Инвестиции в доходную недвижимость | Кирилл Кудинов

Условия программы семейной ипотеки ужесточат по максимуму. Это следует из разосланного банкам документа, опубликованного «Известиями». Что меняется? ⏺ Срок действия льготной ставки по семейной ипотеке хотят снизить с 30 до 15 лет. По истечении этого периода ставка для семей станет рыночной и вырастет до уровня «ключевая ставка + 2%». Потянут ли ее в этом случае заемщики — неизвестно. ⏺ Ставки по семейной программе дифференцируются в зависимости от количества детей в семье и региона покупки жилья. В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях они составят 12% — для семей с одним ребенком, 10% — с двумя детьми, 8% — с тремя, 6% — с четырьмя и 4% — для семей с пятью и более детьми. В остальных субъектах РФ ставки сделают на 2% ниже — в диапазоне 2–10%. По мере появления новых детей и после соответствующего подтверждения в банке условия по кредиту должны пересчитываться. 📎 Прежние условия по семейной ипотеке (ставку 6%) оставят для кредитов, по которым заемщик сразу внес половину стоимости квартиры. В этом случае на ставку не повлияют ни количество детей, ни регион. ⏺ Максимальная величина ссуды тоже будет зависеть от числа детей и региона. Для двух столиц, Подмосковья и Ленобласти — не более 12 млн рублей для семей с одним ребенком, до 15 млн для семей с двумя детьми и до 18 млн для семей с тремя и более детьми. Для остальных субъектов РФ — не более 6 млн рублей для семей с одним ребенком, до 8 млн с двумя детьми и до 10 млн с тремя и более. 🧮 Надо ли говорить, что за 12 млн рублей при средней цене квадратного метра в московской новостройке на начало июня 423 тыс. рублей семья с ребенком позволит себе квартирку с минимальной площадью 28 м² — студию или однушку. Впрочем, разрешенный размер ссуды может увеличиваться вслед за увеличением первичного взноса: «Например, если семья с одним ребенком в Москве сможет сразу внести 20% от цены жилья, то льготный кредит получится взять на квартиру стоимостью 14,4 млн рублей. А если изначально удастся оплатить 30%, то по льготным условиям семья сможет оформить ссуду на квартиру уже за 17,6 млн рублей». 🧑‍🍼За 14,4 млн рублей семья купит стандартную однокомнатную квартиру площадью не более 35 м², а за 17,6 млн — небольшую двушку «квадратов» на 40. Тоже не разгуляешься, особенно с двумя детьми. ❗️Помимо внедрения жестких условий оформления семейной ипотеки с 1 июля государство вдвое снизит размер компенсации банкам по этой программе. С учетом снижения доходности таких кредитов для банков они наверняка перейдут к более строгому отбору заемщиков и ужесточению условий одобрения заявок. ☝️Цели вводимых изменений понятны — снижение бюджетной нагрузки с одной стороны и попытка дополнительно простимулировать население «рожать больше» в условиях демографического кризиса. Ведь чем больше детей, тем лучше кредитные условия. Однако с учетом уже задранных цен на жилую недвижимость и усечения кредитного «потолка» для заемщиков стимул едва ли сработает. Особенно на фоне общеэкономического кризиса и неопределенности. Не говоря уже о том, что сокращение срока действия льготной ставки сыграет здесь не стимулирующую, а отваживающую роль. Призыв рожать с перспективой не потянуть кредит через 15 лет и остаться с детьми, но без квартиры явно не пахнет уверенностью в завтрашнем дне. 🇷🇺 Inreit в MAX 🇷🇺 Кирилл Кудинов в MAX

