Мила Колоколова | Инвестиции

🚀 Тренды в недвижимости 2026–2031 Рынок недвижимости стремительно меняется, и те стратегии, которые приносили доходность 30-50-100% годовых еще вчера, сегодня могут обесценить ваш капитал. Чтобы сохранить и приумножить свои деньги, сегодня нужно действовать на опережение и четко понимать долгосрочные тренды. Я записала эксклюзивный бесплатный урок, где на примерах реальных проектов открыто рассказала: ▪️7 фатальных ошибок, на которых 90% участников рынка теряют самые большие деньги ▪️Где сегодня на самом деле выгодно покупать недвижимость ▪️Как изменится рынок недвижимости в ближайшие 5 лет ▪️В какую недвижимость инвестировать в 2026-2027 году Нажмите кнопку под постом прямо сейчас и смотрите урок👇

Главные инсайды с форума «Движение» в Сочи: что ждет недвижимость и к чему готовиться инвесторам? Я сейчас нахожусь в Сочи, на масштабном форуме недвижимости «Движение». Здесь выступали представители Минстроя, крупнейшие девелоперы, банкиры и аналитики. Поделюсь главными фактами и трендами, которые мы имеем уже сейчас. 🏛 Ключевая ставка 14,25% и сигналы ЦБ: дешевой ипотеки не будет Решение ЦБ по ставке стало для многих неожиданностью, причем, не самой приятной. По факту, снижения мы не увидели, несмотря на вбросы о сильном снижении, и это главный маркер того, что инфляция в стране остается высокой, а регулятор жестко защищает от нее рынок. Эльвира Набиуллина дала довольно жесткий сигнал: «Нам могут потребоваться паузы, чтобы оценить всю поступающую информацию и эффект наших предыдущих решений». 🏗 Суровая реальность рынка новостроек Один из главных инсайдов с полей форума: «После ввода в эксплуатацию цена новостройки падает на 20-25%». Если ты покупаешь на котловане уже по завышенной цене и надеешься на легкую капитализацию к выдаче ключей, знай, что сегодня так не работает. Именно поэтому меня пугают запросы а-ля «а что можно купить без первоначального взноса?» ⏳ Семейная ипотека и новые условия: ждем понедельника Замминистра строительства Никита Стасишин подтвердил, что новые параметры семейной ипотеки объявят сразу после 1 июля. А глава Минстроя Ирек Файзуллин уточнил сроки выхода официального постановления правительства: «Завтра мы согласительные процедуры проводим с Минфином. Потом вносим в правительство. Постановление, я думаю, что выйдет в субботу, воскресенье или понедельник». Руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг прогнозирует, что при самом пессимистичном сценарии выдачи семейной ипотеки могут упасть на 30-35%, а объем финансирования стройки со стороны населения снизится примерно на 1 трлн рублей в год. 📈 Рассрочка — новый главный инструмент продаж В условиях стагнации ипотеки девелоперы ищут выходы. Коммерческий директор «Текта групп» Елизавета Севастьянова отметила важный тренд: «В ситуации, когда ипотечный рынок в стагнации, а деньги покупателей на депозитах, рассрочка превратилась из нишевого инструмента в основной механизм продаж». Но имейте в виду: этот инструмент сейчас эффективно работает, в основном, в бизнес-классе и выше. Оптимальный срок — 2 года, а ключевой показатель платежеспособности — первоначальный взнос не менее 30% с крупными промежуточными платежами (по 15-20% каждые полгода). Для инвесторов с хорошим доходом или свободным капиталом на вкладах это отличная возможность зайти в проект на выгодных условиях, не влезая в кабальную ипотеку. 📊 Что в итоге: дефицит к 2028 году и фокус на Москву Рынок очень неоднороден. Директор платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе поделился статистикой: половина всей выручки в новостройках России приходится на Москву и Московскую область. В столице в течение месяца продается одна из 10 квартир, в то время как в регионах конверсия из «полки» в сделку упала до 5-8% (продается лишь 1 из 15–20 квартир). При этом запуски новых проектов сокращаются: застройщики уже перенесли сроки ввода по 36% строящихся домов. Основатель «Этажей» Ильдар Хусаинов поделился, что: «Этот год падает уже на 22% к прошлому, а к 2023 году — на 40%. Я глубоко уверен, что к 2028 году в России будет мощный дефицит жилья». 💡 Мои выводы Июль однозначно будет жарким. Застройщики будут активнее конкурировать за наш счет, предлагая еще более гибкие рассрочки, скидки и субсидии. Лично мне стратегия «сидеть, ждать у моря погоды или ставить на какое-то событие» никогда не нравилась. Если у вас есть реальная необходимость купить квартиру для жизни или вы видите точечный, крутой инвестиционный объект с понятной стратегией — нужно брать ответственность на себя и действовать, исходя из текущих возможностей.

