KUSHNER ESTATE • Коммерческая недвижимость

💫Проверьте входную группу: 5 критериев, по которым арендаторы оценивают помещение Входная группа и окружение напрямую влияет на ликвидность помещения — для арендаторов это один из ключевых факторов при выборе объекта. Если вход неудобный, помещение плохо просматривается или возможны сложности с разгрузкой — федеральная сеть выберет другой вариант. В карточках разбираем, на что арендаторы обращают внимание в первую очередь 👉🏽 При подборе объектов мы анализируем помещение комплексно и уделяем большое внимание тому, насколько комфортно арендатору будет вести здесь бизнес. 🔥Подобрать ликвидный объект

Обзор района: почему Янино остается одной из самых перспективных локаций Ленобласти Уже несколько лет район Янино демонстрирует стабильный рост и эксперты пророчат ему успех Кудрово 🔥 Что происходит в Янино сейчас ⤵️ 1️⃣Население и застройка Янино остается одной из самых активно развивающихся локаций Ленобласти — в 2025 году здесь введено не менее 70 тыс. кв. м жилья. Всего в локации запланировано ввести более 1,1 млн кв. м жилья. Сейчас в Янино строятся 17 новых корпусов в 6 жилых комплексах. Население района уже превышает 24 тысячи человек. Для сравнения, на конец 2012 года население составляло всего около 4 000 - 5 000 человек, а в 2021 году — порядка 15 000 жителей. До 2044 года планируется увеличение населения до ~34 тыс. жителей. 2️⃣Социальная и транспортная инфраструктура Одно из главных событий последних месяцев — ввод в эксплуатацию новой школы на 1100 мест. В начале года раньше срока завершена реконструкция Голландской улицы — это важнейшая магистраль района. Дорогу расширили до 4х полос. Также продолжается модернизация ключевых дорог внутри района. Рост населения, развитие социальной инфраструктуры, улучшение транспортной доступности — все это благоприятно влияет на спрос на коммерческие площади, поэтому ликвидные объекты здесь находят арендаторов еще на ранних этапах развития района. 💫Мы продолжаем внимательно следить за этой локацией и считаем Янино одним из интересных направлений для инвестиций. В нашем портфеле есть объекты в Янино и других перспективных районах Санкт-Петербурга ⤵️

Что произойдет, если арендатор съедет? Даже если сегодня помещение занимает сильный арендатор, никто не может гарантировать, что через время сеть не изменит стратегию развития, не проведет ротацию точек или не примет решение о закрытии конкретного объекта. 🔥Именно поэтому при подборе арендатора мы думаем не только о том, как посадить сеть сегодня. Наша задача — сделать так, чтобы инвестиция оставалась стабильной в долгосрочной перспективе. Поэтому мы предоставляем гарантию на аренду сроком 12 месяцев. 💫Как это работает: если арендатор прекращает деятельность в течение первого года, мы бесплатно подбираем нового — на тех же условиях или лучше. Почему мы готовы брать на себя такие обязательства? ⤵️ Потому что заинтересованы в том же результате, что и инвестор: чтобы помещение долгие годы приносило стабильный доход. Для этого у нас работает собственный отдел аренды, который: 1️⃣взаимодействует с 365+ крупнейшими федеральными сетями 2️⃣знает требования и стратегию развития арендаторов 3️⃣тщательно анализирует локацию и подбирает арендатора под конкретный объект 4️⃣четко понимает логику спроса: кто и зачем выходит на локацию Для нас важно не просто подписать договор аренды. Важно, чтобы через несколько лет помещение по-прежнему оставалось востребованным и продолжало приносить собственнику доход.

🔥Уникальные помещения с рассрочкой от 100.000₽ в месяц Мы постоянно работаем с застройщиками и ведем переговоры, чтобы получать для наших инвесторов максимально выгодные условия покупки. И сейчас доступно редкое предложение ⬇️ ▫️рассрочка, ежемесячный платёж от 100 тыс. руб. ▫️стоимость помещений от 17 до 55 млн ₽ ▫️различные варианты площадей под разные инвестиционные стратегии (пример планировки в карточке) Предложение ограничено, нажмите кнопку ниже, чтобы получить все условия ⤵️

Увеличение мощностей: почему об этом лучше задуматься заранее Собственники в последнее время часто сталкиваются с ситуацией: потенциальный арендатор готов рассматривать помещение, но существующих электрических мощностей ему недостаточно. Именно в этот момент возникает вопрос об увеличении мощностей. ⤵️ Но проблема в том, что если затянуть, то решить вопрос будет сложнее и дороже. Например, аптеке часто достаточно 10-15 кВт, а кофейни и пекарни рассматривают помещения уже от 25-40 кВт и выше. При этом важно учитывать: мощности на объекте ограничены. Свободный резерв постепенно уменьшается, а в некоторых проектах доступные мощности заканчиваются достаточно быстро. И если вы рассматриваете помещение как долгосрочный актив, возможность увеличения мощностей лучше оценивать заранее. Это позволяет: 1️⃣расширить круг потенциальных арендаторов 2️⃣повысить ликвидность объекта 💫За годы работы мы выстроили партнерские отношения с крупнейшими подрядчиками и профильными специалистами, поэтому хорошо понимаем, как устроен этот процесс и где можно сэкономить не только деньги, но и время. А реализовав ряд подобных кейсов убедились: чем раньше собственник задумывается об увеличении мощностей, тем больше возможностей и меньше проблем получает в будущем. 🔥Если вы хотите увеличить мощности своего объекта, нажмите кнопку ниже, чтобы оставить заявку* *обратиться к нам можно даже в том случае, если помещение приобретено не с нами