Петербургский закон о статусе приоритетного туристского проекта (ПТП) охватит небольшую часть рынка. К такому выводу склоняются опрошенные «Ведомостями» и «Деловым Петербургом» аналитики и представители строительной отрасли. 📝 Как уточнялось ранее, инициированный Смольным законопроект имеет цель очистить гостиничную индустрию от дальнейшего засилья псевдожилья. Для разделения проектов настоящих гостиниц от проектов псевдоотелей вводится статус ПТП. Получающие такой ярлык создатели апарт-комплексов освобождаются от социальной нагрузки и имеют право на налоговые льготы. 🏢 При этом документ не дает прямых ответов на интересующие многих вопросы: «Что будет с теми, кто не получит статус? И неужели каждая строящаяся гостиница должна признаваться "приоритетным туристским проектом"?» По умолчанию ответ на первый вопрос ясен: отказавшихся от статуса строителей псевдожилья продолжат нагружать социальной инфраструктурой — школами, детсадами и поликлиниками. Это уже происходит в Петербурге на протяжении последних лет. ☝️А как быть с проектами реальных гостиниц — в том числе апарт-отелей? Нужно ли им бороться за ярлык ПТП? Как подчеркивают эксперты, получение статуса будет носить свободный характер. Это право, а не обязанность. И с учетом предлагаемых администрацией жестких условий для присвоения статуса — таким правом воспользуются немногие. 🗣 При обнародовании законопроекта представители администрации не раз подчеркивали, что на фоне ежегодного прироста турпотока город нуждается в появлении новых гостиниц. Логично предположить, что администрация не станет стрелять себе в ногу, загоняя девелоперов в строгие рамки и сужая окно возможностей для строительства новых средств размещения. ❓На что в таком случае надеется Смольный? И насколько оно достижимо? 👨‍💻 На мой взгляд, законопроект о статусе ПТП это в большей степени попытка образумить строителей псевдожилья и с помощью преференций заинтересовать их «встать на путь исправления» — перейти от псевдоотелей к строительству реальных объектов туристской индустрии. А чтобы те не злоупотребили доверием, чиновники выдвинули ряд встречных условий. 📁 Одно из таких условий — отказ от строительства объектов с привлечением средств граждан и юрлиц «в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве"», то есть по 214-му ФЗ. Замечу при этом, что в законопроекте не говорится о полном отказе от привлечения средств других инвесторов. 🏨 Давнее желание городских властей привести все будущие гостиницы Северной столицы к понятной модели: «один объект — один собственник» сегодня фактически нереализуемо. Они знают это, исходя из своей же статистики. На протяжении последних пяти лет гостиничная отрасль Петербурга в большей степени прирастает за счет апарт-отелей — объектов с множеством собственников. Крупные гостиничные объекты с одним владельцем с каждым годом становятся всё более непосильны и постепенно уходят в прошлое. С учетом изложенного у меня нет сомнений в том, что с принятием закона о статусе ПТП для реальных — ориентированных на туристов апарт-отелей мало что изменится. Да и в части влияния на псевдоотели законодательная попытка Смольного принципиально изменить ситуацию пока не выглядит убедительной. 🇷🇺 Inreit в MAX 🇷🇺 Кирилл Кудинов в MAX

Петербург отстаивает лидерство среди регионов по числу сервисных апартаментов. В Северной столице построено 52 комплекса почти на 30 тыс. юнитов, передает Интерфакс со ссылкой на аналитиков YES. 📝 Далее по этому показателю следуют Крым — 12 объектов на 4,7 тыс. юнитов, Краснодарский край — 9 объектов на 4,1 тыс. юнитов, Новосибирская область — 9 объектов на 2,5 тыс. юнитов и Москва — 8 объектов на 5,2 тыс. юнитов. Всего в России построено 48 тыс. апартаментов, введено в эксплуатацию 98 апарт-отелей. ☝️При этом потенциал рынка значительно превышает существующие объемы. Сегодня на стадиях проектирования и строительства — около 103 тыс. юнитов в составе 176 апарт-отелей. Большая часть нового предложения — 130 объектов — относится к курортному сегменту. Наиболее активно строительство ведется на Черноморском побережье. в Краснодарском крае возводятся 44 апарт-отеля суммарно на 37 тыс. юнитов, а в Республике Крым — 38 объектов более чем на 25 тыс. юнитов. «В последние годы мы наблюдаем заметное смещение девелоперской активности в регионы. Высокий потенциал для развития сервисных апартаментов сохраняется у Новосибирска, Казани и Екатеринбурга. Что касается Краснодарского края, то апарт-отелям курортного сегмента еще предстоит найти свою нишу в конкуренции с классическим гостиничным форматом. Дополнительные возможности открывает государственная политика по развитию Дальнего Востока. Это может способствовать появлению новых проектов во Владивостоке, Благовещенске и других городах, которые ранее не рассматривались для строительства апарт-отелей», — прокомментировал гендиректор сети YES Антон Агапов. 🇷🇺 Inreit в MAX 🇷🇺 Кирилл Кудинов в MAX