🔥 Что будет с ключевой ставкой 19 июня и как на этом заработать? Главная интрига этого месяца в финансовом сообществе — грядущее заседание Совета директоров Банка России, которое пройдет уже в следующую пятницу, 19 июня. Что ждать рынку? 📉 Базовый сценарий: ставка ползет вниз Большинство крупных аналитиков и экспертов сходятся во мнении, что ЦБ продолжит планомерно смягчать монетарную политику. Основной прогноз на рынке — снижение ключевой ставки до 14% (сейчас она находится на отметке 14,5%). Главный аргумент за снижение — инфляционное давление в стране стабильно ослабевает. Инфляционные ожидания населения в мае практически не изменились и замерли на отметке 13%, удерживаясь в привычном коридоре последних месяцев. Эксперты предполагают, что даже если ЦБ снизит ставку до 14%, риторика регулятора может стать более жесткой, чтобы не перегреть рынок. 💼 Что это значит для нас как для инвесторов? Снижение ключа традиционно снижает привлекательность долгового рынка и банковских депозитов. Те, кто зашел в облигации при высоких ставках, окажутся в максимальном плюсе. Для сектора недвижимости это также позитивный сигнал на среднесрочный горизонт. А вы как думаете, насколько ЦБ снизит ставку на следующей неделе? Успели зафиксировать хорошую доходность по длинным облигациям или продолжаете держать кэш на коротких вкладах? Делитесь в комментариях, какой стратегии придерживаетесь сейчас 👇

⚡️Почему спрос на вторичку вырос в 2.6 раза, а купить нормальную квартиру стало сложнее? В мае впервые за 2 года доля новостроек в ипотечных выдачах упала до 50%, а выдачи на покупку готового жилья взлетели в 2,6 раза по сравнению с прошлым годом — до 59,3 млрд рублей. Рынок готового жилья переживает настоящий бум спроса. Казалось бы, объявлений много, есть кэш — выбирай, что нравится, и покупай. Но когда доходит до дела, купить абсолютно нечего! Как практикующий инвестор я вижу 5 неочевидных причин этого парадокса 👇 1️⃣ Квартиры с уставшим ремонтом и юридическими проблемами Когда спрос растет так стремительно, на рынок вываливается тысячи квартир с безвкусным ремонтом из 90-х, устаревшими планировками, долями, долгами по ЖКХ и запутанными юридическими историями. Объявлений много, но 80% из них — это неликвид, который покупатель отсекает на этапе первого же звонка. Особенно после «схем Долиной» 2️⃣Завышенные ожидания продавцов Собственники хороших юридически чистых квартир с современным ремонтом при виде роста спроса закладывают в цену все свои финансовые мечты. В результате те немногие качественные объекты, которые выходят на рынок, часто переоценены на 15–20%. Разумный покупатель не готов переплачивать за чужие мечты, и объект зависает. 3️⃣ Фейковые объявления Каждое десятое предложение о продаже недвижимости в России не соответствует реальности. Ложными могут быть цена, состояние объекта, или такой квартиры вообще может не существовать. Так продавцы тестируют спрос, привлекают потенциальных покупателей ценой, ниже рыночной, чтобы потом создать ажиотаж на просмотре и устроить аукцион. 4️⃣ Ремонт и мебелировка, которые все равно переделывать Покупатель не готов переплачивать за решения, которые потом придется демонтировать, и не важно, будет ли венецианская штукатурка или кухня из Хоффа. 5️⃣ Ликвидные, классные квартиры с хорошими планировками, современным ремонтом, в правильных локациях и с адекватным ценником просто не доходят до Циана или Авито. Как это работает? Риелтор или агентство находит качественный объект. Информация о нем сначала раскидывается по внутренним чатам для своих. Если квартира действительно стоящая, её забирают в первые 2–3 дня. Спрос смещается в сторону готовых квартир с удобными эргономичными планировками и современным качественным ремонтом. Покупатель не готов еще год жить в ремонте после покупки квартиры, а хочет заехать в готовое жилье, как мы называем, под тапочки. Думаю, что в ближайшие пару лет на фоне снижения ключевой ставки и ожидаемого дефицита на рынке новостроек, снова будет очень популярна и прибыльна стратегия нашего любимого флиппинга. Кто уже ждет? 🔥