Неочевидные показатели, которые помогают оценить будущую ликвидность помещения Многие инвесторы при анализе помещения смотрят на количество квартир в жилом комплексе и замеряют трафик рядом с объектом. Но этого недостаточно. Чтобы понять, какие арендаторы будут востребованы в локации через несколько лет, важно оценить не только количество будущих жителей, но и их покупательскую способность. Поэтому обращаем внимание на два показателя: 1️⃣ Стоимость квадратного метра жилья Помогает косвенно оценить уровень дохода будущих жителей и их потребительские привычки. Например, модная кофейня с чашкой кофе за 700-800₽ и пекарня с «кофе с собой» будут по-разному чувствовать себя в одной и той же локации в зависимости от уровня дохода жителей 2️⃣Структура квартир в проекте Если в проекте много студий и однокомнатных квартир, вероятнее всего преобладают студенты, молодые люди, пары без детей. Если много двух- и трехкомнатных квартир, то чаще всего это семейная аудитория. А это уже другой объём потребления и больше арендаторов, ориентированных на семьи (детские центры, образовательные и медицинские проекты, семейные кафе) Именно поэтому при анализе объекта мы оцениваем в том числе будущую аудиторию в районе. Такой подход позволяет точнее оценивать ликвидность помещения и его потенциал для долгосрочной аренды.

💫ЦБ снизил ключевую ставку до 14.25%. Это девятое снижение подряд.

💫Доходность объекта может выглядеть высокой на бумаге, но оказаться ниже по факту Сегодня собственнику коммерческой недвижимости недостаточно просто купить хороший объект и найти надежного арендатора ⤵️ Даже при стабильной заполняемости часть дохода может теряться из-за факторов, которые не всегда заметны на первый взгляд: 1️⃣изменения налоговой нагрузки и кадастровой стоимости 2️⃣неучтенные расходы на содержание объекта 3️⃣ошибки в договорах аренды и расчетах с арендаторами Иногда даже небольшие недочеты в управлении объектом приводят к регулярным финансовым потерям, которые на дистанции исчисляются сотнями тысяч рублей. Поэтому сегодня важна не только покупка объекта, но и его дальнейшее сопровождение. В рамках профессионального управления проектами мы: ▫️сопровождаем изменения условий по договорам аренды, ведем доп.соглашения ▫️контролируем дебиторскую задолженность ▫️ведем акты сверок, работаем с начислениями ▫️минимизируем операционные и финансовые расхождения 🔥Профессиональное управление помогает сохранять фактическую доходность объекта и снижать скрытые финансовые потери. Если хотите оценить эффективность управления вашим объектом, проведем первичную консультацию и разберем ситуацию на конкретных цифрах.

⚡Обзор арендатора: как развиваются пункты выдачи заказов Сегодня это один из самых массовых форматов коммерческой недвижимости и самый частый арендатор в нашем портфеле за последний год. Сейчас в России работает более 231 тысячи ПВЗ — только за последний год рынок вырос на 25%. Что происходит у крупнейших игроков: ➡️ Wildberries: количество ПВЗ за I квартал 2026 года выросло на 26%, а за год — на 43% ➡️ Ozon насчитывает более 85 тыс. ПВЗ по стране (+20% за год) По данным маркетплейсов, около 95% заказов покупатели получают именно через пункты выдачи. Для понимания масштабов: ➡️ на Wildberries ежедневно оформляется около 19,5 млн заказов ➡️ на Ozon — порядка 49 млн заказов в неделю Именно поэтому сегодня ПВЗ — полноценный элемент инфраструктуры современного жилого квартала. 🔥Более того, выгодно владеть не только самим пунктом выдачи, но и помещением рядом с ним: ПВЗ формируют постоянный ежедневный трафик, который дополнительно усиливает соседних арендаторов (продуктовые магазины, аптеки, кофейни и сервисы у дома) Какие помещения чаще всего выбирают маркетплейсы? ✅площадь от 40-50 м² ✅правильная и функциональная планировка ✅локации с высокой плотностью жилой застройки ✅хорошая пешеходная доступность ✅возможность удобной разгрузки и подъезда Для начинающих инвесторов помещения под ПВЗ часто становятся первым объектом в портфеле: здесь ниже порог входа, востребованный формат и стабильный спрос со стороны федеральных игроков. А для опытных инвесторов это понятный инструмент диверсификации, который позволяет получать стабильный арендный поток и сохранять высокую ликвидность объекта.

Мифы о коммерческой недвижимости, которые мешают инвесторам зарабатывать Большинство инвесторов теряют деньги не потому, что покупают плохие объекты: ❌они откладывают покупку ❌недооценивают перспективные объекты из-за предубеждений ❌переплачивают за статус локации В карточках разбираем несколько распространенных заблуждений, которые могут стоить инвестору дохода 👉🏽 🏳️ Если вы планируете покупку и у вас есть вопросы — проведем бесплатную консультацию