Количество сделок с новостройками в России по итогам 2026 года уменьшится на 10%. На это повлияет обновление условий по семейной ипотеке с 1 июля и замедление снижения ключевой ставки. К такому выводу склоняются эксперты «Циана». 📊 Торможение со стороны ЦБ в части снижения ставки, в частности, отразится на объемах и доле сделок с рыночной ипотекой. Число таковых не превысит 35-40% к концу четвертого квартала. 📈 При этом, по прогнозам аналитиков, цены предложения первичного жилья, несмотря на снижение спроса, вырастут на 12%. Удорожание объясняется ростом доли высокобюджетных проектов и инфляцией. 🧮 В свою очередь, на вторичном рынке количество сделок с жильем увеличится на 5% благодаря постепенно снижающейся ставке по ипотеке и перетоку спроса из новостроек. Цены предложения в этом сегменте вырастут год к году на 8%. На то есть по крайней мере две причины: «Во-первых, в общем объеме предложения растет доля недавних новостроек с более высоким прайсом. Во-вторых, скорее всего, продавцы вторичных квартир будут позитивно оценивать спрос на свое жилье на фоне нестабильности в сегменте новостроек», — приводит слова экспертов РИА Новости. 🇷🇺 Inreit в MAX 🇷🇺 Кирилл Кудинов в MAX

В Госдуме призвали немедленно изъять из банков вклады граждан и бизнеса на сумму не менее 30 трлн рублей для пополнения бюджета. 🗣 С такой инициативой выступил лидер КПРФ Геннадий Зюганов. По его словам, в условиях кризиса 67 трлн рублей граждан и 63 трлн рублей предприятий просто лежат на банковских счетах и не работают на экономику России: «Это три государственных бюджета лежат и обогащают банкиров. Они не вкладываются ни в производство, никуда — и даже на победу. Спокойно можно решить эту проблему быстро. И я бы на месте президента решил бы одним указом, в условиях войны имеет право, он — верховный главнокомандующий», — заявил парламентарий. ❗️Опровергнуть предположения Зюганова и успокоить население поспешил его коллега — глава комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков. Депутат заметил, что в изъятии денег из банковской системы нет смысла: «Деньги, которые находятся на вкладах — это ресурс для кредитования экономики, для проведения финансовых операций. А если их заморозить, отнять, это значит лишить экономику денег, в чем никто не заинтересован — ни правительство, ни бизнес. Поэтому это бред», — заявил парламентарий. ☝️Следует учесть, что по мере приближения сентябрьских выборов политики будут всё активнее напоминать электорату о своем существовании и заодно — переключать внимание граждан с более острых вопросов актуальной новостной повестки. При этом Зюганов — не первый, кто поднял вопрос о необходимости изъятия вкладов. На фоне дефицита федерального бюджета эта часть денежных средств граждан остается наиболее уязвимой. Тем более, что банковская система уже апробировала механизмы блокировки счетов и карт для борьбы с дропперством. 📝 Что в связи с этим делать? Не поддаваться панике и не реагировать на каждое политическое заявление слишком бурно. Но и держать все средства на депозитах сегодня едва ли разумно. Диверсификация и вложение в доходные материальные активы — не стареющая и верная стратегия. UPD: после цитирования Зюганова в федеральных СМИ и возникшего общественного резонанса руководитель партии дал заднюю заявил, что журналисты неверно истолковали его посыл. Как подчеркнул политик в беседе с изданием «Подъем», он говорил не об изъятии денег с депозитов, а об изменении экономической модели и необходимости вкладывать средства в производство: «Никто так не ставит вопрос. Вклады граждан священны. Но деньги должны работать. А их крутят, потому что ставку сделали среднее за 18 месяцев — 19%. Они лежат мертвым грузом. В экономике крови нет». 🤷‍♂️ Каким образом можно «использовать в экономике» триллионы средств россиян на вкладах без их изъятия оттуда — депутат не уточнил. 🇷🇺 Inreit в MAX 🇷🇺 Кирилл Кудинов в MAX

Средняя стоимость однокомнатной московской квартиры комфорт-класса в июне 2026 года составила около 16 млн рублей. По валютному курсу на начало месяца это эквивалентно $215 тыс. или €190 тыс. 📝 Для сравнения — что можно купить за те же деньги в других странах мира: ⏺ квартиру с видом на море в Греции, Испании, Черногории; ⏺ таунхаус с бассейном на Кипре, в Турции; ⏺ апартаменты в Омане, ОАЭ; ⏺ виллу с бассейном в Таиланде, Индонезии. 🏨 Или два юнита в апарт-отеле с локацией в историческом центре Петербурга, арендной доходностью от 10% годовых каждый и ростом цене недвижимости от 15% в год. Варианты лотов здесь. 🇷🇺 Inreit в MAX 🇷🇺 Кирилл Кудинов в MAX

Российский блогер продемонстрировал особенности китайских многоэтажек. Размах впечатляет. 🇷🇺 Inreit в MAX 🇷🇺 Кирилл Кудинов в MAX

В Сети подсчитали, сколько стоит домик хоббита Бэггинса в пересчете на рубли. Попробуйте угадать сумму. 🇷🇺 Inreit в MAX 🇷🇺 Кирилл Кудинов в MAX