🚀 Историческое IPO SpaceX: +19% в первый день торгов и первый триллионер в истории Пока на российском рынке идет своя затяжная коррекция, на мировых площадках прогремело, без преувеличения, главное событие десятилетия. Долгожданное IPO SpaceX Илона Маска состоялось, побив все возможные исторические рекорды. Как прошел первый день торгов? Цена размещения на IPO составила $135 за акцию. При этом спрос со стороны инвесторов превысил предложение более чем в 4 раза. Торги стартовали сразу с отметки $150 (+11% к цене размещения). На пике в течение сессии котировки взлетали более чем на 30% — до $176,52, но затем скорректировались и закрылись на уровне $160,95. Чистая доходность для инвесторов, зашедших по цене IPO, составила около 19% за первый же день. В результате этого размещения рыночная капитализация SpaceX достигла космических $2,2 трлн. Компания Маска с ходу заняла шестую строчку в списке самых дорогих публичных компаний мира. Это дебютное размещение официально стало крупнейшим IPO в истории. SpaceX побила рекорд нефтяного гиганта Saudi Aramco, который держался целых 7 лет с декабря 2019 года, когда саудиты привлекли на торгах $25,6 млрд. Кстати, выход SpaceX на биржу — это только первое из 3 ожидаемых мега-IPO. На очереди инвесторы ждут размещения гигантов сферы искусственного интеллекта — Anthropic и OpenAI, оценка каждой из которых уже превышает $1 трлн. Илон Маск — первый официальный триллионер Основатель компании владеет долей около 41,8% в капитале SpaceX. По условиям lock-up периода, он обязан удерживать свои акции как минимум 366 дней после выхода на биржу. Тем не менее, по данным Bloomberg и Forbes, на утро 13 июня капитал Илона Маска официально превысил $1,1 трлн. Он стал первым триллионером в истории человечества и сейчас почти в 4 раза богаче идущего вторым в рейтинге основателя Google Ларри Пейджа. Мощный фундамент для этого был заложен еще в феврале текущего года, когда на фоне слияния SpaceX с xAI состояние Маска перешагнуло отметку в $800 млрд. При этом у Маска есть долгосрочный KPI на получение еще до 1,3 млрд акций. Для этого капитализация SpaceX должна вырасти выше $7,5 трлн, на орбите обязаны появиться дата-центры на 100 тераватт, а на Марсе — функционировать колония из миллиона человек. Зная Илона, цели не выглядят фантастикой. Для нас этот кейс — очередное доказательство того, как масштабное видение, ставка на технологии будущего и сильный фундаментальный бизнес создают колоссальные капиталы на долгосрочном горизонте. Как вам такие цифры? Участвовали бы в таком размещении, будь открыт прямой доступ, или оценка в $2,2 трлн на старте кажется вам завышенной? 👇

Сосиски обогнали акции VK в неравной битве инвестиций 😁 Конечно, в каждой шутке есть доля шутки, а остальное — инфляция. Но согласитесь, ирония потрясающая) 📉 Пока Акции VK падали, стагнировали, уходили в глубокую коррекцию и тестировали дно, плюсы инвестиций в сосиски очевидны: 1️⃣ Высокая ликвидность. Если рынок пойдет против вас, актив можно просто съесть с горчичкой под субботний сериал. С акциями VK такой фокус не пройдет. 2️⃣ Понятная капитализация. Объём пачки и плотность продукта вы можете оценить визуально, тут нет скрытых долгов девелоперов и допэмиссий. 3️⃣ Защитная функция. Сосиска в холодильнике — это ваш надежный хедж от любого кризиса. Признавайтесь в комментариях, у кого какой портфель на эти выходные 🥓🍗👇

