалось до 40% непроданных лотов. Цена такой ошибки сейчас может быть фатальной.

Знаете, какой самый важный совет я бы себе дала в 20 лет? Формировать портфель активов, чтобы не зависеть ни от людей, ни от бизнеса. Да, быть предпринимателем — круто. Но все забывают, что это еще и огромный риск. Внешние факторы, конкуренция, выгорание — никто не застрахован. В бизнесе часто приходится жертвовать собой, чтобы спасти его в кризисные моменты. Но однажды ты устанешь «умирать» за бизнес, и риск того, что ты его не спасешь, становится слишком велик. И если у тебя это единственный актив – выбора нет. Ты будешь его спасать любой ценой. И это страшно. Но когда у тебя есть диверсифицированные активы, ты становишься сильнее. Пассивный доход дает тебе свободу, уверенность и, главное, — право сказать «нет». Поэтому я советую каждому собирать свой портфель активов — это ваша финансовая независимость. Это свобода выбирать проекты осознанно, а не отчаянно. Это время на личную жизнь и свои желания. И это возможность выбирать. Сейчас я пересматриваю свой портфель. Продаю активы в ОАЭ, не из-за кризиса. Они уже принесли максимальный ROI, и на этой стадии нужно выходить. Хочу добавить в свой канал новый стрим — инвестиции. Буду подробно рассказывать о своих кейсах и о лотах, в которых вижу высокий потенциал роста. Смотрю проекты в Турции и Таиланде. Много интересных земельных участков на Рублевке. Stay tuned😉

Нас не найти😉

Одно из моих увлечений – это монолыжа. Открыли с Лумпоном сезон😉

Куда едет Лумпон ?😉

🇷🇺 С праздником! С Днём России! Я очень люблю свою страну ❤️ Есть ли у меня вопросы к управлению страны — есть. Есть ли у меня вопросы к мужу — есть. Но это не значит, что я его не люблю. Человек, не любящий Родину — сирота. Можно быть в оппозиции к власти, но это лишь должно подчеркивать любовь к своей стране. Оппозиция по отношению к власти без любви к стране — гордыня. «Ни за что на свете я не хотел бы переменить отечество или иметь другую историю, кроме истории наших предков, такой, какой нам Бог её дал». — Александр Сергеевич Пушкин Патриотизм — биологическое чувство. Хочу я этого или нет — я патриотка. Я на этом выросла. С Днём России! 🇷🇺❤️

Настоящая женщина не опаздывает, она задерживается😉

Умереть за свой бизнес. Вчера я официально объявила о том, что мы собственный бизнес в ОАЭ трансформировали во франшизу. Я нашла отличного партнера и предпринимателя, который продолжит нашу экспансию на рынок Middle East. Даже несмотря на текущий кризис в регионе, я точно знаю, что через какое-то время всё нормализуется или будет коррекция к новым реалиям рынка, как и в России. В любом случае никто не отменял транзакции. Они восстановятся в том или ином объёме в зависимости от давления геополитических факторов. Я, конечно, могла бы продолжать управлять бизнесом в ОАЭ сама, но я не хочу жить в Дубае. Это не соответствует моей личной стратегии, что гораздо важнее. У Олега Торбосова не получилось растянуть себя между Лондоном, Москвой, Дубай и Майами. Слава богу, ему нравится жить в Дубае. Мне — нет. Обсуждали на днях с мужем, что я хочу похудеть на 5 килограммов, но для этого надо изменить режим: вставать в 7, идти на тренировку, правильно питаться, рано ложиться спать. Это несложно, но изменит качество моей жизни. Я стану меньше улыбаться) Так и в бизнесе: ты или готов менять свою жизнь на деньги и успех, либо находишь баланс. В какой-то момент просто понимаешь, что себя на весь мир не растянешь. Для меня таким решением стало партнёрство. Особенно в периоды, когда рынок проходит через кризис. Кто-то вместо тебя должен спать в офисе, держать управление на себе и буквально жить этим бизнесом. Это был для меня очень дорогой опыт, примерно на 2 млн $ минус за три года международной экспансии. Но путь предпринимательства всегда строится через победы и потери. Не бывает предпринимательства без потерь и без боли. Каждый раз уровень сложности возрастает. Чем выше ты идёшь, тем более сложные задачи приходится решать. Это как компьютерная игра. Всегда есть новый уровень. Опыт коллег по рынку показывает, что пока международная экспансия через личное управление или даже собственную управляющую компанию не получается. Я писала ранее, что Совет директоров принял решение экспансию осуществлять через создание JV или через франшизы. Поэтому мы сейчас усиливаем свой продукт франшиз. Мы не уходим с рынка. Наоборот, укрепляем свои позиции через опыт Анастасии Тян, которая стала генеральным директором франшизы Kalinka UAE. Что касается меня, то я сосредоточусь на поддержании бизнеса в России, на поддержании бизнеса Kalinka, на своей институциональной деятельности и других проектах. И вообще я очень рада вернуться домой и пожить дома. Надеюсь, долго.

Май. Итоги. Сегодня прошел традиционный company meeting, где мы подводим итоги прошлого месяца по всем направлениям. За последние 4 месяца, объем сделок в сегменте элитной и премиум недвижимости, упал на 38%. Но команда российского юнита выполнила план на 98%. План перевыполнили загородный отдел, новостройки и аренда. Немного не добежали городские отделы, но вижу хороший задел на июнь. Безумно горжусь своей командой. Очень легко выполнять план на растущем рынке, а вот показать такой результат на текущем падающем рынке могут далеко не все. В прошлом году мы побывали в «долине смерти» — в самой низкой точке жизненного цикла компании. В какой-то момент было страшно. Даже генеральный менеджер покинул корабль, не выдержал. Но мы оттолкнулись и начали расти. За 27 лет компании, мы были там не в первый раз. Спасибо команде за доверие🙏🏻 Самой большой сделкой юнита стала продажа дома в Николино стоимостью 10,3 млн $.🔥 Итогов юнита в ОАЭ не будет. Здесь хейтеры могут порадоваться и переслать мой пост всем коллегам по рынку. Kalinka Middle East теперь офис нашего франчайзи Анастасии Тян. Четыре года я управляла всем сама. При реализации стратегии экспансии стало понятно: себя на мир не растянешь, нужен кто-то, кто будет «вместо тебя спать в офисе», — партнер! Да, нас просили написать личную стратегию на Практикум в Сколково, но мы так и не поняли зачем. Стратегия компании должна совпасть с твоей личной стратегией! А я не готова жить и работать в Дубае, ну не люблю я его настолько сильно. Поэтому меняем стратегию экспансии: движемся только через франшизы и JV, наблюдаем за сильными и покупаем там доли или бизнесы. Вот такие откровения. У нас нет уникального продукта или технологии, чтобы наемный менеджер был способен делать прорывы на местных рынках. Есть база клиентов, сильный бренд, выстроенные бизнес-процессы, команда запуска и менторы, но к этому всему нужен предприниматель. Например, как мой партнер, Леонид Устинов, CEO Kalinka Thailand, где мы открыли свой первый офис по франшизе. В мае команда выполнила план на 79%. Закрыли 4 отличные сделки. Также прошли сделки в Питере и Турции. В июне планируем подписать еще четыре новых договора по франшизе: Узбекистан, Сербия, Саудовская Аравия и Сочи. Рынок сейчас очень непростой для всех. Но команда Kalinka показывает отличные результаты. Горжусь!💪