Завершение предыдущего поста. 👨‍💻 С моей точки зрения, как и московская мэрия, петербургские власти давно желают в будущем привести гостиничные проекты к классической схеме: «один отель — один собственник». Получится ли это сделать в рамках нынешнего законопроекта — вопрос риторический. ❓Помимо него проект вызывает и ряд других вопросов. К примеру, такой: как этот документ должен коррелировать с проектом федерального закона о долевом участии в строительстве гостиниц? 📝 Получается странная картина. Депутаты Госдумы с прошлого года месяцами ломают головы над тем, как распространить положения 214-го федерального закона на гостиничную отрасль и закрепить возможность привлекать россиян в качестве дольщиков для создания отелей — с проектным финансированием застройщиков, эскроу-счетами и прочими нюансами. В то же время чиновники и депутаты Северной столицы запускают обратный процесс — пытаются законодательно установить запрет для граждан становиться дольщиками гостиниц по 214-му ФЗ. Господа-законотворцы, вы уж определитесь. Если закон о долевом участии в строительстве гостиниц всё же примут, возникнет правовая коллизия. В этом случае региональный закон будет необходимо адаптировать под федеральный. Иначе противоречащие вышестоящему документу положения попросту утратят юридическую силу. Будем наблюдать за развитием событий. 🇷🇺 Inreit в MAX 🇷🇺 Кирилл Кудинов в MAX

Инициатива недели. Депутаты петербургского Заксобрания приняли в первом чтении законопроект о введении статуса приоритетного туристского проекта (ПТП) для строящихся гостиниц. Документ внес на рассмотрение губернатор города Александр Беглов. 🗣 Как подтверждают инициаторы, введение статуса ПТП в столице формата сервисных апартаментов в конечном счете нужно для разграничения настоящих апарт-отелей от мимикрирующих под них псевдоотелей — местного аналога квазижилья. 🏨 На этапе строительства и даже после запуска в эксплуатацию отели с невидимой приставкой «псевдо» позиционируются как гостиничные объекты. На деле они представляют собой либо комплексы под долгосрочную сдачу — эдакие современные общежития, либо комплексы смешанного формата. Часть номерного фонда в таких гибридных объектах сдается в аренду, часть оставляется собственникам в качестве того самого псевдожилья. 🏗 На протяжении лет объекты такого рода множились в городе и не обеспечивались социальной инфраструктурой — школами, детсадами, поликлиниками. Притом, что нередко покупателями псевдожилья выступают семьи с детьми. В последние годы администрация наделяет представителей этого сегмента социальной нагрузкой. Меж тем с учетом ежегодного роста турпотока городу нужны реальные, рассчитанные на туристов гостиницы с соответствующим уровнем сервиса, а не их скромный аналог. ✅ Чтобы отделить зерна от плевел, предлагается выдавать проектам реальных отелей ярлык ПТП. При его наличии создающий гостиницу девелопер освобождается от социальной нагрузки. Действие статуса устанавливается региональным правительством на срок реализации инвестпроекта, но не более чем на 10 лет. «Получить его смогут проекты, имеющие социально-экономический эффект и стратегическое значение для развития туризма в Петербурге. В том числе, они должны предусматривать создание и последующую эксплуатацию объекта туристской инфраструктуры строго в соответствии с его целевым функциональным назначением», — пишут «Ведомости». 🏢 Выражение «стратегическое значение» дает основание полагать, что статус ПТП рассчитан исключительно на крупные проекты вроде реконструкции «Крестов» или создания туристического кластера «Санкт-Петербург Марина» в Горской. Так полагают отдельные эксперты рынка. ☝️Однако я бы не цеплялся за эту фразу. Документ явно направлен на целый сегмент, а не адресные проекты. На это намекает другой важный критерий получения заветного статуса ПТП. Помимо регистрации строительной компании в Петербурге и включения объекта в реестр классифицированных средств размещения девелопер обязан осуществлять строительство без привлечения средств долевого участия. Насколько мне известно, проекты «Крестов» и «Горской» изначально не предполагали множества собственников. 🧮 Кроме того, устанавливаются требования к минимальной удельной стоимости строительства одного гостиничного номера — не менее 11 млн рублей при возведении объекта «с нуля» и не менее 8,25 млн рублей — при реконструкции здания под отель. По сути, это делает маловероятным создание бюджетных проектов без звезд или хотя бы с тремя звездами. Но зачем указывать минимально допустимые суммы в случае с проектами, имеющими «стратегическое значение»? Логично предположить, что как раз там недвижимость будет стоить дороже. 👇