🏢 Новый тренд на вторичке, и зачем люди скупают хрущевки? Если вы зайдете на популярные агрегаторы недвижимости, то наверняка заметите, что к продаже предлагаются квартиры в домах, попавших под программу реновации. Например, как в объявлении выше 👆 Зачастую эти объекты находятся в откровенно убитом состоянии, но их цена при этом значительно превышает стоимость аналогичных хрущевок, которые под снос не идут. Покупатель думает: «Куплю сейчас подешевле старый фонд, а через пару лет государство бесплатно выдаст мне новенький бизнес- или комфорт-класс в современном доме. Я продам его и заработаю х2». С начала программы спрос на такие квартиры вырос ~25%, а цены за последний год подскочили сразу на 17%, в среднем, до 186,8 тыс. ₽ за кв. м. И по статистике, 60% покупателей здесь — это именно инвесторы. Но так ли всё гладко на самом деле? И какие подводные камни у этой стратегии ⤵️ ⚠️ Главные риски покупки хрущевки под реновацию ▪️Неопределенность сроков Графики сноса и переселения — могут сдвигаться на годы как вперед, так и назад. Точно рассчитать время выхода из инвестиции и зафиксировать доходность в годовых здесь просто невозможно. Вы можете зависнуть в старом фонде на 5–10 лет дольше, чем планировали. ▪️Лотерея с локацией и инфраструктурой Да, переселяют в границах того же района. Но внутри района география может сильно отличаться. Точное местоположение вашего будущего дома не известно заранее, есть риск получить квартиру в новом доме, но рядом с шумной автострадой, где никто не захочет снимать у вас квартиру. ▪️Кот в мешке и проблемы с качеством Вы не можете заранее оценить качество строительства и отделки. Многие переселенцы уже сейчас жалуются на плохую отделку, шумоизоляцию и дешевые материалы. Скрытые дефекты обычно проявляются через 2–3 года после ввода дома, что может сильно усложнить будущую продажу. ▪️Маргинальное население и отсутствие инфраструктуры Надо понимать, что из этих же хрущовок вместе с вами переедет маломобильное, и возможно, маргинальное население. Отсутствие мест в школах и садиках, отсутствие благоустроенной среды и парковок — все это будет снижать стоимость аренды и продажи. 🏛 А что если купить готовое жилье напрямую у Фонда реновации? Некоторые инвесторы пытаются покупать квартиры без аукциона напрямую у Фонда. Но и здесь кроются риски. Например, при покупке строящегося дома у Фонда ваши деньги не защищены эскроу-счетами. Если стройку заморозят, гарантий быстрого возврата средств нет. Поэтому, если у вас нет глубоких юридических знаний и готовности заморозить деньги на неопределенный срок — в эту лотерею лучше не играть. Гораздо надежнее и прогнозируемее рассмотреть покупку лотов в современных строящихся ЖК бизнес- и комфорт-класса от надежных девелоперов, где понятны сроки, ставки и конечная капитализация. Если вы хотите подобрать ликвидный объект для инвестиций или жизни, переходите в наш бот и оставляйте заявку — наши брокеры сделают для вас индивидуальную подборку 👉 @an_kolokolova_bot

📉Индекс Мосбиржи на минимуме. Что происходит на рынке акций? В понедельник, 8 июня, индекс Мосбиржи опускался ниже 2500 пунктов. В предыдущий раз показатель падал ниже этого значения только 18 ноября прошлого года. Несмотря на то, что сейчас падение остановилось, общая картина остается напряженной. Аналитики выделяют 2 ключевых фактора, которые давят на рынок ⤵️ ▪️ Геополитика и санкции. Ситуация развивается по пути эскалации, а мирные переговоры не ведутся. Усиливается давление со стороны Запада: США готовят новые санкции, а ЕС разрешил задерживать в Средиземном море танкеры с российской нефтью. Аналитики также отмечают неудовлетворительную бюджетную ситуацию и предупреждает, что риски ухода индекса под отметку 2500 пунктов очень велики. ▪️Слабость металлургов. В этом секторе сейчас наблюдается просадка из-за общего снижения цен на золото, серебро, платину и алюминий. Что интересно, даже на таком рынке нет однозначного вектора. Например, в день падения рынка «Циан» прибавил +1,31%, «Мать и дитя» +1,1%, «ЮГК» +1,07%. О чем это говорит? Когда весь рынок в минусе, инвесторы перекладываются в бумаги с понятными драйверами прибыли и дивидендов, сильной отчетностью и низким долгом. Но долгосрочный тренд, несмотря на заявления Минфина о недооцененности рынка акций, пока остается нисходящим, и поводов для активных покупок акций, по моему мнению, сейчас нет. А как у вас дела на фондовом рынке? Делитесь 👇

🔥 Марат Хуснуллин раскрыл, к чему готовиться с 1 июля На ПМЭФ вице-премьер Марат Хуснуллин озвучил изменения, которые ждут главную льготную программу страны. Правительство, Минфин и Минстрой после перебора более 150 различных сценариев пришли к единому мнению, что семейная ипотека станет строго адресной. Финальные параметры обещают утвердить в ближайшие 2 недели, но 3 главных блока реформы понятны уже сейчас⤵️ 1️⃣ Главный принцип — градация по количеству детей. Условия станут гибкими: чем больше в семье детей, тем более льготной и привлекательной будет процентная ставка. 2️⃣ Увеличение лимитов по кредиту. В правительстве, наконец, признали очевидное, что купить просторную 4–5-комнатную квартиру для большой многодетной семьи в рамках текущего лимита в 6 млн рублей в регионах и 12 млн в Москве, Санкт-Петербурге, МО и ЛО просто невозможно. Сейчас экономисты рассчитывают, насколько поднять лимиты, в каких регионах и по каким принципам, чтобы это не стало критической нагрузкой на бюджет. 3️⃣ ИЖС — новая точка роста. Особый упор в обновленной программе будет сделан на индивидуальное жилищное строительство. Власти хотят простимулировать многодетные семьи переезжать в собственные дома, поэтому для ИЖС прописываются отдельные, максимально выгодные условия. Что это значит для рынка и покупателей? Государство уходит от массовых выдач и полностью переключается на поддержку тех, кому расширение жилья нужно сильнее всего — многодетных семей. Для них программа станет еще доступнее, а лимиты позволят смотреть действительно просторные квартиры или строить дома. А вот если у вас один ребенок, то стоит поторопиться реализовать семейную ипотеку на старых условиях, т.к. они для вас вероятнее всего ухудшатся. Как вам такие нововведения? Как считаете, справедливо ли дифференцировать ставку в зависимости от количества детей, и ждете ли повышения лимитов? Давайте обсудим в комментариях👇

⚡️Почему ни в коем случае нельзя инвестировать в азиатский рынок недвижимости? Сейчас я нахожусь во Вьетнаме. Безумной красоты природа, океан, фрукты, расслабленная атмосфера... Отдыхать в Азии — это абсолютный кайф. Но как только речь заходит об инвестициях в местную недвижимость, я сразу говорю НЕТ. Почему Пхукет, Бали, Нячанг или безумно популярная сейчас из-за низкого порога входа Камбоджа — это отличный выбор для отпуска, но ловушка для ваших инвестиций? Об этом вам не расскажет ни один местный риелтор. Застройщики будут заваливать вас красивыми презентациями, обещать сказочную доходность от аренды в 10–12%, заманивать беспроцентными рассрочками и вкусными ценами на пресейлах. Но они молчат о главном! В этих странах, практически, отсутствует вторичный рынок для иностранцев. Вы легко купите объект на этапе котлована, но когда рано или поздно решите зафиксировать прибыль и выйти из инвестиции, то столкнетесь с тем, что продать готовую квартиру или виллу на вторичке здесь практически невозможно. 1️⃣ Иллюзия капитализации. Риелторы рисуют удорожание проекта на 30–50% за время стройки. На деле, инвесторы на Пхукете массово застревают в объектах и годами не могут их продать, а некоторые и вовсе вынуждены выходить в минус, отдавая квартиры по дистресс сделкам ниже цены покупки просто чтобы избавиться от обременительной рассрочки. 2️⃣ Законодательные ограничения. Вы не можете купить здесь недвижимость так же легко, как в России или ОАЭ. Во Вьетнаме и Индонезии иностранцам доступна только долгосрочная аренда (leasehold) на 45–50 лет. Землю в собственность вам никто не отдаст. Более того, во Вьетнаме, например, есть квоты — всего 30% квартир в доме могут принадлежать иностранцам, а перепродать квартиру местному жителю нельзя, что сильно сужает рынок. 3️⃣ Инфраструктурный и строительный хаос. В Таиланде и на Бали рост цен на аренду съедается бешеной конкуренцией — новые комплексы строятся один за другим, и старые объекты быстро теряют ликвидность. А во Вьетнаме из-за последствий ковида до сих пор заморожены крупные известные жилые комплексы. Риск остаться с недостроем или «бумажной» недвижимостью сейчас как никогда высокий. 4️⃣ Проблемы с регулированием. Правительства азиатских стран начали жестко закручивать гайки. На Бали весь прошлый год гремели скандалы с заморозкой строек и арестами крупнейших девелоперов из-за отсутствия новых разрешений. Проверку регуляторов проходят единицы, а инвесторы месяцами сидят в ожидании решения, ведь деньги им вряд ли кто-то вернет и остается только надеяться, что вашу недвижимость достроят. Купить недвижимость в Азии легко, а вот выйти из нее хотя бы в ноль — задача со звездочкой. Если ваша цель — сохранить капитал в стабильной юрисдикции и приумножить его, выбирать нужно не красивую картинку с пальмами, а понятную и прозрачную экономику с развитым вторичным рынком. А где вы рассматриваете покупку? Напишите в комментариях 👇